Решение от 7 августа 2024 г. по делу № А50-177/2024

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №А50-177/2024
07 августа 2024 г.
г. Пермь



Резолютивная часть решения вынесена 24 июля 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 07 августа 2024 г.


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Пономарева Г.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Епишиной Т.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Сфера» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о разрешении разногласий по договору купли-продажи в части стоимости имущества,


при участии:

от истца: ФИО1, паспорт (директор);

от ответчика: ФИО2, доверенность от 06.12.2023 № 18-01-15/43, служебное удостоверение, диплом об образовании,



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Сфера» (далее – ООО «Сфера», истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее – Управление, ответчик) о признании достоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности принадлежащей городу Березники:

- кирпичное здание пожарного депо с гаражом, назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 181,9 кв.м, кадастровый номер: 59:37:0510105:417 стоимостью 135 000 руб., по адресу: Пермский край, г.о. город Березники, <...>;

- земельный участок общей площадью 493+/-7,76 кв.м, кадастровый номер 59:37:0510105:845 стоимостью 437 000 руб. по адресу: Пермский край, г.о. город Березники, <...>.

Возложении обязанности на Управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники совершить сделку купли-продажи объекта муниципальной собственности, принадлежащей городу Березники:

- кирпичное здание пожарного депо с гаражом, назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 181,9 кв.м, кадастровый номер: 59:37:0510105:417 стоимостью 135 000 руб., по адресу: Пермский край, г.о. город Березники, <...>;

- земельный участок общей площадью 493+/-7,76 кв.м, кадастровый номер 59:37:0510105:845 стоимостью 437 000 руб. по адресу: Пермский край, г.о. город Березники, <...> (с учетом уточнения, принятого судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Представитель истца требования искового заявления поддержал.

Представитель ответчика с требованиями искового заявления не согласен.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, между ООО «Сфера» (арендатор) и Управлением (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Березники» от 25.03.2021 № нп/2021/21, согласно условиям которого, во временном пользовании истца находится: кирпичное здание пожарного депо с гаражом, назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 181,9 кв.м, кадастровый номер: 59:37:0510105:417; земельный участок общей площадью 493+/-7,76 кв.м, кадастровый номер: 59:37:0510105:845, местонахождением по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г. о. город Березники, <...>.

В порядке п. 2 ст. 9 Закона № 159 - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец обратился с просьбой о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в отношении вышеуказанного нежилого помещения с кадастровым номером 59:37:0510105:417, с земельным участком общей площадью 493+/-776 кв.м, кадастровый номер: 59:37:0510105:845.

Ответчик выразил согласие и направил в адрес истца Приказ «Об условиях приватизации муниципального имущества» от 02.11.2023 № 18-01-05-1082п и договор купли-продажи объекта муниципальной собственности от 07.11.2023 № 159/23-159 в отношении вышеуказанного арендуемого имущества, в соответствии с которым выкупная стоимость объекта недвижимости составляет сумму 1 403 800 руб., без НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, в том числе: стоимость кирпичного здания составляет: 895 200 руб.; стоимость земельного участка составляет: 508 600 руб., которые продаются с условием оплаты в рассрочку на пять лет, ежемесячными равными платежами.

Посчитав, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, истец обратился за независимой оценкой к индивидуальному предпринимателю ФИО3, в соответствии с отчетом от 07.11.2023 № 151/11.23 которого, рыночная стоимость объекта оценки составила сумму 560 000 руб., без НДС, в том числе: стоимость здания составляет: 430 000 руб.; стоимость земельного участка составляет: 130 000 руб.

14.11.2023 истец направил в адрес ответчика письмо, данный отчет и протокол разногласий по пункту 1.4 договора и предложил: «Цена Объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости составляет: 560 000 руб., без НДС, в том числе: стоимость здания составляет: 430 000 руб. и стоимость земельного участка составляет: 130 000 руб.».

Ответчик направил протокол согласования разногласий к договору купли-продажи объекта муниципальной собственности от 07.11.2023 № 159/23, в которым пункт 1.5 договора оставил в прежней редакции (без изменений).

Поскольку сторонами соответствующие разногласия урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 1 статьи 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Положениями абзаца 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

С учетом существенности разрыва между рыночной стоимостью предмета выкупа, по доказательствам сторон, определением суда от 02.04.2024 по ходатайству ООО «Сфера» назначена комиссионная судебная оценочная экспертиза по делу № А50-177/2024, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 614000, <...>), экспертам – ФИО4, ФИО5.

Перед экспертами поставлен вопрос: определить рыночную стоимость без учета НДС по состоянию на 11.09.2023 объекта недвижимого имущества: кирпичное здание пожарного депо с гаражом, назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных0, общей площадью 181,9 кв.м, кадастровый номер: 59:37:0510105:417 стоимостью 430 000, по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г. о. город Березники, <...>; земельный участок общей площадью 493+/-7,76 кв.м кадастровый номер: 59:37:0510105:845 стоимостью 130 000 руб. по адресу: кадастровый номер: 59:37:0510105:417 стоимостью 430 000 руб., по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г. о. город Березники, <...>

16.05.2024 в суд поступило заключение экспертов от № 59-23/3808-24 от 15.05.2024.

Согласно выводам экспертов, рыночная стоимость без учета НДС по состоянию на 11.09.2023 объекта недвижимого имущества: кирпичное здание пожарного депо с гаражом, назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 181,9 м2, кадастровый номер: 59:37:0510105:417 стоимостью 430 000, по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г. о. город Березники, <...> составляет: 135 000 руб. Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 493+/-7,76 м2 кадастровый номер: 59:37:0510105:845 стоимостью 130 000 руб. по адресу: по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г. о. город Березники, <...> составляет по состоянию на 11.09.2023 составляет: 437 000 руб.

Представитель ответчика, возражая против выводов, к которым пришел эксперт, ставит под сомнение достоверность содержащихся в экспертном заключении данных.

Между тем, судом установлено, что представленное суду заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют, в связи с чем, указанное заключение является надлежащим доказательством по делу.

Наличие у экспертов необходимой квалификации и стажа работы подтверждено представленными суду сведениями. Сомнение ответчика в обоснованности выводов эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение заключения эксперта.

В заключении представленной судебной экспертизы содержатся ответы на все поставленные перед экспертом вопросы; при назначении и проведении экспертизы не допущено нарушений законодательства, которые влекут за собой невозможность использования заключения эксперта в качестве доказательства. Экспертиза проведена на основании определения суда с соблюдением всех процессуальных требований закона, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения.

Основания для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.

При назначении и проведении экспертизы нарушений законодательства, влекущих невозможность использования заключения эксперта в качестве доказательства, не допущено. Доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов экспертов, некомпетентности и пристрастности экспертов, в материалы дела не представлено. Оснований для непринятия выводов, содержащихся в заключении судебной экспертизы, не имеется.

Кроме того, в соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ эксперты представили письменные ответы на вопросы ответчика. Ответы на поставленные перед экспертом вопросы являются полными и мотивированными.

Допустимых доказательств, подтверждающих сомнения ответчика в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчик не представил. Сами по себе сомнения ответчика, участвующего в деле, при отсутствии надлежащих доказательств недостоверности содержащихся в заключении экспертов выводов, не исключают возможность исследования заключения эксперта в качестве доказательства по делу.

Между тем, ответчик, не согласившись с представленным в материалы дела экспертным заключением не был лишен права на заявление ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу положений статьи 64 АПК РФ, заключение эксперта является одним из доказательств по делу, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу изложенного, руководствуясь статьями 65, 71 АПК РФ при сопоставлении рыночной цены объекта выкупа без НДС, арбитражный суд приходит к выводу о том, что при заключении договора следует руководствоваться данными судебной экспертизы, цена выкупа определяется судом в размере 572 000 руб. (без НДС).

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, по оплате судебной экспертизы распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края



РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Березники (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 07.11.2023 № 159/23-159 в отношении кирпичного здания пожарного депо с гаражом, назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 181,9 кв.м, кадастровый номер: 59:37:0510105:417, по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г.о. г. Березники, <...>, земельного участка общей площадью 493+/-7,76 кв.м, кадастровый номер: 59:37:0510105:845, по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г.о. г. Березники, <...>

Пункт 1.5 договора изложить в следующей редакции: «Цена объекта составляет 572 000 руб. (без учета НДС), в том числе стоимость здания составляет 135 000 руб., стоимость земельного участка составляет 437 000 руб.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сфера» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб., по оплате судебной экспертизы в сумме 39 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).


Судья Г.Л. Пономарев