Постановление от 2 июня 2025 г. по делу № А53-37792/2024

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***> E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-37792/2024
город Ростов-на-Дону
03 июня 2025 года
15АП-5528/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Абраменко Р.А., судей Сулименко О.А., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Чекуновой А.Т., при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 27.12.2024, удостоверение,

от ответчика: представители ФИО2 по доверенности от 07.11.2024, ФИО3 по доверенности от 02.11.2024,

от третьего лица: представитель ФИО4 по доверенности от 09.01.2025, удостоверение;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.04.2025 по делу № А53-37792/2024

по иску Администрации города Ростова-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к акционерному обществу «РН-Ростовнефтепродукт» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьего лица - муниципального казённого учреждения «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии земельного участка, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Ростова-на-Дону (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к акционерному обществу «РН- Ростовнефтепродукт» (далее – ответчик, общество) со следующими требованиями:

- изъять путем выкупа в муниципальную собственность часть земельного участка площадью 922 кв.м (условный номер изымаемого земельного участка по ППиПМ ЗУ

68) из земельного участка площадью 942 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081123:10, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации традиционной АЗС», а также сооружение - АЗС и магазин, площадь 61,5 кв.м, литер: А, этажность: 1; Навес, площадь: 168,5 кв.м, литер: Б; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 4; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 54; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 6; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 7, площадью 230 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081123:101, расположенные по адресу: <...>, по цене, равной 44 747 581 руб., а также убытки в размере 6 573 259 руб.;

- прекратить право собственности акционерного общества «РН- Ростовнефтепродукт» на часть земельного участка площадью 922 кв.м (условный номер изымаемого земельного участка по ППиПМ ЗУ 68) из земельного участка площадью 942 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081123:10, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации традиционной АЗС», а также сооружение - АЗС и магазин, площадь 61,5 кв.м, литер: А, этажность: 1; Навес, площадь: 168,5 кв.м, литер: Б; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 4; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 54; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 6; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 7, площадью 230 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081123:101, расположенные по адресу: <...>, после перечисления денежных средств;

- признать право муниципальной собственности на часть земельного участка площадью 922 кв.м (условный номер изымаемого земельного участка по ППиПМ ЗУ 68) из земельного участка площадью 942 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081123:10, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации традиционной АЗС», а также сооружение - АЗС и магазин, площадь 61,5 кв.м, литер: А, этажность: 1; Навес, площадь: 168,5 кв.м, литер: Б; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 4; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 54; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 6; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 7, площадью 230 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081123:101, расположенные по адресу: <...>, после перечисления денежных средств.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казённое учреждение «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону» (далее – третье лицо, учреждение).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.04.2025 изъяты путем выкупа у акционерного общества «РН-Ростовнефтепродукт» в муниципальную собственность земельный участок площадью 942 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081123:10, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации традиционной АЗС», а также сооружение - АЗС и магазин, площадь 61,5 кв.м, литер: А, этажность: 1; Навес, площадь: 168,5 кв.м, литер: Б; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 4; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 54; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 6; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 7, площадью 230 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081123:101, расположенные по адресу: <...>, с предоставлением 68 628 000 руб. возмещения. Суд указал прекратить право собственности АО «РН- РОСТОВНЕФТЕПРОДУКТ» на земельный участок площадью 942 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081123:10, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации

традиционной АЗС», а также сооружение - АЗС и магазин, площадь 61,5 кв.м, литер: А, этажность: 1; Навес, площадь: 168,5 кв.м, литер: Б; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 4; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 54; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 6; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 7, площадью 230 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081123:101, расположенные по адресу: <...>, после перечисления денежных средств. Суд указал признать право муниципальной собственности на земельный участок площадью 942 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081123:10, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации традиционной АЗС», а также сооружение - АЗС и магазин, площадь 61,5 кв.м, литер: А, этажность: 1; Навес, площадь: 168,5 кв.м, литер: Б; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 4; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 54; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 6; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 7, площадью 230 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081123:101, расположенные по адресу: <...>, после перечисления денежных средств. Решение суда обращено к немедленному исполнению. С администрации в пользу общества взысканы судебные расходы в размере 100 000 руб.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить в части установления размера возмещения и распределения судебных расходов, в отмененной части принять новое решение, установив размер возмещения в сумме 51 320 840 руб. и распределив судебные расходы пропорционально. В обоснование апелляционной жалобы администрация ссылается на то, что заключение ООО «Первая независимая экспертная компания» не отвечает критериям, определенным статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», допустимым и достоверным доказательством по делу не является и не могло быть положено в основу судебного акта, поскольку имеет ряд неточностей и противоречий. При допросе в судебном заседании эксперт, подготовивший заключение, не смог дать полные, мотивированные, исчерпывающие ответы на вопросы представителей Администрации г. Ростова-на-Дону и МКУ «ДИСОТИ» относительно включения при проведении анализа рынка земельных участков в выборку сопоставимых объектов предложение № 6 -земельный участок, расположенный в центре города, с максимальной ценой предложения, не являющийся аналогом для объекта исследования ввиду несопоставимости местоположения (эксперт умышленно искусственно завышает диапазон цен предложений земельных участков, что приводит к искажению дальнейшего расчета медианного значения и отбору аналогов для расчета с завышенными ценами предложений; предложения № 1,7 (аналоги № 1,3 в расчете, таблица № 11), используемые для расчета, являются фактически предложениями с максимальными ценами, что ведет к завышению стоимости объекта исследования); относительно не использования корректировки на местоположение аналога № 3, расположенного в другом районе города на значительном удалении от объекта исследования, при определении рыночной стоимости земельного участка; относительно включения в состав объекта исследования объектов движимого имущества, расположенных в пределах земельного участка (ТРК, информационное оборудование, комплексное обустройство), которые собственник вправе демонтировать и использовать по своему усмотрению; относительно срока замещения объекта, равного 16 месяцам, что ведет к завышению стоимости убытков. Расчет

рыночной стоимости земельного участка проведен на основании объектов-аналогов, выбор которых не обоснован, критерии отбора не приведены. При этом экспертом не проведен анализ цен всех имеющихся предложений рынка в районе объекта экспертизы для выявления диапазона и среднерыночных цен. Совершенно не мотивирован отказ эксперта от применения сравнительного подхода в пользу затратного при оценке АЗС и магазина, учитывая, что на рынке недвижимости имеется достаточное количество подобных объектов. При таких обстоятельствах рыночная стоимость исследуемых объектов, определенная экспертом, является завышенной и не соответствует действительной рыночной стоимости. Кроме того, судом первой инстанции судебные расходы взысканы в полном объеме с администрации, что является незаконным и необоснованным, учитывая факт удовлетворения требований администрации. При таких обстоятельствах расходы должны быть распределены пропорционально удовлетворенным требованиям.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения; указал, что фактически было изъято все имущество в составе АЗС за исключением топлива и кассового оборудования, представил акт приема-передачи от 03.04.2025.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы истца, подтвердил, что изъято было все имущество, кроме топлива и кассового оборудования.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований администрация ссылается на то, что акционерному обществу «РН- Ростовнефтепродукт» на праве собственности принадлежит часть земельного участка площадью 922 кв.м (условный номер изымаемого земельного участка по ППиПМ ЗУ 68) из земельного участка площадью 942 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081123:10, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации традиционной АЗС», а также сооружение - АЗС и магазин, площадь 61,5 кв.м, литер: А, этажность: 1; Навес, площадь: 168,5 кв.м, литер: Б; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 4; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 54; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 6; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 7, площадью 230 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081123:101, расположенные по адресу: <...>.

Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от 19.02.2022 № 129 «Об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, связанных с размещением линейного объекта: «Реконструкция автомобильной дороги по ул. Вавилова (ул. Особенная - ул. Сосновая) со строительством транспортной развязки ул. Особенная - ул. Вавилова - пр. Королева».

Пунктом 1.2. и 1.2.1 указанного постановления установлено изъятие объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности.

Согласно пункту 3 указанного постановления, при недостижении с собственниками соглашения о выкупе правовому управлению Администрации г. Ростова-на-Дону предъявить в суд иск о выкупе изымаемых объектов.

Муниципальным казённым учреждением «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону» проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого земельного участка; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка рыночной стоимости изымаемого земельного участка и сооружения, а также расчет размера убытков, причиняемых изъятием земельного участка, изымаемого в связи с размещением линейного объекта: «Реконструкция автомобильной дороги по ул. Вавилова (ул. Особенная - ул. Сосновая) со строительством транспортной развязки ул. Особенная - ул. Вавилова - пр. Королева» была проведена обществом с ограниченной ответственностью «Транс-инжиниринг».

30.05.2024 экспертным учреждением представлен отчёт об оценке № 01-2605/23-6, в соответствии с которым размер рыночной стоимости объектов оценки и убытков, причиненных собственнику их изъятием, составил: 51 320 840 руб., в том числе: рыночная стоимость части земельного участка - 14 851 130 руб.; рыночная стоимость сооружения - АЗС и магазина - 29 896 451 руб.; убытки, причиненные собственнику изъятием для муниципальных нужд - 6 573 259 руб.

Как указывает истец, отчёт об оценке отражает рыночную стоимость изымаемого земельного участка и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте, который послужил основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере.

Протоколом заседания городской комиссии от 12.07.2024 № 24 результаты оценки согласованы.

Ответчику направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе до настоящего времени не достигнуто.

В связи с изложенным, администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При принятии решения суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации установлена возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направленная, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника.

В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации к числу оснований прекращения права собственности относит отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд по решению суда (статья 282 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Статья 49 Земельного кодекса Российской Федерации к государственным или муниципальным нуждам относит в том числе строительство, реконструкцию перечисленных в пункте 2 этой статьи объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Иные основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут устанавливаться федеральными законами (пункт 3).

В силу пункта 1 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

Согласно пункту 4 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 данного кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

Пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 этой

статьи последствия (например, переход права собственности) наступают только после предоставления указанного возмещения.

С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, организации, которая подала ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества (пункт 4 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует и установлено судом, что в настоящее время реализуются мероприятия по строительству объекта транспортной инфраструктуры «Реконструкция автомобильной дороги по ул. Вавилова (ул. Особенная - ул. Сосновая) со строительством транспортной развязки ул. Особенная - ул. Вавилова - пр. Королева».

Администрацией принято постановление от 19.02.2022 № 129 «Об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, связанных с размещением линейного объекта: «Реконструкция автомобильной дороги по ул. Вавилова (ул. Особенная - ул. Сосновая) со строительством транспортной развязки ул. Особенная - ул. Вавилова - пр. Королева».

Пунктом 1.2 и 1.2.1 указанного постановления установлено изъятие объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности.

Согласно пункту 3 указанного постановления, при недостижении с собственниками соглашения о выкупе правовому управлению Администрации г. Ростова-на-Дону следует предъявить в суд иск о выкупе изымаемых объектов.

Муниципальным казённым учреждением «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону» проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого земельного участка; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Согласно отчету, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Транс-инжиниринг», размер рыночной стоимости объектов оценки и убытков, причиненных собственнику их изъятием, составил: 51 320 840 руб., в том числе: рыночная стоимость части земельного участка - 14 851 130 руб.; рыночная стоимость сооружения - АЗС и магазина - 29 896 451 руб.; убытки, причиненные собственнику изъятием для муниципальных нужд, - 6 573 259 руб.

Между сторонами имеются разногласия относительно выкупной цены объектов недвижимого имущества, а также размера убытков, причиненных изъятием.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано, что по смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд

определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В связи с наличием у сторон разногласий относительно размера возмещения, причитающегося ответчику, и учитывая, что разрешение данного вопроса требует специальных познаний, судом первой инстанции по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Первая независимая экспертная компания» ФИО5.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Определить по состоянию на дату рассмотрения спора рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081123:10, площадью 942 кв.м, расположенного по адресу: <...>;

2. Определить по состоянию на дату рассмотрения спора рыночную стоимость объекта недвижимого имущества сооружение - АЗС и магазин, площадь 61,5 кв.м; Навес, площадь 168,5 кв.м; склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 54; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 4; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 6; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 7, площадь 230 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081123:101, расположенных по адресу: <...>;

3. Определить по состоянию на дату рассмотрения спора размер убытков (реального ущерба и упущенной выгоды), причиняемых АО «РН-Ростовнефтепродукт» в результате изъятия для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081123:10 и расположенного на нем объекта недвижимости с кадастровым номером 61:44:0081123:101.

Согласно представленному заключению № 21634/12-24 от 03.03.2025 экспертом сделаны следующие выводы.

По первому вопросу: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081123:10, площадью 942 кв.м, расположенного по адресу: <...>, определенная по состоянию на дату рассмотрения спора, составляет 22 413 000 руб.

По второму вопросу: рыночная стоимость объекта недвижимого имущества сооружение - АЗС и магазин, площадь 61,5 кв.м; Навес, площадь 168,5 кв.м; склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер 54; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 4; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 6; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 7, площадь 230 кв. м. с кадастровым номером 61:44:0081123:101, расположенных по адресу: <...>, определенная по состоянию на дату рассмотрения спора, составляет 35 035 000 руб.

По третьему вопросу: размер убытков (реального ущерба и упущенной выгоды), причиняемых АО «РН-Ростовнефтепродукт» в результате изъятия для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 61:44:081123:10 и расположенного на нем объекта недвижимости с кадастровым номером 61:44:0081123:101, определенный по состоянию на дату рассмотрения спора, составляет 11 180 000 руб.

Истец не согласен с выводами судебной экспертизы, указывая, что заключение ООО «Первая независимая экспертная компания» не отвечает критериям, определенным статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», допустимым и достоверным доказательством по делу не является и не могло быть положено в основу судебного

акта, поскольку имеет ряд неточностей и противоречий. При допросе в судебном заседании эксперт, подготовивший заключение, не смог дать полные, мотивированные, исчерпывающие ответы на вопросы представителей Администрации г. Ростова-на-Дону и МКУ «ДИСОТИ» относительно включения при проведении анализа рынка земельных участков в выборку сопоставимых объектов предложение № 6 -земельный участок, расположенный в центре города, с максимальной ценой предложения, не являющийся аналогом для объекта исследования ввиду несопоставимости местоположения (эксперт умышленно искусственно завышает диапазон цен предложений земельных участков, что приводит к искажению дальнейшего расчета медианного значения и отбору аналогов для расчета с завышенными ценами предложений; предложения № 1,7 (аналоги № 1,3 в расчете, таблица № 11), используемые для расчета, являются фактически предложениями с максимальными ценами, что ведет к завышению стоимости объекта исследования); относительно не использования корректировки на местоположение аналога № 3, расположенного в другом районе города на значительном удалении от объекта исследования, при определении рыночной стоимости земельного участка; относительно включения в состав объекта исследования объектов движимого имущества, расположенных в пределах земельного участка (ТРК, информационное оборудование, комплексное обустройство), которые собственник вправе демонтировать и использовать по своему усмотрению; относительно срока замещения объекта, равного 16 месяцам, что ведет к завышению стоимости убытков. Расчет рыночной стоимости земельного участка проведен на основании объектов-аналогов, выбор которых не обоснован, критерии отбора не приведены. При этом экспертом не проведен анализ цен всех имеющихся предложений рынка в районе объекта экспертизы для выявления диапазона и среднерыночных цен. Совершенно не мотивирован отказ эксперта от применения сравнительного подхода в пользу затратного при оценке АЗС и магазина, учитывая, что на рынке недвижимости имеется достаточное количество подобных объектов. При таких обстоятельствах рыночная стоимость исследуемых объектов, определенная экспертом, является завышенной и не соответствует действительной рыночной стоимости.

Оценивая указанные доводы, апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», заключение экспертов в силу положений частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствам.

Заключение эксперта может быть признано судом ненадлежащим доказательством в случае, если экспертом нарушены требования законодательства, регулирующего порядок проведения экспертного исследования, использованы объекты исследования, полученные не от суда, назначившего экспертизу, а от иных лиц, выводы, сделанные экспертом, противоречат содержанию представленных на исследование документов, а также в силу иных причин. В этом случае заключение эксперта может быть исключено из числа доказательств, на основании которых суд разрешает рассматриваемый спор по существу.

Как верно указал суд первой инстанции, оценка в рамках рассматриваемого арбитражным судом дела доказательств, в том числе, относимости, допустимости и достоверности заключения эксперта, составленного по результатам проведения

экспертизы, является правовым процессуальным действием и относится к исключительной компетенции суда.

Исследовав и оценив представленное в материалы дела доказательства, суд первой инстанции не усмотрел обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Первая независимая экспертная компания» в заключении № 21634/12-24 от 03.03.2025 судебной оценочной экспертизы в части ответов на поставленные вопросы.

Арбитражный суд также не усмотрел обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Первая независимая экспертная компания» экспертизы, а также наличие каких-либо противоречий в заключении эксперта. Представленное суду заключение эксперта подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Истец, вопреки доводам апелляционной жалобы, допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы не представил. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы. При этом ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы от истца не поступало.

Относительно указываемых апеллянтом доводов о несоответствии используемых экспертом объектов-аналогов, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно исследовательской части экспертного заключения, при анализе фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из исследуемого сегмента рынка экспертом были выявлены предложения к продаже комплексов АЗС, расположенных в Ростовской области, однако ограниченный объем информации, представленный в объявлениях о продаже, не позволяет эксперту использовать выявленные предложения в дальнейших расчетах. Земельные участки, расположенные в других районах города (в Кировском и Советском районах) приведены экспертом в целях формирования диапазона цен и понимания ценовой тенденции, сложившейся в исследуемом сегменте рынка по состоянию на дату проведения исследования.

При анализе фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из исследуемого сегмента рынка, экспертом были отобраны предложения к продаже земельных участков, в наибольшей степени схожих с исследуемым земельным участком.

Изложенное, вопреки доводам истца, не привело к искажению расчета медианного значения и отбору аналогов для расчета с завышенными ценами предложений, поскольку на рынке предлагаются к продаже объекты, удельные показатели цен которых в значительной мере отличается от тенденций на рынке. И именно с целью исключения из выборки ряда объектов, удельные показатели цен которых в значительной мере отклоняется от типичных показателей, экспертом использован статистический инструмент, часто используемый в аналитике.

При этом к расчету приняты объекты сравнения с наименьшим отклонением удельного показателя цены от медиального значения. Таким образом, в результате анализа рынка в исследуемом сегменте рынка, экспертом были выбраны 3 предложения ( № 1, № 3 и № 7), поскольку они подходят по вышеуказанным критериям

отбора, сопоставимы с объектом исследования по ценообразующим факторам, имеют аналогичные физические характеристики.

Ссылка истца на не использование экспертом корректировки на местоположение аналога № 3, расположенного в другом районе города на значительном удалении от объекта исследования, при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежит отклонению, поскольку в данном случае эксперт учитывал местоположение объектов и поскольку подобранные объекты-аналоги расположены вдоль прочих автодорог, не являющихся трассами, установлена необходимость проведения корректировки, рассчитана поправка по фактору интенсивности транспортного потока.

Необходимость дополнительной корректировки со ссылкой на расположение одного из объектов-аналогов в другом районе города с учетом анализа экспертом местоположения объектов, принимая во внимание интенсивность движения, с учетом фактического назначения и использования спорного участка и сопоставимой стоимости кв.м объектов-аналогов, истцом не обоснована.

Доводы истца о необоснованном включении в состав объекта исследования объектов движимого имущества, расположенных в пределах земельного участка (ТРК, информационное оборудование, комплексное обустройство), которые собственник вправе демонтировать и использовать по своему усмотрению, также подлежат отклонению.

Как верно указал суд первой инстанции, согласно п.п. 3.1.1, 6.1, 6.2, 6.5 ГОСТ Р 58404-20191 АЗС является имущественным комплексом, предназначенным для заправки транспортных средств нефтепродуктами через топливораздаточные и маслораздаточные колонки. В данный комплекс входят объекты, объединенные технологическими связями и инженерными коммуникациями, к территории которой предъявляются требования о замощении твердым покрытием для обеспечения ее безопасной эксплуатации.

В этой связи по смыслу статьи 134 ГК РФ АЗС является сложной вещью, состоящей из совокупности объектов, используемых по общему назначению.

Таким образом, указываемое апеллянтом движимое имущество является составной частью автозаправочной станции и при изъятии земельного участка утрачивает своё функциональное назначение, не может выступать в гражданском обороте как самостоятельный объект гражданских прав по смыслу ст. 134 ГК РФ, поскольку предназначено для обеспечения деятельности заправочной станции.

При этом в судебном заседании апелляционного суда представители участвующих в деле лиц подтвердили, что фактически было изъято все имущество в составе АЗС за исключением топлива и кассового оборудования, представлен акт приема-передачи от 03.04.2025.

Относительно срока замещения объекта, равного 16 месяцам, эксперт исходил из 5 месяцев на подбор подходящего земельного взамен изымаемому (принят на основании типичного периода экспозиции при продаже объекта согласно данным «СтатРиелт») и 11 месяцев - срок строительства аналогичного комплекса АЗС (принят на основании данных СНиП 1.04.03-85 Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий. Часть 2).

Доказательств, опровергающих указанные выводы, в том числе с обоснованием иного меньшего срока, истцом не представлено.

В отношении довода о не мотивированности отказа эксперта от применения сравнительного подхода в пользу затратного при оценке АЗС и магазина, учитывая, что на рынке недвижимости имеется достаточное количество подобных объектов, суд

апелляционной инстанции отмечает, что выводимый из смысла части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений обусловливает самостоятельность эксперта в выборе методов проведения экспертного исследования; при этом свобода эксперта в выборе методов экспертного исследования ограничена требованием законности, а избранные им методы должны отвечать требованию допустимости судебных доказательств. Поскольку из содержащихся в апелляционной жалобе доводов не следует, что экспертом были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для вывода о недопустимости судебной экспертизы по указанному основанию.

При этом экспертом при определении применяемого подхода применительно к оценке АЗС и магазина указано, что согласно ФСО № 7 «Оценка недвижимости» затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений. Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Принимая во внимание соответствие заключения судебной экспертизы требованиям закона, а также критериям относимости и достаточности, отсутствие надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта, суд первой инстанции обоснованно признал данное доказательство надлежащим.

Суд, оценив и исследовав по правилам статей 86, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта № 21634/12-24 от 03.03.2025, пришел к обоснованному выводу, что размер возмещения за спорные объекты, установленный в заключении № 21634/12-24 от 03.03.2025 экспертом, достоверно отражает действительную цену обращаемого к взысканию недвижимого имущества, поскольку в данном экспертном заключении применены существенно приближённые к объекту исследования аналоги с учётом их месторасположения и характеристик, сходных по направлению деятельности, а именно при анализе рынка объекта исследования, экспертом выявлены предложения к продаже земельных участков из рассматриваемого сегмента рынка. Эксперт проводит выборку объектов сравнения для целей выявления предложений к продаже объектов, в наибольшей степени схожих с оцениваемым земельным участком. Применительно к объекту исследования - убытки, возникшие в связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 61:44:081123:10 и расположенного на нем объекта недвижимости с кадастровым номером 61:44:0081123:101, экспертом таковые сформированы из расходов собственника, связанных с покупкой другого земельного участка и строительства комплекса АЗС, либо приобретение готового аналогичного объекта недвижимости (услуги риелтора, оплата государственной пошлины при регистрации права собственности); упущенной выгоды.

Как уже было указано, несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы. При этом

ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы от истца не поступало.

С учетом вышеизложенного, исковые требования об изъятии путем выкупа у акционерного общества «РН-Ростовнефтепродукт» в муниципальную собственность земельного участка площадью 942 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081123:10, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации традиционной АЗС», а также сооружение - АЗС и магазин, площадь 61,5 кв.м, литер: А, этажность: 1; в том числе Навес, площадь: 168,5 кв.м, литер: Б; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 4; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 54; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 6; Склад ЛВЖ, объем: 25 метр кубический, литер: 7, площадью 230 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081123:101, расположенные по адресу: <...>, с предоставлением 68 628 000 руб. возмещения, правомерно удовлетворены судом.

При этом судом обоснованно учтено, что исходя из площади изымаемой части земельного участка, принадлежащего ответчику в размере 922 кв.м, оставшаяся часть площади земельного участка будет составлять 20 кв.м, что приведет к невозможности использования указанной части земельного участка по назначению, экономически нецелесообразно, финансово необоснованно, при этом доказательств того, что изъятие спорного земельного участка не приведет к невозможности дальнейшего использования оставшейся части земельного участка в размере 20 кв.м истцом в материалы дела не представлено, в связи с чем изъятию подлежит весь земельный участок площадью 942 кв.м.

Доводов о не согласии с решением суда в указанной части в апелляционной жалобе администрации не приведено.

Доводы жалобы о том, что судом первой инстанции судебные расходы взысканы в полном объеме с администрации, что является незаконным и необоснованным, учитывая факт удовлетворения требований администрации; что расходы должны быть распределены пропорционально удовлетворенным требованиям, подлежат отклонению.

При распределении судебных расходов суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.07.2017 № 20-П отметил, что возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. Процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования, что непосредственно связано с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли

иск удовлетворению. Только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

Согласно разъяснениям, изложенным во втором абзаце пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», правило о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежит применению при разрешении исков неимущественного характера.

Как следует из материалов дела, рассматриваемый спор возник из отношений, связанных с изъятием земельного участка и расположенного на нем сооружения - АЗС и магазина для муниципальных нужд, в результате несогласия собственника с размером возмещения.

Материально-правовым интересом собственника, желающего компенсировать свои потери, в первую очередь является получение предварительного и равноценного возмещения (компенсации) рыночной стоимости фактически изъятого имущества.

Таким образом, предметом разногласий сторон настоящего спора являлось не право истца на изъятие спорных объектов для муниципальных нужд, а определение размера возмещения за изымаемые объекты.

Для разрешения обозначенного вопроса суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ определение рыночного размера возмещения за изымаемое имущество является обязанностью муниципального образования, принявшего решение об изъятии. Названную обязанность можно считать исполненной надлежащим образом, если определенный по результатам рассмотрения дела в суде размер возмещения сопоставим с тем, который изначально предложен собственнику спорного имущества.

В рассматриваемом же случае размер компенсации, установленный решением суда, превышает размер, изначально предложенный ответчику, и не позволяет прийти к выводу о том, что администрация исполнила свою обязанность надлежащим образом. Следовательно, именно действия администрации повлекли необоснованное вовлечение ответчика в судебный процесс и необходимость несения им судебных расходов для защиты законного интереса получить равноценное возмещение.

На основании изложенного, поскольку стоимость изымаемого имущества определена иная, чем та, по которой администрация просила обязать ответчика заключить соглашение, то именно администрация является проигравшей стороной, в связи с чем судебные расходы на оплату экспертизы в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно отнесены на истца путем взыскания в пользу ответчика.

При отмеченных обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены решения суда не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.04.2025 по делу № А53-37792/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Р.А. Абраменко

Судьи О.А. Сулименко

Т.Р. Фахретдинов