Постановление от 13 октября 2024 г. по делу № А41-58290/2022

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-6323/2024

Дело № А41-58290/22
14 октября 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2024 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Погонцева М.И.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО2 на решение Арбитражного суда Московской области от 29.12.2023 по делу № А41-58290/22, принятое судьей А.А. Летяго, по иску Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) третьи лица, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице филиала по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) об изъятии для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040407:378, установлении размера возмещения,

УСТАНОВИЛ:

Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области (далее - МТДИ, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ФИО2 (далее - предприниматель, ответчик) с требованиями об изъятии для государственных нужд Московской области земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства промышленной базы, общая площадь: 1000 кв. м, кадастровый номер: 50:22:0040407:378, расположенного по адресу: Московская обл., Люберецкий р-н., пос. Жилино-1, принадлежащего правообладателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 26.04.2016 года сделана запись регистрации №50-50/022-50/022/008/20163555/2; об установлении размера возмещения с учетом величины убытков в размере 3 181 063 руб., из которых: рыночная стоимость земельного участка в размере 3 179 063 руб., величина убытков, причиненных правообладателю изъятием объекта недвижимого имущества в размере 2 000 руб.; об установлении, что решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчика и возникновения права собственности Московской области на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства промышленной базы, общая площадь: 1000 кв. м, кадастровый номер: 50:22:0040407:378, расположенного по адресу: Московская обл., Люберецкий р-н., пос. Жилино.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.12.2023 исковые требования удовлетворены в следующем порядке: изъят для государственных нужд Московской области у ФИО2 земельный участок общей площадью: 1 000 кв. м с кадастровым номером 50:22:0040407:378, расположенный по адресу (местонахождение): Московская обл., Люберецкий р-он, п. Жилино-1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства промышленной базы.

Установлен размер возмещения изымаемого земельного участка площадью 1000 кв. м с кадастровым номером 50:22:0040407:378, включающий в себя рыночную стоимость указанного земельного участка, а также размер причиненных изъятием убытков (исходя из норм статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации) 6 890 900 руб., в том числе:

- рыночная стоимость изымаемого земельного участка площадью 1000 кв. м, составляет 5 749 000 рублей.

- размер причиненных изъятием земельного участка площадью 1000 кв. м убытков составляет 1 141 900 руб.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального и нарушением норм процессуального права.

В материалы дела от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность обжалуемого судебного акта.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Представитель ИП ФИО2 поддержал доводы своей жалобы, просит обжалуемый судебный акт отменить.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение подлежащим изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральным законом от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области», постановлением Правительства Московской области от 25.10.2016 № 782/39 «Об утверждении государственной программы Московской области «Развитие и функционирование дорожно-транспортного комплекса на 2017-2026 годы», постановлением Правительства Московской области от 30.12.2020 № 1067/44 «Об утверждении документации по планировке территории для создания и эксплуатации сети автомобильных дорог общего пользования регионального значения Московской области «Солнцево - Бутово - Видное - Каширское шоссе - Молоково - Лыткарино -Томилино - Красково - Железнодорожный» на платной основе. Элемент 2. Участок автомобильной дороги от примыкания к автомобильной дороге Каширское шоссе до примыкания к автомобильной дороге Москва-Жуковский», решением Градостроительного совета Московской области от 13.07.2021 № 26 Министерством транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области принято распоряжение от 05.08.2021 №515-Р «Об изъятии объекта недвижимого имущества для государственных нужд Московской области», согласно которому подлежит изъятию:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства промышленной базы, общая площадь: 1000 кв. м, кадастровый номер: 50:22:0040407:378, расположенный по адресу: Московская обл., Люберецкий р-н., пос. Жилино-1, принадлежащий Правообладателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 26.04.2016 года сделана запись регистрации №50-50/022-50/022/008/2016-3555/2.

Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040407:378, общей площадью 1000 кв. м, вид разрешенного использования: для строительства промышленной базы, расположенного по адресу : Московская обл., Люберецкий р-н., пос. Жилино-1, подлежащего изъятию для государственных нужд Московской области от 08.12.2021 № 1-442/21, подготовленного ГБУ МО «Московское областное БТИ», размер возмещения с учетом величины убытков составляет: 3 181 063 руб., в том числе:

1) рыночная стоимость земельного участка, составляет: 3 179 063 руб.

2) величина убытков, причиненных правообладателю изъятием объекта недвижимого имущества, составляет: 2 000 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 10 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в адрес ФИО2 15.03.2022 направлен проект соглашения об изъятии объектов недвижимого имущества для государственных нужд Московской области с приложением заключения об отчете (трек номер почтового отправления 14210869004337).

Рассматривая настоящие требования, суд первой инстанции руководствовался следующими обстоятельствами.

Согласно части 3 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральным органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

В силу статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, в том числе по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

В силу положений пункта 2 статьи 55 Земельного кодекса Российской Федерации принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Согласно части 1 статьи 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в т.ч. для размещения объектов федерального значения, осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

В пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с принудительным изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа (статьи 49, 63 Земельного кодекса и статья 279 Гражданского кодекса), арбитражным судам следует иметь в виду, что принудительное изъятие земельного участка может осуществляться в соответствии с решением федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления.

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии с положениями части 1 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 ЗК РФ (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 56.10 ЗК РФ), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Статьей 281 ГК РФ установлено, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В соответствии с пунктом 6 статьи 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Порядок изъятия земельных участков для государственных нужд установлен Федеральным законом от 05.04.2013 N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ).

Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области является уполномоченным органом исполнительной власти Московской области, принимающим решение об изъятии объектов недвижимого имущества для государственных нужд Московской области в целях строительства (реконструкции) автомобильной дороги регионального значения.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ в целях принятия решения об изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд для размещения объектов федерального значения или регионального значения орган исполнительной власти, уполномоченный на принятие решения об изъятии недвижимого имущества, осуществляет выявление лиц в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 15 ст. 9 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ после принятия Министерством транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области распоряжения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Московской области в течение семи дней копия указанного распоряжения направляется правообладателю изымаемого недвижимого имущества заказным письмом с уведомлением о вручении. Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении, об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма или со дня направления письма на электронную почту.

Порядок возмещения убытков, причиняемых изъятием объектов недвижимого имущества для государственных нужд, определен статьей 13 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ, согласно которому после принятия решения об изъятии объектов недвижимого имущества для государственных нужд в целях строительства (реконструкции) автомобильной дороги проводится оценка рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и убытков, причиняемых изъятием для государственных нужд Московской области.

Выкупная стоимость изымаемого недвижимого имущества определяется по результатам оценки, проведенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", по заказу Министерства имущественных отношений Московской области на основании принятого распоряжения об изъятии объектов недвижимого имущества для государственных нужд Московской области.

При определении размера возмещения не подлежат учету объекты недвижимого имущества и их неотделимые улучшения, расположенные на изымаемом земельном участке и произведенные вопреки разрешенному использованию или условиям договора. Кроме того, стоимость объектов, строительство которых начато после уведомления об изъятии земельного участка для государственных нужд, также не будет возмещена.

Согласно п. 2 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ собственнику или правообладателю недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проект соглашения с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) расчетов убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества, направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае если в целях изъятия недвижимого имущества осуществляется образование земельного участка либо изменение или уточнение его границ в соответствии с частью 6 статьи 9 настоящего Федерального закона, к проекту соглашения об изъятии недвижимого имущества прилагаются кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию.

В соответствии с п. 3 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ собственник или правообладатель недвижимого имущества вправе представить в орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, свои предложения к проекту соглашения об изъятии недвижимого имущества, в том числе предложения об изменении рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) размера убытков, причиняемых таким изъятием. К предложениям об увеличении рыночной стоимости недвижимого имущества и (или) размера убытков, причиняемых изъятием недвижимого имущества, должны быть приложены обосновывающие это увеличение документы. В случае признания указанных предложений обоснованными орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, дорабатывает проект соглашения об изъятии недвижимого имущества и направляет этот проект правообладателю изымаемого недвижимого имущества.

Согласно п. 12 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ в случае несогласия собственника или правообладателя недвижимого имущества с размером возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) причиненных изъятием недвижимого имущества убытков, содержащимся в отчете об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленном оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества, собственник или правообладатель недвижимого имущества вправе оспорить в судебном порядке этот отчет.

В соответствии с п. 4 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ в случае, если в течение трех месяцев со дня направления проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества указанное соглашение не заключено, орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, вправе обратиться в суд с заявлением о принудительном изъятии такого имущества.

При этом согласно ст. 9 Федерального закона от 31.07.2020 N 154-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае, если земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимости подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции линейных объектов инфраструктуры и если по истечении сорока пяти дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости в соответствии с земельным законодательством проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладатель изымаемой недвижимости не представил подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что министерством предприняты необходимые и достаточные меры по выполнению требований законодательства об уведомлении правообладателя, отсутствие достижения сторонами договоренности об урегулировании спора мирным путем, а также то, что с момента предъявления исковых требований соглашение об изъятии между сторонами не заключено, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что требования истца заявлены правомерно.

Согласно пунктам 5 и 7 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Согласно правовой позиции сформированной в пункте 8 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

В настоящее время пунктом 5 статьи 56.8 ЗК РФ установлено, что в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик заявил о несогласии с размером предложенного возмещения.

Определением от 17.03.2023 Арбитражный суд Московской области назначил по делу оценочную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Компания Оценки и права" эксперту ФИО3.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

- установить по состоянию на дату проведения оценки размер возмещения изымаемого земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040407:378 площадью 1 000 кв. м, включающий в себя рыночную стоимость указанного земельного участка, а также размер причиненных изъятием убытков (исходя из норм статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В материалы дела представлено заключение эксперта от 12.04.2023 №2022/3168, подготовленное ООО "Компания Оценки и права".

Согласно выводам эксперта размер возмещения изымаемого земельного участка, с кадастровым номером 50:22:0040407:378, площадью 1 000 кв. м, включающий в себя рыночную стоимость указанного земельного участка, а также размер причиненных изъятием убытков (исходя из норм статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации), по состоянию на дату проведения оценки, составляет: 11 050 900 руб., в том числе:

- рыночная стоимость права собственности земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства промышленной базы, кадастровый номер: 50:22:0040407:378, площадь: 1000 кв.м., адрес (местоположение):

Московская область, Люберецкий район, п. Жилино-1, округленно составляет: 5 749 000 руб.;

- размер убытков, причиненных изъятием земельного участка, с учетом имеющихся на нем улучшений, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем изымаемого земельного участка, обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, упущенную выгоду, округленно составляет: 5 301 900 руб.

Судом первой инстанции принято заключение эксперта от 12.04.2023 №2022/3168 в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объекта, указанное заключение признано надлежащим доказательством, соответствующим положениям ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ.

На стадии рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы, поскольку в рамках проведенного исследования экспертом при определении размера убытков не учтены улучшения земельного участка в виде быстровозводимых построек: нежилое здание площадью 192 кв.м., бытовое здание площадью 40,5 кв. м, нежилое здание площадью 88 кв.м., забор общей стоимостью 4 160 000 рублей. Экспертизой установлено, что постройки не являются объектами капитального строения, а являются легковозводимыми конструкциями, то есть отделимыми улучшениями.

Суд первой инстанции не усмотрел оснований для назначения по делу повторной судебной исходя из отсутствия оснований для ее назначения, а также ясности выводов экспертов по поставленным судом вопросам.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу, что из размера убытков исключается расчет рыночной стоимости улучшений объекта экспертизы в рамках затратного подхода, с учетом накопленного износа в размере 4 160 000 руб., поскольку постройки являются временными и будут самостоятельно убраны ответчиком.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с вышеуказанным выводом суда первой инстанции, поскольку индивидуальный предприниматель в связи с изъятием земельного участка понесет расходы на демонтаж, монтаж и перевозку временных зданий. Указанные расходы, в соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, находятся в прямой причинно-следственной связи с изъятием земельного участка и должны быть учтены при определении размера возмещения.

Согласно пункту 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. Дополнительная экспертиза назначается по результатам оценки заключения первоначальной экспертизы в совокупности с другими доказательствами (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2024 по делу № А41-58290/22 назначена дополнительная судебная экспертиза в АНО «Центр научных исследований и экспертизы» (124498, г. Москва, Зеленоград, корп. 410), экспертом назначена ФИО4.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

- Определить стоимость демонтажа, перевозки и монтажа временных зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040407:378.

В материалы дела 15.08.2024 поступило экспертное заключение № ЭЗ-287/2024, в котором эксперт пришел к следующим выводам.

Вероятная стоимость  демонтажа, перевозки и монтажа временных  зданий, расположенных  на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040407:78 составляет 2 682 180 руб.

Стоимость объекта, не подлежащего переносу, составляет 116 894 руб.

Указанное экспертное заключение в силу положений части 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ признается судом апелляционной инстанции надлежащим доказательством и оценено в совокупности с иными доказательствами.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Закона N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены статьей 25 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Суд апелляционной инстанции полагает, что экспертное заключение соответствует указанным выше нормам. У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов экспертов.

Сторонами в материалы дела не представлены какие-либо бесспорные доказательства, свидетельствующие о недостоверности заключения экспертов, и которые исключают использование его в качестве допустимого доказательства по делу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, само по себе несогласие ответчика с результатом экспертизы не свидетельствует о его недостоверности и не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Ответчиком при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции было заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Удовлетворение ходатайства о проведении судебной экспертизы является правом суда, это право он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора

Согласно положениям главы 7 АПК РФ арбитражный суд, определив в соответствии с подлежащими применению нормами материального права обстоятельства, имеющие значение для дела, оценивает представленные и предлагаемые сторонами доказательства по своему внутреннему убеждению.

Ответчиком в материалы дела не представлены какие-либо бесспорные доказательства, свидетельствующие о недостоверности заключения эксперта, и которые исключают использование заключения в качестве допустимого доказательства по делу.

Само по себе несогласие ответчика с результатом экспертизы не свидетельствует о его недостоверности и не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Также ответчиком заявлено ходатайство о вызове эксперта ФИО4 для дачи пояснений в судебное заседание.

В соответствии с абз. 2 ч. 3 ст. 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Абзацем третьим ч. 3 статьи названной статьи предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Из указанных норм следует, что вызов эксперта в судебное заседание является дискреционным полномочием суда и обусловлен возникновением необходимости в получении его пояснений относительно существа подготовленного им заключения экспертизы.

По смыслу указанных норм обязанность вызвать в судебное заседание эксперта у суда отсутствует, ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений рассматривается в каждом конкретном случае с учетом содержания экспертного заключения и вопросов, которые стороны предложили задать эксперту.

По смыслу ч. 3 ст. 87 АПК РФ само по себе заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о вызове эксперта не создает обязанности суда по его безусловному удовлетворению.

Так, суд апелляционной инстанции, изучив доводы заявленного ходатайства, имеющиеся материалы дела, пришел к  выводу, что оснований для вызова эксперта в судебное заседание не имеется, равно как и оснований сомневаться в достоверности  заключения АНО «Центр научных исследований и экспертизы».

Довод Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области о том, что эксперт при проведении экспертизы вышел за рамки поставленного судом для разрешения вопроса в части Расчет стоимости переноса строений» (лист 19-21 экспертного заключения):

-в графе 1-10 демонтажа – монтажа забора из профнастила, в размере 276 682 рублей.

- в графе 29-29 экспертом произведен расчет демонтажа – монтажа покрытия из брусчатки на сумму 149 760 рублей.

Суд апелляционной инстанции отклоняет указанный довод, поскольку при проведении экспертизы в суде первой инстанции в качестве улучшений земельного участка были учтены следующие объекты, не принятые судом первой инстанции в расчет:

- Нежилое здание быстровозводимое, металлический ангар (12 х16 м), площадью 192 кв.м, высота 5 м

- Бытовые помещения быстровозводимые (13,5 х3м), площадью 40,5 кв.м., восота 3 м

- Нежилое здание быстровозводимое, металлическое (8 х11 м), площадью 88 кв.м, высота 6 м

- Забор из профнастила и металлоконструкций, по периметру земельного участка (34,3 х29,2 м) высота 3м, с откатными воротами с электроприводом, общая длина 127 пог.м.

- ворота откатные с электроприводом, установленные вместе с забором.

При этом, при проведении исследования в суде апелляционной инстанции были учтены все временные строения, которые находились на земельном участке, а именно:

- Забор из профнастила на металлических столбах h=3м

- Ворота откатные с электроприводом

- Нежилое здание быстровозводимое, Ангар металлический (12* 16м.)

- Нежилое здание быстровозводимое, Бытовое здание (8*11м)

- Нежилое здание быстровозводимое, Бытовое здание (13,5*3 м)

- Контейнер металлический 20 футов

- Покрытие из брусчатки

- Бетонная яма, для ремонта автотранспорта, площадью 16 м.кв

Суд апелляционной инстанции отмечает, что при проведении исследования должны были быть учтены все возможные расходы на демонтаж, монтаж и перевозку временных зданий, которые может понести ответчик в связи с изъятием земельного участка.

Ответчик в своих возражениях указывает, что экспертом не приведен расчет  необходимых  работ, транспортных расходов и материалов, необходимых  для перемещения объектов,  не предоставлены ответы от источников, отраженные  в колонках (аналог 1, 2, 3). Ответчик также указывает, что  в заключении отсутствуют расчетные формулы,  величины,  иные коэффициенты, характеризующие расчет  стоимости демонтажа, перевозки и монтажа временных сооружений.

Вместе с тем, как было указано выше,  в настоящем случае отсутствуют основания сомневаться в достоверности  заключения АНО «Центр научных исследований и экспертизы» по вышеуказанным основаниям.

Так, экспертном заключении отмечено, что для объектов, подлежащих демонтажу, перемещению и повторному монтажу произведен расчет необходимых работ, транспортных расходов и материалов, необходимых для перемещения объектов, расположенных на земельном участке с КН. 50:22:0040407:378.

В экспертном заключении использовался ресурсный метод - это калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания и ремонта объекта (является одним из методов сравнительного подхода).

Калькулирование ведется на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях, данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих.

Себестоимость работ для демонтажа, перевозки и монтажа временных зданий объекта складывается из затрат, связанных с использованием в процессе производства материалов, топлива, электроэнергии, основных средств, трудовых ресурсов и др.

В процессе проведения экспертизы проведено исследование ценовых предложений компаний Московского региона. Ценовые значения проверялись в ходе электронной переписки и телефонных переговоров с менеджерами организаций. Стоимость, указанная в расчетах, может отличаться от представленной на сайте компании.

Количество необходимых рейсов для перевозки демонтированных конструкций определено после консультаций с менеджерами транспортных компаний, предоставляющих услуги по перевозке строительных материалов.

Производителями профнастила не допускается его повторное использование, после демонтажа, для покрытия крыш. В расчете учтена стоимость материала, для замены покрытия кровли демонтируемых строений.

Все расчеты производятся в программе Exel с округлением итоговых значений до целых рублей.

Резерв средств на непредвиденные работы и затраты предназначен для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации и (или) в ходе строительства в результате уточнения проектных решений и (или) условий строительства, предусмотренных проектной документацией. Определен на основании Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации, Утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 4 августа 2020 <...> составляет 2% от стоимости работ и материалов.

Вопреки утверждению ответчика, экспертом приведен детализированный расчет стоимости  переноса строений со всеми необходимыми показателями (т. 3 л.д. 99-101).

Экспертом проведен Расчет рыночной стоимости объекта, перенос которого невозможен.

Перенос объекта Бетонная яма, для ремонта автотранспорта, площадью 16 м.кв. невозможен без его разрушения.

Для определения затрат на замещение объекта оценки скорректированные затраты замещения единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (м, кв.м, км, куб.м и т.д.). Для определения затрат используются справочные и нормативные материалы.

В случае, если в справочниках нет информации для применения корректного аналога, можно принимать к расчетам рыночные данные по строительству объекта аналогичного функционального назначения, схожего по техническим характеристикам.

Стоимость объекта определена с применением затратного подхода на основании справочника Стоимостные коэффициенты по элементам зданий 2020 (в справочнике указана стоимость строительства подвальных помещений. Стоимость учтена в 1 куб.м.

Экспертами отмечено, что накопленный износ - это потеря стоимости улучшений, которая может происходить в результате физического разрушения, функционального, внешнего устаревания, или комбинации этих источников.

Физический износ - под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и объекта недвижимости в целом понимают утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, надежности, устойчивости, эксплуатационной пригодности) в результате воздействия природно- климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы и здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Функциональный износ - признаками функционального износа объекта недвижимости, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и / или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации объекта недвижимости в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Внешний (экономический) износ - внешний (экономический) износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Функциональный и внешний износы в настоящих расчетах не учитывались. Учитывая то обстоятельство, что срок службы оцениваемого имущества, как правило, превышает сроки амортизационных начислений, физический износ для основной части недвижимости рассчитывался методом эффективного возраста. Накопленный износ определяется по установленной в экспертном заключении формуле.

Определение физического износа осуществлялось на основании нормативных положений ВСН 53-86(р).

В апелляционной жалобе заявитель не согласен с рыночной стоимостью изымаемого земельного участка площадью 1000 кв. м в размере 5 749 000 руб., определенной на основании экспертного заключения №2022/3168 со ссылкой на неверно подобранные экспертом для сравнения объекты-аналоги, несопоставимые со спорным объектом, нарушение положений федерального стандарта оценки (ФСО N? 3, ФСО N? 1), методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.

Ответчик в апелляционной жалобе обращает внимание на допущенные неточности и недостоверности выводов, изложенные в оценке в части рыночной стоимости земельного участка. Указывает на аналогичное дело Люберецкого районного суда МО, по которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040407:360 площадью 1000м2 составил 7490000 руб. вместо 7218315руб.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав экспертное заключение №2022/3168 не усматривает каких-либо противоречий или неточностей в части определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка по следующим основаниям.

Так, в соответствии со статьей 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015г. № 297: «Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком». Как уже было отмечено, теория оценки рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

Экспертом проведен анализ возможности применения указанных подходов:

Доходный подход: применение данного подхода ограничивается помимо объема информации, необходимого для его реализации, также видом/типом оцениваемого имущества. Его использование возможно для объектов недвижимости, являющихся типичными доходоприносящими объектами. Несмотря на существующий в регионе развитый рынок недвижимости, он продолжает в основном оставаться нелегальным. Договоры аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет эксперту собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектаманалогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования эксперт посчитал невозможным. Поэтому, доходный подход был исключен из расчётов для расчета обеъкта недвижимого имущества (земельного участка). Методика доходного подхода применяется частично, при установлении размера убытков и упущенной выгоды, путем прогнозируемой доходности и капитализации недополученных доходов в размер упущенной выгоды.

Затратный подход: затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту экспертизы. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является Объект исследования, эксперт не располагает.

Сравнительный подход: применение данного подхода обуславливается объемом информации, необходимым для его реализации. В случае наличия достаточного объема информации, применение данного подхода, в целях настоящей судебной оценочной экспертизы, в соответствии с техническим заданием, и предполагаемым использованием результатов экспертизы, является приоритетным для оценки всех видов недвижимого имущества, в частности исследуемого земельного участка.

Эксперт, изучив рынок и имея достаточный объем достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, при определении стоимости объекта исследования (земельный участок) использовал сравнительный подход (метод сравнения продаж), как приоритетный для экспертизы данного вида имущества.

Экспертом был проанализирован рынок продаж/предложений на земельные участки промышленного назначения на территории Московской области в городском округе Люберцы, п. Жилино-1 и ближайших населенных пунктах Московской области. В результате анализа, были подобраны объекты аналоги земельных участок, наиболее близко сопоставимые с земельным участком объекта исследования по основным ценообразующим факторам: местоположение, категория земли, вид разрешенного использования, передаваемые имущественные права, обеспеченность инженерными коммуникациями (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение (канализация), площадь (фактор масштаба)

Рынок продаж земельных участков под индустриальную (промышленную застройку), с разрешенным использованием – для строительства промышленной базы и других, схожих и сопоставимых видов РИ, на территории Московской области достаточно развит. Цена предложения 1 м2 земельного участка, сопоставимого по основным ценообразующим факторам с объектом экспертизы, в городском округе Люберцы, п. Жилино-1 и ближайших населенных пунктах Московской области, находится в пределах от 4 454 до 4 848 рублей. Среднее значение цены предложения 1 м2 земельных участков из земель населенных пунктов в Московской области, п. Жилино-1, в ближайшем окружении населенного пункта, а также непосредственно в нем, на дату проведения судебной оценочной экспертизы, составляет 4 600 рублей.

Экспертом учтено, что для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж. Для этого выбрано три объекта-аналога. Характер и степень отличий объектов-аналогов от исследуемого объекта устанавливается путем сравнения каждого элемента объекта-аналога с исследуемым объектом. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога, так и для цены аналога в целом. Величины корректировок, как правило, определяются следующими способами:

- прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения и определение, таким образом, корректировки по данному элементу сравнения;

- прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

- корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости;

- определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта исследования; - экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

При расчете используются относительные корректировки и мультипликативный метод их внесения.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание ответчика, что факторы/параметры аналогов не включенные в состав корректировок - имеют одинаковые характеристики с объектом экспертизы.

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах спора, представленных в материалы дела доказательств, суд апелляционной инстанции соглашается с рыночной стоимостью изымаемого земельного участка площадью 1000 кв. м в размере 5 749 000 руб., определенной экспертным заключением от 12.04.2023 №2022/3168.

При этом, размер причиненных изъятием земельного участка площадью 1000 кв. м убытков подлежит установлению в размере 3 940 974 руб. с учетом стоимости демонтажа, перевозки и монтажа временных сооружений. (1 141 900 руб. + 2 682 180 руб. + 116 894 руб.)

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части размера возмещения изымаемого земельного участка площадью 1000 кв. м с кадастровым номером 50:22:0040407:378 в сумме 6 890 900 руб., а также в части размера причиненных изъятием земельного участка площадью 1000 кв. м убытков в сумме 1 141 900 руб.

В остальной части решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29.12.2023 по делу № А41-58290/22 изменить в части размера возмещения изымаемого земельного участка площадью 1000 кв. м с кадастровым номером 50:22:0040407:378 в сумме 6 890 900 руб., а также в части размера причиненных изъятием земельного участка площадью 1000 кв. м убытков в сумме 1 141 900 руб.

Установить размер возмещения изымаемого земельного участка площадью 1000 кв. м с кадастровым номером 50:22:0040407:378, включающий в себя рыночную стоимость указанного земельного участка, а также размер причиненных изъятием убытков (исходя из норм статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации) в сумме 9 689 974 руб., в том числе:

- размер причиненных изъятием земельного участка площадью 1000 кв. м убытков в сумме 3 940 974 руб.

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 29.12.2023 по делу № А41-58290/22 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме. 


Председательствующий cудья

                                                   М.И. Погонцев


Судьи

                                                   Л.В. Пивоварова


                                                   В.Н. Семушкина