Решение от 16 октября 2023 г. по делу № А41-78299/2021

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-78299/21
16 октября 2023 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 6 сентября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 16 октября 2023 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Общества с ограниченной ответственностью «САНЭЛ» (ИНН <***>, ОГРН <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.10.2012, юридический адрес: 192242, <...>, литер В) к Обществу с ограниченной ответственностью «Сагрит» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 17.01.2011, юридический адрес: 27410 Москва город проезд Путевой дом 52 эт 2 ком 15), Обществу с ограниченной ответственностью «Политермо» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 13.11.2002, юридический адрес: 143590, Московская область, Истринский район, городское поселение Снегири территория, Станционная улица, 1)

о признании недействительной сделки – договор от 25.08.2016, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Сагрит» и Обществом с ограниченной ответственностью «Политермо», об осуществлении государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи от 18.04.2017, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Санэл» и Обществом с ограниченной ответственностью «Политермо» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0030104:878, объектов недвижимости с кадастровыми номерами 50:08:0000000:158278,

по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Политермо» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 13.11.2002, юридический адрес: 143590, Московская область, Истринский район, городское поселение Снегири территория, Станционная улица, 1) к Обществу с ограниченной ответственностью «САНЭЛ» (ИНН <***>, ОГРН <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.10.2012, юридический адрес: 192242, <...>, литер В)

о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2017.

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 21.12.2004, юридический адрес: 143403, <...>), Управление Федеральной службы судебных приставов по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации: 21.12.2004, адрес: 143402, <...>) в лице Истринского районного отделения (143500, <...>)

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сагрит» обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Политермо», Государственному учреждение-Главного управления пенсионного фонда Российской Федерации № 1 по г. Москве и Московской области об осуществлении государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи от 25.08.2016, дополнительного соглашения № 1 от 31.12.2020, дополнительного соглашения № 2 от 27.10.2021, заключенного между ООО «Санэл» и ООО «Политермо» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0030104:116, объектов недвижимости с кадастровыми номерами 50:08:0000000:158278, 50:08:0000000:154061 (с учетом принятых судом уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Общество с ограниченной ответственностью «САНЭЛ», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Управление Федеральной службы судебных приставов по Московской области в лице Истринского районного отделения.

Общество с ограниченной ответственностью «САНЭЛ» обратилось к Обществу с ограниченной ответственностью «Сагрит», Обществу с ограниченной ответственностью «Политермо» с самостоятельными требованиями о признании недействительной сделки – договора от 25.08.2016, заключенного между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо», об осуществлении государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи от 18.04.2017, заключенному между ООО «Санэл» и ООО «Политермо», в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0030104:116, объекта недвижимости с кадастровым номером 50:08:0000000:158278.

В связи с предпринятыми ООО «Политермо» действиями по прекращению существования земельного участка с кадастровым номером 50:08:0030104:116, который является предметом требований ООО «Санэл» и ООО «Сагрит», определением суда от 05.07.2022 года удовлетворено заявление ООО «Санэл» о принятии мер по обеспечению иска. Управлению Росреестра по Московской области запрещено осуществлять регистрацию прав, ограничений и обременений, а также исключение сведений и снятие с регистрационного учета в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:08:0000000:158278.

Определением суда от 21.07.2022 принят отказ Общества с ограниченной ответственностью «Сагрит» от заявленных требований. Производство по делу в данной части прекращено.

Определением суда от 04.08.2022 принято к производству встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Политермо» к Обществу с ограниченной ответственностью «САНЭЛ» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2017 в связи с прекращением существования земельного участка с кадастровым номером 50:08:0030104:116, являющегося предметом указанного договора.

В данной связи третье лицо с самостоятельными требованиями Общество с ограниченной ответственностью «САНЭЛ» в порядке ст. 49 АПК РФ исковые требования изменило. Просило произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18 апреля 2017 года, заключенному между ООО «Политермо» и ООО «Санэл», на объекты недвижимости: здание с кадастровым номером 50:08:0000000:158278, производственный корпус, здание механической мастерской, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 4 783,8 кв.м., инв. № 047:021-3235, лит. Б,Б1,Б2,БЗ,Б4,б, адрес: Московская область, Истринский район, г/п Снегири, д.п. Снегири, ул. Станционная; земельный участок с кадастровым номером 50:08:0030104:878, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под территорию производственного корпуса и складское помещение, общая площадь 4 520 кв.м., адрес: <...>.

Кроме того, просило признать недействительной сделкой договор купли-продажи между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» от 25.08.2016 г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Представитель третьего лица с самостоятельными требованиями ООО «САНЭЛ» заявленные требования с учетом изменений поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представитель ООО «Политермо» требования по встречному иску поддержал, в удовлетворении иска третьего лица с самостоятельными требованиями ООО «САНЭЛ» просил отказать.

Представитель ООО «Сагрит» против удовлетворения иска ООО «САНЭЛ» возражал, встречный иск поддержал.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области в лице Истринского районного отделения.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

18.04.2017 между ООО «САНЭЛ» (далее – покупатель) и ООО «ПОЛИТЕРМО» (далее – продавец) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в соответствии с п. 1.1. которого продавец продал, а покупатель купил принадлежащие ООО «ПОЛИТЕРМО» на праве собственности:

- земельный участок; расположенный по адресу: обл. Московская, р-н Истринский, дп. Снегири, ул. Станционная, дом 1: кадастровый № 50:08:0030104:116; площадью: 5844 кв.м.; дата актуальности сведений: 28.06.2017; номер государственной регистрации:50-50-08/023/2007-345;

- производственный корпус, здание механической мастерской; расположен по адресу: Московская обл., Истринский район, г/п Снегири, д.п. Снегири, ул. Станционная; кадастровый № 50:08:0000000:158278; площади: 4783,8 кв.м.; дата актуальности сведений: 28.06.2017; номер государственной регистрации: 50-50-08/118/2010-389; дата государственной регистрации: 19.11.2010.

Уведомлением от 26.07.2017 Управление Росреестра по Московской области в регистрации перехода прав собственности по договору купли-продажи отказано.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.07.2018 по делу № А41-80643/17 в удовлетворении заявления ООО «Санэл» о признании незаконным Уведомления от 26.07.2017 Управление Росреестра по Московской области отказано в связи с наличием сведений об аресте и запрете совершения каких-либо регистрационных действий со спорными объектами, наложенным на основании постановления судебного пристава-исполнителя Истринского РОСП УФССП России по Московской области ФИО1 от 21.07.2017 по исполнительному производству №3656/17/50012-ИП.

В последующем ООО «Санэл» неоднократно обращалось в суд с требованиями об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 18.04.2017 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:08:0000000:158278 и 50:08:0030104:116, однако в связи с наличием на момент рассмотрения соответствующих требований зарегистрированных арестов в удовлетворении заявленных требований судами было отказано (дела № А41-72825/2018, А41-105582/2019).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.06.2019 года по делу № А56-134699/2018 отказано в иске ООО «Политермо» к ООО «САНЭЛ» признании договора купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017 недействительной ничтожной сделкой. Оспаривая указанный выше договор, ООО «Политермо» ссылалось на то, что на земельном участке расположены иные объекты недвижимости, не являющиеся предметом спорного договора купли-продажи, в связи с чем, отчуждение земельного участка в силу положений ч. 4 ст. 35 ЗК РФ является недопустимым.

В рамках дела №А41-105582/19 ООО «Политермо» заявляло встречные исковые требования, ссылаясь на незаключенность договора от 18.04.2017, поскольку он не соответствует требованиям ст. 35 ЗК РФ, а именно не все объекты недвижимости, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 50:08:0030104:116, являлись предметом договора. В пределах участка с кадастровым номером 50:08:0030104:116 находится не только производственный корпус с кадастровым номером 50:08:0000000:158278, но и газопровод высокого и низкого давления и ГРПШ общей протяженностью 115 кв.м с кадастровым номером 50:08:0000000:154061.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.06.2021 г. по делу №А41-105582/19 в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «САНЭЛ», встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Политермо» было отказано.

Разрешая указанный выше спор, суд учел наличие на момент его рассмотрения в ЕГРН записей о запрете на совершение сделок и на совершение действий по регистрации в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 50:08:0000000:158278 и 50:08:0030104:116, являющихся предметом заявленного ООО «САНЭЛ» иска о государственной регистрации перехода права, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований по первоначальному иску.

Поскольку газопровод высокого давления является подземным сооружением, суд пришел к выводу о том, что его прохождение в границах земельного участка с кадастровым номером 50:08:030104:0116 не препятствует отчуждению указанного участка.

В рамках указанного выше дела суд установил, что газопровод с кадастровым номером 50:08:0000000:154061 не является неотъемлемой частью объекта с кадастровым 50:08:0000000:158278 - производственного корпуса, здания механической мастерской, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 4 783,8 кв.м, не образует с ним единый имущественный комплекс и может выступать самостоятельным объектом недвижимости.

Более того, при заключении с ООО «САНЭЛ» договора купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017 ООО «Политермо» как продавец знало о наличии на земельном участке газопровода, однако не выразило воли на его отчуждение покупателю вместе с земельным участком и газопроводом, предъявило требования о незаключенности договора по указанному выше основанию лишь через 3 года после заключения договора и только после подачи ООО «САНЭЛ» иска в суд о государственной регистрации договора.

Суд исходил из того, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (ст. 10 ГК РФ).

Мотивируя решение, суд также обратил внимание на то обстоятельство, что представителем ООО «Сагрит», ранее присутствовавшим в ходе рассмотрения дела в качестве слушателя и заявившим ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, в последнем судебном заседании после отказа суда в удовлетворении ходатайства ООО «Политермо» о назначении судебной экспертизы, представлен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:030104:0116 и производственного корпуса, а также газовых сетей газопровода высокого и низкого давления и ГРПШ с кадастровым номером 50:08:0000000:154061, заключенный им с ООО «Политермо» 25 августа 2016 года, то есть ранее договора, заключённого ООО «Политермо» с ООО «Санэл».

Указанные выше судебные акты вступили в законную силу. Установленные в решениях по этим делам обстоятельства являются преюдициальными и не подлежат доказыванию по настоящему делу в соответствии с положениями статьи 69 АПК РФ.

Судом установлено, что 28.04.2022 г. ООО «Политермо» зарегистрировано прекращение права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0030104:116 и возникновение права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:08:0030104:877 и 50:08:0030104:878.

Право собственности на земельный участок, который является предметом договора купли-продажи от 18.04.2017г. с кадастровым номером 50:08:0030104:116 прекратил существование в соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ и п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ.

С учетом указанных обстоятельств, ссылаясь на то, что в настоящее время наложенные и зарегистрированные запреты на спорные объекты недвижимости сняты, третье лицо ООО «САНЭЛ» обратилось в суд с самостоятельными требованиями об осуществлении государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи от 18.04.2017, заключенному между ООО «Санэл» и ООО «Политермо» в отношении объектов недвижимости: здания с кадастровым номером 50:08:0000000:158278, и земельного участка, на котором оно расположено, с кадастровым номером 50:08:0030104:878.

Одновременно просило признать недействительной сделкой договор между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» от 25.08.2016 г.

Фактически оспариваемый договор от 25.08.2016 г., по мнению ООО «Санэл», подписан позднее договора между ООО «Политермо» и ООО «Санэл» от 18.04.2017 г. Стороны указанную сделку в действительности не заключали и не исполняли.

Указывая на аффилированность ООО «Сагрит» и ООО «Политермо», полагало, что единственной целью ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» при заключении оспариваемого договора являлся перевод права собственности на спорные объекты недвижимости с ООО «Политермо» на ООО «Сагрит» с целью воспрепятствования реализации ООО «Санэл» своих прав по договору от 18.04.2017 г.

Заявлено о фальсификации указанного договора.

В обоснование встречного иска ООО «Политермо» указало на прекращение права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0030104:116, который является предметом договора купли-продажи от 18.04.2017 г., в связи с его разделением и возникновение права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:08:0030104:877 и 50:08:0030104:878.

16.07.2022г. ООО «Политермо» направило в адрес ООО «Санэл» уведомление о расторжении договора купли-продажи от 18.04.2017г. в связи с прекращением права собственности на предмет договора и невозможностью исполнения договора в остальной части.

21 июля 2022г. указанное уведомление получено ООО «САНЭЛ».

По заявленным ООО «САНЭЛ» требованиям ответчиками ООО «Политермо» и ООО «Сагрит» заявлено о пропуске обществом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно со ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

ООО «Санэл» стороной оспариваемой сделки не является, в связи с чем для него срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной начинает течь со дня, когда оно узнало о начале ее исполнения.

Как следует из представленных доказательств, ООО «Санэл» узнало о наличии договора между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» от 25.08.2016 г. 29.04.2021 г. в последнем судебном заседании по делу №А41-105582/2019, когда представителем ООО «Сагрит» предъявлена копия договора для вступления в дело №А41-105582/2019 в качестве третьего лица.

При этом копия спорного договора представителем ООО «Сагрит» представителю ООО «Санэл» не вручена, что зафиксировано в аудиопротоколе судебного заседания.

Поскольку копия договора ООО «Санэл» не была передана и возможность получить ее отсутствовала, а возможность ознакомления с материалами дела представлена ООО «Санэл» только после изготовления решения по делу в полном объеме, т.е. с 18.06.2021 г., суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности надлежит исчислять с указанного момента.

Заявление третьего лица ООО «Санэл» о вступлении в дело с самостоятельными требованиями направлено в суд по почте 31.05.2022 г., в электронном виде – 01.06.2022 года, то есть в пределах предусмотренного законом срока.

По требованиям ООО «Санэл» об осуществлении государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи от 18.04.2017, заключенному между ООО «Санэл» и ООО «Политермо» в отношении земельного участка и объектов недвижимости с кадастровыми номерами 50:08:0000000:158278, срок исковой давности начал течь с момента, когда ООО «Санэл» узнало о факте нарушения своих прав, то есть после получения отказа Росреестра в регистрации перехода права собственности на предмет договора с ООО «Политермо» от 26.07.2017 г.

Таким образом, момент начала течения срока исковой давности наступил не ранее 26.07.2017г.

Согласно ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

ООО «Санэл» неоднократно обращалось за судебной защитой своих прав в суд, в связи с чем течение срока исковой давности на протяжении всего срока рассмотрения дела в суде приостанавливалось.

Впервые за защитой своих прав с указанными выше требованиями ООО «Санэл» обратилось 22.08.2017 г. (дело № А41-80643/2018). В удовлетворении требований ООО «Санэл» было отказано в связи с наложением ареста на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора.

Указанное дело рассматривалось до 26.06.2018 г., решение в полном объеме изготовлено 10.07.2018г. 10.08.2018 г. решение вступило в законную силу.

Неистекшая часть срока исковой давности составила 2 года 11 месяцев и 3 дня.

Впоследствии ООО «Санэл» обратилось за защитой своих нарушенных прав 16.08.2018 (дело № А41-72825/2018). В удовлетворении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности было отказано в связи с наложением ареста на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора.

Указанное дело рассматривалось до 24.07.2019 г. и завершилось постановлением Арбитражного суда Московского округа, которое в полном объеме изготовлено 31.07.2019 г.

Таким образом, срок исковой давности продолжил течь с 01.08.2019 года, а не истекшая часть срока исковой давности составила 2 года 10 месяцев и 27 дней.

В третий раз ООО «Санэл» обратилось с требованием о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора, 10.12.2019 (дело № А41-105582/2019). В удовлетворении исковых требований было отказано в связи с наличием в ЕГРН зарегистрированных и не погашенных записей о наложении арестов на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора.

Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-105582/2019 принято 29.04.2021 г. и в полном объеме изготовлено 18.06.2021 г.

Рассмотрение указанного дела завершилось 15.02.2022 года вынесением в полном объеме постановления Арбитражного суда Московского округа.

Заявление ООО «Санэл» о вступлении в дело с самостоятельными требованиями направлено в суд по почте 31.05.2022 г.

В такой ситуации с учетом положений ст. 204 ГПК РФ суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности по требованиям ООО «Санэл» об осуществлении государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи от 18.04.2017 не пропущен.

Более того, требования об осуществлении государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи от 18.04.2017, заключенному между ООО «Санэл» и ООО «Политермо», в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0030104:878, заявлено ООО «Санэл» после разделения ответчиком в 2022 году земельного участка с кадастровым номером 50:08:0030104:116, который являлся предметом договора купли-продажи от 18.04.2017 г.

Разрешая спор в части заявленных ООО «Санэл» требований о признании недействительным договора между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» от 25.08.2016 г., суд установил следующее.

В материалы дела ООО «Сагрит» представлен заключенный им с ООО «Политермо» договор от 25 августа 2016 года купли-продажи недвижимости: здания и земельного участка, газовых сетей, расположенных по адресу: 143590, Московская область, Истринский район, территория <...>., а именно: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под территорию производственного корпуса и складское помещение, общая площадь 5844 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 50:08:0030104:116, адрес объекта: <...>; здания - назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 4783,8 кв.м., инв. № 047:021-3235, лит. Б, Б1, Б2, БЗ, Б4, кадастровый (или условный) номер: 50-50-08/118/2010-389, газовых сетей газопровода высокого и низкого давления и ГРПШ, назначение: сооружение трубопроводного транспорта, протяженность 115 м, кадастровый номер: 50:08:0000000:154061, общей протяженностью 114,89 м.

По условиям договора цена продаваемого имущества устанавливается в размере 60 000 000 руб. Из них стоимость участка 9 000 000 руб., стоимость здания, очистных сооружений, сооружений по охране окружающей среды, противопожарного оборудования, линейных сетей, в том числе, канализационных, водных, электрических, газовых сетей, ограждения участка внешнего и внутреннего - 51 000 000 рублей.

Согласно договору оплата производится по безналичному расчету на расчетный счет продавца. Покупатель производит платежи одним платежом или частями до суммы в размере не менее 9 000 000 рублей на расчетный счет продавца.

После получения авансового платежа и государственной регистрации перехода прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области к покупателю на имущество, указанное в настоящем договоре, покупатель производит оплату в размере 51 000 000 рублей путем перечисления денежных средств не менее 250 000 рублей ежемесячно на расчетный счет продавца.

ООО «Сагрит» ссылалось на то, что договор купли-продажи между ним и ООО «Политермо» от 25.08.2016 г. заключен во исполнение договора аренды № 07/2016 от 01.09.2016 г. с правом выкупа, в рамках которого осуществлялись платежи, платежные поручения по которым представлены в материалы дела ПАО АКБ «Авангард».

Относительно содержания акта сверки взаиморасчетов от 31.12.2020 г. ООО «Сагрит» указало, что оплачивало ООО «Политермо» арендную плату, которая зачтена сторонами в счет уплаты авансового платежа по спорному договору.

От ООО «Санэл» поступили ходатайства: о фальсификации договора купли-продажи между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» от 25.08.2016 г., а также о назначении по делу судебной технической экспертизы в целях установления соответствия указанной в договоре даты договора купли-продажи и фактической даты его изготовления.

В соответствии со статьей 161 АПК РФ если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд:

1) разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления;

2) исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу;

3) проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу.

В этом случае арбитражный суд принимает предусмотренные Федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры.

Результаты рассмотрения заявления о фальсификации доказательства арбитражный суд отражает в протоколе судебного заседания.

По смыслу приведенной нормы проверка доказательств на предмет их достоверности (допустимости), в том числе по заявлению об их фальсификации, может осуществляться в ходе судебного разбирательства, в рамках которого такие доказательства представлены в материалы дела. В качестве самостоятельного процессуального действия вне рамок рассмотрения дела (обособленного спора) рассмотрение заявлений о фальсификации доказательств действующим АПК РФ не допускается, поскольку лишено процессуального смысла. Повторное рассмотрение судом первой инстанции вопроса о допустимости доказательств, на основании которых данным судом уже принят судебный акт, законом не предусмотрено.

Предположения о фальсификации доказательств не является безусловным основанием, как для удовлетворения соответствующих ходатайств, так и для назначения судебной экспертизы, поскольку в силу части 1 статьи 64 и статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" (далее - Постановление N 46) разъяснено, что в порядке статьи 161 АПК РФ подлежат рассмотрению заявления, мотивированные наличием признаков подложности доказательств, то есть совершением действий, выразившихся в подделке формы доказательства: изготовление документа специально для представления его в суд (например, несоответствие времени изготовления документа указанным в нем датам) либо внесение в уже существующий документ исправлений или дополнений (например, подделка подписей в документе, внесение в него дополнительного текста). В силу части 3 статьи 71 АПК РФ не подлежат рассмотрению по правилам названной статьи заявления, касающиеся недостоверности доказательств (например, о несоответствии действительности фактов, изложенных в документе).

Определением Арбитражного суда Московской области от 6 декабря 2022 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Бюро судебных экспертиз ФИО2.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

Установить давность нанесения оттисков печатей в оригинале договора купли-продажи, заключенного между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» 25.08.2016, и приложениях к нему? Соответствует ли давность нанесения оттисков печатей в оригинале договора купли-продажи от 25.08.2016 и приложениях к нему, указанным в них датах?

Подвергались ли оригиналы договора купли-продажи от 25.08.2016 и приложений к нему, указанных ниже, искусственному старению (при наличии технической возможности проведения подобной экспертизы)?

В распоряжение эксперта предоставлен оригинал договора купли-продажи, заключенного между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» 25.08.2016, и приложения к нему.

В материалы дела поступило заключение эксперта.

На основании проведенных исследований с целью ответа на вопрос об установлении давности нанесения оттисков печатей в оригинале договора купли-продажи, заключенного между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» 25.08.2016, и приложениях к нему, и соответствует ли давность нанесения оттисков печатей в оригинале договора купли-продажи от 25.08.2016 и приложениях к нему, указанным в них датах, эксперт указал, что ответить на поставленный вопрос не представляется возможным по причине отсутствия достаточного количества растворителей в штрихах исследуемых оттисков печатей ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» в договоре купли-продажи объектов недвижимости с земельным участком от 25.08.2016 г.; в приложении № 1 к договору купли-продажи объектов недвижимости с земельным участком от 25.08.2016 г. – при исследовании изображения оттиска простой круглой печати, принадлежащей ООО «Сагрит».

При исследовании изображения оттиска простой круглой печати, принадлежащей ООО «ПОЛИТЕРМО», экспертом установлено, что исследуемый оттиск печати был нанесён не ранее декабря 2021 года либо позднее, что не соответствует дате его нанесения, указанной в документе, представленном на экспертизу.

При исследовании изображения оттиска простой круглой печати, принадлежащей ООО «Сагрит», в Приложении № 2 к договору купли-продажи объектов недвижимости с земельным участком от 25.08.2016 г. эксперт установил, что исследуемый оттиск печати был нанесён не ранее декабря 2021 года либо позднее, что не соответствует дате его нанесения, указанной в документе, представленном на экспертизу.

При исследовании оттиска простой круглой печати, принадлежащей ООО «ПОЛИТЕРМО», в Приложении № 2 к договору купли-продажи объектов недвижимости с земельным участком от 25.08.2016 г. эксперт указал, что ответить на поставленный вопрос не представляется возможным по причине отсутствия достаточного количества растворителей в штрихах исследуемого оттиска печати.

При исследовании изображения оттиска простой круглой печати, принадлежащей ООО «Сагрит», в Приложении № 3 к договору купли-продажи объектов недвижимости с земельным участком от 25.08.2016 г. эксперт указал, что ответить на поставленный вопрос не представляется возможным по причине отсутствия достаточного количества растворителей в штрихах исследуемого оттиска печати.

При исследовании оттиска простой круглой печати, принадлежащей ООО «ПОЛИТЕРМО», в Приложении № 3 к договору купли-продажи объектов недвижимости с земельным участком от 25.08.2016 г. эксперт установил, что исследуемый оттиск печати был нанесён не ранее декабря 2021 года либо позднее, что не соответствует дате его нанесения, указанной в документе, представленном на экспертизу.

Оригиналы договора купли-продажи от 25.08.2016 и приложений № 1, № 2 и № 3 к нему, подвергались высокотемпературному тепловому воздействию. Установить, какому именно - внешнему агрессивному, или в процессе изготовления документов в результате перегрева валиков блока термического закрепления, или в результате ненадлежащего хранения исследуемых документов – эксперту не представляется возможным.

В исследовательской части заключения эксперт указывает, что согласно дате, указанной в договоре купли-продажи объектов недвижимости с земельным участком от 25 августа 2016 года с Приложениями № 1, № 2 и № 3 к нему, представленном на экспертизу, номинальный возраст исследуемых Оттисков 4, 5, 8 на момент проведения хроматографического исследования должен был составлять 6 лет 3 месяца и 24 дня.

По статистическим данным, штрихи материалов письма при естественном старении проходят две стадии состаривания: стадия активного старения и стадия окончательного старения. Для штрихов, выполненных штемпельными красками, содержащими в своем составе органический растворитель глицерин, первая стадия соответствует штрихам, возраст которых составляет от 6 до 9 месяцев, вторая стадия — возраст штрихов от 9 до 12 месяцев.

В результате проведенного исследования установлено, что в штрихах исследуемых Оттисков 4, 5, 8 органический растворитель глицерин, входящий в состав водорастворимых материалов письма, к которым относятся и штемпельные краски, присутствует в количествах, достаточных для определения их возраста, что не соответствует поведению штрихов, реальный возраст которых составляет более 6 лет.

Таким образом, наблюдается несоответствие между реальным возрастом штрихов исследуемых Оттисков 4, 5, 8 и датой, указанной в договоре купли-продажи объектов недвижимости с земельным участком от 25 августа 2016 года с Приложениями № 1, № 2 и № 3 к нему, предоставленном на экспертизу.

Ответчики с заключением судебной экспертизы не согласились, представив письменные возражения, в связи с чем судом вызван в судебное заседание и допрошен эксперт ФИО2, проводившая судебную экспертизу.

Отвечая на вопросы суда и представителей сторон, эксперт дала пояснения по проведению экспертизы, методам исследования.

Пояснила, что в данном случае с применением используемых методик точно определить давность изготовления документа невозможно, поскольку исследуемому документу более 2-х лет.

Подтвердила установленное в результате экспертизы несоответствие между реальным возрастом штрихов исследуемых Оттисков 4, 5, 8 и датой, указанной в договоре купли-продажи объектов недвижимости с земельным участком от 25 августа 2016 года с Приложениями № 1, № 2 и № 3 к нему, предоставленном на экспертизу.

Суд отмечает, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности

Эксперт ФИО2 является руководителем Управления криминалистических экспертиз и исследований Департамента экспертов Автономной некоммерческой организации «Бюро судебных экспертиз». Имеет высшее образование (диплом ЦВ № 350514 от 21 июня 1993 г. выдан Саратовским ордена Трудового Красного Знамени государственным университетом им. Н.Г. Чернышевского), присвоена квалификация «Химик» по специальности «Химия», специализация «Аналитическая химия»; учёная степень - кандидат химических наук (диплом КТ № 080305 от 11 октября 2002 г); Допуск на право самостоятельного производства технико-криминалистических экспертиз документов (свидетельство № 000246 выдано Экспертно-квалификационной комиссией Государственного образовательного учреждения «Саратовский юридический институт МВД России»). В 2016 году прошла повышение квалификации в ФГБОУ ВО «Московский государственный университет путей сообщения Императора Николая II» (МИИТ) по программе «Технико-криминалистическая экспертиза документов» (удостоверение о повышении квалификации 14 0187357, регистрационный номер 021 Т/50-16). В 2018 году прошла повышение квалификации в ФГБОУ ВО «Российский университет транспорта (МИИТ)» по программе «Техническая экспертиза документов: исследование материалов документов» (удостоверение о повышении квалификации 18 0027431, регистрационный номер 021Т/321-18). Соответствует требованиям добровольной сертификации в качестве судебного эксперта с правом проведения судебных экспертиз по направлениям: «Исследование материалов документов» (Сертификат компетентности судебного эксперта, per. номер 0464, выдан Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии «Экспертный центр - Консультант». Дата выдачи: 05 декабря 2021 г. Действительно до 05 декабря 2024 г.), «Применение хроматографических методов при исследовании объектов судебной экспертизы» (Сертификат компетентности судебного эксперта, per. номер 0465, выдан Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии «Экспертный центр - Консультант». Дата выдачи: 05 декабря 2021 г. Действительно до 05 декабря 2024 г.). Имеет стаж экспертной работы в области технико-криминалистического исследования документов с 2003 года.

Экспертом даны ответы на все поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются мотивированными.

Суд находит, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, что исключает сомнения в их правильности и обоснованности.

Заключение эксперта является ясным и полным, выводы эксперта не являются противоречивыми; в заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, заключение основано на материалах дела и является надлежащим доказательством.

Приведенные ответчиками недостатки заключения не свидетельствуют о недостоверности результатов судебной экспертизы и устранены путем допроса эксперта ФИО2, которая дала пояснения по заключению, пояснила обстоятельства проведения экспертизы, ответила на вопросы суда и сторон.

По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы.

Судом также учтено, что после заявления ООО «Санэл» ходатайства о фальсификации договора купли-продажи от 26.08.2016 г. и назначении судебной технической экспертизы с целью установления соответствия фактической даты изготовления договора указанной на нем дате ООО «Политермо» направило оригинал спорного договора для проведения такого исследования специалисту.

Основанием для проведения исследования явилось письмо генерального директора ООО «Политермо» ФИО3 от 21.07.2022 г. № 71.

ООО «Политермо» специалисту дано разрешение на видоизменение документа (стр. 2 Заключения).

При этом спариваемый ООО «Санэл» направленный специалисту договор купли-продажи от 26.08.2016 г. подписан от лица ООО «Политермо» генеральным директором ФИО3, которому реальная дата его изготовления известна.

Специалист, выполнивший исследование, подверг документ в ходе исследования воздействию УФ-излучения (стр. 10 заключения).

В такой ситуации суд полагает, что процессуальное поведение ООО «Политермо» и воздействие на документ затруднило проведение исследования в рамках судебной экспертизы.

В свою очередь, ООО «Сагрит» в лице представителя заявило, что подлинного экземпляра договора не имеет.

Рассмотрев заявление о фальсификации доказательств в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, принимая во внимание результаты судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что факт фальсификации представленного в материалы настоящего дела оригинала договора купли-продажи, заключенного между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» 25.08.2016, и приложений к нему установлен, в связи с чем представленные документы не могут быть признаны надлежащими, достаточными и допустимыми доказательствами, подтверждающими реальность правоотношений по указанному договору.

Кроме того, в подтверждение факта оплаты по договору купли-продажи, заключенному между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» 25.08.2016, ООО «Сагрит» представило договор аренды № 07/2016 от 01.09.2016 г., в рамках которого осуществлялись платежи, платежные поручения по которым представлены в материалы дела ПАО АКБ «Авангард».

Относительно содержания акта сверки взаиморасчетов от 31.12.2020 г. ООО «Сагрит» указало, что платило арендную плату, которая зачтена сторонами в счет уплаты авансового платежа по спорному договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

При этом по смыслу указанной нормы для признания условия о выкупе объекта аренды согласованным требуется прямое указание на порядок уплаты выкупной стоимости и ее размера.

Из буквального толкования содержания условий договора аренды следует, что указание на момент выкупа арендуемого имущества, а также на выкупную стоимость объекта в нем отсутствует.

Право выкупа арендуемого имущества в договоре аренды № 07/2016 упоминается только в п. 1.1 «Предмет договора».

Текст договор не содержит какого-либо указания на право выкупа объектов аренды или его порядок, что свидетельствует об отсутствии реального согласования сторонами условий выкупа объектов недвижимости.

Более того, законом разграничиваются понятия «арендная плата» и «выкупная цена» предмета аренды, в связи с чем стоимость выкупа арендованного имущества в договоре аренды, условие о которой сторонами не согласовано, не может по умолчанию приравниваться к сумме всех арендных платежей, предусмотренных договором.

Суд обращает внимание и на отсутствие в договоре аренды № 07/2016 от 01.09.2016 г. указаний или ссылок на заключенный ранее договор купли-продажи арендуемых объектов от 25.08.2016, тогда как ООО «Сагрит» заявляет об учете всей суммы арендных платежей в счет уплаты авансового платежа по спорному договору.

Более того, ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» учитывали в акте сверки взаиморасчетов не только непосредственно арендную плату, об учете которой в счет выкупа объектов указано ООО «Сагрит», но и переменную часть арендной платы, которая представляет собой компенсацию ООО «Сагрит» коммунальных и иных эксплуатационных расходов ООО «Политермо», связанных с использованием арендуемых объектов.

При этом помимо перечисления денежных средств в счет компенсации коммунальных расходов и погашения арендной платы по договору аренды № 07/2016, ООО «Сагрит» с сентября 2016 года вносило фактически платежи более чем по 12 договорам, в том числе аренды оборудования, платежи по которым также учтены ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» в качестве уплаты аванса по договору купли-продажи.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что действия ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» противоречат доводам указанных сторон относительно передачи спорных объектов во владение ООО «Сагрит».

Так, в 2021 и в 2022 годах, несмотря на передачу объектов недвижимости по акту приема-передачи, между сторонами сохранялись отношения по поводу аренды земельного участка и здания, по которым вносилась арендная плата, а также компенсировались коммунальные расходы путем уплаты переменной части арендной платы.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи и представленный ООО «Сагрит» договор аренды № 07/2016 представляют собой не связанные между собой гражданско-правовые конструкции, содержащие самостоятельные гражданско-правовые права и обязанности.

В такой ситуации заявление ООО «Сагрит» о внесении арендных платежей в счет уплаты покупной стоимости по договору купли-продажи суд не может признать состоятельным.

Таким образом, достоверных доказательств исполнения договора купли-продажи от 25.08.2016 его стороны суду не представили.

Суд учитывает также, что при рассмотрении арбитражным судом дел № А41-80643/2017, № А56-134699/2018, №А41-105582/19 ООО «Политермо» на указанный выше договор не ссылалось, не приводило указанные доводы и при рассмотрении встречного иска по делу №А41-105582/19.

ООО «Сагрит» более 5 лет также не инициировались судебные споры, связанные с заключением и исполнением указанного договора, несмотря на то, что переход права собственности от продавца ООО «Политермо» к ООО «Сагрит» с 25 августа 2016 года не зарегистрирован.

Проверяя доводы ООО «Санэл» об аффилированности ООО «Сагрит» и ООО «Политермо», суд проанализировал характер правоотношений между указанными лицами и установил, что на момент заключения спорного договора ООО «Политермо» являлось участником ООО «САГРИТ» с долей 918 000 рублей (51% его уставного капитала), что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ на 25.08.2016 г.

При этом 24.11.2017 г. ООО «ПОЛИТЕРМО» вышло из ООО «САГРИТ» после чего до настоящего времени доля в уставном капитале ООО «САГРИТ» в размере 51 % не распределена, принадлежит непосредственно обществу.

Единоличный исполнительный орган ООО «САГРИТ» с указанного момента не изменен. Генеральным директором ООО «САГРИТ» и участником с долей в уставном капитале в 24,5% является ФИО4, вторым участником с долей в уставном капитале в размере 24,5% является ФИО5.

Оба указанных лица являются соучастниками ООО «ГК ПОЛИТЕРМО» совместно с ФИО6 с 14.09.2020 г.

Генеральным директором ООО «ГК ПОЛИТЕРМО» с 04.09.2020 г. является ФИО6.

Генеральным директором ООО «ПОЛИТЕРМО» и участником ответчика с долей в уставном капитале в размере 84,81% является ФИО3.

При этом до 04.09.2020 г. ООО «ГК ПОЛИТЕРМО» имело наименование ООО «ВИЗИОН КОМ» и сменило его после приобретения 100% долей в уставном капитале ФИО6, ФИО5 и ФИО4

Указанные выше обстоятельства, установленные судом, в их совокупности подтверждают факт фальсификации представленного в материалы дела оригинала договора купли-продажи, заключенного между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» 25.08.2016.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения. В обоснование мнимости необходимо доказать, что при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей.

В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

Проанализировав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи, заключенный между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо», 25.08.2016 является ничтожной сделкой, фактически заключен сторонами как аффилированными лицами при злоупотреблении правом с целью перевода права собственности на спорные объекты недвижимости с ООО «Политермо» на ООО «Сагрит» и воспрепятствования реализации ООО «Санэл» своих прав по договору купли-продажи от 18.04.2017 г.

Оснований для удовлетворения заявления ООО «Сагрит» о фальсификации доказательств - договора аренды №05/09-17 от 10 мая 2017 г между ООО «Политермо» и ООО «Равак ру» в порядке статьи 161 АПК РФ у суда не имеется, поскольку указанный документ не имеет правового значения, заявление касается недостоверности доказательств, а не мотивировано наличием признаков подложности доказательств, то есть совершением действий, выразившихся в подделке формы доказательства (абзац второй пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу статьи 551 ГК РФ случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование заявленного требования о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости «САНЭЛ» указывает на направленность действий продавца ООО «Политермо», выразившихся в уклонении от государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты, являющиеся предметом договора купли-продажи, заключенного сторонами 18.04.2017.

Разрешая спор в указанной части, суд установил, что 28.04.2022 г. ООО «Политермо» зарегистрировано прекращение права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0030104:116, который являлся предметом договора купли-продажи, и возникновение права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:08:0030104:877 и 50:08:0030104:878.

Согласно ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В пункте 13 этого же Постановления Пленума указано, что в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, на основании приведенных норм гражданского и земельного законодательства при рассмотрении настоящего дела суд исходит из общего правила о том, что к покупателю здания земельный участок, на котором оно расположено, переходит на том же праве, что и у продавца.

Как следует из материалов дела, после раздела первоначального земельного участка с кадастровым номером 50:08:0030104:116 здание с кадастровым номером 50:08:0000000:158278, подлежащее передаче ООО «Санэл» по договору купли-продажи, оказалось расположенным в границах вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 50:08:0030104:878, площадью 4520 кв.м. по адресу: Московская область, р-н Истринский, д.п. Снегири, ул. Станционная.

Доказательств обратного ООО «Политермо» суду не представило, ходатайства о назначении судебной землеустроительной экспертизы не заявило.

Судом установлено, что договор купли-продажи земельного участка и здания от 18.04.2017 совершен в требуемой форме, содержит все существенные условия, предусмотренные законом для сделки купли-продажи недвижимости, соответствует требованиям статей 549, 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. Расчет между сторонами произведен, однако продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на основании данного договора.

При таких обстоятельствах и поскольку обязательство по передаче права собственности в отношении здания у продавца сохраняются, вместе с правом собственности на здание подлежит регистрации переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0030104:878, на котором оно расположено.

Указанное соответствует действующим правовым нормам о единстве судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, соответствует изначальной воле сторон договора, согласно которой ООО «Политермо» отчуждает, а ООО «Санэл» приобретает права как на здание, так и на весь неразделенный земельный участок, а также передает денежные средства как за здание, так и земельный участок.

Выводы суда соответствуют подходу, изложенному в судебной практике (п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда 28 марта 2018 г.), Определение Верховного Суда РФ № 307-ЭС17-5707, Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2018 г. N 05АП-4147/18).

Более того, мотивируя решение, суд обращает внимание на недобросовестное поведение ООО «Политермо», которое произвело раздел земельного участка с кадастровым номером 50:08:0030104:116, являвшегося предметом договора купли-продажи, и регистрацию права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:08:0030104:877 и 50:08:0030104:878, в период многочисленных судебных споров относительно перехода прав на указанный участок.

При этом общество знало о правопритязаниях ООО «Санэл» на предмет договора купли-продажи от 18.04.2017, который недействительным или незаключенным не признан.

Основанием для отказа в исках ООО «Санэл» о государственной регистрации перехода права на объекты с кадастровыми номерами 50:08:0000000:158278 и 50:08:0030104:116 по всем судебным спорам являлось лишь наличие имеющихся в ЕГРН записей о запрете на совершение сделок и на совершение действий по регистрации в отношении объектов недвижимости по исполнительным производствам.

В рамках дела №А41-105582/19 ООО «Политермо» обращалось с встречным иском, ссылаясь на незаключенность договора от 18.04.2017, в удовлетворении которого решением Арбитражного суда Московской области от 18.06.2021 г. отказано, в том числе, по тем основаниям, что при заключении с ООО «САНЭЛ» договора купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017 ООО «Политермо» как продавец знало о наличии на земельном участке газопровода, однако не выразило воли на его отчуждение покупателю вместе с земельным участком и газопроводом, предъявило требования о незаключенности договора по указанному выше основанию лишь через 3 года после заключения договора и только после подачи ООО «САНЭЛ» иска в суд о государственной регистрации договора.

В настоящем деле требования ООО «Политермо» о расторжении договора с ООО «САНЭЛ» в связи с невозможностью исполнения обусловлены недобросовестными действиями самого продавца, направленными на прекращение существования земельного участка с кадастровым номером 50:08:0030104:116, который являлся предметом договора купли-продажи.

О недобросовестности действий ООО «Политермо» свидетельствует также факт удовлетворения судом заявления ООО «Санэл» о фальсификации договора купли-продажи от 25.08.2016 года, заключенного ООО «Политермо» с ООО «Сагрит» как аффилированным лицом при злоупотреблении правом с целью перевода права собственности на спорные объекты недвижимости с ООО «Политермо» на ООО «Сагрит» и воспрепятствования реализации ООО «Санэл» своих прав по договору купли-продажи от 18.04.2017 г.

При таком положении оснований для удовлетворения встречного иска ООО «Политермо» по приведенным в нем доводам и расторжения договора купли-продажи от 18.04.2017, освобождения указанного лица от исполнения принятых на себя как продавца обязательств у суда не имеется.

Ввиду уклонения продавца от обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на приобретенные им объекты недвижимости суд по правилам пункта 3 статьи 551 ГК РФ вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку во вводной части решения допущена описка в дате договора купли-продажи, о расторжении которого просит ООО «Политермо» во встречном иске, вместо 18.04.2017 года, указана дата 25.08.2016, суд считает необходимым исправить эту описку, указав правильно дату договора купли-продажи, о расторжении которого просит ООО «Политермо» во встречном иске, - 18.04.2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Общества с ограниченной ответственностью «САНЭЛ», удовлетворить.

Признать недействительной сделкой договор купли-продажи, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Сагрит» и Обществом с ограниченной ответственностью «Политермо» от 25.08.2016.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Политермо» и Обществом с ограниченной ответственностью «Санэл» на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:08:0000000:158278, 50:08:0030104:878.

В удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Политермо» отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья В.С. Желонкин