Решение от 10 февраля 2025 г. по делу № А65-29799/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru https://tatarstan.arbitr.ru

https://my.arbitr.ru тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-29799/2023

Дата принятия решения – 11 февраля 2025 года.

Дата объявления резолютивной части – 28 января 2025 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Андреева К.П.,

при составлении протокола судебного заседания помощником судьи Кудлай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казённому учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) об определении условия договора купли-продажи арендуемого имущества, а именно объекта недвижимости: нежилых помещений 1 этажа в здании, расположенном по адресу: <...> (кадастровый № 16:50:090402:282) общей площадью 34,6 кв.м, изложив пункт договора купли-продажи в следующей редакции: «цена объекта по настоящему договору составляет 1 167916,67 (один миллион сто шестьдесят семь тысяч девятьсот шестнадцать) рублей 67 копеек.»,

при участии третьего лица - Исполнительного комитета муниципального образования города Казани

с участием:

от истца – ФИО1 по доверенности от 09.01.2025г., диплом от 9.06.2006г.,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 10.12.2024г., диплом от 25.06.2020г.

от третьего лица - ФИО2, доверенность от 27.12.2024г., диплом от 25.06.2020г.

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Триал», г. Казань (далее – истец, общество «Триал») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений» Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (далее – ответчик, Комитет) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений этажа 1: № 28, № 29 кадастровый номер 16:50:090402:282, расположенных по адресу: <...> 000 на условиях договора купли-продажи арендуемого имущества, прилагаемого обществом «Триал».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен исполнительный комитет муниципального образования г. Казани.

19 декабря 2023 года суд принял уточнение исковых требований, согласно которым истец просил определить условия договора купли-продажи арендуемого имущества, а именно объекта недвижимости: нежилых помещений 1 этажа в здании, расположенном по адресу: <...> 000 (кадастровый номер

16:50:090402:282), общей площадью 34,6 кв.м., изложив пункт договора купли-продажи в следующей редакции: «цена объекта по настоящему договору составляет 1 167 916,67 (один миллион сто шестьдесят семь тысяч девятьсот шестнадцать) рублей 67 копеек».

Определением суда от 19 декабря 2023 года удовлетворено ходатайство истца - Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань о назначении судебной экспертизы, по делу № А65-29799/2023 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «АК Восток»: ФИО3, имеющему стаж экспертной работы 25 лет.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, а именно: нежилое помещение этаж 1: № 28, № 29, кадастровый номер 16:50:090402:282 расположенное по адресу: РТ, <...>, по состоянию на 13 июня 2023 года?

В суд поступило экспертное заключение № 13 от 23.01.2024, согласно которому величина рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно: нежилых помещений этаж 1: № 28, № 29, кадастровый номер 16:50:090402:282 расположенное по адресу: РТ, <...>, по состоянию на 13 июня 2023 года составила 3 917 512 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.02.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024, исковые требования удовлетворены; урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенных по адресу: <...> 000 (кадастровый номер 16:50:090402:282), общей площадью 34,6 кв.м., путем изложения пункта 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 2 557 250 (два миллиона пятьсот пятьдесят семь тысяч двести пятьдесят) рублей».

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 08 октября 2024 года решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.02.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024 по делу № А65-29799/2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судом кассационной инстанции указано, что суды первой и апелляционной инстанций при принятии решения, по сути, ограничились экспертной оценкой, содержащейся в отчете оценщика от 20.11.2023 N 02-28-ЭА-2023, сопоставив цену оспариваемой сделки только с ней, тем самым придали заключению эксперта преимущественное доказательственное значение перед иными доказательствами, в частности, судебной экспертизой, которая не была мотивированно отклонена судами, в то время как судами судебная экспертиза не опорочена обладающей в силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ презумпцией достоверности, в соответствии с которым стоимость спорных нежилых помещений составляла 3 917 512 руб., что существенно выше цены оценщика от 20.11.2023 N 02-28-ЭА-2023.

При новом рассмотрении дела истец просил установить рыночную стоимость имущества в размере 2 557 250 рублей, ответчик - в размере 3 917 512 руб.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и руководствуясь указаниями суда кассационной инстанции, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Общество с ограниченной ответственностью "Триал" является арендатором нежилых помещений этажа 1: № 28, № 29, кадастровый номер 16:50:090402:282 расположенных по адресу: РТ, <...>, по договору аренды 08.06.2021г. № 9103-95.

09.06.2023г. (исх. № 126) ООО «Триал» обратился в Комитет с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом от 12.07.2023г. № 9782/КЗИО-ИСХ Комитет указал, что заявление рассмотрено, будет направлено предложение.

05.09.2023г. (исх. № 284) ООО «Триал» повторно обратился в Комитет с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, однако ответчик договор купли-продажи истцу не направил.

25.09.2023 ООО «Триал» (исх. № 345) обратился в Комитет с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом от 09.10.2023 № 14218/КЗИО-ИСХ Комитет указал, что на данный момент проводится процедура для заключения муниципального контракта, техническая документация будет направлена на оценку после заключения контракта, также об отсутствии основания для подписания договора по цене, предложенной ООО «Триал».

Общество "Триал" самостоятельно провело в оценочной компании - в обществе с ограниченной ответственностью "Фасадстолицы" (далее - общество "Фасадстолицы") оценку рыночной стоимости выкупаемого имущества; получило отчет от 05.09.2023 N 08-04/2023 оценщика общества "Фасадстолицы" ФИО4, согласно которой рыночная стоимость нежилых помещений этажа 1: N 28, N 29 кадастровый номер 16:50:090402:282, расположенных по адресу: <...> по состоянию на 09.06.2023 (на дату направления обществом заявления о реализации преимущественного права выкупа помещения) составляет 1 167 916,67 руб.; направило в адрес Комитета проект договора купли-продажи имущества по цене 1 167 916,67 руб.

Поскольку договор купли-продажи арендуемого имущества по цене 1 167 916,67 руб. с Комитетом заключен не был, 10.10.2023 общество "Триал" обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

После обращения общества "Триал" с иском в суд, Комитет заключил 23.10.2023 муниципальный контракт N 28-ЭА-2023 на проведение оценки рыночной стоимости муниципального имущества по состоянию на 13.06.2023 (на дату получения Комитетом заявления общества о реализации преимущественного права выкупа помещения) с той же оценочной компанией - обществом "Фасадстолицы", где самостоятельно проводил оценку имущества арендатор - общество "Триал".

Согласно отчету от 20.11.2023 N 02-28-ЭА-2023 оценщика общества "Фасадстолицы" ФИО5, цена выкупаемого муниципального имущества по состоянию на 13.06.2023 составляет 2 557 250 руб. (без НДС) и 3 068 700 руб. с учетом НДС.

Ввиду наличия у сторон разногласий относительно достоверной рыночной стоимости выкупаемого муниципального имущества в представленных сторонами отчетах одной и той же оценочной организации, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 13.06.2023, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "АК Восток" ФИО3.

Эксперт ФИО3 в судебном заключении от 23.01.2024 N 13 определил рыночную стоимость муниципального имущества по состоянию на 13.06.2023 в размере 3 917 512 руб.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого муниципального помещения.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал в своих решениях, что цель Закона N 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации. В связи с этим субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке. (постановление от 20.12.2010 N 22-П, определения от 24.02.2011 N 214-О-О, от 29.09.2011 N 1042-О-О, от 16.02.2012 N 260-О-О, от 24.12.2013 N 2113-О).

Возмездный характер осуществляемого в этих целях отчуждения имущества, находящегося в публичной собственности, следует из статьи 1 Закона N 178-ФЗ, определяющей приватизацию как возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества в собственность физических и (или) юридических лиц, что предполагает его продажу с соблюдением правил, позволяющих выявить разумную цену приватизируемого муниципального имущества и тем самым обеспечить равноценность возмещения при его отчуждении.

В соответствии с частью второй статьи 3 Закона N 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статьей 12 Закона N 135-ФЗ регламентировано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в

порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 АПК РФ).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

По результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 05.06.2014 N 1102-О).

Как отмечено Верховным Судом Российской Федерации в определении от 31.01.2017 N 305-КГ16-15981, при наличии в деле заключения эксперта и заключения, полученного по результатам проведения внесудебной экспертизы, суду необходимо оценить как экспертное заключение, так и внесудебное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ. Для того, чтобы экспертное заключение суд мог положить в основу судебного решения, необходимо признать его относимым, допустимым и достоверным доказательством, соотносимым с другими имеющимися в деле доказательствами, а также в соответствии с положениями статей 64, 71, 89 АПК РФ дать оценку иным имеющимся в деле заключениям специалистов, обладающих специальными знаниями по спорному вопросу.

В силу п.3 ст.86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено.

Доводы общества со ссылкой на рецензию от 05.02.2024 о том, что экспертом общества с ограниченной ответственностью "АК Восток" ФИО3 были допущены ошибки и неточности, которые привели к существенному искажению итоговой величины рыночной стоимости, судом отклоняются в силу следующего.

Для снятия каких-либо вопросов к судебному заключению, которые имеются у той или иной стороны, изложенной устно либо в письменной форме, независимо от того, как поименованы эти возражения, законом предусмотрен вызов эксперта в судебное заседание для их разрешения.

Эксперт Общества с ограниченной ответственностью "АК Восток" ФИО3, осуществлявший производство судебной экспертизы, вызывался судом первой инстанции для дачи пояснений по представленному заключению, дал устные пояснения по вопросам сторон, суда.

Представленная истцом рецензия выражает мнение конкретного специалиста в области оценки, не свидетельствует о недостоверности заключения судебной экспертизы.

При этом в соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Доказательств того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, не представлено.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы, поскольку у арбитражного суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта.

Экспертом при производстве экспертизы были использованы и отобраны аналоги, наиболее, по мнению эксперта соответствовавшие объекту оценки.

Использование определенных в заключении справочников обусловлено также выбором эксперта и отсутствием особых указаний на цели использования выкупаемого имущества (его целевого назначения) в проекте договора купли-продажи.

Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Судом принимается во внимание, что представленные сторонами отчеты об оценке рыночной стоимости спорного помещения: отчет от 05.09.2023 N 08-04/2023 и отчет от 20.11.2023 N 02-28-ЭА-2023, были подготовлены оценщиками одной и той же организации – ООО "Фасадстолицы", результаты оценки существенно отличаются между собой, в связи с чем не могут быть признаны в качестве достоверных доказательств, подтверждающих размер рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы, поскольку у арбитражного суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта.

Заключение эксперта от 23.01.2024 N 13 является полным, ясным и достаточным. Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае отсутствуют сомнения в обоснованности выводов эксперта или противоречия в его выводах, наличие которых в силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является необходимым условием для назначения повторной судебной экспертизы.

Из материалов дела следует, что истец не согласен с определенной судебным экспертом рыночной стоимостью выкупаемого объекта недвижимости, что не свидетельствует о наличии недостатков в заключении, не лишает его доказательственной силы.

В силу п.2 ст.445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 3 917 512 руб.

При изложенных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.

В силу статей 110, 112 АПК РФ расходы на оплату судебной экспертизы в размере 35 000 руб., а также госпошлина подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенных по адресу: <...> (кадастровый № 16:50:090402:282) общей площадью 34,6 кв.м., изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 3 917 512 рублей».

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья К.П. Андреев