Постановление от 30 августа 2022 г. по делу № А67-231/2021

458/2022-48982(2)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А67-231/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2022 года. Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2022 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Дерхо Д.С., судей Зиновьевой Т.А.,

Севастьяновой М.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива «Ясень-2010» на решение от 22.02.2022 Арбитражного суда Томской области (судья Чиндина Е.В.) и постановление от 05.05.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бородулина И.И., Павлюк Т.В., Хайкина С.Н) по делу № А67-231/2021 по заявлению жилищно-строительного кооператива «Ясень-2010» (634041, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (634009, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным решения об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости изменений в отношении вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в уведомлении от 28.10.2020 № КУВД001/2020-18395266/1.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамент недвижимости администрации города Томска, департамент архитектуры и градостроительства администрации города Томска.

Суд установил:

жилищно-строительный кооператив «Ясень-2010» (далее – кооператив) обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее – Росреестр) о признании незаконным решения об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) изменений в отношении вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в уведомлении от 28.10.2020 № КУВД001/2020-18395266/1.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса


Российской Федерации (далее – АПК РФ) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: департамент недвижимости администрации города Томска (далее – департамент недвижимости), департамент архитектуры и градостроительства администрации города Томска (далее – департамент архитектуры).

Решением от 22.02.2022 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 05.05.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, кооператив обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении заявления.

В обоснование кассационной жалобы кооператив указывает на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. По мнению заявителя: предоставляя в аренду земельный участок муниципальный округ не определял назначение, которое должен иметь объект незавершенного строительства по завершении строительства, вследствие чего, кооператив имеет право по своему усмотрению принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка и требовать внесения соответствующих изменений в ЕГРН; изменение заявителем вида разрешенного использования «гостиницы, для размещения гостиниц» на вид разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» при предоставлении участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства в порядке пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) не может быть квалифицировано в качестве использования земельного участка вопреки условиям договора аренды.

Росреестр представил в суд округа отзыв, в котором просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной коллегии оставить без изменения, полагая их обоснованными и законными.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа полагает, что выводы судов соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права.

Из материалов дела следует и установлено судами, что постановлением администрации города Томска от 22.06.2011 № 1004-з кооперативу предоставлен в аренду без проведения торгов предоставлен земельный участок по адресу: <...> кадастровый номер 70:21:0200010:279) площадью 3 539 кв. м для архитектурно-строительного проектирования и строительства


многофункционального делового и обслуживающего здания.

Между муниципальным образованием «город Томск» и кооперативом 23.06.2011 заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-19246 для архитектурно-строительного проектирования и строительства многофункционального делового и обслуживающего здания.

В отношении указанного земельного участка департаментом архитектуры утвержден ГПЗУ № RU70321000-0000000000002595. Проектная документация на объект Многофункциональное здание общественно-административного назначения со встроено-пристроенной автостоянкой по проспекту Фрунзе – улица Красноармейская, 35-37 в городе Томске изготовлена в 2014 – 2015 годах. По результатам рассмотрения указанных, а также иных необходимых в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов (далее – ГрК РФ) 03.04.2015 департаментом архитектуры выдано разрешение на строительство объекта № RU 70301000-071-С/15.

Между муниципальным образованием «город Томск» и кооперативом заключен договор от 30.05.2016 № ТО-21-21382 (далее – договор от 30.05.2016) аренды земельного участка, согласно которому арендодатель обязался передать кооперативу во временное, возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3 539 кв. м с кадастровым номером 70:21:0200010:279, местонахождение которого: <...> пункт 1.1 договора от 30.05.2016).

Земельный участок предоставляется для завершения строительства многофункционального делового и обслуживающего здания. Вид разрешенного использования (назначение) в соответствии с кадастровым паспортом: для строительства административного здания с предприятиями общественного питания (пункты 1.4, 1.5 договора от 30.05.2016).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 30.05.2016 стороны подтвердили, что обязательства по передаче земельного участка выполнены, переданный земельный участок находится в состоянии, пригодном к использованию по целевому назначению: для завершения строительства многофункционального делового и обслуживающего здания.

В дальнейшем между муниципальным образованием «город Томск», от имени и в интересах которого действует департамент недвижимости, и кооперативом заключен договор аренды земельного участка от 30.01.2020 № ТО-21-22483 (далее – договор от 30.01.2020), согласно которому в соответствии с подпунктом 10, пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, учитывая государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства (от 19.04.2016 № 70-70/0001-70/001/019/2016-6755/1), решение от 06.06.2019 Арбитражного суда Томской области и постановление от 04.09.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-2706/2019, на основании обращения от 10.12.2019 арендодатель передал арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель


населенных пунктов земельный участок по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0200010:279, площадью 3 539 кв. м для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 70:21:0200010:6848, проектируемое назначение – «нежилое здание», степень готовности – 99% (пункты 1.1, 1.3 договора от 30.01.2020).

Департаментом архитектуры взамен ранее выданного и с учетом внесенных изменений, продлений выдано разрешение на строительство № 70-301000-012-2019 объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией «Многофункциональное здание общественно-административного назначения со встроенной автостоянкой».

Кооператив, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200010:279, расположенного по адресу: <...> принял решение от 05.03.2020 установить вид разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», код вида разрешенного использования земельного участка 2.6, согласно Правилам землепользования и застройки в городе Томске, утвержденным решением Думы города Томска от 27.11.2007 № 687 (вместо указанного в настоящее время в ЕГРН вида разрешенного использования данного земельного участка «гостиницы, для размещения гостиниц»).

На основании решения от 05.03.2020 кооператив обратился в Росреестр с заявлением об изменении вида земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200010:279 с вида разрешенного использования «гостиницы, для размещения гостиниц» на вид разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Уведомлением от 28.10.2020 № КУВД-001/2020-18395266/1 (далее – уведомление) Росреестр отказал кооперативу во внесении соответствующих изменений в ЕГРН со ссылкой на необходимость принятия органом местного самоуправления решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Исходя из содержания уведомления, кооператив обратился в администрацию города Томска с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200010:279 с «гостиницы, для размещения гостиниц» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Решением администрации города Томска, изложенным в письме от 07.12.2020 № 02-21/2215, в изменении вида разрешенного использования кооперативу отказано, что явилось основанием для обращения в Арбитражный суд Томской области в рамках дела № А67-230/2021 с требованием об оспаривании данного отказа.

В ходе судебного разбирательства по делу № А67-230/2021 сторонами достигнуто мировое соглашение, подписанное представителями кооператива, администрации города Томска и департамента архитектуры.

Определением от 16.07.2021 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 04.10.2021 Седьмого арбитражного апелляционного


суда по делу № А67-230/2021 в утверждении мирового соглашения сторонам отказано ввиду несоответствия мирового соглашения требованиям закона, после чего определением от 15.12.2021 Арбитражного суда Томской области заявление кооператива о признании незаконным решения об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в письме от 07.12.2020 оставлено без рассмотрения ввиду повторной неявки истца в судебное заседание.

При этом кооператив оспорил в судебном порядке (в рамках настоящего дела № А67-230/2021) законность решения Росреестра, выраженного в уведомлении.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 1, 7, 85 ЗК РФ, статьями 1, 30, 32, 37 ГрК РФ, статьями 14, 33 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), правовыми позициями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2015 № 18-КГ15-173, пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (далее – Обзор от 14.11.2018), исходил из того, что спорный земельный участок предоставлен кооперативу без проведения торгов для определенных целей, пришел к выводу, что изменение существующего вида разрешенного использования земельного участка на вид «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» без соблюдения особенностей, установленных законом для предоставления земельных участков для жилищного строительства, будет противоречить требованиям действующего законодательства.

Апелляционный суд, дополнительно руководствуясь статьями 8, 36 ГрК РФ, с выводами суда первой инстанции согласился в полном объеме.

Отклоняя довод заявителя со ссылкой на положения части 4 статьи 37 ГрК РФ, статьи 11 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Томск», утвержденных решением Думы города Томска от 27.11.2007 № 687, на наличие у него права по своему усмотрению принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка и инициировать внесение соответствующих изменений в ЕГРН, апелляционная коллегия указала, что в условиях наличия договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без предварительного изменения условий такого договора.

По существу спор разрешен судами правильно.

В соответствии со статьей 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории,


согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно статье 85 ЗК РФ порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1, 2 статьи 37 ГрК РФ).

На основании статьи 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в части 4 статьи 37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ).

В соответствии со статьей 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя


из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 13016/11).

Из части 3 статьи 35 ГрК РФ, пункта 5 статьи 85 ЗК РФ следует, что земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством (пункт 1 статьи 41 ЗК РФ).

Статья 42 ЗК РФ обязывает собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13).

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей жилищного строительства и для целей, не связанных


со строительством объектов нежилого назначения.

Порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливался статьей 30.1 (в настоящее время - пункт 1 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.6) ЗК РФ; он предусматривает, что договор аренды земельного участка для жилищного строительства заключается по результатам торгов (аукциона).

В определении от 06.08.2013 № 56-КГ13-5 Верховный Суд Российской Федерации указал следующее. Если земельный участок находится в зоне застройки многоэтажными жилыми домами, это не означает, что любое лицо, получившее его в аренду с одним видом разрешенного использования (для строительства административного здания), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для строительства многоквартирного жилого дома), изменить его и использовать участок по своему усмотрению без волеизъявления собственника. Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель (определения Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2014 № 18-КГ14-95 и от 21.01.2015 № 18-КГ14-182).

Если предоставление земельного участка в аренду для определенной в договоре цели было осуществлено без проведения аукциона, изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства прямо противоречит статье 39.6 ЗК РФ (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2015 № 18-КГ15-173).

В абзаце девятом пункта 3 Обзора от 14.11.2018 также разъяснено, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 71, 168 АПК РФ).

Исследовав и оценив все предоставленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что спорный земельный участок предоставлен кооперативу без проведения торгов для определенных целей, не связанных с осуществлением жилищного строительства, указав, что при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка


по договору аренды арендодатель в любом случае связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования; принимая во внимание, сведения о разрешенном использовании земельного участка (для завершения строительства объекта незавершенного строительства проектируемого назначения – «нежилое здание»), закрепленные в договоре от 30.01.2020 в качестве условия о целевом назначении земельного участка, переданного в арендное пользование, констатировав, что изменение вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления участков в целях жилищного строительства, суды двух инстанций пришли к мотивированному выводу о законном характере решения Росреестра об отказе в предоставлении муниципальной услуги, оформленного уведомлением, в связи с чем отказали кооперативу в удовлетворении заявления.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Основания для иных выводов у суда округа отсутствуют.

Довод заявителя о том, что кооператив вправе по своему усмотрению принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка и инициировать внесение соответствующих сведений в ЕГРН, отклоняется судом округа как основанный на ошибочном толковании приведенных выше норм материального права и правовых позиций высших судебных инстанций, которые не допускают совершения подобных действий в ситуации, когда предоставление земельного участка в аренду осуществлялось без проведения конкурентных процедур и для целей, не связанных с осуществлением жилищного строительства.

Приведенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом исследования и должной правовой оценки судов двух инстанций, а потому отклоняются, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права, не опровергают выводов судов, основанных на установленных ими фактических обстоятельствах дела, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обстоятельств, не свидетельствуют о неправильном применении или существенном нарушении норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела, или о допущенной судебной ошибке.

Судами первой и апелляционной инстанций во исполнение требований статей 8, 9 АПК РФ обеспечены сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав, в том числе на представление доказательств, в состязательном процессе; созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства дела


установлены судами обеих инстанций на основе представленных в дело доказательств и согласуются с ними. При этом к установленным обстоятельствам суды применили соответствующие нормы материального права и рассмотрели спор с соблюдением процессуальных норм.

Основания для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 АПК РФ отсутствуют. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 22.02.2022 Арбитражного суда Томской области и постановление от 05.05.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-231/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Д.С. Дерхо

Судьи Т.А. Зиновьева М.А. Севастьянова