Решение от 26 апреля 2023 г. по делу № А15-6896/2021

Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ


Дело №А15-6896/2021
26 апреля 2023 года
г. Махачкала



Резолютивная часть решения объявлена 19 апреля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 26 апреля 2023 года


Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Оруджева Х.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению ЖСК «Мегаполис» (ИНН <***>)

к ООО «Махачкалинский учколлектор» (ИНН <***>)

об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000062:0070 общей площадью 3354 кв.м., расположенный по адресу: <...>, в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 07.04.2020,

о взыскании излишне уплаченных 3993000 руб. по договору аренды земельного участка с последующим выкупом от купли-продажи от 06.07.2017,


по встречному исковому заявлению

ООО «Махачкалинский учколлектор» (ИНН <***>)

к ЖСК «Мегаполис» (ИНН <***>)

о взыскании 93915514,02 руб., в том числе задолженности по договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017 в размере 72000000 руб. и 21915514,02 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.08.2017 по 01.03.2022,

о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка от 07.04.2020,


при участии в судебном заседании до и после перерыва:

от ЖСК «Мегаполис» – ФИО2 (доверенность от 10.01.2023 №3),

от ООО «Махачкалинский учколлектор» – ФИО3 (доверенность от 09.03.2023),

от третьих лиц - не явились, извещены,


УСТАНОВИЛ:


ЖСК «Мегаполис» (далее – истец, кооператив, ЖСК) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО «Махачкалинский учколлектор» (далее – ответчик, общество) об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000062:0070 общей площадью 3354 кв.м., расположенный по адресу: <...>, в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 07.04.2020, о взыскании излишне уплаченных 3993000 руб. по договору аренды земельного участка с последующим выкупом от купли-продажи от 06.07.2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МКУ «Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы», филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РД, Управление Росреестра по РД, Администрация городского округа с внутригородским делением «город Махачкала» и МКУ «Управление архитектуры и градостроительства» администрации ГО «город Махачкала».

В обоснование исковых требований ЖСК «Мегаполис» указал, что между ООО «Махачкалинский учколлектор» и ЖСК «Мегаполис» был заключен договор аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017, по условиям которого ответчик передал, а истец принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 05:40:000062:0070 с правом последующего его выкупа по цене 72 млн. руб. Ha указанном земельном участке согласно разрешению на строительство №05-308-458-2017 от 29.12.2017 пайщиками ЖСК «Мегаполис» был возведен 3-х подъездный 14-ти этажный многоквартирный жилой дом. С момента заключения договора и до марта 2020 года генеральный директор, он же единственный учредитель ООО «Махачкалинский учколлектор» получал с кассы ЖСК «Мегаполис» денежные средства в счет договора аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017. На дату 30 марта 2020 года общая сумма уплаченных денежных средств в счет договора составила 75 993 000 руб. Истец неоднократно просил ответчика переоформить земельный участок в свою собственность, однако ответчик начиная с апреля 2020 года фактически не отказывал, но уклонялся от регистрации перехода права собственности на земельный участок. Уведомлением (исх. №33 от 07.04.2020) во исполнение п.п. 7.2-7.4. договора от 06.07.2017 истец обратился к ответчику о намерении выкупить земельный участок. Решением № 2 от 07.04.2020 единственный участник ООО «Махачкалинский учколлектор» ФИО4 решил подписать договор купли-продажи земельного участка и другие документы и произвести все необходимые действия по регистрации перехода права собственности на земельный участок. При этом в предоставленном ответчиком договоре купли-продажи земельного участка от 07.04.2020 была обозначена сумма договора 5000000 руб. Ответчик объяснил сумму в цене договора купли-продажи земельного участка тем, что если указать цену 72000000 руб., то возникнет необходимость уплаты значительного налога. Однако, после того как истец подписал указанный договор купли-продажи земельного участка ответчик продолжил под разными предлогами уклоняться от обращения в соответствующие органы (МФЦ) для регистрации перехода права собственность на земельный участок. Претензией от 16 июля 2021г. кооператив обратился с письмом к ООО «Махачкалинский учколлектор» с требованием о регистрации перехода права собственности и возврата излишне уплаченных денежных средств. Согласно ч. 7 ст. 15 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Поскольку, истец переплатил ответчику 3993000 руб. от выкупной цены (предусмотренной договором 72000000 руб.), кооператив, считает, что указанная переплата должна быть возвращена ответчиком.

Определением от 28 марта 2022 года к производству суда принято встречное исковое заявление ООО «Махачкалинский учколлектор» к ЖСК «Мегаполис» о взыскании 93915514,02 руб., в том числе задолженности по договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017 в размере 72000000 руб. и 21915514,02 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.08.2017 по 01.03.2022, о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка от 07.04.2020 (с учетом уточнений).

В обоснование встречного искового заявления общество указало, что ООО «Махачкалинский учколлектор» (арендодатель) и ЖСК «Мегаполис» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017. Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по РД 06.10.2017. ЖСК «Мегаполис» 07 апреля 2020 года представил подписанное председателем кооператива ФИО4 соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с последующим выкупом от 06 июля 2017 года. Из пункта 1 указанного соглашения усматривается, что стороны договорились расторгнуть заключенный между ними договор аренды земельного участка с последующим выкупом от 06 июля 2017 года в связи с намерением в соответствии с разделом 7 договора передать земельный участок арендатору в собственность. Уведомлением о намерении выкупить земельный участок от 07.04.2020 №33 ЖСК «Мегаполис» в лице председателя ФИО4 уведомило генерального директора ООО «Махачкалинский учколлектор» ФИО4 о том, что обязательства по оплате за земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 05:40:000062:0070 в размере 76000000 рублей, предусмотренные разделом 7 договора аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017 им исполнены в полном объеме, и на основании п.п. 7.2-7.4 договора просил подписать прилагаемый к данному уведомлению договор купли-продажи земельного участка и произвести иные действия по регистрации перехода права собственности на земельный участок в пользу ЖСК «Мегаполис». К уведомлению от 07.04.2020 №33 приложен договор купли-продажи земельного участка от 07.04.2020. Проект договора купли-продажи земельного участка от 07.04.2020 и приложенный к нему акт приема-передачи земельного участка от 07.04.2020 подписаны только председателем ЖСК «Мегаполис» ФИО4 Соглашением от 07.04.2020 о расторжении договора аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017 стороны договорились расторгнуть заключенный между ними договор аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017 в связи с намерением в соответствии с разделом 7 договора передать земельный участок арендатору в собственность. Таким образом, договор аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017 расторгнут с 07.04.2020. ООО «Махачкалинский учколлектор» изучило полученные от ЖСК «Мегаполис» уведомление о намерении выкупить земельный участок от 07.04.2020 №33, проект договора купли-продажи земельного участка от 07.04.2020 и проект акта приема-передачи земельного участка от 07.04.2020, и в досудебной претензии от 05.07.2021 сообщило о невозможности подписания предоставленных проекта договора купли-продажи земельного участка от 07.04.2020 и проекта акта приема-передачи земельного участка от 07.04.2020 по следующим основаниям. Из пункта 2.2 проекта договора купли-продажи земельного участка от 07.04.2020 следует, что оплата цены договора произведена в полном объеме до подписания настоящего договора на основании договора аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017, что не соответствует действительности. По состоянию на 01.03.2022 арендатором ЖСК «Мегаполис» фактически выплачены наличными ООО «Махачкалинский учколлектор» денежные средства в размере 22805000 рублей по следующим расходным кассовым ордерам: от 31.08.2017 №31 на сумму 2200000 руб., от 30.09.2017 №33 на сумму 2000000 руб., от 01.10.2017 №35 на сумму 6500000 руб., от 15.12.2017 №42 на сумму 1805000 руб., от 30.01.2018 №5 на сумму 1000000 руб., от 02.03.2018 №15 на сумму 1000000 руб., от 29.03.2018 №16 на сумму 300000 руб., от 15.04.2018 №17 на сумму 4500000 руб., от 20.04.2018 №18 на сумму 1700000 руб., от 29.06.2018 №19 на сумму 1800000 руб. Указанные денежные средства никакого отношения к договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017 не имеют, так как указанные денежные средства выплачены ЖСК «Мегаполис» наличными, тогда как расчеты между юридическими лицами в таких суммах, в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ и указаниями ЦБ РФ могут быть произведены только в безналичной форме. Указанными денежными средствами ЖСК «Мегаполис» погасил задолженность по иным обязательствам, не имеющим отношение к договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017. Задолженность ЖСК «Мегаполис» перед ООО «Махачкалинский учколлектор» по договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017 по состоянию на 01.03.2022 составляет 72000000 руб. Не обоснованным является довод кооператива, согласно которому ЖСК «Мегаполис» погасил задолженность перед ООО «Махачкалинский учколлектор» по договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017 в размере 75993000 руб. Из открытых источников информации, опубликованных в сети Интернет следует, что согласно бухгалтерским отчетам ЖСК «Мегаполис» в 2017-2018 годах, когда истцом по первоначальному иску якобы произведены платежи ответчику наличными денежными средствами в размере 75993000 руб., ЖСК «Мегаполис» вообще не имело выручку от реализации квартир. Бухгалтерская отчетность ЖСК «Мегаполис» за 2017-2018 годы доказывает то обстоятельство, что у истца по первоначальному иску отсутствовала финансовая возможность произвести оплату по сделке такой крупной суммы (75993000 руб.), тем более наличными денежными средствами. К исковому заявлению не приложены доказательства, подтверждающие наличие у ЖСК «Мегаполис» финансовой возможности произвести оплату по сделке, отсутствуют доказательства реальности совершения оплаты по сделке. К расходным кассовым ордерам, приложенным ЖСК «Мегаполис» к первоначальному иску, не приложены кассовые чеки, подлежащие выдаче в обязательном порядке стороной, получившей наличные денежные средства при осуществлении расчетов наличными денежными средствами. Отсутствие кассовых чеков также подтверждает довод общества об отсутствии оплаты со стороны кооператива. В обоснование требования о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка от 07.04.2020, общество указало, что генеральный директор общества не подписал указанный договор.

Рассмотрев материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд установил следующее.

>

Как следует из материалов дела, ООО "Махачкалинский учколлектор" является собственником земельного участка с КН 05:40:000062:70 площадью 3354 кв.м., расположенного по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.12.2021.

Решением единственного участника ООО "Махачкалинский учколлектор" ФИО4 от 05.07.2017 №1 одобрено совершение обществом крупной сделки по передаче ЖСК "Мегаполис" в аренду с последующим выкупом земельного участка с кадастровым номером 05:40:000062:0070 площадью 3354 кв.м., сроком на 5 лет с размером арендной платы 10000 руб. в год, с последующим выкупом за 72000000 руб.

06.07.2017 между обществом (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с последующим выкупом. Согласно указанному договору арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с КН 05:40:000062:0070 площадью 3354 кв.м., расположенный по адресу: <...> сроком на пять лет. Размер арендной платы составляет 10000 руб. в год. Арендная плата вносится один раз в год (пункты 1.1., 1.4., 2.1., 2.2.).

Арендатор имеет право по истечении срока договора выкупить земельный участок в порядке и на условиях, установленных договором. Выкупная стоимость земельного участка составляет 72000000 руб. Стороны договорились зачесть в выкупную стоимость сумму ранее внесенных арендатором арендных платежей по настоящему договору. Право арендатора на выкуп земельного участка наступает с момента получения арендодателем уведомления от арендатора о намерении выкупить земельный участок. Арендатор обязан направить арендодателю вместе с уведомлением о своем намерении выкупить земельный участок проект договора купли-продажи земельного участка. В течение 3 дней с момента получения документов, указанных в п.7.3. договора, арендодатель обязан направить арендатору подписанный договор купли-продажи земельного участка (пункты 3.1.2., 7.1., 7.2., 7.3., 7.4.).

По акту приема-передачи от 07.07.2018 земельный участок передан арендатору.

Договор аренды от 06.07.2017 зарегистрирован Управлением Росреестра по РД 06.10.2017.

29.12.2017 ООО "Махачкалинский учколлектор" выдано разрешение №05-308-458-2017 на строительство 14 этажного многоквартирного жилого дома.

07.08.2019 общество (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 06.07.2017, согласно которому стороны согласились о том, что общая стоимость передаваемых прав на земельный участок составляет 76000000 руб.; кооператив оплатил 56803000 руб. (подтверждается актом сверки расчетов №1 от 07.08.2019); оставшиеся 19197000 руб. погашаются в следующем порядке: 10000000 руб. равными долями по 2000000 руб. ежемесячно в последних числах каждого месяца в течение 5 месяцев, а 9197000 руб. выплачиваются равными долями ежемесячно до 31.03.2020.

Согласно акту сверки расчетов от 07.08.2019 №1, составленному между обществом и кооперативом, кооператив оплатил 56803000 руб., а задолженность кооператива по договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017 составляет 19197000 руб.

В подтверждение факта оплаты по договору аренды кооператив представил в материалы дела подписанные обеими сторонами расходные кассовые ордера в общем на сумму 75993000 руб.: от 31.08.2017 №31 на сумму 2200000 руб., от 30.09.2017 №33 на сумму 2000000 руб., от 01.10.2017 №35 на сумму 6500000 руб., от 15.12.2017 №49 на сумму 3500000 руб., от 15.12.2017 №42 на сумму 1805000 руб., от 30.01.2018 №5 на сумму 1000000 руб., от 02.03.2018 №15 на сумму 1000000 руб., от 29.03.2018 №16 на сумму 300000 руб., от 15.04.2018 №17 на сумму 4500000 руб., от 20.04.2018 №18 на сумму 1700000 руб., от 29.06.2018 №19 на сумму 1800000 руб., №51 от 29.12.2017 на сумму 1434000 руб., №52 от 29.06.2018 на сумму 1500000 руб., №53 от 29.06.2018 на сумму 4554000 руб., №15 от 21.10.2018 на сумму 2511000 руб., №40 от 02.12.2018 на сумму 1000000 руб., № 47 от 11.12.2018 на сумму 2079000 руб., № 49 от 31.12.2018 на сумму 1000000 руб., № 5 от 19.01.2019 на сумму 2079000 руб., №7 от 30.01.2019 на сумму 2079000 руб., №14 от 04.02.2019 на сумму 1314000 руб., №15 от 05.02.2019 на сумму 2448000 руб., №15 от 11.03.2019 на сумму 1000000 руб., №19 от 28.03.2019 на сумму 1000000 руб., №59 от 25.04.2019 на сумму 1500000 руб., №60 от 30.05.2019 на сумму 1500000 руб., №61 от 30.06.2019 на сумму 1500000 руб., №62 от 07.08.2019 на сумму 2000000 руб., №65 от 04.09.2019 на сумму 2000000 руб., №66 от 30.09.2019 на сумму 2000000 руб., №70 от 30.10.2019 на сумму 2000000 руб., №72 от 30.11.2019 на сумму 2000000 руб., №73 от 25.12.2019 на сумму 3000000 руб., №74 от 30.01.2020 на сумму 2000000 руб., №78 от 29.02.2020 на сумму 3000000 руб., №81 от 30.03.2020 на сумму 3190000 руб.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что общество не отрицает факт того, что им были подписаны РКО на сумму 26305000 рублей, а именно: от 31.08.2017 №31 на сумму 2200000 руб., от 30.09.2017 №33 на сумму 2000000 руб., от 01.10.2017 №35 на сумму 6500000 руб., от 15.12.2017 №42 на сумму 1805000 руб., от 15.12.2017 №49 на сумму 3500000 руб., от 30.01.2018 №5 на сумму 1000000 руб., от 02.03.2018 №15 на сумму 1000000 руб., от 29.03.2018 №16 на сумму 300000 руб., от 15.04.2018 №17 на сумму 4500000 руб., от 20.04.2018 №18 на сумму 1700000 руб., от 29.06.2018 №19 на сумму 1800000 руб. Однако, общество указало, что денежные средства фактически не были получены. Данные обстоятельства подтверждаются пояснениями генерального директора ООО «Махачкалинский учколлектор», полученными в судебном заседании 09.09.2022.

В претензионном требовании от 07.07.2019 представитель ООО "Махачкалинский учколлектор" ФИО5 указал, что между обществом и кооперативом был заключен договор купли-продажи от 18.06.2017 земельного участка с КН 05:40:000062:0070 за 72000000 руб. Однако, при наличии указанного договора оказалось, что между сторонами имеет место быть еще договор аренды земельного участка с последующим выкупом, о наличии которого обществу не было известно. Представитель общества просил кооператив произвести оплату по договору купли-продажи от 18.06.2017 в полном объеме.

Письмом от 07.04.2020 №33 кооператив уведомил общество о том, что обязательства по оплате за земельный участок в размере 76000000 руб., предусмотренные разделом 7 договора аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017 им исполнены в полном объеме, и на основании пунктов 7.2-7.4 договора просил подписать договор купли-продажи земельного участка, а также произвести иные действия по регистрации перехода права собственности на земельный участок в пользу кооператива.

В претензионном требовании от 15.12.2020 представитель ООО "Махачкалинский учколлектор" ФИО5 указал, что кооператив оплатил обществу 34542000 руб. и просил оплатить оставшуюся часть долга в сумме 37458000 руб.

В ответ на претензионное требование от 15.12.2020 кооператив в письме от 23.12.2020 №39 указал, что согласно расходным кассовым ордерам общая сумма оплаченных во исполнение договора аренды земельного участка денежных средств составляет 76000000 руб. Кооператив указал, что решением от 07.04.2020 №2 единственный участник общества ФИО4 решил подписать договор купли-продажи земельного участка и произвести необходимые действия по регистрации перехода права собственности на земельный участок. При этом согласно прилагаемому к решению №2 от 07.04.2020 подписанному обществом договоре купли-продажи земельного участка от 07.04.2020 цена земельного участка была установлена в размере 5000000 руб., хотя кооператив оплатил 76000000 руб. На основании изложенного кооператив просил общество подписать договор купли-продажи земельного участка с ценой договора 76000000 руб. К письму от 23.12.2020 были приложены 36 расходных кассовых ордеров и проект договора купли-продажи земельного участка.

В претензии от 12.03.2021 кооператив просил общество направить своего представителя в МФЦ по Ленинскому району г.Махачкалы 1 апреля 2021 года в 11 час. 00 мин. для подачи документов на регистрацию перехода прав собственности на земельный участок по договору купли-продажи земельного участка.

В досудебной претензии от 17.05.2021 генеральный директор ООО "Махачкалинский учколлектор" ФИО4 указал, что кооператив фактически внес в кассу общества 24305000 руб. по расходным кассовым ордерам с августа 2017г. по июнь 2018г., задолженность по договору аренды составляет 47695000 руб., которую просил погасить.

В письме от 02.06.2021 №19 кооператив просил общество направить своего представителя в МФЦ по Ленинскому району г.Махачкалы 1-15 июня 2021 года в 11 час. 00 мин. для подачи документов на регистрацию перехода прав собственности на земельный участок по договору купли-продажи земельного участка. К письму от 02.06.2021 №19 были приложены 36 расходных кассовых ордеров и проект договора купли-продажи земельного участка.

В досудебной претензии от 05.07.2021 генеральный директор ООО "Махачкалинский учколлектор" ФИО4 указал, что кооператив фактически внес в кассу общества 24305000 руб. по расходным кассовым ордерам с августа 2017г. по июнь 2018г., задолженность по договору аренды составляет 47695000 руб., которую просил погасить.

В претензии от 12.03.2021 кооператив просил общество направить своего представителя в МФЦ по Ленинскому району г.Махачкалы 1-2 августа 2021 года в 11 час. 00 мин. для подачи документов на регистрацию перехода прав собственности на земельный участок по договору купли-продажи земельного участка.

Письмом от 16.07.2021 кооператив повторно направил обществу копии расходных кассовых ордеров, указав, что оплатил по договору аренды земельного участка 76000000 руб.

Решением единственного участника ООО "Махачкалинский учколлектор" ФИО4 от 07.04.2020 №1 на основании раздела 7 договора аренды от 06.07.2017 признано целесообразным и одобрено расторжение договора аренды от 06.07.2017 с целью последующей передачи в собственность земельного участка с КН 05:40:000062:0070 ЖСК "Мегаполис".

07.04.2020 общество (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017, в связи с намерением в соответствии с разделом 7 договора передать земельный участок арендатору в собственность. Указанное соглашение подлежит государственной регистрации в органе регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.3).

Решением единственного участника ООО "Махачкалинский учколлектор" ФИО4 от 07.04.2020 №2 признано целесообразным и одобрено совершение обществом крупной сделки по заключению договора купли-продажи земельного участка с КН 05:40:000062:0070 с ЖСК "Мегаполис".

07.04.2020 между обществом (продавец) и кооперативом (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с КН 05:40:000062:0070 площадью 3354 кв.м.. Цена земельного участка составляет 5000000 руб. Оплата цены договора произведена в полном объеме до подписания настоящего договора на основании договора аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017 (пункты 1.1., 2.1., 2.2.). По акту приема-передачи от 07.04.2020 земельный участок передан покупателю.

Решением Советского районного суда г.Махачкалы от 29.07.2021 исковые требования членов ЖСК «Мегаполис» о признании права собственности на квартиры удовлетворены.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.07.2022 за ФИО6 26.07.2022 зарегистрировано право собственности на квартиру 113 с КН 05:40:000062:15208 в доме №3, расположенному по адресу: <...>.

Согласно выписке из ЕГРН от 22.07.2022 за ФИО7 зарегистрировано право собственности на квартиру 12 с КН 05:40:000062:15219 в доме №3, расположенному по адресу: <...>.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.07.2022 за ФИО8 26.07.2022 зарегистрировано право собственности на квартиру 117 с КН 05:40:000062:15279 в доме №3, расположенному по адресу: <...>.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.07.2022 за ФИО9 26.07.2022 зарегистрировано право собственности на квартиру 61 с КН 05:40:000062:14984 в доме №3, расположенному по адресу: <...>.

В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

В судебном заседании 31.05.2022 от представителя ООО «Махачкалинский учколлектор» поступило заявление о фальсификации доказательств, а именно расходных кассовых ордеров №51 от 29.12.2017, №52 от 29.06.2018, №53 от 29.06.2018, №15 от 21.10.2018, №40 от 02.12.2018,№ 47 от 11.12.2018, № 49 от 31.12.2018, № 6 от 19.01.2019, №7 от 30.01.2019, №14 от 04.02.2019, №15 от 50.02.2019, №15 от 11.03.2019, №19 от 28.03.2019, №59 от 25.04.2019, №62 от 07.08.2019, №61 от 30.06.2019, №65 от 04.09.2019, №60 от 30.05.2019, №68 от 30.09.2019, №70 от 30.10.2019, №72 от 30.11.2019, №73 от 25.12.2019, №74 от 30.01.2020, №78 от 29.02.2020, №81 от 30.03.2020, решения от 07.04.2020 №2 единственного участника ООО «Махачкалинский учколлектор», договора купли-продажи земельного участка от 07.04.2020 и акта приема-передачи земельного участка от 07.04.2020, в котором просит признать данные доказательства подложными и исключить их из материалов дела.

В судебном заседании 09.09.2022 был опрошен в качестве свидетеля директор ООО «Махачкалинский учколлектор» ФИО4. На обозрение ФИО4 суд представил имеющиеся в деле заверенные ЖСК «Мегаполис» копии договора купли-продажи земельного участка от 07.04.2020, акта приема-передачи земельного участка от 07.04.2020, расходных кассовых ордеров от 30.11.2019 №72, от 25.12.2019 №73, от 30.10.2019 №70, от 25.04.2019 №59, от 30.05.2019 №60, от 30.01.2020 №74, от 30.06.2019 №61, от 29.06.2018 №52, от 30.03.2020 №81, от 29.12.2017 №51, от 29.02.2020 №78, от 11.03.2019 №15, от 04.09.2019 №65, от 07.08.2019 №62, от 28.03.2019 №19, от 05.02.2019 №15, от 11.12.2018 №47, от 31.12.2018 №49, от 02.12.2018 №40, от 04.02.2019 №14, от 29.06.2018 №53, от 21.10.2018 №15, от 30.01.2019 №7, от 30.09.2019 №66, от 19.01.2019 №5. ФИО4 пояснил, что представленные ему на обозрение документы он не подписывал; ранее вышеуказанные документы он не видел; в основном делами по договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017 занимался сын Булат; по просьбе сына Булата были подписаны другие расходные кассовые ордера, которые не оспариваются, но денежные средства по ним не были получены; печать на вышеуказанных документах похожа на печать ООО «Махачкалинский учколлектор», но утверждать об этом не может; печать была утеряна в 2017-2018г.г. и была сразу восстановлена; печать хранится в офисе ООО «Махачкалинский учколлектор» по адресу: <...>; печать никому не передавал.

На вопросы представителя ЖСК, директор ООО «Махачкалинский учколлектор» ФИО4 также пояснил, что выдавал доверенность ФИО5; не отрицает факт подписания некоторых РКО, имеющихся в деле, но фактически денежные средства не получал.

В судебном заседании 16.03.2023 допрошен в качестве свидетеля сын генерального директора ООО «Махачкалинский учколлектор» – ФИО10 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.), которому суд разъяснил права и обязанности, предусмотренные статьей 51 Конституции Российской Федерации, а также ответственность, предусмотренную статьями 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации. На вопросы представителей сторон ФИО4 пояснил следующее. В штате общества не состоял и не состоит, оказывал содействие отцу по личным вопросам, был знаком с людьми которые представляли ЖСК «Мегаполис» Хабиб и Арслан. Они юридически не имеют отношение к ЖСК, но фактически являются владельцами ЖСК, также как и он; они обращались по вопросу выкупа земельного участка, эти люди должны были купить участок у общества; они должны были в течение полугода рассчитаться за полученный земельный участок в части деньгами, а в части имуществом (машины и т.д.); по просьбе представителя ФИО11 он попросил отца подписать договор аренды земельного участка, денежные средства от организации ЖСК не получал; от ФИО12 Магомеднура получал деньги, знает что он является председателем ЖСК, сколько получил не помнит; телефонных разговоров было много.

На вопрос представителя ЖСК «Мегаполис», ФИО10 ответил, что не помнит о каких именно расходных кассовых ордерах идет речь в переписке от 04.03.2020. Отцу отвозил расходные кассовые ордера, несколько раз Магомедов Магомеднур сам приезжал,

Из протокола осмотра доказательств от 14.03.2023, составленного нотариусом Махачкалинского нотариального округа РД ФИО13 следует, что 17.06.2021 состоялся телефонный разговор длительностью 03 мин. 56 сек. между представителем ЖСК «Мегаполис» ФИО2 и ФИО10. Из указанного телефонного разговора следует, что ФИО10 вел переговоры с представителем ЖСК по поводу земельного участка.

Из протокола осмотра доказательств от 14.03.2023, составленного нотариусом Махачкалинского нотариального округа РД ФИО13 следует, что 28.01.2021 состоялась телефонная переписка между представителем ЖСК «Мегаполис» ФИО4 и ФИО10. Из указанной телефонной переписки следует, что ФИО10 вел переговоры с представителем ЖСК по поводу переоформления земельного участка в собственность ЖСК.

Из протокола осмотра доказательств от 14.03.2023, составленного нотариусом Махачкалинского нотариального округа РД ФИО13 следует, что 04.03.2020 состоялась телефонная переписка между представителем ЖСК «Мегаполис» ФИО4 и ФИО10. Из указанной телефонной переписки следует, что ФИО10 вел переговоры с представителем ЖСК по поводу подписания расходных кассовых ордеров.

Из протокола осмотра доказательств от 14.03.2023, составленного нотариусом Махачкалинского нотариального округа РД ФИО13 следует, что 07.04.2020 состоялась телефонная переписка между представителем ЖСК «Мегаполис» ФИО4 и ФИО10. Из указанной телефонной переписки следует, что ФИО10 вел переговоры с представителем ЖСК по поводу получения денежных средств по договору.

Из протокола осмотра доказательств от 14.03.2023, составленного нотариусом Махачкалинского нотариального округа РД ФИО13 следует, что 15.03.2021 состоялась телефонная переписка между представителем ЖСК «Мегаполис» ФИО4 и ФИО10. Из указанной телефонной переписки следует, что ФИО10 вел переговоры с представителем ЖСК по поводу переоформления документов.

В материалы дела ООО «Махачкалинский учколлектор» представлен чек о перечислении на депозит суда денежных средств за производство судебной экспертизы от 09.09.2022 в размере 50000 руб. Определением от 25.10.2022 ходатайство ООО «Махачкалинский учколлектор» удовлетворено, по делу №А15-6896/2021 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы» ФИО14 и ФИО15.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1) Кем, генеральным директором ООО «Махачкалинский учколлектор» ФИО4 или иным лицом, выполнены подписи от имени ФИО4

- в расходных кассовых ордерах №51 от 29.12.2017, №52 от 29.06.2018, №53 от 29.06.2018, №15 от 21.10.2018, №40 от 02.12.2018, № 47 от 11.12.2018, № 49 от 31.12.2018, № 5 от 19.01.2019, №7 от 30.01.2019, №14 от 04.02.2019, №15 от 05.02.2019, №15 от 11.03.2019, №19 от 28.03.2019, №59 от 25.04.2019, №60 от 30.05.2019, №61 от 30.06.2019, №62 от 07.08.2019, №65 от 04.09.2019, №66 от 30.09.2019, №70 от 30.10.2019, №72 от 30.11.2019, №73 от 25.12.2019, №74 от 30.01.2020, №78 от 29.02.2020, №81 от 30.03.2020;

- в решении от 07.04.2020 №2 единственного участника ООО «Махачкалинский учколлектор»;

- в договоре купли-продажи земельного участка от 07.04.2020;

- в акте приема-передачи земельного участка от 07.04.2020 ?

2) Нанесен ли оттиск печати:

- в расходных кассовых ордерах №51 от 29.12.2017, №52 от 29.06.2018, №53 от 29.06.2018, №15 от 21.10.2018, №40 от 02.12.2018, № 47 от 11.12.2018, № 49 от 31.12.2018, № 5 от 19.01.2019, №7 от 30.01.2019, №14 от 04.02.2019, №15 от 05.02.2019, №15 от 11.03.2019, №19 от 28.03.2019, №59 от 25.04.2019, №60 от 30.05.2019, №61 от 30.06.2019, №62 от 07.08.2019, №65 от 04.09.2019, №66 от 30.09.2019, №70 от 30.10.2019, №72 от 30.11.2019, №73 от 25.12.2019, №74 от 30.01.2020, №78 от 29.02.2020, №81 от 30.03.2020;

- в решении от 07.04.2020 №2 единственного участника ООО «Махачкалинский учколлектор»;

- в договоре купли-продажи земельного участка от 07.04.2020;

- в акте приема-передачи земельного участка от 07.04.2020, той печатью ООО «Махачкалинский учколлектор», образцы которой отобраны судом и проставлены в экспериментальных образцах, или нанесены другой печатью ?

3) Нанесен ли оттиск печати:

- в расходных кассовых ордерах №51 от 29.12.2017, №52 от 29.06.2018, №53 от 29.06.2018, №15 от 21.10.2018, №40 от 02.12.2018, № 47 от 11.12.2018, № 49 от 31.12.2018, № 5 от 19.01.2019, №7 от 30.01.2019, №14 от 04.02.2019, №15 от 05.02.2019, №15 от 11.03.2019, №19 от 28.03.2019, №59 от 25.04.2019, №60 от 30.05.2019, №61 от 30.06.2019, №62 от 07.08.2019, №65 от 04.09.2019, №66 от 30.09.2019, №70 от 30.10.2019, №72 от 30.11.2019, №73 от 25.12.2019, №74 от 30.01.2020, №78 от 29.02.2020, №81 от 30.03.2020;

- в решении от 07.04.2020 №2 единственного участника ООО «Махачкалинский учколлектор»;

- в договоре купли-продажи земельного участка от 07.04.2020;

- в акте приема-передачи земельного участка от 07.04.2020, той печатью ООО «Махачкалинский учколлектор», которая проставлена обществом с ограниченной ответственностью «Махачкалинский учколлектор» в встречном исковом заявлении от 21.03.2022, или нанесены другой печатью ?

4) Нанесен ли оттиск печати:

- в расходных кассовых ордерах №51 от 29.12.2017, №52 от 29.06.2018, №53 от 29.06.2018, №15 от 21.10.2018, №40 от 02.12.2018, № 47 от 11.12.2018, № 49 от 31.12.2018, № 5 от 19.01.2019, №7 от 30.01.2019, №14 от 04.02.2019, №15 от 05.02.2019, №15 от 11.03.2019, №19 от 28.03.2019, №59 от 25.04.2019, №60 от 30.05.2019, №61 от 30.06.2019, №62 от 07.08.2019, №65 от 04.09.2019, №66 от 30.09.2019, №70 от 30.10.2019, №72 от 30.11.2019, №73 от 25.12.2019, №74 от 30.01.2020, №78 от 29.02.2020, №81 от 30.03.2020;

- в решении от 07.04.2020 №2 единственного участника ООО «Махачкалинский учколлектор»;

- в договоре купли-продажи земельного участка от 07.04.2020;

- в акте приема-передачи земельного участка от 07.04.2020, той печатью ООО «Махачкалинский учколлектор», которая проставлена обществом с ограниченной ответственностью «Махачкалинский учколлектор» на доверенности от 11.12.2020, или нанесены другой печатью ?

5) Нанесен ли оттиск печати:

- в расходных кассовых ордерах №51 от 29.12.2017, №52 от 29.06.2018, №53 от 29.06.2018, №15 от 21.10.2018, №40 от 02.12.2018, № 47 от 11.12.2018, № 49 от 31.12.2018, № 5 от 19.01.2019, №7 от 30.01.2019, №14 от 04.02.2019, №15 от 05.02.2019, №15 от 11.03.2019, №19 от 28.03.2019, №59 от 25.04.2019, №60 от 30.05.2019, №61 от 30.06.2019, №62 от 07.08.2019, №65 от 04.09.2019, №66 от 30.09.2019, №70 от 30.10.2019, №72 от 30.11.2019, №73 от 25.12.2019, №74 от 30.01.2020, №78 от 29.02.2020, №81 от 30.03.2020;

- в решении от 07.04.2020 №2 единственного участника ООО «Махачкалинский учколлектор»;

- в договоре купли-продажи земельного участка от 07.04.2020;

- в акте приема-передачи земельного участка от 07.04.2020, той печатью ООО «Махачкалинский учколлектор», которая проставлена обществом с ограниченной ответственностью «Махачкалинский учколлектор» в договоре аренды земельного участка от 06.07.2017 и в акте приема-передачи земельного участка от 07.07.2017, или нанесены другой печатью ?

6) Подписи и печати:

- в расходных кассовых ордерах №51 от 29.12.2017, №52 от 29.06.2018, №53 от 29.06.2018, №15 от 21.10.2018, №40 от 02.12.2018, № 47 от 11.12.2018, № 49 от 31.12.2018, № 5 от 19.01.2019, №7 от 30.01.2019, №14 от 04.02.2019, №15 от 05.02.2019, №15 от 11.03.2019, №19 от 28.03.2019, №59 от 25.04.2019, №60 от 30.05.2019, №61 от 30.06.2019, №62 от 07.08.2019, №65 от 04.09.2019, №66 от 30.09.2019, №70 от 30.10.2019, №72 от 30.11.2019, №73 от 25.12.2019, №74 от 30.01.2020, №78 от 29.02.2020, №81 от 30.03.2020;

- в решении от 07.04.2020 №2 единственного участника ООО «Махачкалинский учколлектор»;

- в договоре купли-продажи земельного участка от 07.04.2020;

- в акте приема-передачи земельного участка от 07.04.2020, учинены на дату составления указанных документов, либо другой датой (ранее или позже) ?

08.02.2023 в материалы дела поступило экспертное заключение №№1489, 1544, 1545/1-3 от 03.02.2023 и счет на оплату №00ГУ-000003 от 03.02.2023 в размере 95200 руб.

Согласно заключению эксперта от 03.02.2023 №№1489, 1544, 1545/1-3, эксперты пришли к следующим выводам.

По первому вопросу. Подписи от имени ФИО4, расположенные:

- в решении №2 от 07.04.2020 единственного участника ООО «Махачкалинский учколлектор» в графе «Единственный учредитель ФИО4»;

- в договоре купли-продажи земельного участка от 07.04.2020 в графе «Генеральный директор ФИО4»,

- в акте приема-передачи земельного участка от 07.04.2020 в графе «Генеральный директор ФИО4», выполнены не ФИО4, а другим лицом.

Подписи от имени ФИО4, расположенные на оттиске круглой печати (махачкалинский учколлектор) или рядом с ним в: расходных кассовых ордерах №51 от 29.12.2017, №52 от 29.06.2018, №53 от 29.06.2018, №15 от 21.10.2018, №40 от 02.12.2018, № 47 от 11.12.2018, № 49 от 31.12.2018, № 5 от 19.01.2019, №7 от 30.01.2019, №14 от 04.02.2019, №15 от 05.02.2019, №15 от 11.03.2019, №19 от 28.03.2019, №59 от 25.04.2019, №60 от 30.05.2019, №61 от 30.06.2019, №62 от 07.08.2019, №65 от 04.09.2019, №66 от 30.09.2019, №70 от 30.10.2019, №72 от 30.11.2019, №73 от 25.12.2019, №74 от 30.01.2020, №78 от 29.02.2020, №81 от 30.03.2020, выполнены не ФИО4, а другим лицом.

Подписи от имени ФИО4, расположенные в: расходных кассовых ордерах №51 от 29.12.2017, №52 от 29.06.2018, №53 от 29.06.2018, №15 от 21.10.2018, №40 от 02.12.2018, № 47 от 11.12.2018, № 49 от 31.12.2018, № 5 от 19.01.2019, №7 от 30.01.2019, №14 от 04.02.2019, №15 от 05.02.2019, №15 от 11.03.2019, №19 от 28.03.2019, №59 от 25.04.2019, №60 от 30.05.2019, №61 от 30.06.2019, №62 от 07.08.2019, №65 от 04.09.2019, №66 от 30.09.2019, №70 от 30.10.2019, №72 от 30.11.2019, №73 от 25.12.2019, №74 от 30.01.2020, №78 от 29.02.2020, №81 от 30.03.2020 выполнены, вероятно, самим ФИО4.

Выявить большее количество совпадающих признаков, значимых в идентификационном плане, не удалось из-за простоты строения исследуемых подписей, ограничившей объем содержащегося в ней графического материала. Поэтому решить вопрос о выполнении подписей самим ФИО4 в категорической форме не удалось.

По второму вопросу. Оттиски печати ООО «Махачкалинский учколлектор», учиненные:

- в расходных кассовых ордерах №51 от 29.12.2017, №52 от 29.06.2018, №53 от 29.06.2018, №15 от 21.10.2018, №40 от 02.12.2018, № 47 от 11.12.2018, № 49 от 31.12.2018, № 5 от 19.01.2019, №7 от 30.01.2019, №14 от 04.02.2019, №15 от 05.02.2019, №15 от 11.03.2019, №19 от 28.03.2019, №59 от 25.04.2019, №60 от 30.05.2019, №61 от 30.06.2019, №62 от 07.08.2019, №65 от 04.09.2019, №66 от 30.09.2019, №70 от 30.10.2019, №72 от 30.11.2019, №73 от 25.12.2019, №74 от 30.01.2020, №78 от 29.02.2020, №81 от 30.03.2020;

- в решении от 07.04.2020 №2 единственного участника ООО «Махачкалинский учколлектор»;

- в договоре купли-продажи земельного участка от 07.04.2020;

- в акте приема-передачи земельного участка от 07.04.2020 и экспериментальные оттиски-образцы, представленные для сравнительного исследования нанесены разными печатями.

По третьему вопросу. Оттиски печати ООО «Махачкалинский учколлектор», учиненные:

- в расходных кассовых ордерах №51 от 29.12.2017, №52 от 29.06.2018, №53 от 29.06.2018, №15 от 21.10.2018, №40 от 02.12.2018, № 47 от 11.12.2018, № 49 от 31.12.2018, № 5 от 19.01.2019, №7 от 30.01.2019, №14 от 04.02.2019, №15 от 05.02.2019, №15 от 11.03.2019, №19 от 28.03.2019, №59 от 25.04.2019, №60 от 30.05.2019, №61 от 30.06.2019, №62 от 07.08.2019, №65 от 04.09.2019, №66 от 30.09.2019, №70 от 30.10.2019, №72 от 30.11.2019, №73 от 25.12.2019, №74 от 30.01.2020, №78 от 29.02.2020, №81 от 30.03.2020;

- в решении от 07.04.2020 №2 единственного участника ООО «Махачкалинский учколлектор»;

- в договоре купли-продажи земельного участка от 07.04.2020;

- в акте приема-передачи земельного участка от 07.04.2020, и оттиск печати ООО «Махачкалинский учколлектор», учиненный на встречном исковом заявлении от 21.03.2022, нанесены разными печатями.

По четвертому вопросу, в соответствии с п.3 ст.57 УПК РФ эксперт сообщил о невозможности дать заключение по причине, изложенной в пункте 4.4 исследовательской части заключения.

По пятому вопросу. Оттиски печати ООО «Махачкалинский учколлектор», учиненные:

- в расходных кассовых ордерах №51 от 29.12.2017, №52 от 29.06.2018, №53 от 29.06.2018, №15 от 21.10.2018, №40 от 02.12.2018, № 47 от 11.12.2018, № 49 от 31.12.2018, № 5 от 19.01.2019, №7 от 30.01.2019, №14 от 04.02.2019, №15 от 05.02.2019, №15 от 11.03.2019, №19 от 28.03.2019, №59 от 25.04.2019, №60 от 30.05.2019, №61 от 30.06.2019, №62 от 07.08.2019, №65 от 04.09.2019, №66 от 30.09.2019, №70 от 30.10.2019, №72 от 30.11.2019, №73 от 25.12.2019, №74 от 30.01.2020, №78 от 29.02.2020, №81 от 30.03.2020;

- в решении от 07.04.2020 №2 единственного участника ООО «Махачкалинский учколлектор»;

- в договоре купли-продажи земельного участка от 07.04.2020;

- в акте приема-передачи земельного участка от 07.04.2020 и оттиски печати ООО «Махачкалинский учколлектор», учиненные в договоре аренды земельного участка от 06.07.2017 и в акте приема-передачи земельного участка от 07.07.2017 нанесены разными печатями.

По шестому вопросу. Установить, соответствует ли время учинения подписей и печатей:

- в расходных кассовых ордерах №51 от 29.12.2017, №52 от 29.06.2018, №53 от 29.06.2018, №15 от 21.10.2018, №40 от 02.12.2018, № 47 от 11.12.2018, № 49 от 31.12.2018, № 5 от 19.01.2019, №7 от 30.01.2019, №14 от 04.02.2019, №15 от 05.02.2019, №15 от 11.03.2019, №19 от 28.03.2019, №59 от 25.04.2019, №60 от 30.05.2019, №61 от 30.06.2019, №62 от 07.08.2019, №65 от 04.09.2019, №66 от 30.09.2019, №70 от 30.10.2019, №72 от 30.11.2019, №73 от 25.12.2019, №74 от 30.01.2020, №78 от 29.02.2020, №81 от 30.03.2020, не представляется возможным ввиду неудовлетворения ходатайства эксперта.

Установить, соответствует ли время учинения подписей и печатей в решении от 07.04.2020 №2 единственного участника ООО «Махачкалинский учколлектор»; в договоре купли-продажи земельного участка от 07.04.2020; в акте приема-передачи земельного участка от 07.04.2020, дате, указанной в них, не представляется возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения.

В соответствии с частью 2 статьи 64 и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. Согласно пункту 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства (в том числе экспертиза) не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив экспертное заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о его соответствии положениям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заключение экспертизы исследовано и оценено судом в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами.

В силу пункта 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу части 7 указанной статьи при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, в силу вышеуказанных норм в случае, если одна сторона уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

При этом для государственной регистрации перехода права собственности на основании решения суда необходимо два условия: наличие требования одной стороны сделки в государственной регистрации и уклонения другой стороны от такой регистрации права.

Принимая во внимание проведенную по настоящему делу судебную экспертизу, согласно выводам которой подписи от имени ФИО4, расположенные в решении №2 от 07.04.2020, в договоре купли-продажи земельного участка от 07.04.2020, в акте приема-передачи земельного участка от 07.04.2020, выполнены не ФИО4, а другим лицом. Подписи от имени ФИО4, расположенные на оттиске круглой печати (махачкалинский учколлектор) или рядом с ним в расходных кассовых ордерах №51 от 29.12.2017, №52 от 29.06.2018, №53 от 29.06.2018, №15 от 21.10.2018, №40 от 02.12.2018, № 47 от 11.12.2018, № 49 от 31.12.2018, № 5 от 19.01.2019, №7 от 30.01.2019, №14 от 04.02.2019, №15 от 05.02.2019, №15 от 11.03.2019, №19 от 28.03.2019, №59 от 25.04.2019, №60 от 30.05.2019, №61 от 30.06.2019, №62 от 07.08.2019, №65 от 04.09.2019, №66 от 30.09.2019, №70 от 30.10.2019, №72 от 30.11.2019, №73 от 25.12.2019, №74 от 30.01.2020, №78 от 29.02.2020, №81 от 30.03.2020, выполнены не ФИО4, а другим лицом. Подписи от имени ФИО4, расположенные в расходных кассовых ордерах №51 от 29.12.2017, №52 от 29.06.2018, №53 от 29.06.2018, №15 от 21.10.2018, №40 от 02.12.2018, № 47 от 11.12.2018, № 49 от 31.12.2018, № 5 от 19.01.2019, №7 от 30.01.2019, №14 от 04.02.2019, №15 от 05.02.2019, №15 от 11.03.2019, №19 от 28.03.2019, №59 от 25.04.2019, №60 от 30.05.2019, №61 от 30.06.2019, №62 от 07.08.2019, №65 от 04.09.2019, №66 от 30.09.2019, №70 от 30.10.2019, №72 от 30.11.2019, №73 от 25.12.2019, №74 от 30.01.2020, №78 от 29.02.2020, №81 от 30.03.2020 выполнены, вероятно, самим ФИО4. Оттиски печати ООО «Махачкалинский учколлектор», учиненные в расходных кассовых ордерах №51 от 29.12.2017, №52 от 29.06.2018, №53 от 29.06.2018, №15 от 21.10.2018, №40 от 02.12.2018, № 47 от 11.12.2018, № 49 от 31.12.2018, № 5 от 19.01.2019, №7 от 30.01.2019, №14 от 04.02.2019, №15 от 05.02.2019, №15 от 11.03.2019, №19 от 28.03.2019, №59 от 25.04.2019, №60 от 30.05.2019, №61 от 30.06.2019, №62 от 07.08.2019, №65 от 04.09.2019, №66 от 30.09.2019, №70 от 30.10.2019, №72 от 30.11.2019, №73 от 25.12.2019, №74 от 30.01.2020, №78 от 29.02.2020, №81 от 30.03.2020; в решении от 07.04.2020 №2 единственного участника ООО «Махачкалинский учколлектор»; в договоре купли-продажи земельного участка от 07.04.2020; в акте приема-передачи земельного участка от 07.04.2020 и экспериментальные оттиски-образцы, оттиск печати ООО «Махачкалинский на встречном исковом заявлении от 21.03.2022, оттиск печати ООО «Махачкалинский учколлектор» в договоре аренды земельного участка от 06.07.2017, в акте приема-передачи земельного участка от 07.07.2017, нанесены разными печатями, суд пришел к выводу о том, что генеральный директор ООО «Махачкалинский учколлектор» ФИО4 не подписывал вышеуказанные документы.

Следовательно, суд приходит к выводу о том, что факт оплаты кооперативом арендных платежей на сумму 49688000 руб. документально не подтвержден, а договор купли-продажи земельного участка от 07.04.2020 между обществом и кооперативом не был подписан.

Вместе с тем, суд считает, что факт оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка от 06.07.2017 на сумму 26305000 рублей подтверждается представленными ЖСК приходными кассовыми ордерами, а именно: от 31.08.2017 №31 на сумму 2200000 руб., от 30.09.2017 №33 на сумму 2000000 руб., от 01.10.2017 №35 на сумму 6500000 руб., от 15.12.2017 №42 на сумму 1805000 руб., от 15.12.2017 №49 на сумму 3500000 руб., от 30.01.2018 №5 на сумму 1000000 руб., от 02.03.2018 №15 на сумму 1000000 руб., от 29.03.2018 №16 на сумму 300000 руб., от 15.04.2018 №17 на сумму 4500000 руб., от 20.04.2018 №18 на сумму 1700000 руб., от 29.06.2018 №19 на сумму 1800000 руб.

Вопреки требованиям ст.65 АПК РФ общество не представило в материалы дела доказательства наличие между ним и кооперативом других сделок, по которым у кооператива имелось обязательство по оплате на сумму 26305000 руб.

Судом установлено, что из бухгалтерских (финансовых отчетностей) ЖСК "Мегаполис" за 2018 - 2020 г.г. не следует, что кооператив производил платежи именно по договору аренды от 06.07.2017. Вместе с тем, в кассовых книгах ЖСК отражены все расходные кассовые ордера.

Согласно п. 2 ст. 861 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания бесспорных РКО) расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами с учетом ограничений, установленных законом и принимаемыми в соответствии с ним банковскими правилами.

Из договора аренды от 06.07.2017 не следует, что стороны согласовали только безналичный расчет.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Если договором предусмотрен безналичный способ платежей, то кредитор может отказаться от принятия платежа через наличные расчеты, поскольку данное исполнение не будет надлежащим.

Вместе с тем, если кредитор принимает наличные денежные средства, он соглашается на изменение порядка исполнения обязательства и впоследствии не может ссылаться на условие договора о безналичном расчете.

Поскольку законодательством не предусмотрено закрытого перечня доказательств, которыми может подтверждаться внесение арендной платы, осуществление предоставления по договору может подтверждаться любыми относимыми и допустимыми доказательствами (ст. 68 АПК РФ). При этом само по себе непоступление полученных уполномоченным представителем арендодателя наличных денежных средств на банковские счета организации не является основанием считать обязательство арендатора по внесению арендной платы неисполненным.

Публично-правовым законодательством установлен запрет на наличный расчет между юридическими лицами сверх определенного предела. Согласно статье 82.3 Федерального закона от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" Банк России устанавливает правила наличных расчетов, включая ограничения наличных расчетов между юридическими лицами, а также расчетов с участием граждан, связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности. В соответствии с п. 6 Указания Банка России от 7 октября 2013 г. N 3073-У "Об осуществлении наличных расчетов" наличные расчеты в валюте Российской Федерации и иностранной валюте между участниками наличных расчетов в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 000 руб. либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 000 руб. по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов (далее - предельный размер наличных расчетов). Наличные расчеты производятся в размере, не превышающем предельный размер наличных расчетов, при исполнении гражданско-правовых обязательств, предусмотренных договором, заключенным между участниками наличных расчетов, и (или) вытекающих из него и исполняемых как в период действия договора, так и после окончания срока его действия.

Статьей 15.1 КоАП РФ установлена ответственность в виде штрафа за нарушение порядка работы с денежной наличностью и порядка ведения кассовых операций, выразившееся в осуществлении расчетов наличными деньгами с другими организациями сверх установленных размеров.

Таким образом, при осуществлении расчетов наличными денежными средствами сверх суммы в 100000 руб. юридические лица будут нести публично-правовую ответственность, однако нет оснований считать, что гражданско-правовое договорное обязательство по оплате не прекращается надлежащим исполнением в случае принятия кредитором наличных денег.

Аналогичная правовая позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.08.2018 N 307-ЭС17-23678 по делу N А56-81210/2016 (обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) (ред. от 01.06.2022)).

О фальсификации указанных РКО на сумму 26305000 рублей обществом также не было заявлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается факт оплаты кооперативом арендных платежей только лишь на сумму 26305000 рублей.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства, и имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности, учитывая, что договор купли-продажи земельного участка от 07.04.2020 между обществом и кооперативом не был подписан, кооператив полностью не оплатил обществу выкупную стоимость земельного участка, а следовательно на стороне общества не образовалось неосновательное обогащение, суд считает исковые требования ЖСК об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000062:0070 общей площадью 3354 кв.м., расположенный по адресу: <...>, в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 07.04.2020, о взыскании излишне уплаченных 3993000 руб. по договору аренды земельного участка с последующим выкупом от купли-продажи от 06.07.2017, необоснованными и не подлежащими удовлетворению.


Рассмотрев встречное исковое заявление общества суд приходит к следующим выводам.

В обоснование требования о признании договора купли-продажи земельного участка от 07.04.2020 незаключенным общество указало, что договор не подписан директором ФИО4

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, а также иными способами, предусмотренными законом.

В силу статьи 421 данного Кодекса стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 432 названного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 статьи 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В данном случае судом установлено, что спорный договор купли-продажи, представленный ЖСК, со стороны общества не подписан.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

Ввиду этого суд приходит к выводу о том, что спорный договор не может быть признан незаключенными в порядке, предусмотренном статьями 154, 158, 432 ГК РФ.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка между обществом и кооперативом не был подписан, суд считает, что у ЖСК не возникло обязательство по оплате выкупной стоимости земельного участка.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства, и имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности, учитывая, что договор купли-продажи земельного участка между обществом и кооперативом не был подписан, суд считает встречные исковые требования общества о взыскании 93915514,02 руб., в том числе задолженности по договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017 в размере 72000000 руб. и 21915514,02 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.08.2017 по 01.03.2022, о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка от 07.04.2020, необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее

Решением единственного участника ООО "Махачкалинский учколлектор" ФИО4 от 07.04.2020 №1 на основании раздела 7 договора аренды от 06.07.2017 признано целесообразным и одобрено расторжение договора аренды от 06.07.2017 с целью последующей передачи в собственность земельного участка с КН 05:40:000062:0070 ЖСК "Мегаполис".

07.04.2020 общество (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017, в связи с намерением в соответствии с разделом 7 договора передать земельный участок арендатору в собственность.

В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, между ЖСК и обществом в настоящее время имеется подписанное соглашение от 07.04.2020, которым они расторгли договор аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017, поскольку общество выразило намерение в соответствии с разделом 7 договора передать земельный участок арендатору (ЖСК) в собственность.

В связи с этим, суд считает, что между сторонами фактически возникли разногласия по условиям договора купли-продажи земельного участка, а именно по размеру выкупной стоимости земельного участка, так как общество не признает подписание РКО №51 от 29.12.2017, №52 от 29.06.2018, №53 от 29.06.2018, №15 от 21.10.2018, №40 от 02.12.2018, № 47 от 11.12.2018, № 49 от 31.12.2018, № 5 от 19.01.2019, №7 от 30.01.2019, №14 от 04.02.2019, №15 от 05.02.2019, №15 от 11.03.2019, №19 от 28.03.2019, №59 от 25.04.2019, №60 от 30.05.2019, №61 от 30.06.2019, №62 от 07.08.2019, №65 от 04.09.2019, №66 от 30.09.2019, №70 от 30.10.2019, №72 от 30.11.2019, №73 от 25.12.2019, №74 от 30.01.2020, №78 от 29.02.2020, №81 от 30.03.2020 на общую сумму 49688000 руб.

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

в удовлетворении искового заявления ЖСК «Мегаполис» (ИНН <***>) отказать.

Взыскать с ЖСК «Мегаполис» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 48965 руб. государственной пошлины по иску.

В удовлетворении встречного искового заявления ООО «Махачкалинский учколлектор» (ИНН <***>) отказать.

Взыскать с ООО «Махачкалинский учколлектор» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 206000 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с ООО «Махачкалинский учколлектор» (ИНН <***>) в пользу ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы» (ИНН <***>) 45200 руб. за проведенную судебную экспертизу.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в тот же срок в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Ессентуки Ставропольского края), через Арбитражный суд Республики Дагестан.


Судья Х.В. Оруджев