Решение от 11 июля 2024 г. по делу № А46-23833/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-23833/2023
11 июля 2024 года
город Омск



Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 02 июля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 11 июля 2024 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Колмогоровой А.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Татаринович А.А., рассмотрев в судебном заседании дело № А46-23833/2023 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гортэн» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,


при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО1 по доверенности от 21.12.2023, паспорт, диплом,

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 21.02.2024, паспорт, диплом,

от третьего лица – не явились, извещены,



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Гортэн» (далее – ООО «Гортэн», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельных участков, расположенных в городе Омске, № Д-С-13-399 от 26.07.2021 (далее – Договор); о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3053, государственная собственность на который не разграничена, площадью 2 081 кв.м, вид разрешенного использования: для строительства торгово-офисного здания, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: 16-этажный жилой дом, участок находится примерно в 73 м по направлению на юг от ориентира, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ <...>, - правом аренды ООО «Гортэн» на основании Договора; о восстановлении в ЕГРН записи об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3049, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1 896 кв.м, вид разрешенного использования: под строительство административно-торгового комплекса, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: 16-этажный жилой дом, участок находится примерно в 73 м по направлению на юг от ориентира, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ <...>, - правом аренды ООО «Гортэн» на основании Договора; о продлении срока действия Договора сроком, исчисляемым с даты прекращения действия Договора до даты восстановления записей в ЕГРН об обременении названных земельных участков правом аренды.

Определением Арбитражного суда Омской области от 10.01.2024 исковое заявление ООО «Гортэн» принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании 30.01.2024, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области, третье лицо).

В материалы дела поступили отзыв на заявленные требования: 24.01.2024 - от Департамента, 29.01.2024 - от третьего лица.

Определением арбитражного суда от 30.01.2024 дело признано подготовленным, назначено к рассмотрению в судебном заседании на 29.02.2024, истцу предложено представить возражения на доводы отзывов.

28.02.2024 в суд ООО «Гортэн» представлены письменные пояснения на процессуальную позицию Департамента.

В судебном заседании 29.02.2024 представитель истца представил дополнительные документы по делу.

Протокольным определением от 29.02.2024 рассмотрение дела отложено на 29.02.2024, дата которого определением Арбитражного суда Омской области от 10.04.2024 изменена на 14.05.2024.

22.04.2024 в суд от ООО «Гортэн» поступили уточнения заявленных требований, в соответствии с которыми истец просил признать недействительным односторонний отказ Департамента от Договора, в качестве последствия недействительности сделки истец также просил следующее:

- восстановить в ЕГРН запись о регистрации Договора;

- восстановить в ЕГРН запись о регистрации дополнительного соглашения от 25.11.2022 (зарегистрировано 06.12.2022, запись № 55:36:050208:3053-55/092/2022-10) к Договору;

- восстановить в ЕГРН запись об ограничении прав и обремении объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3053, площадью 2 081 кв.м, - правом ООО «Гортэн» на основании Договора;

- восстановить в ЕГРН запись об ограничении прав и обремении объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3049, площадью 1 896 кв.м, - правом ООО «Гортэн» на основании Договора;

- продлить срок действия Договора на 1 (один) год и установить срок действия Договора: с 03.08.2021 на 6 лет 11 месяцев 29 дней.

В судебном заседании 14.05.2024 представитель ООО «Гортэн» представил судебную практику в обоснование уточненных требований.

Протокольным определением от 14.05.2024 суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял уточнения иска, рассмотрение дела отложил на 02.07.2024 для представления Департаментом отзыва на уточненные требования.

28.06.2024 в материалы дела ООО «Гортэн» представило платежные документы в подтверждении внесения арендных платежей по Договору.

В судебном заседании 02.07.2024 представители истца и ответчика представили дополнительные доказательства, поддержали ранее изложенные позиции по спору.

Управление Росреестра по Омской области, надлежащим образом извещенное в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило.

Информация о рассмотрении дела в арбитражном суде в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, выслушав яввшихся в заседание представителей, суд установил следующее.

26.07.2021 между Департаментом (далее - Арендодатель) и ООО «Гортэн» (далее Арендатор) заключен Договор, согласно пункту 1.1 которого, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней следующие земельные участки:

1) земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 2 081 кв.м, кадастровый номер: 55:36:050208:3053 (далее – Участок 1).

Местоположение Участка 1 установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 16-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 73 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ <...>.

Цель использования Участка 1: для завершения строительства административно-торгового комплекса.

Разрешенное использование Участка 1: для строительства торгово-офисного здания.

Границы Участка 1 обозначены в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к Договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 3 к Договору);

2) земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 1 896 кв.м, кадастровый номер: 55:36:050208:3049 (далее - Участок 2).

Местоположение Участка 2 установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 16-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 73 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ <...>.

Цель использования Участка 2: для завершения строительства административно-торгового комплекса.

Разрешенное использование Участка 2: под строительство административно-торгового комплекса.

Границы Участка 2 обозначены в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к Договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 3 к Договору).

Из пункта 1.3 Договора следует, что в границах арендованных участков размещен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:6068, площадью 2 500,4 кв.м, степенью готовности 10 %, расположенный по адресу: <...>, принадлежащий истцу (Арендатор) на праве собственности (регистрационная запись от 19.05.2021 № 55:36:050208:6068-55/092/2021-8).

Согласно пункту 2.1 Договора установлено, что размер арендной платы за Участок 1 и Участок 2 составляет 48 122 руб. 52 коп. в месяц и определяется в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 2 к Договору).

Подпунктом 3 пункта 2.2. Договора предусмотрено, что в случае направления Арендодателем Арендатору письменного уведомления об изменении размера арендной платы по реквизитам, указанным в Договоре, Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указный в нем срок.

Обязанность по внесению арендной платы должна быть осуществлена Арендатором каждый месяц до 10-ого числа месяца, за который производится оплата (пункт 2.3 Договора).

Как указано в подпункте 5 пункта 4.1 Договора, Арендодатель имеет право в одностороннем порядке путем письменного уведомления отказаться от Договора в случае:

- невнесення арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

- использования участков не по целевому назначению;

- уничтожения, самовольного снятия и перемещения плодородного слоя почвы, потенциально плодородных слоев и пород при строительстве объектов на территории города Омска;

- невыполнения обязательств, предусмотренных подпунктами 20 пункта 3.2 Договора;

- по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

В случае одностороннего отказа Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления Арендодателем письменного уведомления Арендатору.

Разделом 7 Договора сторонами согласованы положения относительно действия и прекращения Договора.

Договор считается заключенным с даты его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и распространяет свое действие с 19.05.2021 в связи с наличием на участке объекта недвижимости. Участок используется Арендатором непрерывно в соответствии с целевым назначением (пункт 7.1 Договора).

Договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным действующим законодательством. По окончании срока действия Договора Договор считается расторгнутым, обязательство сторон прекращаются, за исключением обязательств по оплате арендной платы и возврата платежей. При этом дополнительное уведомление Арендатору не требуется (пункты 7.2 и 7.4 Договора).

В разделе 13 Договора указаны юридические адреса сторон, в том числе адрес Арендатора: 630039, <...>, лит. А, оф. 4 А.

Как указал истец, в соответствии с дополнительным соглашением от 25.11.2022 к Договору, срок действия Договора продлен на три года и составил «с 03.08.2021 - 5 лет 11 месяцев 29 дней».

В адрес ООО «Гортэн» поступила претензия Департамента (письмо от 23.10.2023 № Исх-ДИО/14944) с требованием оплаты задолженности по Договору за период с 19.05.2021 по 03.06.2023, каких-либо уведомлений о расторжении Договора данное письмо не содержало.

В рамках дела № А46-20159/2023 рассматривалось исковое заявление Департамента о взыскании с ООО «Гортэн» задолженности, однако ввиду отказа от предъявленных требований производство по данному делу впоследствии было прекращено определением Арбитражного суда Омской области от 13.02.2024.

При ознакомлении с материалами указанного истцу стало известно о том, что, согласно акту сверки взаимных расчётов, Договор расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке.

Данные обстоятельства также подтверждаются полученными 28.11.2023 электронными выписками из ЕГРН на спорные участки (отсутствует запись об обременении в виде аренды).

Поскольку ООО «Гортэн» считает, что Департаментом нарушена процедура отказа от Договора, установленная частью 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), постольку истец за защитой нарушенных прав обратился в суд с настоящим исковым заявлением, уточненным в процессе рассмотрения спора на основании статьи 49 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу части 1 статьи 66 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства. Эта обязанность основана на статье 65 АПК РФ, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 131 АПК РФ, ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

Возражая относительно удовлетворения заявленных требований, Департамент утверждает о соблюдении условий расторжения Договора и ссылается на то, что уведомление об одностороннем расторжении Договора содержалось в претензии от 04.05.2023 № Ис-ДИО/6050 об оплате задолженности по Договору за период с 01.12.2022 по 30.04.2023.

В обоснование направления уведомления ответчик ссылается на список внутренних почтовых отправлений Департамента от 10.05.2023 № 26 и почтовое отправление с идентификационным номером 80080784197550, подтверждающее направление корреспонденции по адресу: 630039, <...>, оф. 4а.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, представленные сторонами доказательства и доводы в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 АПК РФ, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Вид договора (из числа предусмотренных ГК РФ) определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон, а не только и не столько его названием или указанным в нем статусом сторон.

Характер спорных отношений регламентирован требованиями главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Как следует из части 1 статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как указано выше, Договором предусмотрено право Арендодателя одностороннего расторжения Договора в случае нарушения со стороны Арендатора следующих условий Договора:

- невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

- использования участков не по целевому назначению;

- уничтожения, самовольного снятия и перемещения плодородного слоя почвы, потенциально плодородных слоев и пород при строительстве объектов на территории города Омска;

- невыполнения обязательств, предусмотренных подпунктами 20 пункта 3.2 Договора;

- по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

Также Договором предусмотрена обязанность Арендодателя направить письменное уведомления Арендатору об одностороннем отказе от Договора, который будет считаться расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления соответствующего уведомления.

Судом установлено, что претензия Департамента от 04.05.2023 № Ис-ДИО/6050 об оплате задолженности по Договору за период с 01.12.2022 по 30.04.2023, содержащая односторонний отказ от Договора, по адресу, указанному в разделе 13 Договора, ООО «Гортэн» не направлялась.

Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

В юридически значимом сообщении может содержаться информация о сделке (например, односторонний отказ от исполнения обязательства) и иная информация, имеющая правовое значение (пункт 66 Постановления № 25).

В силу пункта 2 статьи 54 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Адрес юридического лица указан в ЕГРЮЛ (пункт 3 статьи 54 ГК РФ, подпункт «в» пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Абзацем 2 пункта 63 Постановления № 25 разъяснено, что юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в ЕГРЮЛ либо по адресу, указанному самим юридическим лицом.

Адрес ООО «Гортэн», указанный в разделе 13 Договора, соответствует адресу, содержащему в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении истца.

Из материалов дела следует, что корреспонденция ответчика, содержащая письмо от 04.05.2023 № Ис-ДИО/6050 (идентификатор 80080784197550), направлена по адресу: 630039, <...>, оф. 4а, - прибыла в место вручения 13.05.2023 и возвращена адресанту 14.06.2023 ввиду истечения срока хранения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Арендодателем не соблюден установленный сторонами порядок расторжения Договора.

Возражая относительно обоснованности исковых требований, Департамент также утверждает, что основанием для одностороннего отказа от Договора послужило наличие у Арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.12.2022 по 30.04.2023 на сумму 638 956 руб. 19 коп.

Указанное ответчиком нарушение условий Договора послужило основанием для обращения Департамента в суд с соответствующим иском к ООО «Гортэн», рассматриваемым в рамках дела № А46-20159/2023.

Вместе с тем, как следует из материалов указанного дела, Департамент заявил отказ от исковых требований в полном объеме, представив в суд акт сверки взаимных расчетов по Договору по состоянию на 24.01.2024, согласно которому, у ООО «Гортэн» имеется переплата по Договору.

Определением Арбитражного суда Омской области от 13.02.2024 производство по делу № А46-20159/2023 прекращено в связи с принятием отказа от иска.

В материалы дела истцом представлен следующий расчет начислений и поступлений по Договору.

Как следует из расчета ежемесячной арендной платы по (Приложение № 2 к Договору) размер ежемесячной арендной платы за Участок 1 составляет 25 131 руб. 02 коп., размер ежемесячной арендной платы за Участок 2 составляет 22 991 руб. 50 коп.

С 01.01.2022 размер арендной платы по Договору за участки составляет 50 047 руб. 42 коп. в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п, утвержденным Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п, (далее – Порядок № 419-п) и следующим расчетом:

Участок 1: 5 111 393 руб. 82 коп. (кадастровая стоимость земельного участка) х 5,9 % х 1,04 (коэффициент инфляции) /12 мес. = 26 136 руб. 26 коп.;

Участок 2: 4 676 237 руб. 52 коп. (кадастровая стоимость) х 5,9 % х 1,04 (коэффициент инфляции) / 12 мес. = 23 911 руб. 16 коп.

Данный показатель размера арендной платы отражен в акте сверки взаимных расчетов между сторонами.

С октября 2022 начисления по Договору за Участки производились, исходя из ежемесячной арендной платы в размере 126 205 руб. 31 коп., что также отражено в акте сверки взаимных расчетов.

Начисление арендной платы в повышенном размере производилось Департаментом вследствие введения поправочного коэффициента в размере 2,2 для расчёта размера арендной платы за использование участков, предоставленных для завершения строительства, в случае заключения договора аренды по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (пункт 3.1 Порядка № 419-п).

Значение указанного выше поправочного коэффициента в размере 2,2 утверждено Решением Омского городского Совета от 05.10.2022 № 4.

Подпунктом 3 пункта 2.2. Договора предусмотрено, что направление письменного уведомления об изменении размера арендной платы по реквизитам, указанным в Договоре.

В нарушение условий Договора Арендодатель по адресу Арендатора: 630039, <...>, лит. А, оф. 4 А (указан в разделе 13 Договора) уведомления об увеличении размера арендной платы за участки до 126 205 руб. 31 коп. в месяц, с учетом поправочного коэффициента 2,2, не направлял.

Решением Омского областного суда от 31.10.2023 по делу № 3а-206/2023, оставленным без изменения Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 03.04.2024, признано не действующим со дня вступления решения суда в законную силу Решение Омского городского Совета № 4 от 05.10.2022 «О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 10.04.2019 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» и установлении значения поправочного коэффициента КД

- пункт 2 статьи 1 в части установления значения поправочного коэффициента Кд в размете 2.2;

- статью 2 в части установления значения поправочного коэффициента Кд в размере 2.2, предусмотренного пунктом 3.1 Порядка № 419-п, для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Как указано в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П, последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из системы правового регулирования, обеспечиваемое доведением такого решения суда до сведения широкого круга лиц в надлежащем порядке (пункт 2 част 4 статьи 215 и часть 1 статьи 216 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) и возможностью пересмотра в установленных случаях состоявшихся судебных решений, основанных на этом акте.

Таким образом, указанный выше поправочный коэффициент в размере 2,2 не подлежал применению при расчете арендных платежей по Договору.

Согласно расчету ООО «Гортэн» за 2023, без учета поправочного коэффициента в размере 2,2, арендная плата за участки должна быть внесена Арендатором в размере 57 366 руб. 05 коп.:

- Участок 1: 5 456 090 руб. 66 коп. (кадастровая стоимость) х 5,9 % /12 мес. = 26 825 руб. 78 коп.

- Участок 2: 6 211 580 руб. 40 коп. (кадастровая стоимость) х 5,9 % /12 мес. = 30 540 руб. 27 коп.

Таким образом, за указанный период, без учета повышающего коэффициента в размере 2,2, подлежала оплате подлежала сумма в размере 279 511 руб. 62 коп., в том числе:

за декабрь 2022 - 50 047 руб. 42 коп.,

за январь - апрель 2023 - 229 464 руб. 20 коп.

Указанные доводы и расчеты Департаментом не оспорены.

Из представленных в материалы дела платежных документов следует, что на 04.06.2023 - дату, которую Департамент считает датой прекращения Договора, задолженность у Арендатора перед Арендодателем отсутствовала.

Кроме того, после указанной даты ООО «Гортэн» исполняло взятые на себя обязательства надлежащим образом и продолжало вносить арендную плату по Договору.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что договорные обязательства истцом исполнены в полном объеме, а, учитывая, что уведомление об одностороннем отказе от Договора в адрес Арендатора направлено не было, данный отказ является необоснованным и незаконным, следовательно в данной части требования ООО «Гортэн» подлежат удовлетворению.

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с частью 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, правовым последствием односторонней сделки (отказа от договора) является прекращение договора.

Следовательно, в силу указанной нормы права последствием признания такого отказа недействительным является восстановление действия неправомерно прекращенного договора.

В соответствии со статьей 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» и статьей 16 АПК РФ судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

По общему правилу, закрепленному в части 1 статьи 182 АПК, решение суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу.

Как следует из части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке документов, в том числе вступивших в законную силу судебных актов, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение пяти рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав.

В абзаце втором пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В соответствии с разъяснениями пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, в резолютивной части которого содержится вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном праве, о наличии обременения или ограничения права (статья 16 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 114 Приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (далее - Порядок) при государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в реестр прав на недвижимость вносятся: запись о сделке - государственной регистрации договора аренды; запись об ограничении права и обременении объекта недвижимости. Если предметом договора аренды является несколько объектов недвижимости, то запись о сделке вносится в раздел ЕГРН, открытый на один из объектов недвижимости, а записи об ограничении (обременении) объекта недвижимости - в раздел ЕГРН, открытый на каждый объект недвижимости (пункт 115 Порядка).

В соответствии с пунктом 120 Порядка государственная регистрация прекращения расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обремени) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

Таким образом, при заявлении требований о применении последствий недействительности сделки в виде восстановлении в ЕГРН об ограничении (обременении) в виде аренды земельных участков, должно быть заявлено требование о восстановлении записи о сделке - государственной регистрации договора аренды, а также о сделке - государственной регистрации дополнительного соглашения.

В качестве применения последствий признания недействительной сделки истцом заявлены требования о восстановлении в ЕГРН записей о регистрации Договора, дополнительного соглашения от 25.11.2022 к Договору; восстановлении в ЕГРН записей о ограничении прав и обремени участков правом аренды ООО «Гортэн» на основании Договора; продлении срока действия Договора на срок один год с установлением срока действия Договора «с 03.08.2021г. на 6 лет 11 месяцев 29 дней».

С учетом вышеизложенных норм права требования истца о применении последствий недействительности оспариваемой сделки подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В главе 9 АПК РФ определен общий порядок разрешения вопросов о судебных расходах, которые состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

При обращении в суд с настоящим иском ООО «Гортэн» уплатило в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, с учетом результатов рассмотрения спора судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в указанном выше размере подлежат взысканию ответчика.

При изготовлении текста резолютивной части решения, оглашенного в судебном заседании 02.07.2024, допущена опечатка, выразившаяся в неуказании на участие в деле Управления Росреестра по Омской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В соответствии с частью 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

Поскольку указанная опечатка носит исключительно технический характер, и ее исправление не приведет к изменению содержания судебного акта, суд считает необходимым опечатку устранить при изготовлении решения в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 15, 101, 110, 121, 123, 156, 167-170, 176, 177, 179-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Гортэн» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) от договора аренды земельных участков, расположенных в городе Омске, предоставленных для завершения строительства, без проведения торгов, № Д-С-13-399 от 26.07.2021.

Применить последствия недействительности сделки:

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации договора аренды земельных участков, расположенных в городе Омске, предоставленных для завершения строительства, без проведения торгов, № Д-С-13-399 от 26.07.2021;

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации дополнительного соглашения от 25.11.2022 (зарегистрировано 06.12.2022, запись № 55:36:050208:3053-55/092/2022-10) к договору аренды земельных участков, расположенных в городе Омске, предоставленных для завершения строительства, без проведения торгов, № Д-С-13-399 от 26.07.2021;

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об ограничении прав и обремении объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3053, площадью 2 081 кв.м, - правом аренды общества с ограниченной ответственностью «Гортэн» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на основании договора аренды земельных участков, расположенных в городе Омске, предоставленных для завершения строительства, без проведения торгов, № Д-С-13-399 от 26.07.2021;

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об ограничении прав и обремении объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3049, площадью 1 896 кв.м, - правом аренды общества с ограниченной ответственностью «Гортэн» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на основании договора аренды земельных участков, расположенных в городе Омске, предоставленных для завершения строительства, без проведения торгов, № Д-С-13-399 от 26.07.2021;

- продлить срок действия договора аренды земельных участков, расположенных в городе Омске, предоставленных для завершения строительства, без проведения торгов, № Д-С-13-399 от 26.07.2021 на 1 (один) год и установить срок действия договора аренды земельных участков, расположенных в городе Омске, предоставленных для завершения строительства, без проведения торгов, № Д-С-13-399 от 26.07.2021: с 03.08.2021 на 6 лет 11 месяцев 29 дней.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гортэн» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

Настоящий судебный акт на основании части 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия (вынесения).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, заверенные надлежащим образом копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления в арбитражный суд соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручены уполномоченным представителям нарочно под расписку.


Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья А.Е. Колмогорова