Решение от 14 декабря 2025 г. АС города Москвы

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-116183/25-121-517
г. Москва
15 декабря 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 01 декабря 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 15 декабря 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

председательствующего - судьи Е.А. Аксёновой

при ведении протокола с/з секретарем с/з – И.М. Березовским

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к Управлению Росреестра по Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>),

третьи лица: 1) ООО "Провансик", 2) Правительство Москвы

о признании незаконным решения от 09.04.2025 года № КУВД-001/2024-66749275/3


В судебное заседание явились:

от заявителя: ФИО1 (по дов. от 27.12.2024 № ДГИ-Д-866/24, паспорт), от ответчика: ФИО2 (по дов. от 28.01.2025 № Д-38/2025, удостоверение), от третьего лица 1: неявка (изв.), от третьего лица 2: ФИО1 (по дов. от 17.02.2025 № 4-47-269/25, паспорт),

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным решения от 09.04.2025 года № КУВД-001/2024-66749275/3.

Ответчиком в материалы дела представлен письменный отзыв на заявление в котором он просит суд в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель заявителя и третьего лица в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика в ходе судебного заседания возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Суд, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные доказательства, пришел к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002002:47 площадью 407 кв. м по адресу: <...> зарегистрировано право аренды в пользу ООО «Арт Салон», на основании Договора аренды земельного участка № М-01-029441 от 28.09.2005 (дата государственной регистрации: 15.03.2006, номер государственной регистрации: 77-77-14/012/2005-282). Срок действия с 15.03.2006 до 07.04.2030.

Земельный участок имеет вид разрешенного использования: эксплуатации помещений в здании под магазин непродовольственных товаров.

По данным ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002002:47 расположен многоквартирный жилой дом площадью 3491.8 кв. м с кадастровым номером 77:01:0002002:1004 по адресу: Российская Федерация, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Якиманка, ул. Большая Якиманка, д. 54 (ввод в эксплуатацию: 1964).

Согласно данным Единого государственного реестра юридических лиц, ООО «Арт Салон» прекратило деятельность 09.10.2009 путем реорганизации в форме присоединения к ООО "Провансик".

С учетом положений ст. 57–59 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права и обязанности арендатора по Договору аренды перешли к ООО "Провансик".

С целью приведения земельно-правовых отношений в соответствие с действующим законодательством, руководствуясь статьями 407, 413 ГК РФ, Департаментом в адрес ООО "Провансик" направлено уведомление от 17.09.2024 № 33-6-499871/24-(0)-2 о прекращении договора аренды от 28.09.2005 № М-01-029441 в силу закона.

Департамент обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды от 28.09.2005 № М-01-029441.

Уведомлением Управления от 9 января 2025г. № КУВД001/2024-66749275/1 действия по государственной регистрации прав были приостановлены.

Уведомлением Управления Росреестра от 9 апреля 2025г. № КУВД001/2024-66749275/3 регистрирующий орган уведомил Департамент об отказе в осуществлении государственной регистрации прав.

Не согласившись с указанным решением Управления об отказе, заявитель обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о его оспаривании.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, 2 должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд руководствуется следующим.

Управление осуществляет свою деятельность в рамках полномочий, предоставленных ему в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) и иными нормативными правовыми актами.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее в том числе Закон о регистрации, Федеральный закон N 218-ФЗ).

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу п. п. 1, 3 и 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона N 218-ФЗ отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона N 218-ФЗ.

Согласно с положениями Закона о регистрации при осуществлении государственной регистрации прав должна быть проведена правовая экспертиза представленных документов, а также установлено отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Исходя из вышеуказанных положений Закона о регистрации, решение о проведении, либо о приостановлении государственной регистрации прав или отказе в проведении государственной регистрации прав принимается по результатам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.

На основании ч. 4 статьи 18 Закона о недвижимости к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации.

Перечень документов, являющихся основанием для осуществления государственной регистрации, приведен в статье 8 Гражданского кодекса РФ, части 2 статьи 14 Закона о недвижимости.

Из материалов дела следует и судом установлено, что в качестве основания для государственной регистрации прекращения договора аренды в Управление представлено уведомление Департамента, направленное ООО "Провансик" (Арендатор) о прекращении в силу закона Договора аренды от 28.09.2005 № М-01-029441, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002002:47, расположенного по адресу: <...> земельный участок 54, в том числе на основании положений п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст.ст. 407, 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с частью 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002002:47, расположен по адресу: <...> земельный участок 54 передан в пользование ООО "Арт Салон" на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 28.09.2005 № М-01-029441, заключенного между Департаментом городского имущества города Москва (арендодатель) и ООО "Арт Салон (арендатор) сроком до 07.04.2030.

Внесение в ЕГРН записи о прекращении договора аренды осуществляется в соответствии с общими положениями ГК РФ о прекращении обязательств и специальными нормами о договорах аренды (п. 2 ст. 407 ГК РФ).

Частью 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

При отсутствии возражений обе стороны оформляют прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды, подлежащего в свою очередь государственной регистрации в силу ч. 2 ст. 164 ГК РФ.

Соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества совершается в той же форме, что и договор (ч. 1 ст. 452 ГК РФ).

Частью 2 ст. 450 ГК РФ установлено, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшись этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, предоставив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (ст. 165.1 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ч. 1 ст. 610 ГК). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

Применительно к договору аренды возможность одностороннего отказа от исполнения такого договора предусмотрена ст.610 ГК РФ для договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Для соглашений, заключенных на определенный срок, право одностороннего отказа от договора должно быть установлено в его положениях.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с ч. 2 ст. 610 и ч. 2 ст. 621 ГК РФ, по истечению срока договора аренды недвижимого имущества любая из сторон договора может отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Факт отправления соответствующего уведомления должен подтверждаться копией почтового извещения с отметкой о получении, либо иным способом по принятию необходимых мер к исполнению предусмотренной законом обязанности по извещению стороны договора о прекращении арендных отношений. Согласно ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с условиями Договора аренды от 28.09.2005 № М-01-029441, последний заключён сроком до 07.04.2030. Положениями Договора перечислены основания одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, однако условия, перечисленные в Уведомлении договором аренды не предусмотрены.

В связи с отсутствием оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке внесение в ЕГРН записи о прекращении договора аренды осуществляется в соответствии с общими положениями ГК РФ о прекращении обязательств и специальными нормами о договорах аренды (ст. 407 ГК РФ).

Принимая во внимание положения ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 18 Закона о недвижимости, а также то, что действующим законодательством, в том числе Земельным кодексом Российской Федерации, не установлен порядок прекращения обязательств, возникших из договоров аренды (субаренды), земельных участков, в границах которых расположен многоквартирный дом, для государственной регистрации прекращения аренды (субаренды}-земельного участка, с учетом позиции, изложенной в п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» необходимо представить заявление одной или обеих сторон соответствующего договора и необходимые документы (например, соглашение о расторжении соответствующего договора; вступившее в законную силу решение суда).

Однако, документы-основания, необходимые для прекращения арендных отношений, в реестровое дело не представлены.

Согласно данным ЕГРН, вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка установлен «под магазин непродовольственных товаров».

Виды разрешенного использования земельных участков, как правило, определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.

Они устанавливаются согласно классификатору, который утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. №540.

Указанный регламент может устанавливать вид разрешенного использования с учетом особенностей территориальной зоны и предусматривать сочетание разных видов использования участка.

Согласно части 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Нецелевое использование земельного участка - это его эксплуатация в форме, не соответствующей назначению, установленному для этой категории земель.

Нецелевое использование земель - основание для привлечения к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ.

Согласно части 5 статьи 16 Вводного закона, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

В силу ч. 1 статьи 11.3 Земельного Кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

В силу пп. 4 п. 3 статьи 11.3 Земельного Кодекса Российской Федерации исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков: в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", образования земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений.

Таким образом, границы земельных участков под многоквартирными домами устанавливаются в соответствии с утвержденными проектам, межевания территории. Более того, в соответствии с положениями статьи 12 Закона города Москвы от 19.12.2007 №48 «О землепользовании в городе Москва», статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что земельный участок, как объект недвижимости, считается сформированным на основании проекта межевания территории с момента государственного кадастрового учета земельного участка и внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о его виде разрешенного использования -эксплуатация многоквартирного дома.

С учетом изложенного, в силу закона земельный участок под многоквартирным домом, как объект гражданских правоотношений, формируется на основании проекта межевания территории и считается сформированным с момента постановки его на кадастровый учет с соответствующим видом разрешенного использования.

Как разъяснено в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 1, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Однако вышеуказанный земельный участок был сформирован и предоставлен в аренду под магазин непродовольственных товаров, а не под многоквартирный дом, при этом по данным кадастра недвижимости ЕГРН сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу собственников помещений здания отсутствуют.

Таким образом, вышеуказанный земельный участок не может принадлежать в силу закона собственникам многоквартирного дома.

Указанная правовая позиция изложена в решении Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2025 по делу № А40-116116/2025, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2025 № 09АП-50160/2025.

Таким образом суд приходит к выводу о том, что решение Управления Росреестра по г. Москве об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 28.09.2005 № М-01-029441 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002002:47 вынесено законно и обоснованно.

Доводы заявителя, приведенные в заявлении, судом рассмотрены и признаны несостоятельными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся судом на заявителя.

Руководствуясь статей 4, 65, 110, 167, 168, 169, 170, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении требований заявления Департамента городского имущества города Москвы о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве от 09.04.2025 года № КУВД-001/2024-66749275/3 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 28.09.2005 № М-01-029441 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002002:47.

Проверено на соответствие гражданскому законодательству.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Судья:

Е.А. Аксенова