Постановление от 27 апреля 2025 г. по делу № А76-34779/2023

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД



ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-1288/2025
г. Челябинск
28 апреля 2025 года
Дело № А76-34779/2023


Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2025 года


Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Курносовой Т.В., судей Камаева А.Х., Рогожиной О.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, далее – предприниматель ФИО1) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.12.2024 по делу № А76-34779/2023.

В заседании приняли участие представители:

предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (паспорт, доверенность от 18.12.2024 сроком действия пять лет, диплом);

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИиЗО г. Челябинска) – ФИО3 (паспорт, доверенность от 21.02.2025, диплом),

Установил:

КУИиЗО г. Челябинска обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю ФИО1 о взыскании:

- задолженности по договору аренды земли от 27.11.2018 УЗ № 016629-К-2018 за период с 06.05.2020 по 31.07.2023  в размере 134 126,07 руб.;

- пени, начисленные за период с 06.05.2020 по 30.09.2024, в размере 135 164,30 руб. (с учетом уточнения иска, принятого арбитражным судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Затем КУИиЗО г. Челябинска заявлен отказ от исковых требований о взыскании с прежпринимателя ФИО1 задолженности по договору аренды земли от 27.11.2018 УЗ № 016629-К-2018 в размере 134 126,07 руб.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.12.2024 по настоящему делу принят отказ от иска в указанной части производство по делу по соответствующим требованиям прекращено; исковые требования в оставшейся части удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца пени по договору аренды земли от 27.11.2018 УЗ № 016629-К-2018, начисленные за период с 02.06.2020 по 30.09.2024, в размере 110 729,59 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С принятым решением суда не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе предприниматель ФИО1 просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска в части взыскания пени в размере 53 070,86 руб. отказать, а также применить к начисленной санкции статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и уменьшить размер пеней, подлежащих взысканию.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценки доводам о том, что ответчик обращался за перерасчетом арендной платы и ее уменьшением соразмерно площади второго этапа строительства - 260,9 кв.м (подземная стоянка), учитывая невозможность завершения строительства по причине нахождения на соответствующей площади кабельных линий; о необоснованности применения в расчетах арендной платы применительно к указанной площади ставки, равной 3%, а не 0,5%, о том, что акт осмотра земельного участка от 2.03.2023 составлен в одностороннем порядке и не подтверждает  фактическое использование площади земельного участка под второй этап строительства для целей эксплуатации первого этапа строительства – нежилого здания торгового центра, введенного в эксплуатацию; а также о несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям допущенного нарушения обязательства, учитывая погашение основного долга, превышение размера пеней средней ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации  в сопоставимый период.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2025 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 18.03.2025.

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена председательствующего судьи Томилиной В.А. судьей Курносовой Т.В.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2025 судебное разбирательство отложено на 16.04.2025. Сторонам предложено провести совместный осмотр территории земельного участка, предоставленного в аренду, для установления фактического пользования спорной частью участка для целей, соответствующих целям предоставления аренды, составить соответствующий акт.

В судебном заседании по ходатайствам представителя предпринимателя ФИО1 и представителя КУИиЗО г. Челябинска к материалам дела приобщен акт обследования земельного участка от 28.03.2025 с фотоматериалами.

По ходатайству представителя апеллянта к материалам дела также приобщено ходатайство об уточнении расчета оспариваемой суммы пеней в связи с изначально допущенной арифметической ошибкой.

В судебном заседании представитель ответчика изложенные в апелляционной жалобе доводы поддержал.

Представитель истца по доводам апелляционной жалобы возражал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 27.11.2018 КУИиЗО г. Челябинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ЧелябГлавСтрой» (арендатор, общество «ЧелябГлавСтрой») заключен договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 016629-к-2018 (т. 1, л.д. 13-17), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиям данного договора следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 1978 кв.м с кадастровым номером 74:36:0615001:8063, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Университетская Набережная, из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительство торгово-досугового центра с подземной автостоянкой.

Указанный договор аренды заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1.4 названного договора аренды стороны пришли к соглашению о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим с 01.10.2018.

В силу пункта 1.5 договора краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 27.11.2018 УЗ № 016629-к-2018 срок его действия три года с даты акта приема-передачи земельного участка.

Пунктами 2.1 и 2.2 указанного договора аренды установлено, что размер арендной платы определен в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора аренды. За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течении действия договора аренды вносить арендную плату ежемесячно: за текущий месяц - до 1-го числа следующего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма № 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к договору аренды расчете.

В соответствии с пунктами 6.2, 6.3 договора краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 27.11.2018 УЗ № 016629-к-2018  аренды за нарушение условий договора аренды стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством и настоящим договором аренды. За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18% годовых от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательств.

Затем 22.04.2020 обществом «ЧелябГлавСтрой» и предпринимателем ФИО1 составлен акт приема-передачи нежилого здания на основании инвестиционного договора на строительство здания торгово-досугового центра от 20.02.2019, по которому предприниматель получил от общества нежилое здание, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0615001:8063 (т. 1, л.д. 47).

Согласно выписке из ЕГРИП право собственности на здание зарегистрировано за ответчиком с 06.05.2020.

КУИиЗО г. Челябинска и предпринимателем ФИО1 01.03.2021 заключено соглашение о внесении изменении в договор аренды краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 27.11.2018 УЗ № 016629-К-2018 города Челябинска, согласно которому арендатор заменен на ФИО1 (т. 1, л.д. 48).

Старшим инженером отдела муниципального земельного контроля КУИиЗО г. Челябинска 28.08.2023 составлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0615001:8063, расположенного по ул. Университетская набережная, 42-а в Калининском районе города Челябинска. В результате осмотра установлено, что земельный участок не огражден, на нем расположено здание магазина (рыба, цветы), выполнено благоустройство (асфальтовое покрытие, открытая парковка, станция зарядки электротранспорта, газоны, деревья, кустарники) (т. 1, л.д. 49-50).

Обязательство по внесению арендной платы по договору аренды краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 016629-к-2018 предпринимателем ФИО1 исполнялось ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность по договору аренды за период с 06.05.2020 по 31.07.2023 в размере 134 126,07 руб.

В связи с данным обстоятельством КУИиЗО г. Челябинска направило в адрес арендатора требование (претензию) от 21.09.2023 об уплате арендной платы и начисленных пеней (т. 1, л.д. 12).

Неисполнение ответчиком данных требований послужило основанием для обращения КУИиЗО г. Челябинска в арбитражный суд с соответствующим иском.

В ходе рассмотрения спора ответчиком произведена оплата задолженности в сумме 134 126,07 руб., в связи с чем от данных требований истцом заявлен отказ.

В связи с принятием данного частичного отказа от исковых требований производство по ним судом прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Частично удовлетворяя исковые требования в остальной части, суд первой инстанции исходил из доказанности ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы и отсутствия оснований для применения норм статьи 333 ГК РФ, при этом учел тот факт, что начисление истцом штрафных санкций за весь заявленный период неправомерно, поскольку ответчик в данном случае подпадает под действие положений Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – Постановление Правительства РФ № 439) и, как следствие, норм Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» (далее – Постановление Правительства РФ № 428), а также необходимость исключения периода действия моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

В связи с этим суд пересчитал подлежащую уплате арендатором неустойку, взыскал ее частично в размере 110 729,59 руб. и отказал в иске в остальной части.

Выводы суда в части прекращения производства по исковым требованиям о взыскании основного долга и в части отказа во взыскании неустойки сверх названной суммы участвующими в деле лицами не обжалуются, в связи с чем законность и обоснованность решения суда в соответствующей части не проверяется судебной коллегией.

Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой ответчиком части в пределах доводов апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены (изменения) судебного акта в этой части, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

По статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73) содержится разъяснение о том, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли является платным, формами платы являются земельный налог и арендная плата.

На основании пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ № 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В силу статьи 7 ЗК РФ использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 статьи 85 ГК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр. В случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому, плата за пользование земельным участком подлежит определению исходя из фактического вида его использования.

Таким образом, использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, без внесения изменений в договор в установленном порядке, не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка, исходя из фактического вида использования.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В отношении соответствующих земель, к которым относится спорный земельный участок, Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее - Закон Челябинской области № 257-ЗО)  утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

С 01.07.2017 редакция Закона Челябинской области № 257-ЗО в части содержания коэффициента К1 предусматривает данный коэффициент как учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

На основании части 2-1 статьи 1 Закона Челябинской области № 257-ЗО (в редакции, действующей с 01.07.2017), если согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, а также в соответствии с условиями договора аренды земельного участка имеют место основания для применения одновременно нескольких значений ставки арендной платы, размер арендной платы определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением каждого из значений ставки арендной платы пропорционально площади соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета.

Если в целях определения размера арендной платы невозможно определить площадь частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение ставки арендной платы.

В силу абзаца 6 статьи 1 Закона Челябинской области № 257-ЗО если согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН предусмотрено несколько видов разрешенного использования земельного участка, размер арендной платы определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением значения коэффициента К1 отдельно по каждому из видов разрешенного использования земельного участка, пропорционально площади соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета.

Если в целях определения размера арендной платы в соответствии с абзацем первым вышеуказанной части невозможно определить площадь частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение коэффициента К1.

Ставки установлены с учетом принципов запрета необоснованных предпочтений и экономической обоснованности, согласно которым арендная плата за публичные земельные участки, расположенные в одной местности, отнесенные к одной категории и предназначенные для одних и тех же видов деятельности, которая к тому же регулируется государственными тарифами, не должна различаться (Определение Верховного Суда РФ от 15.05.2023 № 307-ЭС22-29274).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом своевременно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

В соответствии со статьей 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.

При этом в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Наряду с этим статьей 333 ГК РФ предусмотрено, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», далее – постановление Пленума ВС РФ № 7).

 Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункт 77 постановления Пленума ВС РФ № 7).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ).

В рассматриваемом случае судом установлено, что изначально договор аренды краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 27.11.2018 УЗ № 016629-к-2018 заключен публичным собственником с обществом «ЧелябГлавСтрой» для завершения строительства торгово-досугового центра с подземной автостоянкой.

Затем 22.04.2020 обществом «ЧелябГлавСтрой» и предпринимателем ФИО1 составлен акт приема-передачи нежилого здания ответчику.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11.08.2023 № КУВИ-001/2023-183142459 (т. 1, л.д. 25) здание с кадастровым номером 74:36:0615001:8230, расположенное по адресу: г. Челябинск, район Калининский, ул. Университетская набережная, на праве собственности принадлежит предпринимателю ФИО1 с 06.05.2020.

Соглашение о внесении изменений в названный договор аренды, согласно которому арендатором по договору стал предприниматель ФИО1, заключено 01.03.2021.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости собственником земельного участка.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ № 73, по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (абзац 12 пункта 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Таким образом, поскольку сам по себе факт несвоевременного внесения арендных платежей в течение спорного периода ответчиком не оспаривается, суд первой инстанции верно исходил из правомерности предъявления истцом к взысканию договорной неустойки, за исключением периодов действия мораториев.

При этом возражения ответчика относительно неправомерности расчета данной гражданско-правовой санкции, исходя из того, размер арендной платы за пользование частью земельного участка 260,9 кв.м под второй этап строительства, по его мнению, необоснованно определялся с применением ставки, равной 3%, верно отклонены судом.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.10.2023 № КУВИ-001/2023-238736256 (т. 1, л.д. 20-21) земельный участок  с кадастровым номером 74:36:0615001:8063 имеет вид разрешенного использования: для размещения торгово-досугового центра с подземной автостоянкой.

Администрацией города Челябинска в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0615001:8063 обществу «ЧелябГлавСтрой» 27.12.2017 выдано разрешение на строительство № RU74315000-368-r-2017 объекта «Торгово-досуговый центр с подземной автостоянкой. 1 этап-торгово-досуговый центр по улице Университетская Набережная в Калининском районе города Челябинска» и затем 01.04.2020 разрешение на ввод в эксплуатацию № RU74315000-52-2020 объекта «Торгово-досуговый центр с подземной автостоянкой. 1 этап-торгово-досуговый центр по улице Университетская Набережная, 42 а в Калининском районе города Челябинска».

При этом, как следует из актов осмотра, как от 28.08.2023, составленного  Старшим инженером отдела муниципального земельного контроля КУИиЗО г. Челябинска, так и из совместно составленного сторонами акта от 18.03.2025, фактически в границах земельного участка расположено здание магазина, объекты незавершенного строительства отсутствуют, строительные работы не ведутся и территория участка, не занятая зданием, облагорожена, имеет асфальтовое покрытие, деревья и кустарники, газон, площадь открытой парковки.

С учетом схемы указанного земельного участка (т. 2, л.д. 53) и представленных фотографий, в том числе к акту от 18.03.2025, часть площади участка, предполагавшейся под строительство второго этапа - подземной автостоянки, как раз представлена благоустроенной прилегающей территорией здания торговли.

Исходя из этого, оснований для применения ставки арендной платы в размере 0,5 применительно к названной части площади земельного участка, как для занятой объектом незавершенного строительства, в данном случае не имеется.

В случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

Оснований для полного освобождения предпринимателя ФИО1 от внесения арендной платы за пользование земельным участком в части, сопоставимой площади не построенной подземной стоянки в данном случае, вопреки позиции ответчика, также не имеется.

Действительно, в ходе рассмотрения дела установлено, что согласно ответу филиала ПАО «Россети Урал» - «Челябэнерго» от 02.09.2024 № ЧЭ/ЧГЭС/01/32/8256, для осуществления строительства второго этапа объекта необходимо переустройство ЭСО ПО ЧГЭС путем выноса из зоны строительства, что затруднительно из-за высокой плотности застройки, скученности сетей и близости проезжей части, в связи с чем соответствующее строительство указанной организацией не согласовано (т. 2, л.д. 70-71).

При этом непосредственно в период действия договора аренды ответчик не обращался к арендодателю с требованием о применении положений статей 614, 620 ГК РФ (соразмерное уменьшение арендной платы, досрочное расторжение договора аренды в неиспользуемой части земельного участка).

Исходя из этого, с учетом ранее указанных установленных в ходе рассмотрения данного дела обстоятельств, можно сделать вывод о том, что, фактически утратив интерес к продолжению строительства подземной парковки, предприниматель использует часть территории земельного участка с кадастровым номером 74:36:0615001:8063, под которой предполагалось строительство подземной парковки, как территорию, прилегающую к введенному в эксплуатацию 01.04.2020 зданию магазина, расположенному на данном земельном участке.

Сведений о создании препятствий в фактическом пользовании земельным участком в соответствующей части площадью 260,9 кв.м, в частности непосредственно со стороны арендодателя, в деле не имеется (статьи 8, 9, 65, 66 АПК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно и правомерно удовлетворил требования истца о взыскании неустойки в сумме 110 729,59 руб., начисленной за заявленный в иске период, за исключением из него периодов с 06.04.2020 по 07.01.2021 и с 01.04.2022 по 01.10.2022.

Арифметически перерасчет произведен верно.

Отказывая в удовлетворении ходатайства ответчика о снижении неустойки по нормам статьи 333 ГК РФ, суд верно исходил из отсутствия доказательств явной несоразмерности начисленной неустойки последствиям допущенного нарушения обязательств.

Ссылка предпринимателя ФИО1 на превышение установленного договором процента неустойки над средними ставками по кредитам и ставкой рефинансирования не является доказательством несоразмерности суммы начисленной неустойки.

Установленный договором размер неустойки в случае просрочки внесения арендной платы (18% годовых) значительно не превышает обычно применяемую за нарушение аналогичного обязательства ставку для расчета неустойки и признается адекватной мерой ответственности за нарушение соответствующих договорных обязательств.

Предприниматель ФИО1, осуществляя предпринимательскую деятельность на свой риск, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных для себя последствий ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств по заключенному с истцом договору.

Погашение суммы основного долга в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, на что ссылается ответчик, по смыслу статьи 333 ГК РФ само по себе не является законным основанием для снижения размера неустойки, начисленной за период до уплаты задолженности.

Доводы апеллянта подлежат отклонению с учетом вышеизложенного.

По существу доводы апелляционной жалобы не опровергают правильных выводов суда первой инстанции, не указывают на неверную оценку фактических обстоятельств дела или неверное применение судом первой инстанции к ним норм материального права, а лишь сводятся к несогласию с выводами суда, сделанными по результатам оценки имеющихся в деле доказательств, что по смыслу статьи 270 АПК РФ не может служить основанием для отмены или изменения судебного акта.

Выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемой части решения, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, нормы материального права судом применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Исходя из этого, решение суда первой инстанции в обжалуемой части отмене не подлежит, в удовлетворении апелляционной жалобы по приведенным в ней доводам следует отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.12.2024 по делу № А76-34779/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья                                  Т.В. Курносова


Судьи:                                                                         А.Х. Камаев


                                                                                    О.В. Рогожина