Решение от 22 июня 2025 г. по делу № А40-295310/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-295310/24-181-1307
г. Москва
23 июня 2025г.
Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2025г.

Решение в полном объеме изготовлено 23 июня 2025г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе судьи Хабаровой К. М.,

При ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Капитоновой Я.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОКОЛ-88" (ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий между Истцом и Ответчиком, возникших при заключении договора № 59-10285 от 26.11.2024 г. купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>, помещение 4Н, с кадастровым номером 77:07:0004007:3022, общей площадью 193,2 кв. м на условиях Истца,

при участии:

от Истца: ФИО1, по доверенности № 2 от 06.12.2024.,

от Ответчика: ФИО2 по доверенности № ДГИ-Д-681/24 от 05.12.2024.

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОКОЛ-88" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА об урегулировании разногласий между обществом с ограниченной ответственностью «Сокол-88» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>, общей площадью 193,2 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0004007:3022, (помещение 4Н):

1)абзац 1 пункта 3.1. договора изложить в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 22 187 500 (двадцать два миллиона сто восемьдесят семь тысяч пятьсот) руб. 00 коп. в соответствии с экспертным заключением по делу № А40-295310/2024-181-1307, выполненным ООО «Эксперт».

2)абзац 3 пункта 3.4. договора изложить в следующей редакции:

«Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 264 136 (двести шестьдесят четыре тысячи сто тридцать шесть) руб. 91 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Последний ежемесячный платеж составляет 264 136 (восемьдесят пять тысяч девятьсот двадцать два) руб. 47 коп.».

2. Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сокол-88» в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) руб. 00 коп., расходы по проведению судебной экспертизы в размере 30 000 руб. (с учетом уточнений заявленных истцом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Истец исковые требования поддержал, по доводам изложенным в исковом заявлении.

Департамент городского имущества города Москвы возражал против удовлетворения требований.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОКОЛ-88" является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: <...>, помещение 4Н, с кадастровым номером 77:07:0004007:3022, общей площадью 193,2 кв. м.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы» (Далее – «Департамент», «ДГИ», «Ответчик») утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. № 99-ПП, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом.

Истец имеет преимущественное право на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которому Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОКОЛ-88" отвечает требованиям, установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ. Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, задолженности по арендной плате не имеет.

03.10.2024 года Истец обратился к Ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения площадью 193,2 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0004007:3022, расположенного по адресу: <...>, помещение 4Н, арендуемого ИСТЦОМ по договору № 00-00035/20 от 28.01.2020.

26.11.2024 представителем Истца был получен проект Договора купли-продажи недвижимости № 59-10285 от 26.11.2024.

Ознакомившись с проектом договора купли-продажи недвижимости № 59-10285 от 26.11.2024, подписал его с Протоколом разногласий по причине несогласия с достоверностью величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Истец, не согласившись с предлагаемой в проекте договора купли-продажи недвижимости ценой объекта и ежемесячным платежом по выкупу, направил Ответчику протокол разногласий с предложением цены Объекта – 22 816 667 (Двадцать два миллиона восемьсот шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 17.10.2024 № RCC-10 003, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «РКК».

Ответчик предложение Истца, изложенное в протоколе разногласий, отклонил письмом от 26.11.2024 № 33-5-110090/24-(0)-6, которое направил в адрес Истца.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного ООО "СОКОЛ-88" нежилого помещения, между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа (пункт 3.4 договора).

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. N 99-1111, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества") субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества"; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества"; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Сведения о наличии задолженности истца по арендным платежам на момент обращения к Ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли- продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

Согласно статье 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законом. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании определения Арбитражного суда 07 апреля 2025 года по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКСПЕРТ" ФИО3.

Согласно заключению эксперта: рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение 4Н, с кадастровым номером 77:07:0004007:3022, общей площадью 193,2 кв. м., без учета НДС, составляет 22 187 500 рублей.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611). Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сторонами в установленном законом порядке отвода эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено, ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы не заявлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта, у суда не имеется.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, ФЗ N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 ФЗ N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, сторонами не представлено. Экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является надлежащим доказательством по делу.

Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Таким образом действующее арбитражное процессуальное законодательство предусматривает правовой механизм устранения противоречий, в случае их наличии, в заключении судебного эксперта.

Однако, стороны данным правом и правовым механизмом не воспользовались.

Таким образом, исследовав представленный в материалы дела отчет о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного объекта при приобретении его истцом составляет 22 187 500 (Двадцать два миллиона сто восемьдесят семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек.

Согласно статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требованию по причине несогласия с ценой выкупаемого объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ предусмотрено что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Устное ходатайство ответчика об отнесении судебных расходов на истца подлежит отклонению на основании следующего.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

В пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении: иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда); иска имущественного характера, не подлежащего оценке (например, о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения).

Поскольку иск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости относится к иску неимущественного характера, удовлетворен судом, судебные расходы по проведению судебной экспертизы и государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в полном объеме в силу вышеизложенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 49, 65, 82, 86, 110, 123, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОКОЛ-88" (ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 193,2 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0004007:3022, (помещение 4Н), изложив:

Абзац 1 пункта 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 22 187 500 (двадцать два миллиона сто восемьдесят семь тысяч пятьсот) руб. 00 коп. в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО «Эксперт».»

Абзац 3 пункта 3.4 договора: «Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющих не менее 264 136 (двести шестьдесят четыре тысячи сто тридцать шесть) руб. 91 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОКОЛ-88" (ИНН: <***>) 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей расходов по оплате государственной пошлины, 30 000 (тридцать тысяч рублей 00 копеек) рублей расходов за проведение экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый Арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья К. М. Хабарова