Постановление от 20 июня 2024 г. по делу № А66-14602/2022

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-14602/2022
г. Вологда
20 июня 2024 года


Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 20 июня 2024 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Колтаковой Н.А. и Рогатенко Л.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 26 января 2024 года по делу № А66-14602/2022,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Альтернатива» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 107023, Москва, ул. Буженинова, д. 30, стр. 1, пом. 5, ком 3; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 170100, <...>; далее – Управление) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Определением суда от 30 марта 2023 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту – индивидуальному предпринимателю ФИО1.

Определением суда от 17 июля 2023 года удовлетворено ходатайство эксперта о предоставлении дополнительных документов.

Определением суда от 13 октября 2023 года возобновлено производство по делу.

Общество уточнило исковые требования, просило возложить на Управление обязанность в соответствии с требованиями Закона № 159-ФЗ заключить с Обществом договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Тверская обл., Осташковский городской округ, <...>:

хозяйственного блока с кадастровым номером 69:24:0171401:110, стоимостью 19 000 руб.;

базы для практических занятий с кадастровым номером 69:24:0171401:107, стоимостью 1 044 000 руб.;

базы для студентов и сотрудников с кадастровым номером 69:24:0171401:108, стоимостью 477 000 руб.;

базы для профессорского состава с кадастровым номером 69:24:0171401:109, стоимостью 844 000 руб.

Общая сумма составила 2 384 000 руб.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнение исковых требований судом принято.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 26 января 2024 года уточненные исковые требования Общества удовлетворены в полном объеме.

Управление с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, направление проекта договора купли-продажи и проведение приватизационных мероприятий в отношении спорных объектов в настоящее время не представляется возможным, поскольку арендуемые Обществом объекты не включены в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2022–2024 годы. Объекты не включены в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, находятся во временном пользовании Общества непрерывно более двух лет согласно договору аренды. Сделка по приватизации объектов недвижимости без земельного участка, на котором они расположены, противоречит пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьям 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) и является ничтожной. Земельный участок с кадастровым номером 69:24:0171401:11, площадью 5 420 кв. м, на котором расположены объекты, полностью находится в границах зоны с особыми условиями использования территории объекта культурного наследия, публичного сервитута, что может послужить препятствием для заключения с арендатором объектов недвижимости договора купли-продажи. Вывод суда о том, что задолженность Общества по арендной плате по состоянию на 31.12.2023 погашена, не соответствует действительности, поскольку истец уплатил долг за период с 01.09.2022 по 31.12.2022 по решению Арбитражного суда Тверской области от 12 октября 2023 года по делу № А66-12310/2023.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу возразило против доводов и требований, в ней изложенных, просит оставить решение суда без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим жалоба рассмотрена без участия представителей названных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела, Обществу по договору аренды объектов недвижимого имущества от 10 июля 2020 года № 1596-т переданы следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Тверская обл., Осташковский городской округ, <...>: хозяйственный блок с кадастровым номером 69:24:0171401:110; база для практических занятий с кадастровым номером 69:24:0171401:107; база для студентов и сотрудников с кадастровым номером 69:24:0171401:108; база для профессорского состава с кадастровым номером 69:24:0171401:109.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Общество, полагая, что в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых объектов недвижимого имущества, обратилось к Управлению с заявлением от 05.08.2022 о приобретении арендуемого имущества в собственность.

Ссылаясь на то, что Управление в установленный законом срок проект договора купли-продажи в адрес Общества не направило, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, признал исковые требования обоснованными по праву и удовлетворил иск в полном объеме.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

В силу положений статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Судом верно установлено, что в соответствии с Законом № 209-ФЗ Общество является субъектом малого предпринимательства и внесено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Судом установлено, что истец соответствует требованиям, предусмотренным Законом № 159-ФЗ, однако Управление после получения от Общества заявления о приобретении арендованных объектов недвижимости в нарушение статьи 9 Закона № 159-ФЗ договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества не заключило, решение об условиях приватизации арендуемого имущества не приняло, проект договора купли-продажи арендуемого имущества Обществу не направило.

Как указано в пункте 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что по указанным выше основаниям истец имеет право на выкуп объектов недвижимости в соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ, статьи 3, части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

Довод Управления о наличии у Общества задолженности по арендной плате как основание для отказа в заключении договора судом первой инстанции рассмотрен и обоснованно отклонен, поскольку на дату подачи Обществом заявления от 05.08.2022 задолженность по арендной плате отсутствовала, а образовавшаяся впоследствии задолженность по арендной плате не могла быть принята во внимание, поскольку возникла после подачи заявления. Вопреки доводам апелляционной жалобы, задолженность, имевшая место по состоянию на 31.12.2023, также погашена Обществом.

Управление в апелляционной жалобе ссылается на то, что сделка по приватизации объектов недвижимости без земельного участка, на котором они расположены, противоречит пункту 7 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, статьям 1 и 35 ЗК РФ, статье 28 Закона № 178-ФЗ и является ничтожной, поскольку земельный участок с кадастровым номером 69:24:0171401:11, площадью 5 420 кв. м, на котором расположены спорные объекты, полностью находится в границах зоны с особыми условиями использования территории объекта культурного наследия, публичного сервитута.

Апелляционный суд, рассмотрев данные доводы, отклоняет их как необоснованные.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 подпункта 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Таким образом, Закон № 159-ФЗ не распространяет свое действие на правоотношения по выкупу земельного участка.

ЗК РФ урегулированы обстоятельства, позволяющие собственнику здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, иметь преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Приватизация нежилого здания не препятствует последующей приватизации или аренде земельного участка, на котором оно расположено.

Таким образом, при приобретении в собственность здания, покупатель в силу закона приобретает право на земельный участок, расположенный под зданием и необходимый для использования и вправе оформить либо право собственности либо право аренды на указанный земельный участок.

Решение вопроса о выкупе объекта недвижимого имущества в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, не может быть связано с вопросом об отчуждении земельного участка, на котором расположен этот объект, поскольку сфера этих правоотношений различна и регулируется разными федеральными законами.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности заявленных Обществом требований, в связи с чем, руководствуясь положениями статьи 555 ГК РФ, статьи 3 Закона № 159-ФЗ, статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, разъяснениями пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», заключением эксперта от 10.10.2023, удовлетворил иск, установив стоимость выкупаемого объекта недвижимости по результатам судебной экспертизы.

Таким образом, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда по заявленным доводам, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 26 января 2024 года по делу № А66-14602/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

Судьи

Н.А. Колтакова

Л.Н. Рогатенко