Постановление от 9 октября 2024 г. по делу № А84-1299/2023

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А84-1299/2023
г. Севастополь
9 октября 2024 г.


Резолютивная часть постановления оглашена 08.10.2024 г. Постановление в полном объеме изготовлено 09.10.2024 г.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Оликовой Л. Н., судей Вахитова Р. С., Калашниковой К. Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Черемисиной В. В., рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции

заявление ФИО1 о включении требований в реестр о передаче жилого помещения

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Жилищностроительного кооператива «Романсеро» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: ФИО2

при участии в судебном заседании: от ФИО1 – ФИО3 представитель по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 20.04.2023 г. ЖСК «Романсеро» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4 К процедуре банкротства ЖСК «Романсеро» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Сообщение о признании должника банкротом опубликовано в газете «Коммерсант» от 22.04.2023 г.

В рамках дела о банкротстве участник строительства ФИО1 обратилась в суд с разрешением разногласий с конкурсным управляющим ЖСК «Романсеро» по требованию о передаче


жилого помещения – однокомнатной квартиры, строительный номер 79, в доме по адресу: <...> секция 5 на 10 этаже, общей площадью 38 кв. м., стоимостью 5 100 000 руб.

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 21.05.2024 г. разногласия разрешены. Требования ФИО1 о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры, строительный номер 79, в доме по адресу: <...> секция 5 на 10 этаже, общей площадью 38 кв. м., стоимостью 5 100 000 руб. включены в реестр участников строительства ЖСК «Романсеро».

Не согласившись с определением суда, участник строительства ФИО5 обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить оспариваемой судебный акт отменить, в удовлетворении заявления ФИО1 отказать, поскольку не исследованы обстоятельства приобретения паевого взноса, не представлены доказательства оплаты паевого взноса.

На основании определения от 06.08.2024 г. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению обособленного спора по правилам суда первой инстанции, привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО2.

Основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции явились следующие обстоятельства.

В силу пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае являются принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Из материалов дела усматривается, что первоначально 15.10.2017 г. между ЖСК «Романсеро» и ФИО2 был заключен договор № 172-5-79 о совместном паевом участии в строительстве жилого дома, а именно квартиры № 79, площадью 38 м.кв., расположенной на 10 этаже, корпуса 3, секция 5, многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.

ФИО2 оплатила пай в размере 2 090 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 27 от 15.10.2017 г.

В дальнейшем, как следует из пояснений представителя ФИО1, ФИО2 переуступила пай (продала указанную квартиру) ФИО1 за 5 100 000 руб. При этом договор уступки между сторонами в письменном виде не заключался.

При рассмотрении апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции в любом случае проверяет нарушение процессуальных норм, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, в том числе определяет, затрагивает ли принятый судебный акт права или обязанности лица, не привлеченного у участию в деле, и, установив это,


решает вопросы об отмене судебного акта суда первой инстанции, руководствуясь частью 6.1 статьи 268, пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса, и о привлечении заявителя к участию в деле.

Принимая во внимание обстоятельства рассматриваемого дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при рассмотрении настоящего обособленного спора могут быть затронуты права и интересы ФИО2, которая была первоначальным членом кооператива, оплатившей пай в размере 2 090 000 руб., и в дальнейшем переуступившей имущественный пай ФИО1, требования которой включены в реестр участников строительства в виде передачи квартиры стоимостью 5 100 000 руб.

В судебном заседании представитель ФИО1 представил уточнение заявленных требований. Участник строительства ФИО1 просит суд включить в реестр участников строительства требование о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры, строительный номер 79, в доме по адресу: <...> секция 5 на 10 этаже, общей площадью 38 кв. м., стоимостью 2 090 000 руб., а также требование в размере 2 850 000 руб. убытков в виде реального ущерба, как обеспеченные залогом имущества должника.

Суд апелляционной инстанции на основании ст.ст. 49, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ принимает от ФИО1 уточнение заявленных требований.

Конкурсный управляющий ЖСК «Романсеро» возражений против включения требований ФИО1 в реестр участников строительства не заявил.

Представители ФИО5 и Департамента капитального строительства города Севастополя возражали против удовлетворения требований ФИО1 по основаниям, изложенных в отзывах и дополнительных пояснениях.

В судебное заседание 08.10.2024 г. лица, участвующие в деле, кроме представителя ФИО1, не явились, извещены надлежащим образом.

От представителя конкурсного управляющего ЖСК «Романсеро» поступило ходатайство об отложении судебного заседания по причине болезни представителя. Суд апелляционной инстанции на основании ст. ст. 158, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ отклоняет ходатайство, поскольку не усматривает невозможность рассмотрения настоящего спора в отсутствие представителя конкурсного управляющего, мнение которого выражено в отзыве и дополнительных пояснениях.

От ФИО2 поступили дополнительные пояснения по обстоятельствам заключения договора об участии в строительстве и его оплате и продаже имущественного пая ФИО1

На основании определения суда от 08.10.2024 г. произведена замена судьи Котляровой Е. Л. на судью Калашникову К. Г.


Изучив материалы, оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу статьи 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным указанным кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу пунктом 6 статьи 16, статьи 71 Закона о банкротстве требования кредиторов рассматриваются арбитражным судом для проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр требований кредиторов.

Параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве регулирует особенности банкротства застройщиков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Закон о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

Согласно п. 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места и нежилого помещения или денежного требования, в том числе в случае:

8) внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсном управляющему. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов, в


порядке, предусмотренном настоящей статьей. Требования участников строительства, по которым заявлены возражения, рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном статьей 60 Закона о банкротстве.

В настоящем случае, суд апелляционной инстанции по правилам суда первой инстанции рассматривает разногласия между участником строительства ФИО1 и конкурсным управляющим, поскольку последним отказано во включении требований в реестр участников строительства.

Судом апелляционной инстанции установлено, что изначально между ЖСК «Романсеро» и ФИО2 был заключен договор № 172-5-79 от 15.10.2017 г. о совместном паевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которого пайщик в качестве ассоциированного члена ЖСК принимает участие в строительстве жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке: <...>, а именно корпус 5, с целью получения в собственность однокомнатной квартиры № 79, площадью 38,0 м.кв. с учетом площади балкона, входящим в стоимость квартиры с коэффициентом 0,3 на 8 этаже вышеуказанного здания. ( т. 2 л.д. 14-22).

Размер паевого взноса на строительство квартиры, указанной в п.п. 1.1 договора, с характеристиками, указанными в приложении № 1, составляет

2 090 000 руб. (приложение № 2 к договору). Во исполнение условий договора ФИО2 произвела оплату паевого взноса в размере 2 090 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 27 от 15.10.2017 г. со ссылкой на указанный договор, подписанный руководителем ЖСК с проставлением печати. ( т. 1 л.д. 85).

В дальнейшем, как следует из пояснений ФИО2 и ФИО1, между ними 8.11.2021 г. было заключено соглашение об уступке пая (продаже паевого взноса на квартиру) за 5 100 000 руб. При этом в письменном виде соглашение (договор) не составлялся. Оплата между сторонами подтверждена пояснениями ФИО2 ( т.1 л.д. 78-79).

Далее, между ЖСК «Романсеро» и ФИО1 ( пайщик) заключен договор № 172-5-79 от 08.11.2021 г. о совместном паевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которого пайщик в качестве ассоциированного члена ЖСК принимает участие в строительстве жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке: г. Севастополь, ул. Горпищенко, д. 104-В, кадастровый номер 91:04:001024:15), а именно корпус 3, секция 5, с целью получения в собственность однокомнатной квартиры № 79, площадью 38,0 м.кв. с учетом площади балкона, входящим в стоимость квартиры с коэффициентом 0,3 на 10 этаже вышеуказанного здания. ( т. 1 л.д. 5-14)

Размер паевого взноса на строительство квартиры, указанной в п.п.


1.1 договора, с характеристиками, указанными в приложении № 1, составляет 5 100 000 руб. (приложение № 2 к договору).

ФИО1 выдана справка № 256 от 08.11.2021 г. о том, что она имеет долю в виде однокомнатной квартиры, стоимость данной квартиры по проектному размеру ФИО1 оплачена в полном объеме. ( т. 1 л.д. 15). Кроме того, в материалы дела представлена копия членской книжки, в которой указано, что ФИО1 08.11.2021 г. принята в члены кооператива на основании договора № 172-5-79 от 08.11.2021 г., оплачен вступительный взнос в размере 15 000 руб.

В качестве финансовой возможности приобрести у ФИО2 паевой взнос в виде квартиры за 5 100 000 руб., ФИО1 представлен договор купли-продажи квартиры от 3.11.2021 г., заключенный между ФИО1 ( продавец) и ФИО6 ( покупатель), на основании которого продавец продала квартиру № 75, площадью 67, 4 кв. м. по адресу: Республика Крым, Сакский район, пгт. Новофедоровка, пер. Марченко, 6, стоимостью 5 600 000 руб. Расчет сторон по договору произведен. ( т. 1 л.д. 36-39).

ФИО1 претендует на включение требований в реестр участников строительства ЖСК «Романсеро» в виде передачи жилого помещения - однокомнатной квартиры № 79, площадью 38 кв. м., по адресу: <...>, секция 5, на 10 этаже, оплаченная стоимость 2 090 000 руб.

Участник строительства ФИО5, возражая против включения требований ФИО1, считает, что заявителем не представлены достаточные доказательства полагать, что стоимость жилья в размере 2 090 000 руб. действительно оплачена, поскольку в распоряжении конкурсного управляющего ЖСК «Романсеро» отсутствует кассовая книга, журнал приходных кассовых ордеров, из которых можно установить внесение ФИО2 (первоначальным пайщиком) денежных средств. Конкурсный управляющий в пояснениях указал, что сведения об исключении ФИО2 из членов кооператива, а также сведения о включении ФИО1 в кооператив отсутствуют, поскольку протоколы общих собраний ЖСК не переданы.

Управляющим указано, что из отчета об оценке, представленного в материалы общего дела о банкротстве, следует, что в 2017 г. между ЖСК «Романсеро» и ФИО2 было заключено два договора: № 172-5-79 от 15.10.2017 г. на квартиру № 79, площадью 38 кв. м. на 8 этаже, которую в дальнейшем реализована ФИО1; а также договор № 171-5-80 от 15.10.2017 г. на квартиру № 80, площадью 41, 5 кв. м., на 10 этаже, которую ФИО2 реализовала ФИО7

Требования ФИО7 о передаче жилого помещения – квартиры № 80, площадью 41, 5 кв. м. на 10 этаже, стоимостью 4 650 000 руб., по договору № 171-5-80 от 15.10.2021 г. на основании определения Арбитражного суда города Севастополя от 17.04.2024 г. включены в


реестр участников строительства. При этом при рассмотрении требований ФИО7 был представлен такой же пакет документов, а именно договор с приложениями, справка об оплате пая, приходный кассовый ордер.

Представитель Департамента капитального строительства города Севастополя, возражая против включения требований ФИО1, указал, что в соответствии с результатами проверки, проведенной Прокуратурой города Севастополя от 23.05.2018 г., в реестре (списке) членов ЖСК «Романсеро» по состоянию на 08.06.2018 г., который был представлен ЖСК по требованию прокуратуры, ФИО2 членом кооператива не значилась, несмотря на то, что она заключила с ЖСК два договора о паевом участии. Кроме того, данные об этом пайщике также не значатся в реестрах, размещенных ЖСК в ЕИСЖС в 2020 г.

Суд апелляционной инстанции, оценив в совокупности представленные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, полагает обоснованными требования ФИО1 о передаче жилого помещения, поскольку представлен договор о паевом участии в строительстве; справка об оплате паевого взноса; приходный кассовый ордер об оплате в кассу ЖСК «Романсеро» наличных денежных средств первоначальным пайщиком ФИО2 на сумму 2 090 000 руб. от 15.10.2017 г. по договору № 172-5-79 от 15.10.2017 г., которая в дальнейшем уступила (продала) пай ФИО1 за 5 100 000 руб.; документы, свидетельствующие о финансовой возможности приобретения ФИО1 квартиры за 5 100 000 руб. у ФИО2, а именно за счет продажи иной квартиры в Республике Крым в Сакском районе. Указанные доказательства не опровергнуты, ходатайство о фальсификации доказательств не заявлено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает подтверждение сведений о том, что ФИО2 изначально заключала два договора на паевое участие в строительстве на квартиру № 79 ( реализовала ФИО1) и № 80 ( реализовала ФИО7 – определение от 17.04.2024 г. о включении в реестр участников строительства).

Доводы о том, что сведения о ФИО2, и о ФИО1 не внесены в реестры пайщиков, судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание, поскольку участники строительства не могут повлиять на составление реестров пайщиков и их передачу в соответствующие органы, поскольку это обязанности осуществляет руководство ЖСК «Романсеро», на правильность составления реестра участники ФИО1 и ФИО2 повлиять не могли.

Следует отметить, что сведения о какой-либо заинтересованности и аффилированности ФИО1 с руководством ЖСК «Романсеро», позволяющие усомниться в реальности правоотношений между участником строительства и ЖСК, не представлены. Сведения о


том, что кто-либо претендует на приобретенный ФИО1 пай в виде квартиры № 79 (двойная продажа и др.), отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции полагает, что при рассмотрении требований участников строительства следует принимать во внимание закрепленный в статье 19 Конституции Российской Федерации принцип равенства, предполагающий необходимость проявлять равное отношение к лицам, находящимся в схожем положении.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Как указано судом ранее, вопросы финансовых возможностей участников строительства при приобретении будущего жилья, при представлении фактического одинакового с представленным ФИО1 пакетом документов, принимая во внимание, что кооператив в оплату паевых взносов в строительство принимал в кассу наличные денежные средства, оформляя это приходными кассовыми ордерами, справками, судом первой инстанции выяснялись в отношении каждого участника строительства. Указанного пакета документов было достаточно для включения участников строительства в реестр требований кредиторов ЖСК «Романсеро». В связи с чем, дифференцированный подход к рассмотрению таких обособленных споров недопустим.

Отсутствие перечислений денежных средств на расчетный счет ЖСК, отсутствие договора уступки (продажи) пая между первоначальным пайщиком и последующим, а также ошибка в стоимости приобретаемого жилья, указанная в приложении № 2 к договору, при отсутствии сведений об афилированности участника строительства с руководством ЖСК, само по себе не свидетельствует о злоупотреблении правом и не препятствует включению требования в реестр требований кредиторов должника.

Согласно договору ЖСК обязан осуществить строительство здания в соответствии с действующим законодательством и государственными строительными нормами и правилами; ЖСК обязан направлять полученные от пайщика денежные средства исключительно на строительство жилого комплекса, и цели, предусмотренные Уставом ЖСК; ЖСК обязан осуществить строительство здания в срок -2-3 квартал 2022 г. и передать пайщику квартиру по акту приема-передачи, а также предоставить справку о полном внесении паевого взноса и отсутствии задолженности после ввода здания в эксплуатацию. Указанные условия договора ЖСК «Романсеро» не выполнены.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требований ФИО1 о включении в реестр участников строительства ЖСК «Романсеро» о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры, строительный


номер 79, в доме по адресу: <...> секция 5 на 10 этаже, общей площадью 38 кв. м., оплаченной стоимостью в размере 2 090 000 руб.

Кроме того, ФИО1 на основании п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве просила суд включить в реестр требований кредиторов ЖСК «Романсеро» убытки в виде реального ущерба в размере 2 850 000 руб.

В соответствии с п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства.

Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым конкурсным управляющим за счет застройщика. Стоимость жилого помещения рассчитывается исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику строительства, и показателя рыночной стоимости одного квадратного метра в соответствующем объекте строительства. Соответствующий отчет об оценке направляется конкурсным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд. Участник строительства вправе при установлении его требования доказывать в порядке, предусмотренном статьей 60 настоящего Федерального закона, иной размер стоимости переданного застройщику имущества и стоимости жилого помещения, в том числе на основании иного отчета об оценке.

Исходя из отчета об оценке № 09-01/2024 от 16.02.2024 г., представленного конкурсным управляющим в общее дело о банкротстве (размещен в «Картотеке арбитражных дел» от 20.02.2024 г.), который используется судом первой инстанции при расчете ущерба, рыночная стоимость 1 кв. м. в однокомнатной квартире составляет 130 000 руб., следовательно, рыночная стоимость 38 кв. м. составляет 4 940 000 руб. С учетом внесенного паевого взноса в размере 2 090 000 руб., убытки в виде реального ущерба составляют 2 850 000 руб.

Требование участника строительства о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика


передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, относится к денежным требованиям (абзац третий подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Согласно абзацу второму пункта 7 статьи 201.4 Закона о банкротстве при включении требований участников строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, независимо от предъявления участником строительства соответствующего требования в части убытков.

Участник строительства ФИО1 просила суд обеспечить требования о передачи жилого помещения и убытков в виде реального ущерба залогом имущества должника.

В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.

Законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные правила, в результате использования которых к дольщикам в итоге может перейти право собственности на оплаченные ими жилые помещения (ст. ст. 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).

Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон N 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такого основания прекращения права залога, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве.

Залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче жилого или нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве. Данная позиция приведена в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования к застройщикам о возврате внесенных денежных средств (определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.072018 N 305- ЭС16-10864 (5)).


Суд апелляционной инстанции считает, что препятствия для признания требований участника строительства ФИО1, в том числе и убытков в виде разницы в цене приобретаемой недвижимости, обеспеченных залогом имущества должника, отсутствуют.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 N 305-ЭС15-3229, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора по правилам Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", но практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику.

Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214- ФЗ) предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики):

согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом;

в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков;

со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства; однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу Закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства. Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях дольщики


являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома.

В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.

Законодательством не предусмотрено обязательная регистрация договора паенакопления, в связи с чем моментом возникновения права залога у таких граждан возникает с момента выплаты пая в полном объеме.

Требования кредиторов к застройщику являются обеспеченными залогом в силу закона соответствующим объектом (земельным участком, незавершенным строительством объектом либо отдельным жилым или нежилым помещением в зависимости от стадии строительства).

Поскольку судом установлено, что ФИО1 оплачен пай в полном объеме, она является созалогодержателем в отношении объекта незавершенного строительства и земельного участка, отведенного под строительство. Данная позиция согласуется с выработанной судебной практикой по аналогичным делам в отношении дел о банкротстве ЖСК «Жилком» ( А84-7091/2020), ПК ЖСК «Парковый-14» (А84-7217/2020), ЖСК «Остряково» (А84-7219/2020) – постановление АСЦО от 27.02.2023 г. по делу № А84-7091/2020, от 03.05.2024 г. и от 23.05.2024 г. по делу № А84-7217/2020, по настоящему делу – постановление 21 ААС от 26.06.2024 г.).

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене определения Арбитражного суда города Севастополя от 21.05.2024 г. на основании п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Суд разрешает в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 272 Арбитражного процессуального кодекса РФ вопрос по существу.

Требования ФИО1 в виде передачи жилого помещения - однокомнатной квартиры, строительный номер 79, в доме по адресу: <...> секция 5 на 10 этаже, общей площадью 38 кв. м., стоимостью 2 090 000 руб., а также убытков в размере реального ущерба в сумме 2 850 000 руб., как обеспеченные залогом имущества должника, признаются обоснованными и подлежащими включению в реестр участников строительства ЖСК «Романсеро». Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы, как на проигравшую сторону по неимущественному требованию о передаче жилого помещения.


Руководствуясь статьями 266, 268, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Севастополя от 21 мая 2024г. по делу № А84-1299/2023 отменить, разрешить вопрос по существу.

Разрешить разногласия между конкурсным управляющим Жилищно-строительного кооператива «Романсеро» и участником строительства ФИО1.

Требования ФИО1 в виде передачи жилого помещения - однокомнатной квартиры, строительный номер 79, в доме по адресу: <...> секция 5 на 10 этаже, общей площадью 38 кв. м., стоимостью 2 090 000 руб., а также

убытков в размере реального ущерба в сумме 2 850 000 руб., как обеспеченные залогом имущества должника, признать обоснованными и подлежащими включению в реестр участников строительства Жилищностроительного кооператива «Романсеро».

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в месячный срок в порядке, установленном ст. 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л. Н. Оликова

Судьи Р. С. Вахитов

К. Г. Калашникова

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 12.04.2024 7:03:48

Кому выдана Вахитов Роман Салихжанович