Решение от 19 февраля 2025 г. по делу № А51-6952/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-6952/2024
г. Владивосток
20 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  06 февраля 2025 года .

Полный текст решения изготовлен  20 февраля 2025 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Голован»  (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обжаловании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества,

третье лицо: МКУ «Агенство по продаже муниципальных земель и недвижимости»,

при участии:

от истца: директор ФИО1, решение № 01/22, диплом

от ответчика: ФИО2, доверенность от 23.12.2024, удостоверение, диплом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Голован» в суд с иском к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока о признании недостоверной величины рыночной стоимости Имущества определённую отчётом №844-23 от 06.12.2023 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости: Нежилое здание, общая площадь – 456,8 кв.м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер: 25:28:060130:637, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, Русский Остров, п. Экипажный, в районе ул.Экипажная, в/г №11, с земельным участком, общая площадь – 940 кв.м, +/- 11 кв.м., кадастровый номер: 25:28:000000:68196, расположенным по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский (п. Экипажный), выполненный ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», об определении величины рыночной стоимости Имущества: Нежилое здание, общая площадь – 456,8 кв.м, количество этажей - 2, в том числе подземных - 0, кадастровый номер: 25:28:060130:637, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, Русский Остров, п. Экипажный, в районе ул.Экипажная, в/г №11, с земельным участком, общая площадь – 940 кв.м, кадастровый номер: 25:28:000000:68196, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, объекты дорожного сервиса, обеспечение дорожного отдыха, ремонт автомобилей, благоустройство территории. Местоположение: Приморский край, г.Владивосток, о. Русский (п. Экипажный), обязательной для Управления муниципальной собственности г. Владивостока при совершении сделки – договора купли-продажи Имущества с ООО «ГОЛОВАН» в размере 6 100 000 (шесть миллионов сто тысяч) рублей; об обязании Управления муниципальной собственности города Владивостока направить ООО «ГОЛОВАН» подписанный со своей стороны договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества по цене 6100000 (шесть миллионов сто тысяч) рублей.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит признать недостоверной величину рыночной стоимости имущества, определённую отчётом №844-23 от 06.12.2023 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости: Нежилое здание, общая площадь – 456,8 кв.м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер: 25:28:060130:637, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, Русский Остров, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в/г №11, с земельным участком, общая площадь – 940 кв.м, +/- 11 кв.м., кадастровый номер: 25:28:000000:68196, расположенным по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский (п. Экипажный), выполненный ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», определить величину рыночной стоимости имущества: Нежилое здание, общая площадь – 456,8 кв.м, количество этажей - 2, в том числе подземных - 0, кадастровый номер: 25:28:060130:637, расположенное по адресу: Приморский край, г.Владивосток, Русский Остров, п. Экипажный, в районе ул.Экипажная, в/г №11, с земельным участком, общая площадь – 940 кв.м, кадастровый номер: 25:28:000000:68196, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, объекты дорожного сервиса, обеспечение дорожного отдыха, ремонт автомобилей, благоустройство территории. Местоположение: Приморский край, г.Владивосток, о.Русский (п.Экипажный), обязательной для Управления муниципальной собственности г.Владивостока при совершении сделки – договора купли-продажи Имущества с ООО «ГОЛОВАН» в размере 7 146 469 рублей без учета НДС, из них 4 772 655 рубля здание и 2 373 814 рублей земельный участок; обязать Управление муниципальной собственности города Владивостока направить ООО «Голован» подписанный со своей стороны договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества по цене размере 7 146 469 рублей без учета НДС.

К участию в деле в качестве  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (МКУ «АПМЗН»).

Истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, указал на наличие между сторонами разногласий при определении выкупной стоимости, полагает, что запрашиваемая ответчиком цена является чрезмерно завышенной, не соответствующей рыночным условиям.

УМС г.Владивостока по исковым требованиям возразило, указав, что оспариваемый отчёт об оценке был проведён в рамках муниципального контракта, итоговая величина стоимости, отражённая в отчёте, соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены. Помимо этого, на спорный отчет экспертом подготовлено экспертное заключение, согласно которому последний соответствует требованиям законодательства, итоговая величина стоимости, отраженная в отчете, подтверждается.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока (арендодатель) и ООО «Голован» (арендатор) заключен договор №01-15959- 001-Н-АР-10062-00 от 09.06.2021 аренды недвижимого имущества, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое здание общей площадью 456,8 кв.м, этажность: 2, кадастровый номер 25:28:060130:637, расположенное по адресу: г.Владивосток, Русский Остров, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в/г №11, для использования в целях: склад, гараж, мастерские.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

28.08.2023 истец направил в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение здания.

Уведомлением №24/358 от 07.03.2024 МКУ «АПМЗН» предложило заключить договор купли-продажи и предоставило решение Думы города Владивостока от 29.02.2024 №321 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путём реализации субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», а так же проект договора №409-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества: нежилое здание вместе с земельным участком  на котором оно расположено:  нежилое здание общей площадью 456,8 кв.м., количество этажей - 2, в том числе подземных – 0, кадастровый № 25:28:060130:637, расположенное по адресу г. Владивосток, Русский Остров, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в/г №11;  земельный участок общей площадью 940 кв.м. кадастровый №25:28:000000:68196, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, объекты дорожного сервиса, обеспечение дорожного отдыха, ремонт автомобилей, благоустройство территории. Местоположение: Приморский край, г.Владивосток, о.Русский (п.Экипажный).

Стоимость имущества (здание с земельным участком) в пункте 3.1. предлагаемого договора, указана в размере 18 668 500  рублей. Указанный размер стоимости был определён оценщиком ООО «Центр оценки и экспертизы Метод».

Полагая, что величина рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, недостоверна, ООО «Голован» обратилось к другому независимому оценщику для определения реальной рыночной стоимости Здания.

27.03.2024 ООО «Голован» обратилось в МКУ «АПМЗН» с письмом о несогласии с ценой имущества приложив к нему соответствующий протокол разногласий.

Письмом №24/475 от 28.03.2024 МКУ «АПМЗН» отказало в удовлетворении предложения об изменении стоимости имущества.

Истец, полагая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, предложенная ответчиком, является завышенной, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 456,8 кв.м., количество этажей - 2, в том числе подземных – 0, кадастровый № 25:28:060130:637, расположенное по адресу г. Владивосток, Русский Остров, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в/г №11; земельного участка общей площадью 940 кв.м. кадастровый №25:28:000000:68196, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, объекты дорожного сервиса, обеспечение дорожного отдыха, ремонт автомобилей, благоустройство территории. Местоположение: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский (п. Экипажный).

В силу положений статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон  №159-ФЗ) отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи УМС г. Владивостока руководствовалось отчетом об оценке ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» от 06.12.2023 №844-23, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания, общая площадь – 456,8 кв.м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, назначение – нежилое, кадастровый номер: 25:28:060130:637, расположенное по адресу: Приморский край, г.Владивосток, Русский Остров, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в/г №11 составляет 13 717 500 рублей (без учета НДС), земельного участка, общая площадь – 940 +/- 11 кв.м, кадастровый номер: 25:28:000000:68196, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский (п. Экипажный) - 4 951 000 рублей (без учета НДС), итого - 18 668 500 рублей (без учета НДС).

В свою очередь, истец обратился к другой оценочной организации - ООО «Краевой центр оценки», которой подготовлен отчет № 080 от 28.03.2024, согласно которому величина рыночной стоимости здания, кадастровый номер: 25:28:060130:637 - 4 280 000 рублей (без учета НДС), земельного участка, кадастровый номер: 25:28:000000:68196 - 1 950 000 рублей, итого – 6 230 000 рублей (без учета НДС),

С учетом спорности обстоятельств дела, определением от 03.10.2024 судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-эксперт» (690106, Приморский край, г. Владивосток, проспект Красного Знамени, д.3, оф.5/6, 5/7) ФИО3.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость нежилого здания, общая площадь - 456,8 кв.м , количество этажей: 2, в том числе подземных 0, назначение - нежилое, кадастровый номер: 25:28:060130:637, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, Русский Остров, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в /г № 11, с земельным участком, общая площадь - 940 + /- 11 кв.м , кадастровый номер: 25:28:000000:68196, расположенным по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский (п. Экипажный) по состоянию на дату оценки 28.08.2023.

По результатам проведенной судебной экспертизы в заключении эксперта по делу №А51-6952/2024 эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого здания, общая площадь - 456,8 кв.м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, назначение - нежилое, кадастровый номер: 25:28:060130:637, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, Русский Остров, п.Экипажный, в районе ул.Экипажная, в /г № 11, с земельным участком, общая площадь - 940 + /- 11 кв.м , кадастровый номер: 25:28:000000:68196, расположенным по адресу: Приморский край, г.Владивосток, о. Русский (п. Экипажный) по состоянию на дату оценки 28.08.2023, составляет округленно 8 101 000 рублей с учетом НДС или 7 146 469 рублей без учета НДС.

Оценив, экспертное заключение ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-эксперт», суд признал, что оно соответствует требованиям статей 67, 38 АПК РФ, нормам Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». В этой связи, принимая во внимание то обстоятельство, что экспертом даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, суд считает представленное заключение эксперта надлежащим доказательством по делу.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются.

По настоящему делу исследование проведено экспертом объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения; экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой. Профессиональная подготовка и квалификация эксперта не вызывает сомнений, поскольку подтверждена документами об образовании. Ответ эксперта на поставленный судом вопрос понятен, объективен, следует из проведенного исследования материалов настоящего дела, подтвержден фактическими данными.

Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Пункт 2 статьи 64 АПК РФ устанавливает допустимость заключения экспертов в качестве доказательств по делу.

В рамках рассмотрения настоящего дела арбитражным судом созданы условия для установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора с назначением в порядке статьи 82 АПК РФ экспертизы.

Возражений относительно представленного экспертного заключения и выводов эксперта от сторон в материалы дела не поступало.

Ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы от сторон в материалы дела не поступало.

Таким образом, с учетом выводов эксперта, разногласия сторон по договору №409-ПВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, подлежат урегулированию с учетом стоимости          выкупаемого имущества, определенной по результатам судебной экспертизы, в сумме  7 146 469 рублей, без учета НДС, из них: 4 772 655 рублей – здание и 2 373 814 рублей – земельный участок.

На основании изложенного, суд пришёл к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

   Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

признать недостоверной величину рыночной стоимости Имущества определённую отчётом №844-23 от 06.12.2023 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости: Нежилое здание, общая площадь – 456,8 кв.м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер: 25:28:060130:637, расположенное по адресу: Приморский край, г.Владивосток, Русский Остров, п.Экипажный, в районе ул.Экипажная, в/г №11, с земельным участком, общая площадь – 940 кв.м, +/- 11 кв.м., кадастровый номер: 25:28:000000:68196, расположенным по адресу: Приморский край, г.Владивосток, о.Русский (п. Экипажный), выполненную ООО «Центр оценки и экспертизы Метод».

Определить величину рыночной стоимости Имущества: Нежилое здание, общая площадь – 456,8 кв.м, количество этажей - 2, в том числе подземных - 0, кадастровый номер: 25:28:060130:637, расположенное по адресу: Приморский край, г.Владивосток, Русский Остров, п. Экипажный, в районе ул.Экипажная, в/г №11, с земельным участком, общая площадь – 940 кв.м, кадастровый номер: 25:28:000000:68196, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, объекты дорожного сервиса, обеспечение дорожного отдыха, ремонт автомобилей, благоустройство территории. Местоположение: Приморский край, г.Владивосток, о. Русский (п.Экипажный), обязательной для управления муниципальной собственности г.Владивостока при совершении сделки – договора купли-продажи Имущества с ООО «ГОЛОВАН» в размере 7 146 469 рублей, без учета НДС, из них: 4 772 655 рублей – здание и 2 373 814 рублей – земельный участок.

Обязать Управление муниципальной собственности города Владивостока направить ООО «ГОЛОВАН» подписанный со своей стороны договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества по цене 7 146 469 рублей, без учета НДС.

Взыскать с управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Голован» (ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья                                                                                                          Понкратенко М.В.