Решение от 1 июля 2021 г. по делу № А47-11676/2020

1243/2021-84706(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024 http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-11676/2020
г. Оренбург
01 июля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2021 года В полном объеме решение изготовлено 01 июля 2021 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи

Калашниковой А.В., при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в

открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

сельскохозяйственного производственного кооператива

«Весенний», п. Весенний, Оренбургский район, Оренбургская область

(ОГРН <***> ИНН <***>)

к жилищно - строительному кооперативу «Казачья станица», г.

Оренбург (ОГРН <***> ИНН <***>) 3-и лица - ФИО2 ФИО3 ФИО4 ФИО5 ФИО6 ООО «Флагман» ООО «Форвард»

администрация муниципального образования Оренбургский район

Оренбургской области

об устранении препятствия в пользовании СПК «Весенний»

земельным участком с кадастровым номером 56:21:3004001:45 путем

сноса самовольной постройки об обязании передать земельный участок при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО7 – представитель по доверенности от

20.05.2021 до 20.05.2022

от ответчика: Урманчеев Д.О. – представитель по доверенности от 10.12.2020, на 1 год

от третьих лиц:

ФИО2: ФИО9 – представитель по доверенности от 03.07.2020 № 56 АА 2332491, на 3 года

ФИО4: ФИО9 – представитель по доверенности от 14.10.2020 № 56 АА 2577198, на 3 года, ФИО10 – представитель по доверенности от 14.10.2020

ФИО5: ФИО9 – представитель по доверенности от 17.10.2020 № 56 АА 2577318, на 3 года, ФИО10- представитель по доверенности

ФИО6: ФИО9 – представитель по доверенности от 21.10.2020, на 3 года, ФИО10 – представитель по доверенности от 21.10.2020, на 3 года

ООО «Флагман»: ФИО7 – представитель по доверенности от 01.03.2021, по 31.12.2021

ООО «Форвард»: ФИО7 – представитель по доверенности от 01.03.2021, по 31.12.2020

от Администрации МО Оренбургский район Оренбургской области: ФИО11 – представитель по доверенности от 30.12.2020 № 1/2258, по 31.12.2021.

ФИО3 о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по юридическому адресу, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителей не направил.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие указанного лица.

СПК «Весенний» обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением об обязании ЖСК «Казачья станица» снести за свой счет в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения в законную силу самовольную постройку – незавершенный строительством жилой дом блокированного типа (таунхаус), находящейся на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:45 площадью 1199 кв.м., категория – земли населенных пунктов. Участок находится примерно в 1820 м по направлению на северо – запад от ориентира административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., с/с Весенний, <...>; об обязании ЖСК «Казачья станица» передать вышеуказанный земельный

участок по акту приема – передачи по окончанию срока сноса самовольной постройки СПК «Весенний»; о взыскании в пользу СПК «Весенний» с ЖСК «Казачья станица» 36 000 руб. арендную плату, 300 000 руб. штраф за нарушение обязательств по договору аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом от 10.01.2018, уплаченную государственную пошлину в размере 15720 руб.

Истцом в ходе судебного разбирательства уточнены заявленные требования, согласно которым истец просит устранить препятствия в пользовании СПК «Весенний» земельным участком с кадастровым номером 56:21:3004001:45 путем сноса за свой счет в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения в законную силу самовольной постройки – незавершенного строительством жилого дома блокированного типа (таунхаус), находящегося на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:45 площадью 1199 кв.м., категория – земли населенных пунктов. Участок находится примерно в 1820 м. по направлению на северо – запад от ориентира административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., с/с Весенний, <...>; обязать ЖКС «Казачья станица» передать вышеуказанный земельный участок по акту приема – передачи по окончанию сноса самовольной постройки СПК «Весенний»; взыскать в пользу СПК «Весенний» с ЖКС «Казачья станица» 36 000 руб. арендную плату, 300 000 руб. штраф за нарушение обязательств по договору аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом от 10.01.2018, а так же расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 720 руб.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 12.04.2021 суд принял уточнение исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ и одновременно, с учетом мнения сторон, выделил в отдельное производство исковое требование СПК «Весенний» о взыскании с ЖСК «Казачья станица» в пользу СПК «Весенний» 36 000 руб. задолженности по арендной плате, 300 000 руб. штраф за нарушение обязательств по договору аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом от 10.01.2018, присвоив ему номер А47-4719/2021.

В настоящем деле судом рассматриваются исковые требования об устранении препятствия в пользовании СПК «Весенний» земельным участком с кадастровым номером 56:21:3004001:45 путем сноса за свой счет в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения в законную силу самовольной постройки – незавершенного строительством жилого дома блокированного типа (таунхаус), находящегося на земельном участке с кадастровым номером

56:21:3004001:45 площадью 1199 кв.м., категория – земли населенных пунктов. Участок находится примерно в 1820 м. по направлению на северо – запад от ориентира административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., с/с весенний, п. Весенний, ул. Центральная, № 1; и об обязании ЖКС «Казачья станица» передать вышеуказанный земельный участок по акту приема – передачи по окончанию сноса самовольной постройки СПК «Весенний».

Определением от 11.11.2020 судом удовлетворено ходатайство ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования привлечено ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, являющихся членами ЖСК «Казачья станица» и проживающих в многоквартирном доме, построенном на спорном земельном участке.

Определением от 28.01.2021 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Флагман», ООО «Форвард» и Администрацию муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (лицо, выдавшее разрешение на строительство жилого многоквартирного дома).

В ходе рассмотрения настоящего дела истцом заявлялись ходатайства о приостановлении производства по данному делу до рассмотрения апелляционной жалобы по делу А47-7096/2018 по спору об обязании администрацию МО Оренбургский район Оренбургской области принять решение на предмет продления сроков разрешения на строительство двухэтажного шестиквартирного жилого дома блокированного типа (таунхаус) и до рассмотрения дела А47-859/2021 по иску СПК «Весенний» к Администрации МО Оренбургский район Оренбургской области о признании ненормативного правового акта – Разрешения на строительство от 09.08.2019 недействительным.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

В судебных заеданиях 04.03.2021 и 11.06.2021 судом ходатайства СПК «Весенний» рассмотрены, в удовлетворении указанных ходатайств отказано ввиду отсутствия обязательных оснований, предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, а также учитывая, что признание разрешения на строительство незаконным само по себе не влечет квалификацию постройки в качестве самовольной. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной. Отсутствие такого разрешения на строительство само по себе не может являться основанием для признания возведенного объекта капитального строительства самовольной постройкой, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно.

Таким образом, учитывая гражданско-правовой характер настоящего спора, суд не находит процессуальных препятствий для рассмотрения настоящего спора по существу, поскольку не связан с оценкой законности либо незаконности выдачи разрешения на строительство на спорном земельном участке, которое будет дано в рамках иного арбитражного дела.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, представив письменные пояснения в которых считает самовольным строением пятиквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:45, поскольку изначально разрешение на строительство выдавалось в отношении шестиквартирного жилого дома.

Истец считает, что ответчик не является арендатором спорного земельного участка и их отношения прекратились 09.08.2018 года истечением срока действия последнего договора аренды от 10.01.2018.

Полагает, что разрешение на строительство пятиквартирного жилого дома от 09.08.2019 является незаконным, выданным за пределами срока действия договора аренды от 09.08.2018, а выстроенное здание – самовольной постройкой.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что земельный участок в соответствии с п. 4.3. договора аренды от 10.01.2018 не был выкуплен и договор считается расторгнутым, что, по мнению истца, дает ему право на односторонний отказ от заключения основного договора купли - продажи, возвратив денежные средства. Истец полагает, что договор аренды от 10.01.2018 не может быть возобновлен по основаниям, указанным в п. 2 ст. 621 ГК РФ, поскольку сам факт возобновления договора не дает право ответчику возводить строительные объекты, т.к. п.п. 1.1., 5.3., 5.4. договора от 10.01.2018 это не определено.

По утверждению истца, земельный участок не предоставлялся для целей строительства, а только для получения технических условий и разрешения на строительства. Полагает, что ответчик мог осуществить строительство только после выкупа земельного участка.

Представленный Администрацией муниципального образования Оренбургский район в материалы дела договор аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом от 10.01.2019 истец считает недопустимым доказательством, ввиду отсутствия подлинного документа.

Истец в судебном заседании заявил ходатайство об истребовании у администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области пакета документов, послуживших основанием для выдачи разрешения на строительство от 09.08.2019.

Из положений абзаца 2 части 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что в ходатайстве об истребовании доказательств должно быть названо истребуемое доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Таким образом, статья 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закрепляет процессуальный порядок, при котором возможно удовлетворение ходатайства об истребовании доказательств.

Так, необходимым условием для этого является то, что податель данного ходатайства должен обосновать, какие именно доказательства подлежат истребованию, какие обстоятельства могут быть установлены этими доказательствами; доказать, что у данного лица отсутствует возможность самостоятельно получить испрашиваемые доказательства, между тем, истец же не представил суду доказательств невозможности получить испрашиваемые доказательства самостоятельно.

Учитывая, что законность (незаконность) выдачи разрешения на строительство не входит в предмет доказывания по гражданско- правовому спору между арендодателем и арендатором по поводу возврата земельного участка и сноса самовольной постройки, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения данного ходатайства.

Так же суд учитывает наличие испрашиваемых документов в материалах дела.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

В письменном отзыве на исковое заявление ЖСК «Казачья станица» указывает, что строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство от 27.12.2012 № RU56521304-896 выданного администрацией МО Оренбургский район на земельном участке, арендованном у СПК «Весенний» под строительство жилого дома с последующим выкупом. Как указывает ответчик, СПК «Весенний» нарушил свое обязательство по предоставлению

земельного участка с пригодными для использования сетями водоснабжения и водоотведения и ЖСК «Казачья станица» пришлось за счет средств членов ЖСК приобретать насосную станцию стоимостью 1 345 500 руб., которую ЖСК просило истца зачесть в счет выкупа земельного участка. Истец уклоняется от явки на регистрацию перехода права на спорный земельный участок, в связи с чем, требования истца о сносе многоквартирного дома, построенного на земельном участке, который был предоставлен для строительства, с учетом произведенной оплаты ответчик считает не обоснованными и не подлежащими удовлетворению (т. 2 л.д. 61-65).

Ответчиком в судебном заседании 12.04.2021 года заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения в суд с заявленными требованиями, поскольку ему было известно о строительстве дома еще с возведения фундамента дома (август 2013 года).

Ответчик считает, что договор аренды в любом случае продлен на неопределенный срок и ЖСК «Казачья станица» является лицом, владеющим земельным участком на законных основаниях в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования. Односторонний отказ от договора со стороны истца не направлялся, в связи с чем, оснований требовать возврата земельного участка у истца не имеется. Поясняет, что на земельном участке построен многоквартирный жилой дом, дом фактически заселен, там проживают третьи лица, происходит подача коммунальных ресурсов. Признаков самовольной постройки не имеется.

В иске просит отказать.

Представитель третьих лиц (ФИО4, ФИО2, ФИО5, ФИО6) поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление (т. 2 л.д. 21-22), против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на несоответствие спорного жилого дома признакам самовольного строения согласно нормам ст. 222 ГК РФ, а также указывает на злоупотребление истцом его процессуальными правами выражающиеся в намерении причинить вред другому лицу.

Считает, что истец неверно толкует цель предоставления земельного участка, а также заявляя свои требования, не учитывает наличие арендных отношений, которые не прекращены.

Представителем третьих лиц заявлено о пропуске срока исковой давности, которая для данного требования составляет общий срок исковой давности – 3 года, в связи с чем, по мнению третьих лиц, срок исковой давности начал течь с момента выдачи разрешения на строительство в декабре 2012 года.

В иске просят отказать.

Представитель третьего лица Администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве (т. 3 л.д. 135-136), а также представил письменные пояснения по иску. Исковые требования СПК «Весенний» считает не обоснованными, так как строительство жилого дома осуществлялось ЖСК «Казачья Станица» на отведенном для целей строительства земельном участке, при наличии соответствующей разрешительной документации, которые свидетельствуют о том, что спорный многоквартирный дом не является самовольной постройкой.

Представитель третьих лиц ООО «Флагман» и ООО «Форвард» в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме. Считает, что истец не давал разрешения на строительство спорного объекта недвижимости на его земельном участке.

Третье лицо ФИО3 письменный отзыв на исковое заявление не представил.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между сельскохозяйственным производственным кооперативом «Весенний» (Арендодатель) от имени которого действует ООО «Флагман» на основании доверенности и жилищно – строительным кооперативом «Казачья станица» (Арендатор) заключены договоры аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом с кадастровым номером 56:21:3004001:45 от 01.11.2012 года (т. 1 л.д.15-16), от 01.10.2013 года (т. 1 л.д. 17-19), от 01.03.2014, от 25.03.2015, от 10.01.2018 (т. 1 л.д. 23-24).

В соответствии с п. 1.1. договора аренды от 01.11.2012 года Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 56:2130040001:45, площадью 1199 кв.м., категория – земли населенных пунктов. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир административное здание, участок находится примерно в 1820 м по направлению на северо – запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., с/с Весенний, <...> в целях: для получения разрешения на строительство, тех. условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также строительства указанного

объекта после получения технических условий и выкупа участка в соответствии с разделом 4 настоящего договора.

Арендодатель гарантирует, что участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом (запрещением) не стоит, не находится в залоге, ограничений в пользовании не имеет, принадлежит ему на праве собственности.

Срок действия договора установлен п. 2.1. договора в соответствии с которым право пользования участком передается с даты подписания сторонами настоящего договора на срок до 01.10.2013 года.

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ настоящий договор является одновременно передаточным актом о передаче арендодателем участка арендатору.

Стоимость арендной платы по настоящему договору составляет 1 000 руб. ежемесячно. Размер арендной платы является фиксированным.

В соответствии с п. 4.1. договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли – продажи участка, определенного в п. 1.4 настоящего договора

Условия выкупа земельного участка сторонами согласованы в п. 4 договора.

Согласно п. 4.3. договора выкупная стоимость земельного участка составила 1 798 500 руб., 100 000 руб. – задаток и 1 698 500 руб. не позднее 31.12.2012.

Если до 31.12.2012 арендатор не вносит денежные средства в размере 1 698 500 руб. за земельный участок, то стороны обязуются заключить основной договор по новой цене, установленной арендодателем.

Согласно п. 5.2.1. договора арендодатель обязан передать арендатору участок в надлежащем состоянии, в порядке, предусмотренном настоящим договором и в соответствии с п. 5.2.2. обеспечить беспрепятственное пользование участком в течение всего срока действия настоящего договора.

Арендатор в силу п. 5.1. договора вправе использовать участок в соответствии с условиями настоящего договора и в целях, предусмотренных п. 1.1. настоящего договора.

Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон. Все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью (пункт 7 договора).

02.11.2012 года между ООО «Фортуна Плюс» (сторона 1) и ЖСК «Казачья станица» (сторона 2) заключено соглашение, по условиям которого сторона 1 обязуется поэтапно до 01.12.2013 осуществить

строительство магистральных и внутриквартальных сетей водоснабжения и водоотведения на земельном массиве, находящемся примерно в 1400 м по направлению на запад от ориентира административное здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., с/с Весенний, ул. Центральная, 1 и выполнить работы по разработке рабочего проекта сетей водоснабжения и водоотведения и строительства указанных магистральных сетей, в соответствии с действующими нормами, в срок до 01.12.2012 года, выполнить работы по строительству внутриквартальных сетей водоснабжения и водоотведения в срок до 01.12.2013 г. (т. 2 л.д. 93).

ЖСК «Казачья станица» согласно данному соглашению, приобретает право пользования внутриквартальными коммуникациями (водоснабжение и водоотведение на жилой дом блокированного типа (таунхаус); своими силами и за свой счет осуществляет подвод сетей от внутриквартальных к жилым домам, расположенным, в том числе, и на спорном земельном участке (пункт 3 соглашения).

27.12.2012 года Отделом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования Оренбургского района в соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства двух этажного шестиквартиного жилого дома, блокированного типа (таунхаус) общей площадью 500 кв.м., расположенное по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., Весенний сельсовет, п. Весенний, строительный номер земельного участка 218, ул. Тенистая. Указанное разрешение выдано сроком на 5 лет (т. 2 л.д. 11).

В рамках арбитражного дела А47-7096/2018 года судом рассматривались требования ЖСК «Казачья станица» о признании незаконным отказа в продлении сроков разрешения на строительства2-х этажного шестиквартирного жилого дома блокированного типа (таунхаус), расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, <...> строительный номер земельного участка, принятый Отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области письмом от 12 марта 2018 года № 15-08/374 и обязании Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области принять решение на предмет продления сроков разрешения на строительства - 2-х этажного шестиквартирного жилого дома блокированного типа (таунхаус), расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, п.

Весенний, ул. Тенистая, строительный помер земельного участка № 218.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2018 года отказ в продлении сроков разрешения на строительства - 2-х этажного шестиквартирного жилого дома блокированного типа (таунхаус), расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, <...> строительный номер земельного участка, принятый Отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области, выраженный в письме от 12 марта 2018 года № 15-08/374 признан недействительным. Суд обязал Администрацию муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем принятия в 10 (десяти) дневный срок решения о продлении сроков разрешения на строительство - 2-х этажного шестиквартирного жилого дома блокированного типа (таунхаус), расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, <...> строительный помер земельного участка № 218.

Администрацией муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области 09.08.2019 года выдано ЖСК «Казачья станица» разрешение на строительство № 56-04-089-2019 взамен разрешения на строительство RU № 56521304-896 от 27.12.2012, в соответствии с которым ответчику разрешено строительство объекта капитального строительства многоквартирного двухэтажного жилого дома состоящего из пяти блок – секций, общей площадью 389,3 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:45 расположенным по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., с/с Весенний, п. весенний, ул. Центральная, 1, на основании проектной документации объекта капитального строительства выполненной ООО «Стандарт» 1830-000631-4-ПЗ, АР, ПОЗ, ПОС, ИОС (т. 2 л.д. 8 -10). Срок действия разрешения до 31.03.2020.

01.10.2013 года между сторонами заключен договор аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом, согласно которому арендатор предоставил арендатору во временное пользование на условиях аренды, в том числе, и спорный земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:45 в целях для получения разрешения на строительство, тех условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также строительства указанного объекта после получения технических условий и выкупа участков в соответствии с разделом 4 настоящего договора (пункт 1.1. договора).

Стоимость арендной платы по настоящему договору составляет 1 000 зуб. за каждый земельный участок, указанный в п. 1..1 договора, ежемесячно. Размер арендной платы является фиксированным (п. 3.1. договора).

Оплата выкупной стоимости по условиям договора должна быть произведена не позднее 01.03.2014 года, в случае нарушения арендатором срока расчета, основной договор купли – продажи земельных участков заключается по новой цене, установленной арендодателем на момент произведения арендатором расчетов (пункт 4.3. договора).

25.03.2015 года между сторонами заключен договор аренды земельных участков с последующим выкупом, в том числе, и спорный земельный участок, в котором сторонами изменен размер выкупной стоимости, цель предоставления осталась прежняя (т. 2 л.д. 99-101).

10.01.2018 года между сторонами заключен договор аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45 площадью 1199 кв.м., категория – земли населенных пунктов. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир административное здание, участок находится примерно в 1820 м по направлению на северо – запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., с/с Весенний, <...> в целях: для получения разрешения на строительство, тех. условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также выкупа участка в соответствии с разделом 4 настоящего договора (т. 1 л.д. 23-25).

Арендодатель гарантирует, что участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом (запрещением) не стоит, не находится в залоге, ограничений в пользовании не имеет, принадлежит ему на праве собственности.

Срок действия договора установлен п. 2.1. договора, в соответствии с которым, право пользования участком передается с даты подписания сторонами настоящего договора на срок до 09.08.2018 года.

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ настоящий договор является одновременно передаточным актом о передаче арендодателем участка арендатору (пункт 2.2. договора).

В случае досрочного расторжения настоящего договора арендатор обязан вернуть участок арендодателю по акту приема – передачи в день его расторжения, в том состоянии, в котором он его получил. Акт приема – передачи подписывается уполномоченными

представителями сторон и является неотъемлемой частью настоящего договора ( пункт 2.3. договора).

В соответствии с п. 3.1 договора стоимость арендной платы по настоящему договору составляет 1 000 руб. ежемесячно. Размер арендной платы является фиксированным.

Согласно п. 4.1. договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли – продажи участка, определенного в п. 1.4 настоящего договора

Основной договор купли – продажи стороны обязуются заключить в течение пяти рабочих дней после произведения арендатором всех платежей в соответствии с п. 4.3 настоящего договора (пункт 4.2. договора).

Условия выкупа земельного участка сторонами согласованы в п. 4 договора.

Согласно п. 4.3. договора выкупная стоимость земельного участка составила 2 338 050 руб., 100 000 руб. – задаток который оплачивается не позднее 05.07.2018 и 2 238 050 руб. окончательный расчет не позднее 09.08.2018 года.

Если до 09.08.2018 арендатор не вносит денежные средства в размере 2 238 050 руб. за земельный участок, то стороны обязуются заключить основной договор по новой цене, установленной арендодателем.

В материалы дела представлена копия договора аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом от 10.01.2019 года, заключенного между СПК «Весенний» от имени которого по доверенности действует «Форвард» и ЖСК «Казачья станица» в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45 в целях: для получения разрешения на строительство, тех. условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также выкупа участка в соответствии с разделом 4 настоящего договора (т. 3 л.д. 113-115).

Согласно п. 2.1. договора арендатор принимает право пользования участком с даты подписания сторонами настоящего договора на срок до 09.08.2019 года.

После окончания строительства ответчик обратился в отдел архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области с письмом № 61 от 23.09.2019 года о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т. 3 л.д. 123-124).

Письмом № 15-08/1375 от 02.10.2019 года отдел архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании п. 1 ч. 6 ст.

55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, поскольку срок действия договора аренды земельного участка от 10.01.2019 истек (т. 2 л.д. 92).

Согласно представленному в материалы дела платежного поручения № 376 от 15.11.2013 года ЖСК «Казачья станица» произвел оплату за земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:45 согласно договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 01.11.2012 года в размере 1 000 000 руб. (т. 2 л.д. 106).

21.07.2014 года ЖСК «Казачья станица» заключило с ООО «Самэпвиро» договор подряда № 15/14 И по изготовлению и поставке канализационной насосной станции в соответствии со Спецификацией.

Согласно п. 2.1. указанного договора стоимость канализационной насосной станции с учетом поставки на объект заказчика по настоящему договору составила 1 345 500 руб.

Ответчик, полагая, что платежным поручением № 376 от 15.11.2013 и приобретением насосной станции было исполнено его обязательство по внесению выкупной цены за спорный земельный участок, направил СПК «Весенний» приглашение на сделку 27.12.2019 года к 11 час. 00 мин. для заключения сделки по переходу права собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:45 от СПК «Весенний» к ЖСК «Казачья станица» (т. 2 л.д. 124).

Как следует из материалов дела, спорный объект недвижимости заселен на основании договоров, заключенных с физическими лицами о вступлении в ЖСК «Казачья станица» (т. 1 л.д. 133-153).

20.12.2019 года ЖСК «Казачья станица» направило в адрес СПК «Весенний» досудебную претензию об обязании заключить соглашение по переходу права собственности на земельный участок к ЖСК «Казачья станица» (т. 2 л.д. 127-128).

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45 по состоянию на 13.04.2020 указанный земельный участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – малоэтажное строительство таунхаусов, право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за СПК «Весенний» 11.02.2020 за номером 56:21:3004001:45-56/001/2020-1 (т. 1 л.д. 32-35).

Третьи лица члены ЖСК «Казачья станица» в подтверждение своих доводов, что спорный объект недвижимости соответствует всем нормам и правилам представили в материалы дела акт экспертизы № 20/21-А об обследовании здания по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., <...> участок № 218, кадастровый номер земельного участка 56:21:3004001:45, с целью

выявления нарушений санитарных норм от 09.02.2021 года, согласно которому указанный объект соответствует нормам СанПиН (т. 3 л.д. 35 - 57), акт экспертизы № 19/21-А об обследовании несущих и ограждающих конструкций здания с целью определения технического состояния, выявления допущенных существенных нарушений строительных норм и правил от 09.02.2021 года, согласно которому жилой дом пригоден к нормальным условиям эксплуатации (т. 3 л.д. 58 - 82), заключение о независимой оценке пожарного риска жилого дома от 05.02.2021 года, выполненного ООО «Брандмастер – Аудит» в соответствии с которым условия пожарной безопасности жилого дома, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. Весенний, ул. Тенистая, участок № 218 выполняются (т. 3 л.д. 83-100).

В материалы дела представлены договоры о вступлении в ЖСК «Казачья станица», заключенные с физическими лицами, привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц и технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения, выданные Росводоканал в 2018 году (т. 3 л.д.112).

СПК «Весенний», ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка с последующим выкупом, 29.04.2020 направило ЖСК «Казачья станица» претензию с требованием снести самовольную постройку в тридцатидневный срок с момента получения претензии, передать земельный участок по акту приема – передачи по окончанию срока сноса самовольной постройки и оплатить арендную плату в размере 36 000 руб. и штраф за нарушение обязательств по договору аренды от 10.01.2018 в размере 300 000 руб. (т. 1 л.д. 28).

В письменном ответе на досудебную претензию ЖСК «Казачья станица» указала истцу на условие при приобретении указанного земельного участка о наличии подведенных к продаваемым земельным участкам внутриквартальных коммуникаций и включении в стоимость земельных участков наличие сетей действующих коммуникаций, а именно водоснабжения и водоотведения. В 2013 году после осуществления строительства дома ответчик установил, что внутриквартальные сети водоснабжения и водоотведения являются не пригодными для использования по назначению, что является нарушением обязательства истца по предоставлению земельного участка с пригодными для использования сетями водоснабжения и водоотведения и привело к необходимости приобретения кооперативом насосной станции стоимостью 1 345 500 руб. Поскольку, в договоре аренды от 10.01.2018 года выкупная стоимость земельного участка составляла 2 338 050 руб., ответчик с учетом авансового платежа в

размере 1 000 000 руб. и затрат на приобретение насосной станции считает свои обязательства по внесению выкупной стоимости выполненными в полном объеме (т. 2 л.д. 122-123).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Статьей 4 АПК РФ закреплена презумпция необходимости подтверждения заинтересованным лицом факта нарушения субъективного права для целей введения в действие правового механизма судебной защиты, обусловленная направленностью судебного акта на защиту и восстановление соответствующих прав.

В силу ст. 11, 12 ГК РФ, истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Истец просит суд применить ст. 304 АПК РФ и рассмотреть негаторные требования собственника об устранении нарушения его прав.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Негаторным является иск о прекращении действий, не связанных с лишением собственника владения, но создающих для него помехи в осуществлении хозяйственного господства над вещью.

С учетом изложенного, выбор способа защиты прав собственника находится в зависимости от осуществления владения имуществом его собственником.

По смыслу действующего законодательства, под владением понимается юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над вещью, то есть самостоятельного и открытого осуществления над нею хозяйственной власти, возможность вступления в физический контакт с вещью каждый раз настолько быстро, насколько это зависит от воли владельца.

Применительно к недвижимому имуществу, физическое перемещение которого невозможно, осуществление владения тем или иным субъектом определяется фактическим принятием имущества, возможностью беспрепятственного использования имущества в любое время, определением направлений и способов его использования.

Согласно пункту 34 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что на спорном земельном участке в период действия арендных отношений был возведен 2-х этажный пятиквартирный жилой дом. Строительство данного дома завершено не позднее конца 2017 начала 2018 года, в 2018 году произошло заселение жильцов.

Таким образом, к спорным правоотношениям не применимы нормы ст. 304 АПК РФ в силу наличия спора о возврате имущества, вытекающего из договорных отношений, а также в силу отсутствия у истца владения данным земельным участокм.

При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда; на основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

В случае же ненадлежащего выбора истцом истребуемого способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд праве самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела (постановление Президиума

Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10).

Юридическая квалификация и судебная оценка должны исходить не из формы и названия, а из сути и содержания тех правоотношений, которые они создают (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.01.2007 N 1-П).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что данные отношения должны квалифицироваться как требования, вытекающие из договорных отношений.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса).

В силу части 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 3.1. договор является одновременно актом приема – передачи земельных участков в аренду.

Суд приходит к выводу о том, что в момент заключения договоров аренды от 01.11.2012 года (т. 1 л.д.15-16), от 01.10.2013 года (т. 1 л.д. 17-19), от 01.03.2014, от 25.03.2015, от 10.01.2018 (т. 1 л.д. 23-24)

земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:45 перешел в фактическое владение и пользование ответчика на праве аренды в целях строительства жилого дома.

Доводы истца об иной цели предоставления земельного участка противоречат содержанию договоров, их наименованию и фактическим действиям сторон.

Заключая договор аренды от 10.01.2018 истец, в силу длительных хозяйственных отношений с ответчиком и заключения множества аналогичных договоров с дальнейшим выкупом земельных участков не мог не знать об осуществленном строительстве жилого дома на земельном участке. Кроме того, цель предоставления земельного участка прямо указана в договоре: получение разрешение на строительство, что в силу действующего законодательства (ст. 51

Градостроительного кодекса РФ) предполагает у арендатора права на земельный участок, разрешающие строительство.

Договор аренды от 10.01.2018 заключен сторонами на срок по 09.08.2018 года (пункт 2.1. договора).

На эту дату жилой дом уже был построен и заселен членами ЖСК.

В соответствии с частью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По смыслу ст. 622 ГК РФ с учетом разъяснений, данных в п. 34 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора", требование о возврате арендованного имущества подлежит удовлетворению в случае доказанности факта прекращения договорных отношений сторон.

Истец в судебном заседании неоднократно на вопрос суда пояснял, что считает прекращенным договор аренды от 10.01.2018 истечением его срока с учетом положений п.7.6 Договора, предусматривающего, что он прекращается по истечении срока аренды, установленного в п. 2.1. настоящего договора. Иных оснований для прекращения арендных отношений не заявлял.

Основной довод истца касался того обстоятельства, что собственник не давал разрешение на строительство на своем земельном участке, построенный объект является самовольной постройкой, а ответчик допустил существенное нарушение условий договора, что является основанием для одностороннего внесудебного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.

Между тем, последствия истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя регулируются пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, данная норма является императивной и не может быть изменена соглашением сторон.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Доказательств заявления одностороннего отказа СПК «Весенний» от договора аренды от 10.01.2018 в порядке, предусмотренном нормами гражданского законодательства, материалы дела не содержат.

Претензии между сторонами носили имущественный характер и

были связаны с исполнения либо ненадлежащим исполнением со стороны ЖСК «Казачья станица» условия о выкупе земельного участка и внесения арендных платежей.

С иском была представлена претензия от 29.04.2020 (т. 1 л.д. 27- 28), в которой истец ссылался на незаконное строительство на земельном участке объекта самовольной постройки при отсутствии согласия собственника на строительство, наличие задолженности по арендным платежам, отсутствие выкупа земельного участка, отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и просил снести самовольную постройку, передать земельный участок по акту приема- передачи, оплатить арендную плату и штрафные санкции.

Доказательств того, что по состоянию на 09.08.2018 года истец заявил возражения по дальнейшему пользованию земельным участком ответчиком материалы дела не содержат.

Кроме того, 25.09.2019 ответчиком было подано заявление о выдаче разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (т. 2 л.д. 92), однако, административный орган посчитал, что договорные отношения между арендодателем и арендатором были прекращены истечением срока действия договора аренды и 02.10.2019 ответчику было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Иных причин для отказа указано не было.

В дальнейшем арендатор неоднократно направлял истцу письма о неверности трактования истцом цели предоставления земельного участка и отсутствии существенных нарушений условий договора, на которые ссылается истец, отсутствии у жилого дома признаков самовольной постройки, поскольку она возведена на отведенном для этих целей земельном участке, с согласия собственника, с соблюдением всех градостроительных и строительных норм и правил. А также приглашал на заключение договора купли-продажи земельного участка.

Суд учитывает, что разрешение на строительство жилого дома от 27.12.2012 на земельном участке было продлено до 31.03.2019.

В период с 2012 по 2017 годы на спорном земельном участке произведены работы (проектно-изыскательские, общестроительные), что установлено при рассмотрении дела № А47-7096/2018.

13.12.2017 между третьим лицом Кисель Е.В. и ООО «Газпром межрегионгаз Оренбург» заключен поставки газа в квартиру № 3 спорного дома (т. 3 л.д. 8).

Считая представленный в материалы дела договор аренды от 10.01.2019 года ненадлежащим доказательством, истец отдельное заявление о фальсификации доказательств в порядке ст. 161 АПК РФ в материалы дела не представил.

Сведений об отзыве доверенности ООО «Форвард» на подписание договора аренды от 10.01.2019 года земельного участка от имени СПК «Весенний» истцом не представлено.

Согласно части 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

В силу части 9 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда.

В соответствии с частью 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Из изложенного следует, что невозможность установления факта на основании копии документа обусловливается наличием совокупности следующих условий: утрата подлинника документа либо непредставление подлинника в суд; расхождение содержания копий этого документа, представленных участвующими в деле лицами; невозможность установления подлинного содержания первоисточника с помощью других доказательств.

При этом для признания недостоверным факта, подтверждаемого копией документа, обязательна совокупность всех вышеперечисленных условий. Отсутствие хотя бы одного из условий устраняет действие данной нормы.

Истец иной экземпляр договора аренды от 10.01.2019 года, а также доказательств утраты договора от 10.01.2019 года в материалы дела не представил, в связи с чем суд учитывает указанный договор наряду со всеми представленными доказательствами в совокупности.

Таким образом, жилой дом был построен при наличии действующего договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, в соответствии с градостроительными нормами о разрешенном использовании земельного участка, на основании разрешения на строительство. Материалами дела документально подтверждено, что на спорном земельном участке по состоянию на 2019 расположен объект недвижимости при наличии

разрешения на строительство № 56-04-089-2019, выданного администрацией МО Оренбургский район взамен разрешения на строительство RU № 56521304-896 от 27.12.2012 в соответствии с которым ответчику разрешено строительство объекта капитального строительства многоквартирного двухэтажного жилого дома состоящего из пяти блок – секций, общей площадью 389,3 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:45 расположенным по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., с/с Весенний, п. весенний, ул. Центральная, 1, на основании проектной документации объекта капитального строительства выполненной ООО «Стандарт» 1830-000631-4-ПЗ, АР, ПОЗ, ПОС, ИОС.

Согласно сведениям из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45 малоэтажное строительство таунхаусов, что полностью соответствует фактическому использованию.

Кроме того, в соответствии с действующим законодательством при нахождении на предоставленном в аренду земельном участке объектов недвижимости, даже прекращение права аренды земельного участка не влечет автоматической и безусловной обязанности освободить участок от находящихся на нем объектов недвижимости.

Норма ст. 622 ГК РФ содержит общую характеристику обязанности арендатора по возврату арендованного имущества - возврат находившегося в пользовании имущества в том состоянии, в котором арендатор его получил.

В то же время регулирование правоотношений, связанных с арендой земельных участков, имеет некоторые существенные особенности.

В соответствии со статьей 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Статьи 22, 46 Земельного кодекса РФ (далее по тексту - ЗК РФ) и другие его положения не содержат каких-либо особенностей,

связанных с возвратом земельных участков при прекращении договора аренды.

Однако гражданским и земельным законодательством установлен особый порядок возникновения и прекращения прав на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости. Такие особенности установлены статьями 271 и 272 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Подпунктом 7 пункта 2 ст. 235 ГК РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение имущества - в частности, в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 272 ГК РФ.

Частью 3 ст. ст. 35 Конституции Российской Федерации предусмотрена одна из гарантий частной собственности, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Статьей 272 ГК РФ установлено, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Пункт 2 данной статьи предусматривает, что при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

По смыслу закона положения данной правовой нормы распространяются и на случаи, когда основания приобретения права пользования участком имеют обязательственно-правовой характер, например по договору аренды.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного суда РФ от 22.01.2014 года N 209-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Кети-ООС" на нарушение конституционных прав и свобод п. 2 ст. 272 ГК РФ" положение абзаца второго пункта 2 ст. 272 ГК РФ направлено на обеспечение баланса прав и законных интересов как собственника земельного участка, так и собственника

недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный земельный участок.

Относительно требования истца о признании объекта самовольной постройкой суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу части 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего

предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Последствием такого правонарушения является снос самовольной постройки.

Как указано в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (части 1, 2 статьи 9 названного Кодекса).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим кодексом (части 1, 3 статьи 65 названного Кодекса).

В силу приведенных норм законодательства именно на истце лежит обязанность представить доказательства того, что спорный объект является самовольной постройкой.

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истцом не представлены доказательства того, что строение было возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей, что у застройщика не имелось разрешения на строительство и что спорный объект (таунхаус) нарушает требования строительных, санитарно- эпидемиологических, противопожарных норм и правил, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Истец не приводил доводов ни о нарушении градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта, ни о том, что постройки создают угрозу жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении дела в суде ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки. Третьи лица поддержали заявление о пропуске срока исковой давности.

Общий срок исковой давности составляет 3 года, определяемый по правилам ст. 200 ГК РФ (ст. 196 ГК РФ).

В пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения о том, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. С учетом особого характера временного пользования индивидуально-определенной вещью срок исковой давности по иску о ее возврате, независимо от момента признания сделки недействительной, начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй п. 2 ст. 200 ГК РФ).

Как указано в разъяснении пункта 26 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, указанная правовая позиция подлежит применению при рассмотрении спора, в котором отпали законные основания для правомерного пользования спорным имуществом, если арендатор добровольно не возвратил объект аренды, в том числе при направлении ему иска с требованием о возврате, не исполненным ответчиком, поведение которого следует расценивать как отказ от добровольного возврата арендуемого имущества по требованию истца.

С учетом установленных по делу обстоятельств, учитывая, что ответчик продолжал использовать земельный участок для размещения уже построенного жилого дома на основании заключенного договора аренды, который истец считает самовольной постройкой и просит ее снести именно в связи с необходимостью возврата незастроенного земельного участка в связи с прекращением арендных отношений и отсутствием согласия на строительство, то срок исковой давности следует исчислять с момента отказа арендатора возвратить земельный участок в первоначальном положении и освободить его от строений. В настоящем деле данный срок не пропущен. Отказ освободить

земельный участок направлен арендатором в адрес истца 19.12.2019, истец обратился в суд с иском 11.09.2020, следовательно, срок исковой давности не истек.

Третьи лица просят применить разъяснения, данные в п. 6 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ, утвержденного постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 9 декабря 2010 г. N 143 (далее - Обзор N 143), согласно чему исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (п. 6 и 7 Обзора N 143).

Поясняя, что истец не владеет спорным земельным участком, согласие от него было получено, третьи лица считают, что срок исковой давности следует исчислять с 2012 года, 2013 года (дата выдачи разрешения на строительство и начало строительства жилого дома).

Согласно п. 6 Обзора если истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки может быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).

Пункт 6 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ, утвержденного постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 9 декабря 2010 г. N 143 (далее - Обзор N 143) в настоящем случае применению не подлежит, поскольку разъяснения даны в отношении собственника земельного участка и застройщика, которые

не находятся и не находились в обязательственных отношениях.

Принимая во внимание все вышеизложенное, а также учитывая длительное поведение сторон в аналогичных правоотношениях по поводу строительства жилых домов на близлежащих земельных участках, также принадлежащих СПК «Весенний» и предоставленных в аренду ЖСК «Казачья станица» для целей строительства; понимание арендодателем, что строительство жилого дома предполагает в дальнейшем определение судьбы земельного участка, что прямо

предусмотрено договором аренды, а также учитывая, что фактически между сторонами имеется имущественный спор по поводу задолженности по договору аренды, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требования об устранении препятствия в пользовании СПК «Весенний» земельным участком с кадастровым номером 56:21:3004001:45 путем сноса за свой счет в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения в законную силу самовольной постройки – незавершенного строительством жилого дома блокированного типа (таунхаус), находящегося на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:45 площадью 1199 кв.м., категория – земли населенных пунктов. Участок находится примерно в 1820 м. по направлению на северо – запад от ориентира административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., с/с весенний, п. Весенний, ул. Центральная, № 1; и об обязании ЖКС «Казачья станица» передать вышеуказанный земельный участок по акту приема – передачи по окончанию сноса самовольной постройки СПК «Весенний».

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований сельскохозяйственного производственного кооператива «Весенний», п. Весенний, Оренбургский район, Оренбургская область отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья А.В. Калашникова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 13.10.2020 7:14:20

Кому выдана Калашникова Анна Васильевна