Решение от 1 июня 2023 г. по делу № А11-9011/2022

г. Владимир Дело № А11-9011/2022

"01" июня 2023 г.


Резолютивная часть решения объявлена 25.05.2023.
Решение в полном объеме изготовлено 01.06.2023.


Арбитражный суд Владимирской области в составе: судьи Кочешковой М. Ю., при ведении протокола судебного заседания секретраем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Ресурс", <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>,

к Управлению муниципальным имуществом г. Владимира, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>,

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии:

от истца: ФИО2 (доверенность от 27.02.2023 № 01/23 сроком действия 2 года; диплом),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 09.01.2023 № 26-08/1 сроком действия по 30.12.2023),


установил.

Истец, общество с ограниченной ответственностью "Ресурс", г. Владимир (далее – ООО "Ресурс"), обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к ответчику, Управлению муниципальным имуществом г. Владимира, г. Владимир (далее – УМИ г. Владимира), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи имущества – нежилых помещений, общей площадью 102,7 кв.м, расположенных по адресу: <...>, путем принятия пункта 1.2 договора в следующей редакции:

"Объект купли-продажи продается за 1 466 000 руб., без учета НДС. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения № Н-2022/07-03 от 18.07.2022 обществом с ограниченной ответственностью "Владоценка".".

Истец заявлением от 22.03.2023, уточняя исковые требования, просил суд об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи имущества – нежилых помещений, общей площадью 102,7 кв.м, расположенных по адресу: <...>, путем принятия пункта 1.2 договора в следующей редакции:

"Объект купли-продажи продается за 1 602 000 руб., без учета НДС. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № 030-02-01037/2023 от 03.02.2023 Союза "Торгово-промышленная палата Владимирской области".".

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение исковых требований.

Таким образом, заявление подлежит рассмотрению по уточненным требованиям.

Ответчик в отзыве на иск от 19.08.2022 № 259 просил суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме, указав при этом, что закон не предусматривает право органа местного самоуправления применять отчет, подготовленный оценщиком по договору, заключенному с арендатором. При таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания для применения отчета ООО "Владоценка" от 18.07.2022 № С-2022/07-03.

Определением арбитражного суда от 22.12.2022 в соответствии с пунктом 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу было приостановлено в связи с назначением по ходатайству истца судебной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено Союзу "Торгово-промышленная палата Владимирской области", оценщику-эксперту ФИО4.

Определением арбитражного суда от 10.02.2023 в соответствии со статьей 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу возобновлено, поскольку отпали основания для его приостановления, в связи с поступлением 09.02.2023 в материалы дела заключения эксперта от 03.02.2023 № 030-02-01037/2023.

Представитель ответчика в судебном заседании 23.03.2023 сообщил, что не согласен с результатами судебной экспертизой и заявил устное ходатайство о вызове в судебное заседание в соответствии со статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации старшего оценщика-эксперта Союза "Торгово-промышленная палата Владимирской области" ФИО4 для дачи пояснений по проведенной по делу экспертизе.

Представитель истца не возразил против ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание эксперта.

Определением арбитражного суда от 23.03.2023 в соответствии со статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебное заседание вызван эксперт-оценщик Союза "Торгово-промышленная палата Владимирской области" ФИО4 для дачи пояснений по экспертному заключению от 03.02.2023 № 030-02-01037/2023.

Эксперт ФИО4 в судебном заседании 18.04.2023 ответил на поставленные ему лицами, участвующими в деле, вопросы.

Вопросы, заданные в судебном заседании лицами, участвующими в процессе, эксперту ФИО4 и ответы, данные на них последней, зафиксированы на аудиозаписи, материальный носитель которой приобщен к протоколу.

Представитель ответчика в судебном заседании 18.04.2023 заявил письменное ходатайство вх. от 18.04.2023 № 152 о проведении повторной судебной экспертизы.

На разрешение эксперта просил поставить следующий вопрос:

- какова рыночная стоимость (без НДС) нежилого помещения, площадью 102,7 кв.м, кадастровый номер 33:22:011088:940 (помещения №№ 11-21 по плану первого этажа здания), расположенного по адресу: <...>, переданного для размещения мастерской организации жилищно-коммунального хозяйства, осуществляющей содержание и эксплуатацию жилого фонда, по состоянию на 16.02.2022?

Проведение экспертизы ответчик просил поручить ООО "ВладИнком-Групп" (<...>).

Представитель истца возразил против удовлетворения ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы (письменные возражения от 17.05.2023).

Рассмотрев заявленное ответчиком письменное ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, арбитражный суд отказывает в его удовлетворении ввиду отсутствия оснований, исходя из следующего.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Как следует из материалов дела, в соответствии со статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебное заседание 18.04.2023 вызван эксперт-оценщик Союза "Торгово-промышленная палата Владимирской области" ФИО4 для дачи пояснений по экспертному заключению от 03.02.2023 № 030-02-01037/2023.

Эксперт ФИО4 в судебном заседании 18.04.2023 ответил на поставленные ему лицами, участвующими в деле, вопросы.

В судебном заседании эксперт пояснил, что производственно-складские помещения, взятые в качестве аналогов при определении рыночной стоимости муниципального имущества, не отличаются от категории мастерских, к тому же используются истцом, в том числе, как склад для размещения сантехнического оборудования и строительного инвентаря, что соответствует целям аренды нежилого помещения - для размещения организации жилищно-коммунального хозяйства.

Эксперт сообщил, что местоположение нежилого помещения также не является фактором неверного определения рыночной стоимости муниципального имущества, так как экспертом приведены аналоги из разных местностей, с различным разрешенным использованием (содержание производственных заданий - ул. Большая Нижегородская, д. 81; гаражно-строительный кооператив - ул. Крымская, д. 17; производственное предприятие - Строительеный пр., д. 70; содержание здания склада – ул. Производственная, д. 20; объекты розничной торговли – ул. Кубышева, д. 28а; промышленная застройка – ул. Добросельская, д. 218; тогда как Стрелецкий городок, д. 49а имеет разрешенное использование - мастерские по ремонту бытовой техники и другие подобные объекты, в том числе встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные).

Экспертом ФИО4 отмечено, что обстоятельства, на которые указывает ответчик в возражениях и заданных вопросах, не повлияли бы на конечный результат оценки муниципального имущества.

Проведение повторной экспертизы приведет к затягиванию процесса и увеличению судебных расходов.

Рассмотрев в судебном заседании материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 23.10.2018 между УМИ г. Владимира (арендодатель) и ООО "Ресурс" (арендатор) заключен договор № 6405 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 102,7 кв.м. 23.10.2018 помещения переданы арендатору по акту приема-передачи для размещения мастерской организации жилищно-коммунального хозяйства, осуществляющей содержание и эксплуатацию жилого фонда.

Срок действия договоров аренды установлен с 23.10.2018 по 22.10.2023.

16.02.2022 ООО "Ресурс" обратилось в УМИ г. Владимира с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

Постановлением администрации города Владимира от 09.06.2022 № 2356 "Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: <...>" принято решение о приватизации (продаже) арендуемых ООО "Ресурс" нежилых помещений с использованием преимущественного права.

УМИ г. Владимира письмом от 16.06.2022 № 1044 сообщило ООО "Ресурс" о принятом решении о приватизации (продаже) последним арендуемых нежилых помещений (расположенных по адресу: <...>) с использованием преимущественного права арендатора на его приобретение, а также предложило в тридцатидневный срок рассмотреть, подписать и вернуть УМИ г. Владимира один экземпляр договора.

Вместе с письмом в адрес ООО "Ресурс" были направлены и два экземпляра договора купли-продажи арендуемого имущества, которые истец получил 20.06.2022.

Как следует из пункта 1.1 договора купли-продажи, продавец (УМИ г. Владимира) продает, а покупатель (ООО "Ресурс") покупает следующие нежилое помещение, расположенное на первом этаже здания по адресу: <...>, площадью 102,7 кв. м, кадастровый номер 33:22:011088:940, а именно помещения №№ 11-21 по плану первого этажа здания (далее - объект приватизации). Копия сведений об основных характеристиках объекта недвижимости прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 2). Основание: заявления ООО "Ресурс" от 16.02.2022 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Из пункта 1.2 договора купли-продажи следует, что объект купли-продажи продается за 3 620 833 руб. 33 коп., без учета налога на добавленную стоимость. Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации. Цена объекта равна ее рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО "Аналитик Центр" от 29.04.2022 № 2689/22.

Продаваемые помещения являются муниципальной собственностью на основании постановлений Губернатора Владимирской области от 16.01.2007 № 13 и от 15.10.2007 № 749, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от 24.01.2022 № 33:22:011088:940-33/061/2022-1 (пункт 1.3 договора купли-продажи).

Пунктом 2.1 договора купли-продажи предусмотрено, что оплата стоимости приобретенного объекта (основного долга) осуществляется покупателем в рассрочку в течение пяти лет с момента подписания настоящего договора ежемесячно равными долями, не позднее 10 числа каждого месяца путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца согласно графику платежей (приложение № 1).

ООО "Ресурс" в письме от 20.07.2022 не согласилось с установленной УМИ г. Владимира в договоре купли-продажи стоимостью продаваемого объекта, посчитав ее завышенной, направив УМИ г. Владимира два экземпляра договора купли-продажи от 20.07.2022, протокол разногласий от 20.07.2022 к договору и отчет оценки рыночной стоимости спорного нежилого помещения ООО "Владоценка" от 18.07.2022 № Н-2022/07-03

Также ООО "Ресурс" предложило УМИ г. Владимира подписать договор с учетом протокола разногласий к договору, изложив пункт 1.2. договора в редакции: "Объект купли-продажи продается за 1 466 000 руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО "Владоценка" от 18.07.2022 № Н-2022/07-03".

Письмом от 25.07.2022 № 26-08/1261 УМИ г. Владимира отклонило протокол разногласий, указав при этом, что в силу статей 6, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", части 8 статьи 4 Закон № 159-ФЗ вопрос достоверности величины рыночной стоимости нежилых помещений, установленной в отчете ООО "Аналитик Центр", может быть решен исключительно в судебном порядке.

С целью урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требования истца обоснованными.

Из материалов дела следует, что по существу между сторонами по делу возник преддоговорной спор, основанный на несогласии с выкупной стоимостью помещения.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ). Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Следовательно, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 6 Закона об оценочной деятельности предусмотрено безусловное право муниципального образования на проведение повторной оценки объекта оценки. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (ст. 9 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Цена договора купли-продажи нежилых помещений определена истцом на основании отчета ООО "Владоценка" о средней рыночной стоимости от 18.07.2022 № Н-2022/07-03, согласно которой рыночная стоимость помещений определена в размере 1 466 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 16.02.2022.

Ответчик определил выкупную цену по договору купли-продажи на основании отчета ООО "Аналитик Центр" от 29.04.2022 № 2689/22 об оценке рыночной стоимости. Из указанного отчета следует, что рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, определена по состоянию на 16.02.2022, округленно (без НДС) в размере 3 620 833 руб. 33 коп.

По ходатайству истца определением арбитражного суда от 22.12.2022 в соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, была назначена судебная экспертиза.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

- какова рыночная стоимость (без НДС) нежилого помещения, площадью 102,7 кв.м, кадастровый номер 33:22:011088:940 (помещения №№ 11-21 по плану первого этажа здания), расположенного по адресу: <...>, переданные для размещения мастерской организации жилищно-коммунального хозяйства, осуществляющей содержание и эксплуатацию жилого фонда, по состоянию на 16.02.2022?

Проведение экспертизы поручено Союза "Торгово-промышленная палата Владимирской области" (600001, <...>), оценщику-эксперту ФИО4.

Как следует из заключения эксперта Союзу "Торгово-промышленная палата Владимирской области" ФИО4 № 030-02-01037/2023 от 03.02.2023, рыночная стоимость (без НДС) нежилого помещения, площадью 102,7 кв.м, кадастровый номер 33:22:011088:940 (помещения №№ 11-21 по плану первого этажа здания), расположенного по адресу: <...>, переданные для размещения мастерской организации жилищно-коммунального хозяйства, осуществляющей содержание и эксплуатацию жилого фонда, по состоянию на 16.02.2022, составляет 1 602 000 руб.

Суд признал данное заключение надлежащим и достоверным доказательством, соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, требованиям, предъявляемым к заключениям эксперта, установленным Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям, предъявляемым к отчету об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, установленным Законом N 135-ФЗ.

Согласно части 1 части 65, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательства, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд пришел к выводу о необходимости определения цены спорного недвижимого имущества в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении судебной эксперта Союза "Торгово-промышленная палата Владимирской области" ФИО4 № 030-02-01037/2023 от 03.02.2023 в размере 1 602 000 руб. (без НДС).

С учетом изложенного арбитражный суд удовлетворяет требование истца и считает возможным урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Ресурс" и УМИ г. Владимира, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, расположенного на первом этаже здания по адресу: <...>, площадью 102,7 кв. м, кадастровый номер 33:22:011088:940, а именно помещения №№ 11-21 по плану первого этажа здания, установив спорное условие договора (пункт 1.2) в следующей редакции: "Объект купли-продажи продается за 1 602 000 руб. (без учета НДС). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации".

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскиваются с ответчика.

Руководствуясь статьями 17, 49, 110, 156, 167-170, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Ресурс" и УМИ г. Владимира, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, расположен-ного на первом этаже здания по адресу: <...>, площадью 102,7 кв. м, кадастровый номер 33:22:011088:940, а именно помещения №№ 11-21 по плану первого этажа здания, установив спорное условие договора (пункт 1.2) в следующей редакции: "Объект купли-продажи продается за 1 602 000 руб. (без учета НДС). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации".

2. Взыскать с Управления муниципальным имуществом г. Владимира, г. Владимир, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ресурс", г. Владимир, расходы по государственной пошлине в сумме 6000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. На основании статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя.


Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья М. Ю. Кочешкова