Решение от 11 июля 2022 г. по делу № А46-7052/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-7052/2021
11 июля 2022 года
город Омск




Резолютивная часть решения объявлена 05 июля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 11 июля 2022 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Распутиной В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кулаевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли продажи определив редакцию договора на условиях протокола разногласий от 16.02.2021,

при участии в деле в процессуальном положении третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 344022, <...> д, 245/26, офис 606), общества с ограниченной ответственностью «Независимая Оценочная Компания Старт» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 344037, <...>, оф. 2-2а)

в судебном заседании приняли участие:

от истца - ФИО2, ФИО3 (доверенность от 20.04.2021 сроком на один год, паспорт, диплом);

от ответчика – ФИО4 (доверенность от 15.09.2020 сроком на один год, служебное удостоверение, диплом 6118.0103);

от третьих лиц – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – ИП ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи между муниципальным образованием город Омск, от имени которого выступает Департамент имущественных отношений Администрации города Омска и индивидуальным предпринимателем ФИО1 определив редакцию договора на условиях протокола разногласий от 16 февраля 2021 г.

Определением суда от 28.04.2021 исковое заявление принято к производству, дело назначено к судебному разбирательству.

Определением от 20.05.2021 к участию в деле в процессуальном положении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Омска.

Определением от 15.07.2021 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А46-8295/2021 по заявлению предпринимателя к Администрации города Омска о признании незаконным и не подлежащим применению распоряжения № 283-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска» от 14 декабря 2020 года в части включения в приложение к Распоряжению условия об отчуждении земельного участка площадью 5351,0 кв. м. с кадастровым номером 55636:090301:15225 (выкупная стоимость земельного участка 19 182 600 рублей) с видом разрешенного использования: хранение автотранспорта (код 2.7.1.); служебные гаражи (код.4.9); автомобильные мойки (код 4.9.1.3); ремонт автомобилей (код 4.9.1.4), для иных видов использования, характерных для населенных для населенных пунктов.

Решением от 16.09.2021 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлениями от 24.01.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда и от 23.05.2022 суда кассационной инстанции, в удовлетворении требований отказано.

Суды указали, что земельный участок был включен в распоряжение администрации № 283-р, поскольку неразрывно связан с другими объектами недвижимости (нежилыми зданиями, расположенными на нем, указанными в договоре купли-продажи) по принципу единства судьбы земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости (статья 1 ЗК РФ). Проанализировав обозначенные нормы права, учитывая, что приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, суды пришли к выводу о том, что поскольку в данном случае договор купли-продажи заключался сторонами в порядке Закона № 159-ФЗ, при этом предметом договора купли-продажи являются нежилые здания, передача в собственность объектов недвижимости с расположенным под ними земельным участком в порядке приватизации соответствует нормам закона и не нарушает права или законные интересы предпринимателя.

Протокольным определением от 22.02.2022 производство по делу возобновлено, дело назначено к судебному разбирательству.

По открытию судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные требования уточнил и просил:

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи между муниципальным образованием город Омск в лице департамента имущественных отношений Администрации города Омска и индивидуальным предпринимателем ФИО1 в части цены за приобретаемый «объект 2», определив его стоимость как стоимость, определенную на основании заключения судебной оценочной экспертизы;

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, между муниципальным образованием город Омск в лице департамента имущественных отношений Администрации города Омска и индивидуальным предпринимателем ФИО1, определив редакцию договора на условиях протокола разногласий от 16 февраля 2021 г., за исключением п. 1-6; п. 8-11 протокола.

В этой связи предприниматель ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой просил поручить федеральному бюджетному учреждению «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», на разрешение которой поставить следующий вопрос:

- определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:090301:15225, площадью 5351 кв. м., с видом разрешенного использования: хранение автотранспорта (код 2.7.1), служебные гаражи (код 4.9), автомобильные мойки (код 4.9.1.З.), ремонт автомобилей (код 4.9.1.4), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, с местоположением: Омская область, город Омск, Ленинский административный округ, улица Братская, дом 4, по состоянию на 17 ноября 2020 года.

Определением от 16.03.2022 к участию в деле в процессуальном положении третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» и общество с ограниченной ответственностью «Независимая Оценочная Компания Старт, по делу № А46-7052/2021 назначена судебная экспертиза.

01.06.2022 в материалы дела поступило заключение эксперта от 30.05.2022 № 715/2-3 (вх. от 01.06.2022 № 121617).

Протокольным определением от 28.06.2022 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представители истца заявленные требования поддержали, уточнив заявленные требования, исходя из результатов проведенной судебной экспертизы. Помимо указанного, истец отметил необходимость включения в договор условия об оплате цены за «Объект 2» в рассрочку.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

14.11.2013 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска заключены договоры аренды: № 41927/5А на предоставление аренды нежилого помещения расположенного по адресу: <...> (нежилое одноэтажное здание гаража, литер М) сроком на 5 (пять) лет; № 41928/5А на предоставление аренды нежилого помещения расположенного по адресу: <...> (нежилое одноэтажное здание гаража, литер Л) сроком на 5 (пять) лет; № 41929/5А на предоставление аренды нежилого помещения расположенного по адресу: <...> (двухэтажное здание с одноэтажной и трехэтажной пристройками, литера У, У1, У2) сроком на 5 (пять) лет; № 41930/5А на предоставление аренды нежилого помещения расположенного по адресу: <...> (нежилое одноэтажное здание проходной гаража, литера Е) сроком на 5 (пять) лет.

02.08.2018 на заседании Координационного Совета по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, созданного распоряжением Мэра города Омска от 01.10.2008 № 304-р было принято решение о предоставлении ИП ФИО1 преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

29 октября 2018 года в связи с бездействием Департамента, ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Омской области с иском об обязании заключить договор купли-продажи вышеперечисленных объектов недвижимого имущества.

Вступившим в законную силу решением от 06.11.2019 по делу № А46-18830/2018 Арбитражный суд Омской области удовлетворил исковые требования ИП ФИО1, обязал департамент заключить договор купли-продажи с предпринимателем в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, литер М, одноэтажное здание гаража стоимостью 1 968 000 руб. (без учета НДС);

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, литер Л, одноэтажное здание гаража стоимостью 5 872 000 руб. (без учета НДС);

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, литер У, У1, У2, двухэтажное здание с одноэтажной и трехэтажной пристройками стоимостью 5 866 000 руб. (без учета НДС);

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, литер Е, одноэтажное здание проходной гаража, стоимостью 155 000 руб. (без учета НДС).

Во исполнение данного решения администрацией 14.12.2020 издано распоряжение № 283-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска» в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090301:15225.

24 декабря 2020 года Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска в адрес ФИО1 был направлен проект договора купли-продажи, предметом купли-продажи по которому являются нежилые здания, именуемые «Объект 1» и земельный участок с кадастровым номером 55:36:090301:15225, площадью 5351 кв. м., с видом разрешенного использования: хранение автотранспорта (код 2.7.1), служебные гаражи (код 4.9), автомобильные мойки (код 4.9.1.З.), ремонт автомобилей (код 4.9.1.4), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, с местоположением: Омская область, город Омск, Ленинский административный округ, улица Братская, дом 4, именуемый «Объект 2».

Договор купли-продажи и акт приема-передачи, направленные Департаментом, были подписаны Покупателем с протоколом разногласий от 16 февраля 2021 года.

В ответ на Договор купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий, от Департамента в адрес ИП ФИО1 был направлен Договор купли-продажи с протоколом согласования разногласий к Договору купли-продажи (сопроводительное письмо от 16 марта 2021 Исх №-ОГ-ДИО/310). Указанным протоколом согласования разногласий предлагается принять все пункты протокола разногласий в редакции Продавца, то есть, в первоначальной редакции Договора купли-продажи.

Ввиду выявившейся невозможности урегулировать возникшие разногласия во внесудебном порядке Предприниматель обратилась в суд с заявленными выше требованиями.

Ознакомившись с представленными в материалы дела доказательствами, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок. В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку стороны не достигли согласия в отношении его условий, истец обоснованно обратился в суд за урегулированием этих разногласий.

Основная часть разногласий возникла между сторонами в связи с несогласием покупателя с установленной в договоре выкупной стоимостью земельного участка. Как следует из содержания пункта 4.4 договора, оплата за «Объект 2» составляет сумму в размере 19 182 600 рублей.

По мнению истца, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки определена в размере 10 615 955,92 руб., рыночная стоимость в размере 19 182 600 рублей, определенная в тот же период времени (кадастровая стоимость определена на 09.11.2020 г., рыночная — на 17.11.2020 г.), явно не отвечает критериям разумности и обоснованности.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Обязанность ответчика заключить с истцом договор купли-продажи спорного имущества установлена вступившим в законную силу решением.

Вместе с тем, как указано выше, при согласовании условий договора между сторонами возник спор, касающийся условий выкупа муниципального имущества в части цены.

Так, ответчик при определении цены объектов недвижимости руководствовался отчетом об оценке рыночной стоимости объекта № 08/11/2020-Н, произведенным ООО «Независимая Оценочная компания Старт», согласно которому выкупная стоимость земельного участка составила 19 182 600 рублей.

В целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной рыночной стоимости имущества судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Омская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Из заключения эксперта от 30.05.2022 следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17.11.2020 года составляет 8 016 000 рублей.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ и пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

По результатам исследования полученного заключения эксперта от 30.05.2022 судом установлено наличие в нем полного перечня необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учетом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении содержатся выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное.

Экспертный осмотр земельного участка с кадастровым номером 55:36:090301:15225, с местоположением: Омская область, город Омск, Ленинский административный округ, улица Братская, дом 4, произведен в присутствии представителей истца и департамента имущественных отношений Администрации города Омска.

Исследование проводилось путем проведения осмотра, исследования предоставленных материалов, данных средств массовой информации, специализированных изданий по продаже недвижимости, интернет-сайтов, а также методом расчетов.

Экспертом приведены обоснования применения сравнительного подхода. Указано, что он наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о сделках купли-продажи или о предложениях продажи на дату определения стоимости. Для регулярно продаваемых объектов указанный метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости. Анализ, представленного на дату определения стоимости информационного массива показал, что предложения к продаже земельных участков, аналогичных объекту экспертизы по основным характеристикам, представлены в достаточном количестве на рынке. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода удалось найти информацию о земельных участках близких по характеристикам к объекту исследования.

Информация о выявленных предложениях (офертах) по продаже земельных участков близких по характеристикам (соотносимых) к объекту исследования представлена экспертом в таблице. Из приведенных предложений (оферт), представленных на рынке, был произведен первичный отбор объектов-аналогов с указанием принятых обоснований.

Первичный отбор группы объектов-аналогов осуществлялся по следующим критериям: месторасположение аналога - город Омск; состояние земельного участка - незастроенные земельные участки; вид разрешенного использования земельных участков: хранение автотранспорта (код 2.7.1), служебные гаражи (код 4.9), автомобильные мойки (код 4.9.1.3.)» ремонт автомобилей (код 4.9.1.4); достаточность информации, позволяющей идентифицировать земельный участок по основным ценообразующим факторам; отсутствие противоречивой информации.

В конечном счете, сформирована выборка принятых объектов-аналогов с описанием их технических характеристик, месторасположения, индивидуальных особенностей и прочих параметров.

Экспертом определены корректировки, приведен расчет цены единицы сравнения для определения стоимости объекта сравнительным подходом, исходя из принятых объектов-аналогов.

Заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом № 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности.

Утверждения Департамента о том, что экспертом в расчетах использовались объекты-аналоги, которые по местоположению существенно отличаются от объекта экспертизы, в связи с чем в расчеты вносились корректировки, значительно изменяющие рыночную стоимость участка, судом отклоняются в виду следующего.

Так, согласно подпункту «б» пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Из содержания положений действующего законодательства следует, что все земельные участки, идентичные по категории и виду разрешенного использования, вне зависимости от отличия по другим ценообразующим факторам, являются одним сегментом рынка.

Все остальные ценообразующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта, например, местоположение, вид передаваемого имущественного права, наличие и состав инженерных коммуникаций и т.д. могут отличаться, но подлежат сопоставлению при помощи системы корректировок, которые нивелируют степень отличия по данным факторам объектов-аналогов от объекта исследования.

Таким образом, земельные участки, относящиеся к одному сегменту рынка, в полной мере можно считать объектами-аналогами, вне зависимости, например, от различия в местоположении или площади земельных участков.

В силу подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Эксперт, учитывая положения подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7, а также ретроспективный характер оценки, проанализировал максимально возможное количество сравнимых объектов, доступных на дату оценки, относящихся к сегменту рынка исследуемого объекта, для которых существует возможность сопоставления по основным ценоообразующим факторам, и применения к ним корректировок, минимизирующих отличия.

Таким образом, суд считает, что выбор объектов-аналогов экспертом обоснован и внесение корректировок выполнено экспертом правомерно.

Иные указанные в ходатайстве замечания, так же как и обозначенные выше не свидетельствуют о том, что в экспертном заключении рыночная стоимость определена неверно, является недостоверной.

Допустимых и надлежащих доказательств, безусловно свидетельствующих о том, что в заключении судебной экспертизы рыночная стоимость определена неверно либо является недостоверной, ответчиком в материалы дела не представлено.

Несмотря на наличие возражений в отношении указанного экспертного заключения, ответчик выводы ее не опроверг.

Согласно статье 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Соответственно, исходя из приведенных положений, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.

В настоящем случае сомнения в обоснованности представленного экспертного заключения у суда отсутствуют.

Учитывая изложенное, арбитражный суд пришел к выводу, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, основания для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым, отсутствуют.

Обстоятельства недостоверности данного экспертного заключения либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации не установлены. Экспертное заключение ФБУ «Омская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации по настоящему делу отвечает требованиям действующего законодательства и, как следствие, является надлежащим доказательством, подтверждающим, что величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090301:15225, площадью 5351 кв. м., с видом разрешенного использования: хранение автотранспорта (код 2.7.1), служебные гаражи (код 4.9), автомобильные мойки (код 4.9.1.З.), ремонт автомобилей (код 4.9.1.4), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, с местоположением: Омская область, город Омск, Ленинский административный округ, улица Братская, дом 4, по состоянию на 17 ноября 2020 года составляет 8 016 000 рублей.

В силу пункта 1 статьи 5 Федеральный закон № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку истец выбрал порядок оплаты по Договору — в рассрочку, в п. 4.4. Договора также должно быть включено условие об оплате цены за «Объект 2» в рассрочку. С учетом внесения оплаты за «Объект 2» в рассрочку, в силу положений пункта 3 статьи 5 ФЗ № 159-ФЗ, в договор должна быть также включена норма, аналогичная пункту 4.3 Договора, но касающаяся начислению процентов на сумму денежных средств, составляющих стоимость «Объекта 2».

С учетом изложенного, суд счел возможным принять редакцию спорных пунктов договора, предусматривающих стоимость выкупаемого имущества и порядок его оплаты в редакции истца, а именно, в разделе 4. «Цена и порядок расчетов»:

- пункт 4.1 подлежит изложению в следующей редакции: «Цена за приобретаемые «Объект 1» и «Объект 2» составляет сумму в размере 21 877 000 (Двадцать один миллион восемьсот семьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек»;

- пункт 4.4 подлежит изложению в следующей редакции: «Оплата за «Объект 2» составляет сумму 8 016 000 (Восемь миллионов шестнадцать тысяч) рублей 00 копеек, производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение восьми лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления покупателем на расчетный счет: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска) ИНН/КПП <***>/550301001, казначейский счет 02100643000000015200, единый казначейский счет 40102810245370000044, банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ .ОМСК БАНКА РОССИИ/УФК по Омской области г. Омск, БИК 015209001, ОКТМО 52701000, КБК 909 114 06 024 04 0000 430 ежемесячно равными частями до 25 числа каждого месяца»;

-добавлен пункт 4.5. следующего содержания: «На сумму денежных средств, указанную в пункте 4.4. настоящего договора, на которую предоставлена рассрочка,. производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже. Сумма начисленных процентов уплачивается покупателем одновременно с оплатой ежемесячного платежа».

Относительно исключения из договора абзаца 8 пункта 2.7, пунктов 5.1, 5.2, 5.3 и абзаца 2 пункта 6.3, суд считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с положениями абзаца 8 пункта 2.7 договора покупатель обязуется застраховать за свой счет заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Рассмотрев положения указанного абзаца пункта 2.7 представленного ответчиком проекта договора купли-продажи, суд полагает обоснованным требование истца об его исключении, поскольку ответственность покупателя установлена положениями заключаемого договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Законе № 159-ФЗ.

В соответствии с пунктами 5.1, 5.2 и 5.3 договора, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 20% от продажи «Объекта 1» и «Объекта 2» в случаях:

- необоснованного отказа от принятия «Объекта 1» и «Объекта 2» (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок),

- расторжения договора по вине покупателя.

В случае несвоевременного внесения платежа, в сроки предусмотренные пунктами 4.2 и 4.4 настоящего договора, покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки платежа.

Если покупатель просрочит более, чем на 30 дней срок платежа, предусмотренного пунктами 4.2 и 4.4 настоящего договора, покупатель уплачивает штраф в размере 20% от суммы, подлежащей уплате.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации штраф является видом неустойки как способа обеспечения исполнения обязательства.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из указанных норм следует, что включение в договор условия о неустойке (штрафе, пени) является правом сторон. Соглашение о неустойке и ее размер должны быть установлены в договоре. В случае, если условие о неустойке не определено договором, то сторонами не было достигнуто соглашение о неустойке. Исключением из данного правила является законная неустойка, которая устанавливается соответствующими нормативными правовыми актами.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и иных законов не предусматривается неустойка в виде штрафа, исчисляемого в размере 20% от стоимости объекта по договору в случае отказа от принятия объекта или расторжения договора по вине покупателя, а также от суммы, подлежащей уплате, в случае просрочки срока платежа.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Таким образом, поскольку одна сторона, а именно ИП ФИО1, возражает против установления в договоре условия о неустойке в виде штрафа, названное условие подлежит исключению судом из содержания проекта договора купли-продажи.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, суд считает необходимым взыскать с Департамента в пользу истца 6 000 рублей судебных расходов на оплату государственной пошлины, 35 640 рублей судебных расходов за проведение экспертизы по делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, между Муниципальным образованием город Омск, от имени которого выступает Департамент имущественных отношений Администрации города Омска и индивидуальным предпринимателем ФИО1, определив редакцию договора на условиях протокола разногласий от 16 февраля 2021 г.:

а)исключив из протокола разногласий пункты 1-6 и пункты п. 8-11 протокола;

б)изменив статью Договора: «4. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ» и:

-определив статью 4.1 в следующей редакции: «.4.1. Цена за приобретаемые «Объект 1» и «Объект 2» составляет сумму в размере 21 877 000 (Двадцать один миллион восемьсот семьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек»

-определив статью 4.4. в следующей редакции: «4.4. Оплата за «Объект 2» составляет сумму 8 016 000 (Восемь миллионов шестнадцать тысяч) рублей 00 копеек, производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение восьми лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления ПОКУПАТЕЛЕМ на расчетный счет: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска) ИНН/КПП <***>/550301001, казначейский счет 02100643000000015200, единый казначейский счет 40102810245370000044, банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ .ОМСК БАНКА РОССИИ/УФК по Омской области г. Омск, БИК 015209001, ОКТМО 52701000, КБК 909 114 06 024 04 0000 430 ежемесячно равными частями до 25 числа каждого месяца»;

-дополнив статью пунктом 4.5. следующего содержания:

«4.5. На сумму денежных средств, указанную в пункте 4.4. настоящего договора, на которую предоставлена рассрочка,. производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже. Сумма начисленных процентов уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ одновременно с оплатой ежемесячного платежа».

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 35 640 рублей расходов на проведение судебной экспертизы.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья В.Ю. Распутина