Решение от 18 мая 2022 г. по делу № А04-246/2022

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-246/2022
г. Благовещенск
18 мая 2022 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 18 мая 2022 года. Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2022 года.


Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Котляревского Владислава Игоревича,


при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1


рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к администрации города Тынды (ОГРН <***>, ИНН: <***>), Управлению муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тында (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании права аренды,

3 лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Тэн Дзюнь


при участии в заседании: от администрации города Тында посредством сервиса онлайн-заседания: ФИО3 по доверенности № 88-д от 10.01.2022, паспорт, диплом

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту истец, предприниматель) с заявлением к администрации города Тынды, Управлению муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тында (далее – ответчики, Администрация, Управление) с требованиями:

- Урегулировать разногласия, возникшие между Управлением муниципального имущества и земельных отношений Администрации г.Тынды и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 при заключении 07 июня 2021 года договора аренды № з- 7914 земельного участка с кадастровым № 28:06:011202:165.

- Без проведения торгов, признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 право аренды земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165, договор № з-7914 от 07.06.2021 г. аренды земельного участка с кадастровым № 28:06:011202:165, пропорционально занимаемой площади нежилых помещений доли земельного участка под зданием, площадью 323,64 кв.м. (без выдела в натуре), и из части свободной (не занятой под объектом), из общей площади 1088 кв.м. доли в натуре земельного участка, площадью 425 кв.м., а всего 748,64 кв.м., с разрешенным использованием - для эксплуатации здания ресторана, по адресу: <...>.

- Без проведения торгов, признать договор № з-7914 от 07.06.2021 г. аренды земельного участка с кадастровым №28:06:011202:165, заключенным между Управлением муниципального имущества и земельных отношений Администрации г.Тынды и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 на земельный участок с кадастровым № 28:06:011202:165, общей площадью 748,64 кв.м., расположенный по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания ресторана, срок аренды один год.

Согласно уточнению требований от 23.04.2022 истец просит суд:

- Урегулировать разногласия, возникшие между Управлением муниципального имущества и земельных отношений Администрации г.Тынды и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 при заключении 07 июня 2021 года договора аренды №з- 7914 земельного участка с кадастровым № 28:06:011202:165.

- Без проведения торгов, признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 право аренды земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165, договор № з-7914 от 07.06.2021 г. аренды земельного участка с кадастровым №28:06:011202:165, пропорционально занимаемой площади нежилых помещений доли земельного участка под зданием, площадью 323,64 кв.м. (без выдела в натуре), и из части свободной (не занятой под объектом), из общей площади 1088 кв.м. доли в натуре земельного участка, площадью 425 кв.м., а всего 748,64 кв.м., с разрешенным использованием - для эксплуатации здания ресторана, по адресу: <...>.

- Без проведения торгов, признать договор № з-7914 от 07.06.2021 г. аренды земельного участка с кадастровым №28:06:011202:165, заключенным между Управлением муниципального имущества и земельных отношений Администрации г.Тынды и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 на земельный участок с кадастровым № 28:06:011202:165, общей площадью 748,64 кв.м., расположенный по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания ресторана, срок аренды один год.

- Урегулировать разногласия, возникшие между Управлением муниципального имущества и земельных отношений Администрации г.Тынды и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 при заключении Соглашения от 26.08.2021 года за пользование муниципальным имуществом земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165.

- Признать Соглашение от 26 августа 2021 года, а также к нему протокол разногласия от 8 апреля 2022 года, заключенное между Управлением муниципального имущества и земельных отношений Администрации г.Тынды и индивидуальным предпринимателем ФИО2, вступившие в законную силу 18 апреля 2022 года, для бесперебойной работы кондитерского цеха переданного индивидуальному предпринимателю ФИО2 для использования земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165, необходимой площадью для эксплуатации здания ресторана и благоустройства территории, из общей площади земельного участка 2345 кв.м., передано право пользования земельным участком, занятым вышеуказанным имуществом пропорционально занимаемой площади нежилых помещений долю земельного участка под зданием, площадью 323,64 кв.м., а так же из свободной (не занятой зданием) части земельного участка, из площади 1088 кв.м., передана доля земельного участка в натуре, площадью 425 кв.м., а всего 748,64 кв.м., разрешенное использование - для эксплуатации здания ресторана, по адресу: <...>.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Пунктами 25 и 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» разъяснено, что изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

По смыслу части 1 статьи 49 АПК РФ не допускается одновременное изменение предмета и основания иска, являющееся, по существу, предъявлением нового требования. Соблюдение данного запрета проверяется арбитражным судом вне зависимости от наименования представленного истцом документа (например, уточненное исковое заявление, заявление об уточнении требований). В частности, суд не принимает изменения требования о признании сделки недействительной в связи с нарушениями, допущенными при ее заключении, на требование о расторжении договора со ссылкой на нарушения, которые были допущены при исполнении сделки.

Под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении.

Не является увеличением размера исковых требований предъявление истцом новых требований, связанных с заявленными в исковом заявлении, но не содержащихся в нем (например, требования о применении мер ответственности за нарушение обязательства дополнительно к заявленному в иске требованию о взыскании основного долга).

Уточнение требований в части урегулирования разногласий, возникших при заключении Соглашения от 26.08.2021 года за пользование муниципальным имуществом земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165, а также признания Соглашения от 26 августа 2021 года, а также протокола разногласия от 8 апреля 2022 года к нему, не заявлены при обращении в суд, имеют самостоятельные предмет и основания в связи с чем являются дополнительными исковыми требованиями.

Суд не принимает уточнение требований в части урегулирования разногласий, возникших при заключении Соглашения от 26.08.2021 года за пользование муниципальным имуществом земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165, а также признания Соглашения от 26 августа 2021 года, а также протокола разногласия от 8 апреля 2022 года к нему, поскольку данные требования являются дополнительными требованиями и подлежат рассмотрению отдельно.

В обоснование требований истец указал следующие обстоятельства. Истец является арендатором муниципальных нежилых помещений, общей площадью 574,4 кв.м., расположенными по адресу: <...>. Арендатор выразил намерение заключить договор купли-продажи арендуемых помещений. В связи с отсутствием соглашения сторон относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия были переданы на рассмотрение Арбитражного суда Амурской области (дело № А04-9550/2020).

07 июня 2021 года Управление муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды подготовило проект договора купли-продажи земельного участка №7914 и направило в адрес предпринимателя. Далее между сторонами происходила деловая переписка в связи с согласованием разногласий по проекту договора. В связи с не достижением согласия по спорным пунктам договора предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Считает, что крайне важным является вопрос нуждаемости пользователя земельного участка с кадастровым №28:06:011202:165 в использовании той или иной его части. Однако должного результата стороны по делу до настоящего времени не достигли, не был учтен сложившийся порядок пользования земельным участком.

Арендодателю достоверно известно, что арендуемые нежилые помещения ИП ФИО2 имеют один (единственный) служебный вход с северо-западной стороны для входа (выхода) персонала и совместного пользования зданием. С восточной стороны здания имеется один вход (выход) (так же единственный), который и служит для удобства покупателей и для бесперебойной работы кондитерского цеха, где реализуются хлеб и мучные кондитерские изделия недлительного хранения. Кондитерский цех, согласно требованиям, должен иметь отдельный вход. Перед входом в здание расположена открытая бетонная площадка размером 170,40 кв.м. для входа в кондитерский цех. Площадка относится к основному зданию, необходима для осуществления предпринимательской деятельности, она выполняет вспомогательную и обслуживающую функцию (погрузка, выгрузки товара и размещения инвентаря), в том числе (технологически) используется для временного размещения пустых лотков после доставки автотранспортом произведенной хлебобулочной, кондитерской и иной продукции, с последующей их технологической обработкой, а так же и для последующего хранения тары. При переходе права на нежилые помещения, отчуждаемые Покупателю ФИО2, на земельный участок, необходимый для эксплуатации здания ресторана и благоустройства территории, стороны могут руководствоваться нормами статей 273 и 552 ГК РФ.

Таким образом, для достижения поставленных целей виду деятельности Арендатора, должен применяться сложившийся порядок пользования земельным участком с необходимой площадью, так как ИП ФИО2 ограничивается доступ к объекту по реализации хлеба и мучных кондитерских изделий. В связи с этим, стороны должны достичь именно виду, а также формам сделок, предусмотренных главой 9 ГК РФ.

Арендодатель должен учесть для ИП ФИО2, что образование земельных участков из предусмотренных статьей 11.2 ЗК РФ способом должно обеспечивать возможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, если земельный участок не обладает для этого необходимой площадью.


Администрации города Тынды в письменном отзыве указала, что все полномочия по передаче имущества в аренду либо собственность ФИО2, в том числе и заключение договора аренды земельного участка, переданы компетентному органу, уполномоченному управлять и распоряжаться имуществом муниципальной казны - Управлению муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды, в связи с чем, Администрация города Тынды считает себя ненадлежащим ответчиком по данному спору.


Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тында в письменном отзыве указало, что Арбитражным судом Амурской области 01 декабря 2021 года принято решение по делу № А04-9550/2020 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации города Тынды, Управлению муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды о признании недостоверной величины выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенной отчетом от 06.09.2020 № 306-103/20; о признании достоверной величины выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенной отчетом от 10.06.2021 № 486; об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 15.09.2020 № 88-п муниципального имущества, которым исковые требования были удовлетворены частично.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Амурской области, истец обратился в Шестой Арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, таким образом, договор купли-продажи нежилых помещений и доли земельного участка № 88-п до настоящего момента является не заключенным.

Также ответчик указал, что представленный истцом расчет площади земельного участка с применением формул (с выделением доли в земельном участке под зданием и земельном участке, не занятым зданием) действующим законодательством не предусмотрен.

Правила землепользования и застройки города Тынды (городского округа), утверждены нормативным правовым актом города Тынды от 15.12.2015г. N 44-НПА «О Правилах землепользования и застройки города Тынды (городского округа)», принятым решением Тындинской городской Думы от 15.12.2015 № 344-Р-ТГД-VI, и являются документом градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты.

Здание ресторана строилось еще в советские времена, соответственно, правила землепользования и застройки города Тынды не могли быть применены, однако, в любом случае строительство осуществлялось в соответствии с градостроительными нормами, действующими на период того времени.

При формировании земельного участка, на котором расположено здание ресторана, установлении его границ и размера также были учтены градостроительные нормативы и правила, действующие в то время, границы земельного участка установлены с учетом не занятого строения земельного участка, необходимого для обслуживания здания.

Раздел земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165 как предлагается истцом, а именно выделение земельного участка под зданием по границе фундамента здания противоречит градостроительным и иным нормам.

В случае раздела земельного участка с кадастровым № 28:06:011202:165 с сохранением исходного в измененных границах, вновь сформированный земельный участок будет являться муниципальной собственностью муниципального образования город Тында.

Вновь образованный земельный участок будет являться самостоятельным объектом земельных отношений, находящимся в собственности муниципального образования город Тында и предоставление его в аренду гражданину или юридическому лицу возможно только в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Следовательно, такой земельный участок, согласно ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации может быть предоставлен в аренду только с торгов.

Собственник вышеуказанного земельного участка в лице Муниципального образования Администрации города Тынды не видит необходимости проводить работу по разделу земельного участка с сохранением исходных границ, так как вновь образуемый участок не будет являться предметом данного спора.


Изучив материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, суд установил следующие обстоятельства.

26.05.2016 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Тынды (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен договор № 1336 аренды недвижимого муниципального имущества, в соответствии с которым Арендодатель обязуется передать по настоящему договору, а Арендатор принять во временное, возвратное пользование часть помещения балансовой стоимостью 4912074,84 рублей, площадью 574,4 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: 676282, <...>, (здание ресторана), (далее Имущество) для осуществления предпринимательской деятельности (производство хлеба и мучных кондитерских изделий недлительного хранения).

Одновременно с передачей указанного Имущества в аренду, передается право пользования земельным участком земель населенных пунктов с кадастровым номером 28:06:011202:0165, который занят вышеуказанным имуществом пропорционально занимаемой площади и необходим для его использования.

Пунктом 2.1. договора установлен срок аренды муниципального имущества с 26.05.2016 по 25.05.2021.

Письмом от 04.06.2021 предприниматель просил администрацию города Тынды осуществить раздел земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165 и образовать из него три самостоятельных земельных участка:

- один не занятые земли зданием, ориентировочной площадью 951 кв.м., для эксплуатации помещений предпринимателя ФИО2,

- второй не занятые земли зданием, ориентировочной площадью 137 кв.м., для эксплуатации помещений предпринимателя, гражданина КНДР, осуществляющего торговлю товаров легкой промышленности,

- третий земля под зданием, общей площадью 1257 кв.м., для эксплуатации помещений всего здания.

07.06.2021 администрацией города Тынды вынесено постановление № 1245 «О предоставлении земельного участка и заключении договора аренды на долю земельного участка площадью 605,7 кв.м., с кадастровым № 28:06:011202:165, общей площадью 2 345 кв.м., расположенного по адресу: <...> для эксплуатации здания ресторана индивидуальному предпринимателю ФИО2».

Согласно постановлению на основании заявления ФИО2 предоставлена ФИО2 доля земельного участка площадью 605,7 кв.м., с кадастровым № 28:06:011202:165, общей площадью 2 345 кв.м., для эксплуатации здания ресторана расположенного по адресу: <...>, который занят имуществом пропорционально занимаемой площади и необходим для его использования по договору аренду сроком на три месяца.

Письмом от 25.06.2021 предприниматель просил администрацию города Тынды выполнить следующие землеустроительные работы земельного участка.

- Сформировать под здание ресторана, на неделимом земельном участке и определить в долях неделимый земельный участок № 1, для эксплуатации всех трех этажей, а также цокольного этажа.

- Сформировать земельный участок № 2, из свободного (не занятого объектом) земельного участка для определения зоны ответственности лица, эксплуатирующего помещения, площадью 574,4 кв.м., для осуществления предпринимательской деятельности (производство хлеба и мучных кондитерских изделий недлительного хранения) ИП ФИО2, выдать схему этого земельного участка с постановкой его на кадастровый учет.

- Сформировать земельный участок № 3, из свободного (не занятого объектом) земельного участка для определения зоны ответственности лица, арендатор ИП Тэн Цзюнь, эксплуатирующий помещения для продажи товаров легкой промышленности.

24.06.2021 Управление направило предпринимателю договор аренды земельного участка от 07.06.2021 № з-7914.

Согласно пункта 1.1. предлагаемого договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов на территории города Тынды долю земельного участка (Приложение № 1) с кадастровым № 28:06:011202:165, находящийся по адресу: 676282, <...>, предоставленный постановлением администрации города Тынды № 1245 от 07.06.2021, общей площадью 605,7 кв.м. для эксплуатации здания ресторана в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Указанный проект договора подписан предпринимателем с протоколом разногласий.

Письмом от 02.07.2021 предприниматель направил в Управление протокол разногласий к договору аренды земельного участка № 7914 от 07.06.2021. Согласно протоколу разногласий предприниматель предложил пункт 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов на территории города Тынды долю земельного участка (согласно схемы Арендатора) с кадастровым № 28:06:011202:165, находящийся по адресу: 676282, <...>, под зданием ресторана, на неделимом земельном участке определяет в долях неделимый земельный участок для эксплуатации нежилых помещений общей площадью 574,4 кв.м. Из свободного (не занятого объектом) земельного участка для определения зоны ответственности лица, эксплуатирующего помещения, для осуществления предпринимательской деятельности (производство хлеба и мучных кондитерских изделий недлительного хранения), согласовывает и утверждает схему земельного участка общей площадью 475 кв.м., а всего, из общей площади земельного участка 2345 кв.м., аренда земельного участка ИП ФИО2 составит 1059 кв.м.

Предприниматель предложил дополнить договор пунктом 1.1.1 следующего содержания «Договор аренды земельного участка вступает в законную силу с момента подписания его Арендодателем и Арендатором».

Предприниматель предложил изменить пункт 2.1 договора и читать его в следующей редакции: «Срок аренды устанавливается с 12 июля 2021 года по 12 октября 2021 года. До 12 июля 2021 года Арендодатель готовит постановление Администрации г. Тынды «О предоставлении ИП ФИО2 земельного участка и заключении договора аренды земельного участка 1059 кв.м., находящегося по адресу: 676282, <...>».

Управление письмом от 09.07.2021 направило в адрес предпринимателя протокол согласования разногласий от 07.07.2021, согласно которого все спорные пункты необходимо оставить в редакции Арендодателя.

Протоколом урегулирования разногласий от 27.07.2021 к протоколу согласования разногласий предприниматель предложил свою редакцию спорных пунктов.

Управление письмом от 18.08.2021 направило предпринимателю окончательный протокол урегулирования разногласий от 17.08.2021 к договору аренды № 3-791 от 07.06.2021, согласно которого все спорные пункты необходимо оставить в редакции Арендодателя.

Окончательный протокол урегулирования разногласий от 17.08.2021 подписан предпринимателем с указанием текста «с соглашением к протоколу разногласий от 20.09.2021».

Согласно направленному предпринимателем в адрес Управления соглашения к окончательному протоколу урегулирования разногласий от 20.09.2021 предприниматель настаивал на своей редакции спорных пунктов договора.

Письмом от 18.11.2021 Управление сообщило предпринимателю об оставлении проекта соглашения к окончательному протоколу урегулирования разногласий от 20.09.2021 без рассмотрения.

Оценив в совокупности представленные доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 АПК РФ, суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.


В отношении урегулирования разногласий по договору аренды

В соответствии со статьёй 432 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (ч. 2 ст.432 ГК).

По правилам статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Материалами дела подтверждается, что возникшие между сторонами договора разногласия не были согласованы, поскольку не один из многочисленных протоколов разногласий не подписан обеими сторонами без возражений.

Довод заявителя о том, что Управление безоговорочно приняло условия оферты предпринимателя, противоречат закону, поскольку согласно статье 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Получение безоговорочного акцепта направленной оферты материалами дела не подтверждено. Молчание не является акцептом (статья 438 ГК РФ). Отсутствие договорных отношений между Управлением и предпринимателем подтверждается письмом Управления от 18.11.2021, договор не подписан и не исполняется сторонами.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Определениями суда от 21.01.2022, 11.03.2022 истцу предлагалось уточнить требования, указав конкретные условия договора, вызвавшие разногласия, необходимость урегулирования которых является основанием для обращения в суд.

Определения суда истцом не исполнены, уточнение требований с указанием предлагаемых к урегулированию разногласий в пунктах договора не представлено.

Из пояснений истца, а также представленной переписки по заключению договора судом установлено, что основным разногласием между сторонами является размер предоставляемого в аренду земельного участка. Истец утверждает о возможности и необходимости раздела спорного земельного участка с выделением истцу в натуре частей земельного участка. Так истец просит предоставить ему в аренду пропорционально занимаемой площади нежилых помещений доли земельного участка под зданием, площадью 323,64 кв.м. (без выдела в натуре), и из части свободной (не занятой под объектом), из общей площади 1088 кв.м. доли в натуре земельного участка, площадью 425 кв.м., а всего 748,64 кв.м.

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Таким образом, доля в землепользовании каждого из собственников нежилых помещений, расположенных на земельном участке, определяется пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего конкретному лицу, к общей площади здания.

Мнение заявителя о возможности приобретения долей земельного участка отдельно под зданием, и отдельно из свободной не занятой под зданием земли суд признает не основанным на законе, поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165 «Для эксплуатации здания ресторана», земельный участок был сформирован с указанным видом использования, площадь земельного участка определена с учетом площади занятой объектом и необходимой для его использования. Формирование долей земельного участка возможно только в отношении всей площади земельного участка 2345 кв.м.

Действующее земельное законодательство не предусматривает формирования долей одного и того же земельного участка в части площади занятой объектом недвижимости и свободной от объекта. Для формирования таких долей участок должен быть разделен и сформированы самостоятельные земельные участки, а на этих самостоятельных земельных участках возможно определение долей.

Предприниматель предложил дополнить договор пунктом 1.1.1 следующего содержания «Договор аренды земельного участка вступает в законную силу с момента подписания его Арендодателем и Арендатором».

Согласно статье 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Таким образом, условие, предлагаемое предпринимателем, не соответствует закону и не может быть принято.

Предприниматель предложил изменить пункт 2.1 договора и читать его в следующей редакции: «Срок аренды устанавливается с 12 июля 2021 года по 12 октября 2021 года. До 12 июля 2021 года Арендодатель готовит постановление Администрации г. Тынды «О предоставлении ИП ФИО2 земельного участка и заключении договора аренды земельного участка 1059 кв.м., находящегося по адресу: 676282, <...>».

В последующем указанное условие менялось в части указания дат срока действия договора. Поскольку указание в данном пункте площади предоставляемого земельного участка не соответствует закону по вышеприведенным основаниям, данное условие также не может быть принято.

Часть 2 статьи 446 ГК РФ предусматривает, что разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Протокол разногласий к проекту договора аренды земельного участка № 7914 от 07.06.2021 был направлен 02.07.2021, следовательно, разногласия должны быть переданы на рассмотрение суда до 02.01.2022.

Исковое заявление поступило в суд по истечению установленного срока 18.01.2022, следовательно, разногласия не подлежат урегулированию в судебном порядке.

На основании изложенного суд признает требования истца об урегулировании разногласий необоснованными и не подлежащими удовлетворению.


В части требований о признании права аренды и признания договора аренды заключенным следует отказать по вышеприведенным основаниям, поскольку предприниматель просит признать право аренды и договор аренды заключенным в общей площади 748,64 кв.м., а формирование земельного участка указанной площади не соответствует требованиям земельного законодательства.

Также признание договора заключенным противоречит статьям 433, 438 ГК РФ, поскольку акцепт оферты заключения договора аренды не принят в установленном законом порядке.

Ссылка истца на заключение ООО «Геоконтроль» от 07.09.2021 в части обоснования заявленных требований судом отклонена на основании следующего.

Представленное истцом заключение кадастрового инженера ООО «Геоконтроль» от 07.09.2021 не свидетельствует о наличии у предпринимателя права претендовать на большую площадь земельного участка, нежели пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего конкретному лицу, к общей площади здания, что также отражено кадастровым инженером в выводах под № 2 и № 4. Тот факт, что земельный участок возможно разделить на иные земельные участки, не свидетельствует о наличии у предпринимателя права претендовать на большую площадь образованного в результате разделения земельного участка.

Указанное обстоятельство установлено Арбитражным судом Амурской области при рассмотрении дела № А04-9550/2020, на основании статьи 69 АПК РФ суд принимает в качестве обстоятельства, не требующего дальнейшего доказывания.

Фактическое использование спорного земельного участка подтверждается договором № 1336 аренды недвижимого муниципального имущества от 26.05.2016, согласно которому одновременно с передачей указанного Имущества в аренду, передается право пользования земельным участком земель населенных пунктов с кадастровым номером 28:06:011202:0165, который занят вышеуказанным имуществом пропорционально занимаемой площади и необходим для его использования.

В связи с чем ссылка истца на фактически сложившийся порядок пользования земельным участком судом не принимается.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 24.10.2019 по делу № А04-6237/2019 было отказано в удовлетворении иска Управления муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тында к ИП ФИО2 о признании самовольной постройки - строения в виде недостроенной пристройки непосредственно перед входом в арендуемое ответчиком помещение, расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 28:06:0112020165, возложении на ответчика обязанности снести указанную самовольную постройку и привести земельный участок в первоначальное состояние.

Решение суда было принято в связи с тем, что спорный объект бетонная площадка не является недвижимым имуществом и не может быть признан самовольной постройкой.

Таким образом, решением суда не относится к рассматриваемому спору.

Доводы истца о создании ответчиками препятствий предпринимательской деятельности истца судом не принимаются, поскольку отсутствуют доказательства создания указанных препятствий.

Надлежащим ответчиком по заявленным требованиям суд признает Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тында, так как Управление является уполномоченным органом управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности, в том числе осуществляет функции продавца муниципального имущества (статья 11 Положения о порядке управлении и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности, утвержденного решением Тындинской городской думы от 24.05.2011 № 288).

Судом не принимается ссылка истца на имеющее, по мнению истца, преюдициальное значение решение Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-5142/2020 по следующим основаниям.

Согласно принятого судебного акта спор между сторонами возник в связи с бездействием администрации города Тынды, выразившегося в уклонении в предоставлении преимущественного права покупки арендуемого по договору аренды нежилого помещения. Правоотношения в части предоставления преимущественного права покупки арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Возражения администрации по рассмотренному делу были отклонены в связи с тем, что администрация является собственником имущества и обязана исполнять возложенные на неё Федеральным законом № 159-ФЗ обязанности.

Между тем в настоящем деле между сторонами возникли иные правоотношения в рамках земельного законодательства, и принятый судебный акт не имеет правового значения по делу.

Суд не принимает ссылку заявителя на положения статьи 39.28 ЗК РФ, поскольку указанная статья предусматривает случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. В собственности предпринимателя спорный земельный участок на момент возникновения спорных отношений не находится в связи с чем отсутствуют основания для применения указанных правил при решения настоящего спора.

Государственная пошлина, уплаченная при обращении в суд, в связи с отказом в удовлетворении исковых требований на основании статьи 110 АПК РФ подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья В.И. Котляревский