Решение от 18 августа 2022 г. по делу № А07-16142/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-16142/2019
г. Уфа
18 августа 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 11.08.2022

Полный текст решения изготовлен 18.08.2022


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Касьяновой С.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "СЛУЖБА КАДАСТРОВЫХ ИНЖЕНЕРОВ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому (ИНН <***>, ОГРН <***>), Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта нежилого фонда с рассрочкой платежа,


при участии:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности №23/09-2021 от 23.09.2021, диплом от 13.01.2002, ФИО4, представитель по доверенности, паспорт,

от ответчика - ФИО5, представитель по доверенности №102 от 22.11.2021, диплом от 27.06.2005, ФИО6, представитель по доверенности №25 от 25.02.2022, диплом от 19.01.1998,

иные участники процесса явку представителей не обеспечили


Общество с ограниченной ответственностью "СЛУЖБА КАДАСТРОВЫХ ИНЖЕНЕРОВ" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта нежилого фонда с рассрочкой платежа, при участии третьих лиц Администрация городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (ИНН <***>), Индивидуальный предприниматель ФИО2.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.03.2021 из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, исключена Администрация городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан; произведена замена ненадлежащего ответчика - Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому на надлежащего ответчика - Администрацию городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому.

От ответчика поступил отзыв, в удовлетворении исковых требований просит отказать, ссылаясь на тот факт, что проект договора купли-продажи объекта нежилого фонда с рассрочкой платежа является договором присоединения и ответчик не вправе вносить изменения в договор.

В ходе рассмотрения спора истцом заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.09.2019 производство по делу № А07-16142/2019 приостановлено в связи с назначением по настоящему делу экспертизы, проведение которой поручено Индивидуальному предпринимателю ФИО7 (450073, <...>).

21.01.2020 в суд поступило заключение эксперта № А07- 16142/2019 от 16.12.2019.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.03.2020 производство по делу возобновлено.

Судом поручено обеспечить явку эксперта ФИО7 в судебное заседание для дачи пояснений.

В судебном заседании 13.04.2021 эксперт дала пояснения по экспертизе, пояснила, что на первый вопрос ответить не представлялось возможность ввиду отсутствия необходимых материалов; стоимость неотделимых улучшений рассчитана ею как среднерыночная стоимость ремонта нежилого помещения, т.к. ею неверно был понят вопрос, поставленный на судебную экспертизу. Дать ответ на поставленный вопрос суда не сможет, поскольку отсутствуют специальные познания. От оплаты проведенной экспертизы отказалась.

Перед сторонами на рассмотрение поставлен вопрос о проведении повторной судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.04.2021 производство по делу № А07-16142/19 приостановлено до получения результатов повторной экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО "РБНЭО "Стандарт" ФИО8, ФИО9.

15.12.2021 в суд поступило заключение экспертов № 82/16-2021 от 01.12.2021.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.05.2022 производство по делу возобновлено.

С учетом результатов судебной экспертизы, истец уточнил исковые требования и просит урегулировать разногласия между Администрацией городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан и Обществом с ограниченной ответственностью "Служба кадастровых инженеров" при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда – помещения с кадастровым номером 02:57:020708:405, общей площадью 265,2 кв.м. в цокольном этаже 5-этажного кирпичного жилого здания, расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 2.2 Договора в следующей редакции: "Стоимость "Объекта недвижимости" по состоянию на 08.02.2019 составляет 4 326 000 руб. (без НДС), с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором - ООО "Служба кадастровых инженеров" в размере 2 543 078 руб. согласно заключению эксперта №82/16-2021 от 01.12.2021, выполненному ООО "РНБЭО "Стандарт"; изложив пункт 3.1. Договора в следующей редакции: "Цена продажи "Объекта недвижимости" составляет 1 782 922 руб. (без НДС)".

Утонение исковых требований судом рассмотрено и принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

От ИП ФИО2 поступил отзыв на заключение эксперта.

Представители сторон позицию по спору изложили.

Представитель истца поддерживает исковые требования.

Представитель ответчика иск не признает.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца и ответчика, суд



УСТАНОВИЛ:

05.06.2012 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Служба кадастровых инженеров» (арендатор) был заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа № 42/12, по условиям которого Арендодатель совместно с Управляющей организацией на основании протокола № 1/1 от 01.06.2012 г. заседания постоянно действующей комиссии по продаже муниципального имущества городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан передают, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (далее - объект): встроенные нежилые помещения №№ 1-15 в цокольном этаже жилого пятиэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью: 265,2 кв.м., для использования в целях: топографо-геодезические и землеустроительной продукции. Срок действия договора аренды до 01.06.2027 г.

21.03.2019 года Главой Администрации городского округа город Октябрьский принято Постановление от № 1152 об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда расположенного по адресу: РБ, <...>.

28.03.2019 года истцу вместе с данным постановлением был направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа.

Условиями приватизации определен способ приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений цокольном этаже жилого пятиэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый № 02:57:020708:405 - реализация преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

Согласно проекта спорного договора купли-продажи рыночнаястоимость объекта на 08.02.2019 года была определена в размере 6 703 860 рублей с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором – ООО«СКИ» в размере 1304 019 рублей согласно отчету № 17/2019 от 05.03.2019 г., выполненному индивидуальным предпринимателем ФИО2 (п.2.2 договора).

28.03.2019 года Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому направило в адрес ООО «СКИ» письмо исх. № 930 с предложением реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...> (указанное письмо получено истцом 29.04.2019 г.).

Посчитав, что стоимость помещения, определённая оценщиком ИП ФИО2, является недостоверной, завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, истец обратился к арендодателю с письмом исх.№0204/19-01 от 02.04.2019 г. о снижении выкупной стоимости объекта недвижимости.

Получив от ответчика отказ и требование представить подписанный в трех экземплярах договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда (письмо от 09.04.2019 исх.№ 1118), истец обратился в общество с ограниченной ответственностью торгово-оценочная фирма «ЗауралЭксперт», которым была произведена независимая оценка арендуемого истцом нежилого помещения по состоянию на 08.02.2019 г.

В соответствии с выполненным отчетом № 11/2019-049 от 10.04.2019 г. рыночная стоимость объекта оценки, без НДС, составила 4 474 249 рублей; стоимость неотделимых улучшений с учетом износа, без НДС составила 2 240 419 рублей; таким образом, рыночная стоимость объекта оценки без НДС, с учетом стоимости неотделимых улучшений составила 2 233 830 рублей.

22.04.2019 г. истец в адрес ответчика направил повторно письмо исх.№ 2204/19-03, в котором выразил намерение заключить договор купли-продажи, указанного объекта недвижимости, но с изменением продажной цены, исходяиз отчета ООО ТОФ «ЗауралЭксерт» по цене 2 233 830 руб., приложивпротокол разногласий к договору купли-продажи.

Из протокола разногласий от 22.04.2019 г. усматривается, что ООО «СКИ» намеривалось внести следующие изменения в договор купли-продажи: «Пункт 2.2. Договора изложить в следующей редакции: «Рыночнаястоимость «Объекта недвижимости», стоимость неотделимых улучшений,произведённых арендатором - ООО «Служба кадастровых инженеров»,указанные в пункте 3.1 настоящего договора, определены согласно отчету № 11/2019-049 от 10.04.2019 «Об оценке нежилого помещения, находящегося поадресу: <...>,номера на этаже 1-15», выполненному Обществом с ограниченнойответственностью торгово-оценочная фирма «ЗауралЭксперт» в соответствиис Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации. Рыночная стоимость «Объекта недвижимости» исходя из егофактической площади по состоянию на «08» февраля 2019 года составляет4550084 (четыре миллиона пятьсот пятьдесят тысяч восемьдесят четыре) рубля (без НДС). Стоимость произведённых Покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2249791 (два миллиона сорок девять тысяч семьсот девяносто один) рубль (с учётом износа и без НДС) засчитывается в счёт оплаты цены приобретаемого имущества и порядке, установленном п.6 ст.5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Цена продажи «Объекта недвижимости» соответствует разнице между рыночной стоимостью и стоимостью неотделимых улучшений и равна 2300293 (два миллиона триста тысяч двести девяносто три) рубля 00 коп. (без НДС)».

Пункт 3.2 Договора дополнить абзацем: «по следующей схеме:

- первый платёж осуществляется не позднее одного месяца со дня регистрации перехода права собственности на объект; - последующие платежи перечисляются ежемесячно до 10 числа каждого календарного месяца равными частями от оставшейся стоимости «Объекта недвижимости» после оплаты первого платежа».

Пункт 3.4 Договора изложить в следующей редакции:

«Ежемесячно в пределах срока оплаты «Объекта недвижимости» (до наступления обусловленного настоящим Договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на остаток суммы денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 (одной трети) ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату заключения настоящего договора».

Пункт 3.6 Договора изложить в следующей редакции: «Оплата стоимости Объекта недвижимости и процентов производится Покупателем в соответствии с Графиком платежей согласно Приложению №1, которое является неотъемлемой частью настоящего договора».

Пункт 4.1.9 Договора дополнить следующим предложением: «При этом Покупатель в течении всего срока действия настоящего Договора вправе без письменного согласия Продавца сдавать Объект недвижимости (полностью

или в части) в аренду или доверительное управление».

Пункт 4.2.1 Договора изложить в следующей редакции: «Совместно с Покупателем предоставить в Отдел по г. Октябрьский Управления Росреестра Республики Башкортостан все необходимые от Продавца документы для государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента подписания Договора, включая дату подписания Договора. Продавец несёт ответственность за достоверность и юридическую силу таких документов».

Включить в текст Договора пункт 4.2.3 (в договоре отсутствует) и изложить его в следующей редакции: «Продавец обязуется: не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты получения всей стоимости Объекта недвижимости, указанной в пункте 3.1 настоящего договора представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога».

Пункт 6.2 Договора изложить в следующей редакции: Договор

расторгается по соглашению Сторон либо на основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации».

Пункт 6.3.1 Договора изложить в следующей редакции: «Существенным нарушением Покупателем исполнения обязательства по оплате Объекта недвижимости считается нарушение им срока уплаты любого очередного платежа, установленного в соответствии с пунктом 3.2 настоящего Договора, более чем на 60 дней».

Пункт 6.4.2 Договора изложить в следующей редакции: «Изложить в следующей редакции: Покупатель обязуется оплатить арендную плату, определяемую согласно договора о передачи объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 05.06.2012 № 42/12, за весь период пользования Объектом недвижимости (со дня заключения настоящего Договора по день его расторжения)».

Включить в текст Договора пункт 6.4.5 (отсутствует в договоре) изложив его в следующей редакции: «При расторжении договора Продавец обязуется в течении 5 рабочих дней до передачи объекта недвижимости выплатить Покупателю стоимость произведённых покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 249 791 рубль (с учётом износа и без НДС) указанных в договоре в п. 3.1».

Из текста пункта 7.1 Договора исключить фразу: «(включая сумму начисленных в соответствии с пунктом 3.4 настоящего Договора процентов)».

Включить в текст Договора пункт 7.4 (в договоре отсутствует) изложив его в следующей редакции: « В случае нарушения Продавцом обязанностей, установленных пунктами 4.2.1 и 4.2.3, 6.4.5 Договора Продавец уплачивает Покупателю пеню в размере 0,05 % (пять сотых процента) от рыночной стоимости Объекта недвижимости за каждый день просрочки обязательства».

Пункты 3.5 и 6.3.2 исключить из текста Договора».

Письмом Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому от 26.04.2019 № 1344, предложение истца об изменении условий договора в соответствии с протоколом разногласий от 22.04.2019 г. было отклонено. При этом ответчик, без объяснения причин, отклонил все пункты протокола разногласий, в т.ч. условия о цене, порядке ее оплаты, симметрично предложенные условия об ответственности за неисполнения обязательства и другие.

Таким образом, между сторонами возник преддоговорной спор относительно выкупной стоимости приватизируемого в порядке Закона N 159-ФЗ недвижимого имущества, связанный также с зачетом стоимости неотделимых улучшений.

Стороны договора не достигли соглашения по цене объекта.

Недостижение соглашения между сторонами явилось основанием для предъявления истцом данного иска.

В ходе судебного разбирательства произведена замена ненадлежащего ответчика - Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому на надлежащего ответчика - Администрацию городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (собственника нежилого помещения).

Арбитражный суд, проанализировав и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закон N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Преимущественное право общества "СКИ" как субъекта малого/ среднего предпринимательства на выкуп спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе в рамках настоящего спора не оспариваются.

В силу п. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В целях установления стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества судом назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости работ и материалов, использованных для создания неотделимых улучшений объекта.

В п. 2 информационного письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл.7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно ч.1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В ходе рассмотрения спора истцом заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.09.2019 производство по делу № А07-16142/2019 приостановлено в связи с назначением по настоящему делу экспертизы, проведение которой поручено Индивидуальному предпринимателю ФИО7 (450073, <...>).

21.01.2020 в суд поступило заключение эксперта № А07- 16142/2019 от 16.12.2019.

Судом поручено обеспечить явку эксперта ФИО7 в судебное заседание для дачи пояснений.

В судебном заседании 13.04.2021 эксперт дала пояснения по экспертизе, пояснила, что на первый вопрос ответить не представилось возможность ввиду отсутствия необходимых материалов; стоимость неотделимых улучшений рассчитана ею как среднерыночная стоимость ремонта нежилого помещения, т.к. ею неверно был понят вопрос, поставленный на судебную экспертизу. Дать ответ на поставленный вопрос суда не сможет, поскольку отсутствуют специальные познания. От оплаты проведенной экспертизы отказалась.

Перед сторонами на рассмотрение поставлен вопрос о проведении повторной судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.04.2021 производство по делу № А07-16142/19 приостановлено до получения результатов повторной экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО "РБНЭО "Стандарт" ФИО8, ФИО9.

На разрешение судебного эксперта поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли отчет №17/2019 от 05.03.2019 об оценке рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда – помещений с кадастровым номером 02:57:020708:405 в цокольном этаже пятиэтажного кирпичного жилого здания, площадью 265,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО2 на дату 08.02.2019, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при выполнении отчета? Подтверждается ли рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 08.02.2019 в размере 6 703 860 руб., в т.ч. неотделимые улучшения – 1 304 019 руб.?

- в случае, если отчет №17/2019 от 05.03.2019 не соответствует указанным требованиям и если выявленные несоответствия отчета смогли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, то какова действительная рыночная стоимость объекта недвижимого имущества -нежилых помещений с кадастровым номером 02:57:020708:405 в цокольном этаже пятиэтажного кирпичного жилого здания, площадью 265,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 08.02.2019, без учета НДС? Какова действительная рыночная стоимость произведенных ООО «Служба кадастровых инженеров» неотделимых улучшений указанного объекта недвижимого имущества с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. по состоянию на 08.02.2019 и без учета НДС?

15.12.2021 в суд поступило заключение эксперта № 82/16-2021 от 01.12.2021.

Исследование проводилось путем исследования материалов настоящего дела и визуально-инструментального экспертного исследования объекта экспертизы, расположенного по адресу: РБ, г.Октябрьский, мкр.21, д. 14. Обследование объекта проводилось 04.06.2021 с 11 час. 00 мин до 13 час. 00 мин. в присутствии сторон.

Из представленного экспертами ООО "РБНЭО "Стандарт" заключения № 82/16-2021 от 01.12.2021 следует, что:

1) Отчет №17/2019 от 05.03.2019 об оценке рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда - помещений с кадастровым номером 02:57:020708:405 в цокольном этаже пятиэтажного кирпичного жилого здания, площадью 265,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО2 на дату 08.02.2019 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при выполнении отчета.

2) Рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 08.02.2019 в размере 6 703 860 руб., в т.ч. неотделимые улучшения – 1 304 019 руб. не подтверждается.

3) действительная рыночная стоимость объекта недвижимого имущества -нежилых помещений с кадастровым номером 02:57:020708:405 в цокольном этаже пятиэтажного кирпичного жилого здания, площадью 265,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 08.02.2019, без учета НДС составляет 4 326 000 руб.

4) действительная рыночная стоимость произведенных ООО «Служба кадастровых инженеров» неотделимых улучшений указанного объекта недвижимого имущества с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. по состоянию на 08.02.2019 и без учета НДС составляет 2 543 078 руб.

Изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда нет оснований, поскольку несоответствия заключения Закону об оценочной деятельности и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не противоречит требованиям федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание все пояснения экспертов и выводы, указанные в заключении, суд принимает в качестве надлежащего и допустимого доказательства заключение № 82/16-2021 от 01.12.2021, достаточного для рассмотрения спора по существу заявленных требований.

Противоречий или неполноты в проведенном исследовании истцом по встречному иску в материалы дела, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не предоставлено.

Заключение повторной экспертизы выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, экспертом проведен подробный необходимый анализ, в обоснование вывода, в связи, с чем у суда отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта. Экспертами ФИО8, ФИО9 даны пояснения, которые позволяют суду оценить доводы ответчика как безосновательные и не влияющие в совокупности на выводы о рыночной стоимости объекта.

Результаты судебной экспертизы оформлены с соблюдением требований статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, отводов по данной кандидатуре заявлено не было. Оснований считать недостоверными выводы эксперта у суда не имеется.

На основании изложенного, доводы 3-го лица (ИП ФИО2), по сути, выражают несогласие с экспертным заключением, но не опровергают его, потому подлежат отклонению.

На основании п. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Положения Закона № 159-ФЗ об уменьшении цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание результаты проведенной по делу повторной экспертизы, а также учитывая, что производство работ по улучшению арендованного имущества было произведено с согласия арендодателя, доказательств обратного ответчиком не представлено, и документально ответчиком не подтверждено, суд пришел к выводу о необходимости урегулирования, возникших между сторонами разногласий путем установления стоимости приватизируемого объекта в размере 1 782 922 руб. (без НДС), определенной в результате зачета стоимости неотделимых улучшений.

Учитывая вышеизложенное, требования истца подлежат удовлетворению.

Также истцом заявлено о возмещении расходов, понесенных в связи с подготовкой заключения досудебной экспертизы, в размере 10 000 руб.

Для оценки рыночной стоимости нежилого помещения между истцом и ООО ТОФ "Зауралэксперт" заключен договор от 110.04.2019.

Затраты на оказание экспертных услуг по определению рыночной стоимости нежилого помещения согласно платежному поручению № 342 от 06.05.2019 составляют 10 000 руб.

Расходы истца в размере 10 000 руб. на проведение досудебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости нежилого помещения напрямую относятся к предмету и существу рассматриваемого спора и подлежат включению в состав убытков, подлежащих возмещению в порядке ст. 15 ГК РФ.

Согласно ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам в силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений. Размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом (ч.2 ст.107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей (ч.1 ст. 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно заявлению ООО "РБНЭО "Стандарт" стоимость экспертного вознаграждения составляет 48 800 руб.

Истцом были внесены денежные средства в счет оплаты судебной экспертизы на депозит суда в размере 48 800 руб., что подтверждается платёжными поручениями № 600, 05.09.2019, №95 от 14.04.2021.

Частью 6 ст. 110 АПК РФ предусмотрено, что неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая, что судебная экспертиза по делу проведена в установленном законом порядке, выводы данной экспертизы положены в основу судебного акта, а также принимая во внимание, что исковые требования подлежат удовлетворению, на ответчика подлежат отнесению судебные расходы по выплате экспертного вознаграждения с взысканием в пользу истца в размере 48 800 руб.

В силу ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Служба кадастровых инженеров" удовлетворить.

Урегулировать разногласия между Администрацией городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан и Обществом с ограниченной ответственностью "Служба кадастровых инженеров" при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда – помещения с кадастровым номером 02:57:020708:405, общей площадью 265,2 кв.м. в цокольном этаже 5-этажного кирпичного жилого здания, расположенного по адресу: <...>.

Пункт 2.2 Договора изложить в следующей редакции: "Стоимость "Объекта недвижимости" по состоянию на 08.02.2019 составляет 4 326 000 руб. (без НДС), с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором - ООО "Служба кадастровых инженеров" в размере 2 543 078 руб. согласно заключению эксперта №82/16-2021 от 01.12.2021, выполненному ООО "РНБЭО "Стандарт".

Пункт 3.1. Договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи "Объекта недвижимости" составляет 1 782 922 руб. (без НДС)".

Взыскать с Администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу

Общества с ограниченной ответственностью "СЛУЖБА КАДАСТРОВЫХ ИНЖЕНЕРОВ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. суммы возмещения судебных расходов по оплате госпошлины, 10 000 руб. суммы расходов по оплате услуг по оценке, 48 800 руб. суммы возмещения судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.


Судья С.С. Касьянова