Решение от 25 сентября 2019 г. по делу № А14-17408/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж Дело № А14-17408/2018

« 25 » сентября 2019г.

Резолютивная часть решения объявлена 3 сентября 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 25 сентября 2019 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙЦЕНТР» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Воронеж

к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж

об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности от 25.01.2018 (зарегистрирована в реестре за №36/19-и/36-2018-2-522, номер бланка 36АВ2373594), паспорт,

от ответчика: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «СТРОЙЦЕНТР» (далее по тексту – ООО «СТРОЙЦЕНТР», истец по делу) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее по тексту – Департамент имущества области, ответчик по делу) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды №4865-18/гз от 05.04.2018 земельного участка, путем изменения и изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Настоящий Договор заключается сроком на три календарных года» (с учетом уточнения, принятого определением суда от 22.10.2018).

Истец поддерживает требования.

Ответчик, согласно отзыву, исковые требования не признает.

В судебном заседании 27.08.2019 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 03.09.2019.

Как следует из материалов дела, 28.10.2011 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и ООО «СТРОЙЦЕНТР» (арендатор-1) заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №1809-11/гз (с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, занимаемый незавершенным строительством объектом складского назначения, из категории земель населенных пунктов, площадью 3342 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 36:34:0401007:58.

В силу пункта 3.2. договора для арендатора-1 годовая арендная плата установлена в размере 192 323 руб. 78 коп. пропорционально доле в праве собственности на строение 1758/3501.

При этом пунктом 3.3. договора установлено, что размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, Воронежской городской Думы, централизованно устанавливающими величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размере арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов.

Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного в пункте 3.4., с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора. Письменное уведомление не требуется в случае официальной публикации в средствах массовой информации.

Согласно пункту 3.4 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала.

По акту приема-передачи от 16.11.2011 земельный участок передан арендатору в пользование.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

На момент заключения договора аренды ООО «СТРОЙЦЕНТР» принадлежало 1758/2501 долей в праве собственности на незавершенный строительством объект, назначение – нежилое, 1-этажный, инв.№2038, лит.А, готовностью 96%, адрес объекта: <...>.

Кроме того, 1743/3501 долей в праве общей долевой собственности на указанный объект принадлежало ООО «Согдиана», которое выступало арендатором-2 по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №1809-11/гз от 28.10.2011.

В результате совершения 10.12.2012 купли-продажи принадлежащей ООО «Согдиана» части незавершенного строительством объекта, к ООО «СТРОЙЦЕНТР» перешло 100% долей на вышеуказанный объект, Обществом получено свидетельство о государственной регистрации права собственности (повторное, взамен свидетельства серия 36-АГ №778663 от 15.03.2013) серия 36-АД №292659 от 23.12.2013.

Дополнительным соглашением от 11.01.2013 из преамбулы договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №1809-11/гз от 28.10.2011 исключено ООО «Согдиана» (арендато-2) в связи с переходом права собственности на принадлежащую ей часть незавершенного строительством объекта к ООО «СТРОЙЦЕНТР».

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 15.03.2013, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №36-36-01/001/2013-781.

В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №1809-11/гз от 28.10.2011, он заключен на срок до 04.08.2016.

30.05.2016 ООО «СТРОЙЦЕНТР» направило в адрес Департамента имущества области заявление о продлении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №1809-11/гз от 28.10.2011 сроком на 5 лет для завершения строительства.

15.08.2016 после устранения замечаний к форме и содержанию заявления (обращение от 26.07.2016), ООО «СТРОЙЦЕНТР» получило отказ в продлении договора №52-17-10831з.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.02.2017 по делу №А14-14659/2016 отказ Департамента имущества области в предоставлении ООО «СТРОЙЦЕНТР» спорного земельного участка в аренду от 15.08.2016 №52-17-10831з признан незаконным.

21.02.2018 ООО «СТРОЙЦЕНТР» повторно обратилось в адрес Департамента имущества области с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №1809-11/гз от 28.10.2011 сроком на 3 года для завершения строительства.

28.05.2018 ООО «СТРОЙЦЕНТР» был получен проект договора аренды земельного участка №4805-18/гз от 05.04.2018, сроком действия до 25.08.2019, акт приема-передачи к нему и дополнительное соглашение от 05.04.2018 о расторжении договора аренды земельного участка от 28.10.2011 №1809-11/гз.

Истец не согласился с датой начала действия договора, а также предложенной Департаментом редакцией пункта 2.1. договора «Настоящий договор заключается сроком до 25.08.2019», в связи с чем направил в адрес Департамента заявление от 31.05.2018 с изложением собственной редакции данного пункта, и оригинал проекта договора.

Заявление с приложениями было направлено в адрес Департамента имущества области ценным письмом с уведомлением и описью вложения.

12.07.2018 ООО «СТРОЙЦЕНТР» вновь обратилось к Департаменту с заявлением о внесении изменений в проект договора аренды.

В ответ на указанные обращения Департамент имущества области направил в адрес ООО «СТРОЙЦЕНТР» письмо от 01.08.2018 №51-17-12182з, в котором сообщил, что распространение действия договора на предшествующий период является правомерным, и по мнению Департамента, при соблюдении норм земельного законодательства договор должен быть заключен спустя 1 месяц с даты обращения Общества, то есть, в рассматриваемой ситуации – с 26.08.2016.

Получение данного ответа и послужило основанием для обращения ООО «СТРОЙЦЕНТР» в суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца и ответчика, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и

обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из иных действий граждан и юридических лиц.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом (статья 4 АПК РФ).

При этом в соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу пункта 3.1 статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В обоснование исковых требований ООО «СТРОЙЦЕНТР» ссылается на нормы статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса РФ, согласно которым, по его мнению, установлен срок продления договора аренды непосредственно для осуществления строительства, в силу чего в него не может включаться срок незаконного бездействия уполномоченного органа, установленного решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.02.2017 по делу №А14-14659/2016, вступившего в законную силу 12.05.2017.

Как считает ООО «СТРОЙЦЕНТР», трехгодичный срок договора аренды

должен исчисляться с момента восстановления прав Общества – с момента направления в его адрес Департаментом договора аренды в надлежащей форме. В рассматриваемой ситуации – с 28.05.2018 (уведомление №52-17-8483з от 28.05.2018).

Возражая против удовлетворения исковых требований, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области приводит те же основания, которые указаны в ответе от 01.08.2018 №51-17-12182з.

При этом Департамент обращает внимание на то, что статьей 39.8 Земельного кодекса РФ установлен предельный срок договора аренды земельного участка, который не должен превышать 3 года.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка заключается на срок, определенный договором по соглашению сторон.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Кроме того, пунктом 21 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьей 39.17 Земельного кодекса РФ.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО «СТРОЙЦЕНТР» на праве собственности принадлежит на незавершенный строительством объект, назначение – нежилое, 1-этажный, инв.№2038, лит.А, готовностью 96%, адрес объекта: <...>.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании

условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального прочтения положений договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №1809-11/гз от 28.10.2011, спорный земельный участок был предоставлен ООО «СТРОЙЦЕНТР», как фактически занимаемый принадлежащим Обществу объектом незавершенного строительства.

При этом условие о предоставлении участка для завершения строительства данного объекта в тексте договора отсутствуют, как отсутствуют в договоре и ссылки на соответствующие нормы Земельного кодекса РФ.

С иском об изъятии спорного земельного участка путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №1809-11/гз от 28.10.2011 Департамент имущества области не обращался.

Таким образом, Общество сохранило право на обращение к уполномоченному органу за предоставлением участка в аренду на 3 года для завершения строительства.

Как следует из материалов дела, первоначально Общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства в надлежащей форме 26.07.2016.

Данное обстоятельство установлено решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.02.2017 по делу №А14-14659/2016.

Однако данным решением и признан незаконным отказ Департамента имущества области в предоставлении ООО «СТРОЙЦЕНТР» спорного земельного участка в аренду от 15.08.2016 №52-17-10831з.

При этом решением установлено, что ООО «СТРОЙЦЕНТР» имеет преимущественное право на спорый земельный участок и к сложившимся между Департаментом имущества области и ООО «СТРОЙЦЕНТР» отношениям подлежит применению пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ.

В соответствии со статьей 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.02.2017 по делу №А14-14659/2016 вступило в законную силу, постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 16.08.2017 решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.02.2017 по делу №А14-14659/2016 оставлено без изменения.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.11.2017 №310-ЭС17-17186 Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области отказано в передаче кассационной жалобы на судебные акты по делу №А14-14659/2016 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Исходя из буквального содержания норм статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса РФ следует, что застройщику срок аренды должен быть продлен непосредственно для завершения строительства и в данный срок не может быть включен срок незаконного бездействия уполномоченного органа.

Следовательно, трехгодичный срок продления договора аренды должен исчисляться с момента восстановления Департаментом имущества области заявителю его прав, т.е. с момента направления проекта договора аренды в его адрес в надлежащей форме.

К доводу Департамента имущества области о предельном сроке аренды (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ) суд относится критически, поскольку законодатель при установлении сроков исходил из надлежащего поведения сторон, в том числе уполномоченного на распоряжение земельными участками государственного органа, обладающего властными полномочиями и надлежащего исполнения им публично-правовых обязанностей по предоставлению земельных участков в аренду.

В рассматриваемом же случае имело место нарушение действующего законодательства со стороны Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, что подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.02.2017 по делу №А14-14659/2016, отразившееся на правах ООО «СТРОЙЦЕНТР» по освоению земельного участка.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2018 по делу №А14-19188/2016, постановлении Девятнадцатого апелляционного суда от 16.11.2018 и постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 30.01.2019 по делу №А14-12891/2018.

Из материалов дела следует, что исполненный в надлежащей форме проект договора аренды земельного участка №4865-18/гз от 05.04.2018 был направлен в адрес ООО «СТРОЙЦЕНТР» 28.05.2018, в силу чего установленный пунктом 21 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ срок должен исчисляться с указанной даты.

Довод ответчика о нарушении принципа платности пользования землей при отклонении от условий договора о сроках, предложенных Департаментом имущества области, судом не принимается за несостоятельностью. Кроме того вопрос оплаты пользования земельным участком не входит в предмет рассмотрения настоящего спора и подлежит разрешению в ином порядке с учетом необходимости безусловного соблюдения принципа платности пользования землей.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из совокупности изложенного, суд приходит к выводу о необходимости урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка №4865-18/гз от 05.04.2018, путем изменения и изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Настоящий договор заключается сроком на три календарных

года».

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб.

С учетом положений статьи 110 АПК РФ и результатов рассмотрения дела, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в сумме 6 000 руб. в пользу истца.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310,604, Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «СТРОЙЦЕНТР» (ИНН <***>) и Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (ИНН <***>) при заключении договора аренды земельного участка №4865-18/гз от 05.04.2018.

Пункт 2.1. договора аренды земельного участка №4865-18/гз от 05.04.2018 изложить в следующей редакции: «Настоящий договор заключается сроком на три календарных года».

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (г.Воронеж, зарегистрирован Администрацией Воронежской области 28.02.2002 за номером 231, запись в ЕГРЮЛ внесена МИМНС России по крупнейшим налогоплательщикам по Воронежской области 05.12.2002 за ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙЦЕНТР» (г.Воронеж, запись в ЕГРЮЛ внесена МИМНС России по крупнейшим налогоплательщикам по Воронежской области 09.06.2004 за ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья М.С. Есакова