Решение от 23 октября 2024 г. по делу № А40-162760/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-162760/23-37-1311
г. Москва
23 октября 2024 г.
Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шаталовой С.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном 16.10.2024 с перерывом до 23.10.24, дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ПК Ленни Дизайн" (124460, город Москва, Зеленоград город, Западный 3-й <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.02.2003, ИНН: <***>) к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) об установлении размера компенсации за изымаемый объект недвижимости;

по объединенному делу по иску Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью "ПК Ленни Дизайн" (124460, город Москва, Зеленоград город, Западный 3-й <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.02.2003, ИНН: <***>) об установлении суммы возмещения за изымаемые объекты и установлении суммы возмещения за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 17.02.2023 №22-5926793-ЭМ-3-1, выполненным ООО «Центр Оценки собственности» в размере 26 663 719 руб.

третьи лица:

1) Акционерное общество "Особая экономическая зона "Технополис Москва" (107045, Россия, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Мещанский, Печатников пер., д. 12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.04.2015, ИНН: <***>),

2) Высший исполнительный орган государственной власти города Москвы-Правительство Москвы (125032, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>).


при участии представителей: от истца – ФИО1 по дов. от 05.07.2023, ФИО2 по дов. от 05.07.2023,

от ответчика и третьего лица Правительства Москвы – ФИО3 по дов. от 25.04.2024;02.03.2024

от третьего лица АО "Особая экономическая зона "Технополис Москва" – ФИО4 по дов. от 23.08.2023

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ПК Ленни Дизайн" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении размера компенсации за изымаемые объекты недвижимости:

- нежилое помещение с кадастровым номером 77:10:0003004:1421, расположенное по адресу: расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г муниципальный округ Силино, <...>;

- нежилое помещение с кадастровым номером 77:10:0003004:1422, расположенное по адресу: расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г муниципальный округ Силино, <...>, -

в сумме 111223800 руб.

Требования основаны на том, что истцом было получено распоряжение Департамента об изъятии имущества и проект соглашения, однако, с точки зрения истца, размер возмещения не соответствует рыночной стоимости помещений и не покрывает все убытки.

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском Обществу с ограниченной ответственностью "ПК Ленни Дизайн" с иском об изъятии для государственных нужд города Москвы вышеуказанных помещений с установлением возмещения в соответствии с отчетом оценке от 17.02.2023 № 22-5926793-ЭМ-3-1, выполненным ООО «Центр Оценки собственности», в размере 26 663 719 (двадцать шесть миллионов шестьсот шестьдесят три тысячи семьсот девятнадцать) рубля, а также иных условий возмещения.

По иску Департамента было возбуждено дело А40-143929/23.

В ходе рассмотрения указанного дела А40-143929/23 определением от 14.08.23 суд выделил в отдельное производство требование Департамента городского имущества города Москвы об установлении суммы возмещения за изымаемые объекты и установлении суммы возмещения за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 17.02.2023 №22-5926793-ЭМ-3-1, выполненным ООО «Центр Оценки собственности» в размере 26 663 719 руб., с присвоением отдельного номера и отказал в удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "ПК Ленни Дизайн" об объединении дел № А40-143929/23-191-1134 и № А40-162760/23-37-1311.

Выделенному требованию присвоен номер А40-200252/23.

В дальнейшем определением от 19.10.2023 по настоящему делу суд объединил дело № А40-162760/23-37-1311 с делом № А40-200252/23-191-1604 в одно производство для совместного рассмотрения, в прядке ст. 130 АПК РФ, с присвоением номера объединённого дела № А40-162760/23-37-1311.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.11.2023 по делу А40-143929/23 изъяты для государственных нужд города Москвы следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение с кадастровым номером 77:10:0003004:1421, расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г муниципальный округ Силино, <...>;

- нежилое помещение с кадастровым номером 77:10:0003004:1422, расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г муниципальный округ Силино, <...> и установлена сумма возмещения в соответствии с отчетом оценке от 17.02.2023 № 22-5926793-ЭМ-3-1, выполненным ООО «Центр Оценки собственности», в размере 26 663 719 (двадцать шесть миллионов шестьсот шестьдесят три тысячи семьсот девятнадцать) рублей.

При этом суд апелляционной инстанции в постановлении по указанному делу указал, что довод апелляционной жалобы о несогласии ответчика с размером выкупной цены объектов, апелляционным судом не принимается, поскольку вопрос об установлении суммы возмещения по размеру компенсации за изымаемое имущество будет разрешен в рамках дела № А40-162760/23, требование которого суд выделил в отдельное производство определением суда от 14.08.2023г.

Таким образом, в рамках настоящего дела рассматривается спор о равноценности возмещения, только при условии предварительного осуществления которого в соответствии Конституцией Российской Федерации допускается принудительное отчуждение имущества для государственных (ч. 3 ст. 35 "Конституция Российской Федерации").

Определением от 23 мая 2024 года в связи с отставкой судьи, в производство которого первоначально принято дело А40-162760/23, произведена замена состава суда.

Определением от 19 декабря 2023 судом была назначена оценочная экспертиза по следующим вопросам:

1. Какова рыночная стоимость изымаемых для государственных нужд помещения с кадастровым номером 77:10:0003004:1421 и помещения с кадастровым номером 77:10:0003004:1422, расположенных по адресу: г. Москва, <...> по состоянию на дату производства экспертизы?

2. Каков размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием помещения с кадастровым номером 77:10:0003004:1421 и помещения с кадастровым номером 77:10:0003004:1422, расположенных по адресу: г. Москва, <...> по состоянию на дату производства экспертизы?

Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Центр производства предварительных исследований и судебных экспертиз» ФИО5.

Судом получено экспертное заключение №0450/2024, выполненное указанным экспертом, согласно которому установлены:

рыночная стоимость изъятых помещений:

- с кадастровым номером 77:10:0003004:1421- 65604000 руб.

- с кадастровым номером 77:10:0003004:1422 – 16177000 руб.

- размер убытков, включая упущенную выгоду - 17906000 руб., в том числе: 44000 руб. издержки на регистрацию прав, 2862000 руб. расходы на риэлтерские услуги, 15000000 руб. убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами.

В судебном заседании истец поддержал принятые судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточненные требования, просил установить стоимость возмещения в размере 99687000 руб.

Департамент и третьи лица (Акционерное общество "Особая экономическая зона "Технополис Москва" и Правительство Москвы) возражали против требований, ходатайствовали о проведении дополнительной и повторной экспертизы.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей и эксперта, суд пришел к следующим выводам

Оценив представленное в материалы дела экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу и не усмотрел оснований удовлетворения ходатайств о повторной экспертизе.

Несогласие с экспертным заключением, выполненным предупрежденным об уголовной ответственностью экспертом, не является основанием дополнительной или повторной экспертизы.

При этом суд принял во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-139889/23 рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных в том же здании (нежилое помещение общей площадью 264,3 кв.м с кадастровым номером 77:10:0003004:1418, расположенное по адресу: Москва, <...> 23с1 и нежилое помещение общей площадью 183,7 кв.м. с кадастровым номером 77:10:0003004:1419, расположенное по адресу: Москва, <...> 23с1) по результатам судебной экспертизы установлена в размере 59 110 000 руб., что в среднем, исходя из общей площади изъятых помещений, составляет 131942 руб. за кв.м, а согласно заключению эксперта по настоящему делу средняя рыночная стоимость помещений составила 119127 руб. за кв.м за помещения в том же здании.

Доводы о том, что экспертом необоснованно в состав возмещения включены убытки в сумме 15000000 руб., не являются основанием повторной экспертизы.

Указанные доводы не свидетельствуют о необоснованности профессиональных выводов эксперта, поскольку в судебном заседании 07.08.24 эксперт обоснованно пояснил, что правовые вопросы не входят в его компетенцию, а при проведении экспертизы ему были представлены договор и платежные поручения, подтверждающие произведенные расходы, что соответствует норме п.6 ст. 56.8 ЗК РФ.

Отнесение данной суммы к убыткам, находящимся в причинно-следственной связи с изъятием помещений, относится к правовой квалификации данных затрат.

Оценив с правовой точки зрения характер указанных расходов, суд пришел к выводу о том, что данные расходы не находятся в причинно-следственной связи с изъятием помещений, поэтому подлежат исключению из состава убытков.

Данные расходы включены собственником в состав убытков как понесенные в связи с расторжением предварительного договора от 20.10.2022. В связи с чем, как указывает истец, им предварительному покупателю была возвращена двойная стоимость задатка (30000000 руб. против полученного задатка в размере 15000000 руб.).

Однако в силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Соглашением о задатке иное не предусмотрено, а изъятие имущества для государственных нужд не относится к ответственности стороны, получившей задаток.

К тому же предварительный договор расторгнут соглашением сторон, следовательно, обязавшись в добровольном порядке при отсутствии вины и предусмотренных ст. 381 ГК РФ оснований возвратить покупателю задаток в двойном размере истец умышленно содействовал увеличению убытков.

Риэлтерские услуги суд признает необходимым расходом с учетом специфики объектов, равно как и издержки на пошлины (за регистрацию).

Суд учитывает следующее.

Департаментом издано распоряжение от 07.12.2022 № 71526 «Об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества», согласно которому подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы нежилые здания с кадастровыми номерами 77:10:0003004:1421 и 77:10:0003004:1422, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 07.12.2022 № 2446-ПП «О комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы № 2201, расположенной в производственной зоне «Алабушево». В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ АО «ОЭЗ «Технополис Москва» в адрес ответчика письмом от 12.04.2023 за исх. № ТМ-И-255/23- 2 направлен на согласование проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд города Москвы с приложением материалов, оценки рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости.

Распоряжением Департамента от 07.12.22 № 71526 предусмотрено возмещение стоимости изымаемых объектов и причиненных изъятием убытков за счет средств Акционерное общество "Особая экономическая зона "Технополис Москва".

Согласно п. 3 ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

При этом п. 3 ст. 281 ГК РФ предусмотрено, что при наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

Между тем ни при направлении соглашения об изъятии, ни в ходе рассмотрения дела об изъятии, ни в ходе судебного разбирательства по настоящему делу лицо, за счет которого распоряжением об изъятии предусмотрено возмещение убытков, не предложило истцу равноценных помещений. Собственник в судебном заседании пояснил, что не отказывался от возмещения путем предоставления равноценной недвижимой вещи.

Таким образом, суд приходит к выводу об установлении размера возмещения в соответствии с заключением судебного эксперта за вычетом суммы убытков 15000000 руб., итого: 65604000 + 16177000 + 44000 руб. + 2862000=84687000 руб., которые подлежат выплате собственнику за вычетом ранее оплаченной суммы 26 663 719 руб.

Ходатайство третьего лица об установлении двухмесячного срока возмещения, против которого истец возражал, а также об указании на оплату возмещения за счет средств бюджета города не подлежит удовлетворению.

Распоряжением Департамента от 07.12.22 № 71526 предусмотрено возмещение стоимости изымаемых объектов и причиненных изъятием убытков за счет средств Акционерного общества "Особая экономическая зона "Технополис Москва", в связи с чем не имеет правового значения то обстоятельство, что указанное общество рассчитывает на получение бюджетных субсидий.

Поскольку объекты уже изъяты, суд приходит к выводу о том, что стоимость равноценного возмещения, определенная по результатам рассмотрения выделенного спора, подлежит безусловной оплате в силу прямого указания ч.1 ст. 15, ч.2 ст. 17, ч.3 ст. 35 Конституция Российской Федерации, за вычетом суммы предварительного возмещения, определенной судом решением по делу А40-143929/23.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Установить сумму возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества в размере 84687000 руб.

Вступившее в законную силу решение является основанием для доплаты обществу с ограниченной ответственностью "ПК Ленни Дизайн" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 58023281 руб. разницы между установленной настоящим решением суммы равноценного возмещения и суммой, присужденной решением Арбитражного суда г. Москвы от 16 ноября 2023 г. по делу № А40-143929/23-191-1134.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПК Ленни Дизайн" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 6000 руб. расходов по уплате госпошлины и 120000 руб. издержек на экспертизу.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.


Судья:

Е.В. Коновалова