Решение от 6 сентября 2018 г. по делу № А35-1357/2018

328/2018-78550(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А35-1357/2018
06 сентября 2018 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 04 сентября 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 06 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Матвеевой О.А. при ведении

протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Сигма» к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора. В судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.02.2018, от ответчика: ФИО3 по доверенности от 14.12.2017 № 8914/0701-14.

Общество с ограниченной ответственностью «Сигма» (далее – ООО «Сигма», истец), расположенное по адресу: 305040, <...>, зарегистрировано в качестве юридического лица 30.04.2009, ОГРН <***>, ИНН <***>, обратилось в Арбитражный суд Курской области с уточненным исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее – комитет, ответчик), расположенному по адресу: 305004, <...>, зарегистрированному в качестве юридического лица 02.12.2002, ОГРН <***>, ИНН <***>, об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью «Сигма» и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 23-2017/12/В от 19 декабря 2017 года (нежилого помещении IX на 1-ом этаже, антресоль

б/н, площадью 184,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Сумская, 43) путем обязания комитета принять абзац 1 пункта указанного договора в следующей редакции: «3. Имущество продается по цене - 844 000 (восемьсот сорок четыре тысячи) рублей, без учета НДС - основная сумма платежа в соответствии с заключением эксперта Зырина А.Н. № 12/18. Далее - по тексту п. 3 договора».

Определением от 28.06.2018 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения IX на 1-ом этаже, антресоль б/н, площадью 184,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> (с учетом и без учета НДС) по состоянию на 31 октября 2017 года.

Проведение экспертизы поручено эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО4.

Согласно заключению эксперта № 12/18 рыночная стоимость нежилого помещения IX на 1-ом этаже, антресоль б/н, площадью 184,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> (с учетом и без учета НДС) по состоянию на 31 октября 2017 года составила 844 000 руб. 00 коп. без учета НДС, 995 920 руб. 00 коп. с учетом НДС.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований.

04.09.2018 от ответчика поступило мнение на заключение эксперта, которое приобщено к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между ООО «Сигма» (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор аренды объекта недвижимости № 4182 от 20.02.2017 (далее – договор аренды).

Согласно пункту 1.1. арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи для использования под автосервис нежилое помещение (далее - объект), расположенное по адресу: ул. Сумская, д.43, лит. А, общей площадью 184,3 кв. м., в том числе: помещение IX на 1-ом этаже и антресоли, на срок с 16.02.2017 по 14.02.2018.

Основание для заключения договора: решение комиссии от 16.02.2017 по определению условий использования муниципального имущества.

31.10.2017 ООО «Сигма» обратилось к собственнику имущества - комитету с заявлением о приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о

внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон N 159-ФЗ).

В ответ на указанное заявление комитет направил в адрес ООО «Сигма» письмо от 20.12.2017 № 9094/07.01-14 с решением об условии приватизации арендуемого имущества от 15.12.2017 № 23 и проектом договора купли-продажи муниципального имущества.

Согласно указанных документов комитетом принято положительное решение о предоставлении ООО «Сигма» преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения IX на 1-ом этаже, антресоль б/н, плошадью 184,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Пунктом 3 проекта договора № 23-2017/12/В от 19.12.2017 предусмотрено, что имущество продается по цене 1 627 118 руб. 64 коп. без учета НДС - основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.

Истец указывает, что отчет об оценке рыночной стоимости имущества ни к договору, ни к решению не прилагался.

По мнению истца, выкупная цена имущества является завышенной.

Для определения рыночной стоимости имущества истец обратился к услугам независимого оценщика ИП ФИО5

Согласно отчету № 04/12/17 об определении рыночной стоимости от 26.12.2017 рыночная стоимость указанного выше нежилого помещения составила 804 576 руб. 27 коп. без учета НДС.

Не согласившись с условиями проекта договора купли-продажи в части установленной выкупной цены, 27.12.2017 истец подготовил, подписал и направил в адрес ответчика протокол разногласий по пункту 3 договора, с сопроводительным письмом, где выразил свое намерение подписать договор купли-продажи на иных условиях, с учетом редакции, указанной истцом в протоколе разногласий к договору, а именно, изложив абзац 1 пункта 3 договора в следующей редакции:

«3. Имущество продается по цене 804 576 (Восемьсот четыре тысячи пятьсот семьдесят шесть) рублей 27 копеек без учета НДС - основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.».

В остальном, текст пункта 3 договора истец предложил оставить в редакции ответчика.

Также к письму были приложены: проект договора купли-продажи муниципального имущества № 23-2017/12/В от 19.12.2017 и копия отчета ИП ФИО5 № 04/12/17 об определении рыночной стоимости от 26.12.2017.

В письме от 25.01.2018 № 766/07.01-14 комитет отклонил протокол разногласий к договору.

Таким образом, между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно выкупной цены имущества по договору купли-продажи муниципального имущества № 23-2017/12/В от 19.12.2017.

Не урегулирование сторонами разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, относительно абзаца 1 пункта 3 явилось основанием для обращения ООО «Сигма» в Арбитражный суд Курской области с уточненным иском.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, указал на то, что заключение эксперта № 12/18 не может быть принято судом во внимание, как ненадлежащее доказательство по делу.

Также, ответчик указывает на то, что в материалах дела отсутствуют сведения о сдаче экспертом ФИО4 квалификационного экзамена в области оценочной деятельности в целях подтверждения уровня квалификации, у данного лица нет квалификационного аттестата по необходимому направлению экспертной оценки.

Кроме того, в материалах дела не представлено доказательств обязательного страхования гражданской ответственности оценщика.

Указанные обстоятельства свидетельствует о том, что ФИО4 не может является субъектом оценочной деятельности, а составленное им заключение эксперта не может являться допустимым доказательством по делу.

Помимо этого, оценка имущества произведена экспертом на основании визуального осмотра помещения. При оценке имущества не была изучена техническая документация.

При этом, как следует из содержания заключения эксперта № 12/18, разница в рыночной стоимости сформировалась за счет применения ФИО4 корректирующих коэффициентов по верхним границам диапазона, заключение эксперта не содержит мотивированного обоснования применения коэффициентов таким образом.

В связи с чем, некорректное и необоснованное применение коэффициентов по мнению ответчика существенно снизило стоимость оцениваемого объекта.

Ответчик считает, что отчет оценщика ФИО6 № 1369/02-30/11-17 от 07.12.2017, на котором основан расчет размера платы по договору купли-продажи муниципального имущества, соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценив представленные доказательства, суд находит уточненные требования истца законными и обоснованными по следующим основаниям.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 4.1. статьи 4 Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со статьей 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Согласно пункту 1.1. Решения Курского городского Собрания от 29.05.2008 N 43- 4-РС «Об утверждении Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом города Курска» комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - Комитет) является отраслевым органом Администрации города Курска с правами юридического лица, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению имуществом муниципальной собственности города Курска.

В связи с наличием спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта в рамках настоящего дела назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения IX на 1-ом этаже, антресоль б/н, площадью 184,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> (с учетом и без учета НДС) по состоянию на 31 октября 2017 года.

Согласно заключению эксперта № 12/18 рыночная стоимость нежилого помещения IX на 1-ом этаже, антресоль б/н, площадью 184,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> (с учетом и без учета НДС) по состоянию на 31 октября 2017 года составила 844 000 руб. 00 коп. без учета НДС, 995 920 руб. 00 коп. с учетом НДС.

При определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 3139/12).

После проведения судебной экспертизы истец уточнил заявленные требования и просил об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Сигма» и комитетом при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 23-2017/12/В от 19 декабря 2017 года (нежилого помещении IX на 1-ом этаже, антресоль б/н, площадью 184,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>) путем обязания комитета принять абзац 1 пункта 3 указанного договора в следующей редакции: «3. Имущество продается по цене - 844 000 (восемьсот сорок четыре тысячи) рублей, без учета НДС - основная сумма платежа в соответствии с заключением эксперта ФИО4 № 12/18. Далее - по тексту п. 3 договора».

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может

быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Учитывая изложенное, судом были назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта.

Суд пришел к выводу о том, что заключения эксперта № 12/18 соответствует требованиям законодательства (статьи 71, 86 АПК РФ).

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив в совокупности все представленные в дело доказательства, суд считает уточненные требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд счел возможным принять данную редакцию договора как не нарушающую прав ответчика и норм действующего законодательства.

Иные доводы ответчика отклоняются судом на основании вышеизложенного.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика. Кроме того, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате проведенной судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 16, 17, 28, 49, 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Сигма» и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 23-2017/12/В от 19 декабря 2017 года (нежилого помещении IX на 1-ом этаже, антресоль б/н, площадью 184,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>) изложив абзац 1 пункта 3 указанного договора в следующей редакции: «3. Имущество продается по цене - 844 000 (восемьсот сорок четыре тысячи) рублей, без учета НДС - основная сумма платежа в соответствии с заключением эксперта об оценке рыночной стоимости № 12/18.».

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сигма» 6 000 руб. 00 коп. судебных расходов по проведению судебной экспертизы. а также 6 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня

вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.А. Матвеева