Решение от 7 июля 2024 г. по делу № А56-94386/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-94386/2023
08 июля 2024 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  26 июня 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  08 июля 2024 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Потыкаловой К.Р.,


при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1


рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Специализированное монтажно-наладочное управление «Кварс» (192007, Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 144, литер А, пом. 3н, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 06.09.2002, ИНН: <***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, пом. 2-н, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>);

третьи лица:

1. Санкт-Петербургское Государственное Казенное Учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (191124, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литера А, помещение 2-н, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: <***>);

2. Санкт-Петербургское Государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (191014, Санкт-Петербург, Маяковского ул., д. 19/15, литера А, помещ. 4-н, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 01.03.2022, ИНН: <***>);

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,


при участии: согласно протоколу судебного заседания от 26.06.2024,  



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированное монтажно-наладочное управление «Кварс» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом. 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 6-Н, 7-Н, общей площадью 520,3 кв.м., кадастровый номер 78:13:0007308:4078, находящегося в подвале, на цокольном, 1-м, 2-м этажах, мансарде, разногласия и признать договор купли-продажи нежилого помещения, заключенным между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированное монтажно-наладочное управление «Кварс», на условиях, изложенных в редакции протокола разногласий общества с ограниченной ответственностью «Специализированное монтажно-наладочное управление «Кварс» от 11.08.2023 года к договору купли-продажи  б/д и б/н нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: Цена продажи Объекта составляет 33 000 000 рублей, НДС не облагается.

В ходе рассмотрения дела суд приостанавливал производство по делу в связи с назначением экспертизы для определения рыночной стоимость нежилого помещения 1-Н,2-Н,3-Н,4-Н, 6-Н,7-Н с кадастровым номером 78:13:0007308:4078, общей площадью 520,3 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр-кт, д. 144, литера А, по состоянию на 03.05.2023.

Определением от 23.05.2024 в связи с поступлением заключения эксперта суд возобновил производство по делу, назначил судебное заседание.

В судебном заседании явку обеспечили представители истца и ГБУ «ГУИОН», остальные стороны дела извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку не обеспечили.

В материалах дела имеются правовые позиции ответчика и СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», в которых стороны возражает против удовлетворения иска по изложенным доводам.

Представитель ГБУ «ГУИОН» представил замечания на заключение эксперта. Представитель истца ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил  с учетом заключения эксперта урегулировать возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом. 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 6-Н, 7-Н, общей площадью 520,3 кв.м., кадастровый номер 78:13:0007308:4078, находящегося в подвале, на цокольном, 1-м, 2-м этажах, мансарде, разногласия и признать договор купли-продажи нежилого помещения, заключенным между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированное монтажно-наладочное управление «Кварс», изложив пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: Цена продажи Объекта составляет 26 920 000 рублей, НДС не облагается. Судом изменение предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято.

В отсутствие возражений сторон, суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции и рассмотрел дело по  существу.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированное монтажно-наладочное управление «Кварс» (арендатор) и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (арендодатель) был заключен договор от 30.05.2006 №21-А001750 (в редакции дополнительного соглашения) аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом. 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 6-Н, 7-Н, общей площадью 520,3 кв.м., кадастровый номер 78:13:0007308:4078, находящегося в подвале, на цокольном, 1-м, 2-м этажах, мансарде, используемого под нежилые цели (далее по тексту – нежилое помещение).

После истечения срока действия договора арендатор продолжил использовать помещение в отсутствие возражений арендодателя, действие договора было возобновлено на тех же условиях на неопределённый срок в порядке статьи 621 ГК РФ.

 Арендатор обратился к арендодателю с заявлением о приватизации нежилого помещения. Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 27.07.2023 №1960-РЗ определены условия приватизации нежилого помещения по цене продажи 55 400 000 (Пятьдесят пять миллионов четыреста тысяч) рублей, НДС не облагается, в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.07.2023 года №КО054/00085/2023, выполненным ГБУ «ГУИОН».

Из условий полученного проекта договора купли-продажи нежилого помещения следует, что Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обязуется передать в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Специализированное монтажно-наладочное управление «Кварс» нежилое помещение, а общество обязуется принять его оплатить на условиях договора. Пунктом 2.1 проекта договора предусмотрено, что цена нежилого помещения составляет 55 400 000 рублей.

Письмом от 11.08.2023 № 01-03/113 в адрес Комитета направлен протокол разногласий к пункту 2.1 договора, в котором сторона полагает необходимым изложить условие в следующей редакции «Цена продажи Объекта составляет 33 000 000 (тридцать три миллиона) рублей, НДС не облагается, в соответствии с отчетом №12-75/2023 от 11.08.2023 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным ООО «БК Консалтинг» от 11.08.2023 г.». Протокол разногласий оставлен без удовлетворения, что следует  из письма от 31.08.2023 №05-15-87032/23-0-1.

Поскольку между сторонами возникли разногласия при определении цены выкупаемого имущества, общество обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Согласно отчету ГБУ «ГУИОН» об оценке от 19.07.2023 года № КО054/00085/2023 рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 55 400 000 рублей.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

Между тем, как следует из материалов дела, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорных объектов, в том числе о цене продажи, в связи с чем, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Оценивая обоснованность искового требования об урегулировании возникших между Обществом и Комитетом преддоговорных разногласий, арбитражный суд исходит из следующего.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи объектов недвижимости между сторонами возник спор относительно цены нежилого помещения.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.

Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.

Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов от исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, из приведенных выше норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

При таких обстоятельствах указанная в отчете об оценке от 19.07.2023 года №КО054/00085/2023 рыночная стоимость является обязательной для Комитета при формировании им цены продажи спорных объектов недвижимости.

Исходя из изложенного, обязанность заключить договор на иных условиях, чем были предложены Комитетом изначально, у последнего отсутствует.

Вместе с тем, согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В поддержку заявленных сторонами позиций при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, стороны представили в материалы дела отчеты об оценке, содержащие противоречащие выводы о величине рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества. Комитет ссылался на отчет об оценке от 19.07.2023 года №КО054/00085/2023, выполненный ГБУ «ГУИОН», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 55 400 000 рублей. Общество ссылалось на отчет об оценке №12-75/2023 от 11.08.2023 г., выполненный ООО «БК Консалтинг» согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 33 000 000 рублей.

При наличии представленных сторонами отчётов об оценке, содержащих противоречащие выводы о величине рыночной стоимости имущества, судом назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Проведение экспертизы было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Аналитический Центр «Кронос» ФИО2. В материалы дела поступило заключение эксперта от 07.05.2024.

Как следует из заключения эксперта рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости по состоянию на 03.05.2023 составляет 26 920 000 рублей.

Учитывая то, что судебной экспертизой установлена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о реализации предоставленного ему преимущественного права (03.05.2023), что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорного объекта недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 26 920 000 рублей.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что заключение ООО «Аналитический Центр «Кронос» от 07.05.2024 позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества.

В связи с указанными обстоятельствами судом не усматривается оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ, статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Учитывая, что заключение эксперта содержит подробное описание выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости, имеются достаточные обоснования, ссылка заявителей на наличие противоречий представляет собой субъективную оценку отдельных выводов заключения эксперта и не опровергает их.

Исходя из изложенного, суд считает уточненные исковые требования Общества к Комитету подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем суд полагает, что оснований для отнесения на ответчика судебных расходов по оплате государственной пошлины и судебных издержек по оплате судебной экспертизы по иску у суда не имеется.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Вместе с тем положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.

В соответствии с решением договор купли-продажи государственного имущества подлежит заключению сторонами с определением спорных условий в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения в размере, установленном судебной экспертизой; при этом установление в договоре купли-продажи выкупной цены приобретаемого имущества было невозможно без ее определения независимым оценщиком в ходе судебной экспертизы.

В настоящем случае суд не находит оснований для отнесения судебных расходов на ответчика, учитывая результат рассмотрения дела, определение судом цены выкупаемого объекта недвижимости в размере 26 920 000 рублей и цену объекта, которую предлагало общество, обращаясь с настоящим иском.

При таких обстоятельствах решение по настоящему делу нельзя считать принятым в пользу истца, а ответчика - стороной, проигравшей преддоговорный спор, в связи с чем судебные расходы подлежат оставлению на истце.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  



решил:

Урегулировать возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом. 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 6-Н, 7-Н, общей площадью 520,3 кв.м., кадастровый номер 78:13:0007308:4078, находящегося в подвале, на цокольном, 1-м, 2-м этажах, мансарде, разногласия между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (ИНН:  <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированное монтажно-наладочное управление «Кварс» (ИНН: <***>), изложив пункт 2.1. договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: Цена продажи Объекта составляет 26 920 000 (Двадцать шесть миллионов девятьсот двадцать тысяч) рублей, НДС не облагается.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья                                                                          Потыкалова К.Р.