Постановление от 10 марта 2023 г. по делу № А65-10635/2022

958/2023-22365(1)



ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А65-10635/2022
г. Самара
10 марта 2023 года
11АП-1821/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2023 года Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2023 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Копункина В.А., судей Дегтярева Д.А., Митиной Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале № 6, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.12.2022 по делу № А65-10635/2022 по иску Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстана",

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2,

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 16:45:090104:259, расположенного по адресу: РТ, г. Набережные Челны, промышленнокоммунальная зона <...> путем продажи с публичных торгов,

об изъятии объекта незавершенного строительства (разрешение на строительство № RU16302000-260 от 31.10.2013), расположенного по адресу: РТ, г. Набережные Челны, промышленно-коммунальная зона <...> путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Республики Татарстан 22.04.2022 поступило исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 16:45:090104:259, расположенного по адресу: РТ, г. Набережные Челны, промышленнокоммунальная зона <...> путем продажи с публичных торгов, об изъятии объекта незавершенного строительства (разрешение на строительство № RU16302000-260 от 31.10.2013), расположенного по адресу: РТ, г. Набережные Челны, промышленно-


коммунальная зона <...> путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.12.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.12.2022.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 февраля 2023 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 06 декабря 2022 года.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.10.2012 истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 255/а, во исполнение которого ответчику на срок три года передан земельный участок с кадастровым номером 16:52:090104:180 площадью 5 916 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: по закрытые склады.

Ответчику 31.03.2013 выдано разрешение на строительство холодного склада, инструментарного склада с охраной № RU16302000-260.

Истцом и ответчиком 26.07.2017 заключен договор аренды земельного участка № 5486-АЗ на срок до 26.07.2020 для завершения строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество ответчик с 08.10.2021 является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> Промышленно-коммунальная зона, Производственный проезд, кадастровый номер 16:52:090104:259, площадь 53 кв.м., степень готовности по данным ЕГРН 20%.

Обосновывая исковые требования, истец указал, что по результатам проведенного обследования земельного участка истцом установлено, что земельный участок частично огорожен забором, частично забетонирован, на нем расположены объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:45:090104:259 и объект незавершенного строительства (разрешение на строительство № RU16302000-260 от 31.10.2013), строительная техника отсутствует, работы не ведутся. В связи с истечением срока договора ответчику направлено уведомление о расторжении договор от 25.05.2020 № 06/1717р.


В связи с истечением срока договора аренды истец обратился с исковыми требованиями об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, указав в качестве правового основания ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно п.1 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Соответствующие разъяснения приведены в п.24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137).

Законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.


Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 по общему правилу не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без


проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Законом № 137 установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137 и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

По смыслу пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Поэтому даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон при заключении договора аренды их отношения регулируются именно этим договором, который на основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

При таких обстоятельствах тот факт, что земельный участок не выбывал из владения арендатора, и обстоятельства наличия арендных правоотношений в целях строительства спорного объекта с застройщиком до 01.03.2015 в рамках иного договора, на которые ссылается ответчик, не могут расцениваться в качестве критерия, позволяющего расценить правоотношения сторон действующими на основании договора аренды, заключенного до 01.03.2015, не имеют правового значения для регулирования арендных правоотношений после 01.03.2015 и не означают, что положения ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не применимы.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не завершено, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Исходя из изложенного, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению к ответчику как к собственнику объекта незавершенного строительства, реализовавшему свое прав и вступившему в арендные правоотношения относительно земельного участка, находящегося в публичной собственности, после 01.03.2015 однократно для завершения строительства.

Доводы ответчика о том, что исковые требования заявлены по истечении шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды, арбитражным судом первой инстанции рассмотрен и отклонен, поскольку согласно действующему законодательству пропуск данного срока не является безусловным основанием для отказа в иске, а может повлечь иные предусмотренные законом последствия. Так, статьей 239.1 ГК РФ такой срок не установлен; пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ устанавливает условия предоставления арендатору участка, в том числе и срок, по истечении которого, если уполномоченным органом не заявлено в суд об изъятии, возникает право на заключение договора, а не срок


на обращение с иском об изъятии объекта (указанный вывод соответствует сложившейся судебной практике и изложен, в частности, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 14.09.2020 по делу А57-24723/2019). Между тем, правомерность отказа истца от заключения договора аренды земельного участка подтверждена судебными актами по делу А65-10031/2022. При таких обстоятельствах настоящее исковое заявление направлено также на устранение юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка.

При этом доводы ответчика, касающиеся существования обстоятельств, препятствовавших регистрации права собственности на объекты (на один их которых право не зарегистрировано по настоящее время в связи с тем, что, по утверждению ответчика, ввиду отсутствия технического плана), внесения им арендной платы за пользование земельным участком, а также временного отсутствия у ответчика финансовой возможности осуществлять строительство, также отклонены судом первой инстанции, поскольку не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела и не могут являться основанием для отказа в иске.

При таких обстоятельствах, учитывая, что право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства уже реализовано, договор расторгнут (прекращен), арбитражный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии у истца оснований для заключения с ответчиком договора аренды земельного участка без проведения торгов. Правомерность отказа истца от заключения договора аренды земельного участка подтверждена судебными актами по делу А65-10031/2022.

Оценивая вышеуказанные обстоятельства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии всей совокупности правовых оснований для изъятия у ответчика спорных объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, в связи с чем исковые требования удовлетворены.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны доводам приведенным в суде первой инстанции. Указанным доводам была дана надлежащая оценка судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции соглашается с вышеуказанными обоснованными выводами суда первой инстанции.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявителем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права, в связи с чем не имеется оснований для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены


правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалобы и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 декабря 2022 года по делу № А65-10635/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий В.А. Копункин

Судьи Д.А. Дегтярев

Е.А. Митина

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 07.02.2023 3:14:00Кому выдана Митина Елена АнатольевнаЭлектронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 08.02.2023 2:52:00Кому выдана Копункин Виктор АлександровичЭлектронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 07.02.2023 4:07:00

Кому выдана Дегтярев Дмитрий Алексеевич