Решение от 30 марта 2021 г. по делу № А60-25864/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-25864/2020
30 марта 2021 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 23 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 30 марта 2021 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.Е. Яковлевой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Теслицкой рассмотрел в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Трудовая реабилитация инвалидов Культура и спорт» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа верхняя Пышма (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий по договору,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Авант-Альянс» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

при участии в судебном заседании

от истца: Ю.В. Яроменок, представитель по доверенности от 01.02.2021, удостоверение адвоката,

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 11.01.2021, диплом,

от третьего лица (общество): ФИО3, представитель по доверенности от 07.10.2020,

от третьего лица (ФИО1): не явился.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику и просит урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора №1/20 купли-продажи недвижимого имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: встроенное помещение площадью 190 кв. м., расположенное по адресу: <...>, а именно, изложить п. 2.1 договора в следующей редакции:

«Цена объекта, согласно отчету об оценке №39/2020, составленному НОЧУ ДПО «Институт судебных экспертиз и криминалистики» от 25.03.2020г., устанавливается в размере 3 702 500 руб. без учета НДС».

Определением от 06.07.2020г. арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

В предварительном судебном заседании истец заявленные требования поддерживает.

Ответчик явку не обеспечил (ст. 136 АПК РФ), от ответчика в материалы дела поступил письменный отзыв, в котором выразил несогласие с предъявленными исковыми требованиями, заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, оценщика – ФИО1.

Истец не возражает против привлечения третьего лица.

Ходатайство судом удовлетворено на основании ст. 51 АПК РФ.

О привлечении третьего лица вынесено отдельное определение.

От третьего лица в материалы дела поступил отзыв на отчет №39/2020.

Определением от 03.08.2020г. дело назначено к судебному разбирательству.

Истец заявил об уточнении предмета иска и о привлечении к участию в деле в качестве второго ответчика Общество с ограниченной ответственностью «Авант-Альянс», в порядке ст. 49 АПК РФ, а именно, просит:

1) признать недостоверной рыночную стоимость встроенного помещения площадью 190,0 кв. м., расположенное по адресу: <...>, установленную на основании отчета №003-09012020/НП от 15.01.2020г. об определении рыночной стоимости нежилого помещения, подготовленного ООО «Авант-Альянс» (ИНН <***>, специалист оценщик ФИО1);

2) Обязать ответчика - Администрацию городского округа верхняя Пышма заключить с истцом договор купли-продажи нежилого встроенного помещения 190 кв. м., расположенное по адресу: <...>, по цене, определенной отчетом об оценке №38/2020, составленным НОЧУ ДПО «Институт судебных экспертиз и криминалистики» от 25.03.2020г., в размере 3 702 500 руб. 00 коп. без учета НДС».

Ответчик не возражает.

Уточнение предмета иска принято судом на основании ст. 49 АПК РФ.

Суд привлек к участию в деле в качестве второго ответчика общество с ограниченной ответственностью «Авант-Альянс» - оценочная организация, подготовившая отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества №003-09012020/НП от 15.01.2020г., исходя из следующего.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В связи с тем, что органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, указанная в отчете №87 от 04.06.2018 г. рыночная стоимость является обязательной для Администрации при формировании им цены продажи названного помещения, оценщик согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма № 92 должен быть привлечен к участию в деле в качестве ответчика по требованию, направленному на оспаривание результатов проведенной им оценки. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 07 2011г. № 2419/11.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что указанная в оспариваемом отчете рыночная стоимость является обязательной при формировании им цены продажи упомянутого помещения, ООО «Авант-Альянс» согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма № 92 привлекается к участию в деле в качестве ответчика по требованию, направленному на оспаривание результатов проведенной им оценки.

Привлекая в качестве ответчика общество, суд исходит из того, что муниципальный контракт на выполнение работ по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества заключен Администрацией с ООО «Авант-Альянс».

Определением от 06.10.2020г. судебное заседание отложено в связи с привлечением второго ответчика.

В судебном заседании истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, а именно, просит:

1.Признать недостоверной рыночную стоимость встроенного помещения площадью 190,0 кв. м., расположенное по адресу: <...>, установленную на основании Отчета № 003-09012020/НП от 15.01.2020 г. об определении рыночной стоимости нежилого помещения, подготовленного ООО "Авант-Альянс" (ИНН <***>, специалист-оценщик ФИО1);

2.Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению имуществом и ООО «ТРИКС, при заключении договора № 1/20 купли-продажи недвижимого имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества встроенного помещения площадью 190,0 кв. м., расположенное по адресу: <...>, путем заключения с истцом договора купли - продажи нежилого встроенного помещения площадью 190,0 кв. м., расположенное по адресу: <...>, по цене, определенной отчетом об оценке № 39/2020, составленным НОЧУ ДПО «Институт судебных экспертиз и криминалистики» от 25.03.2020, в размере 3 702 500 (Три миллиона семьсот две тысячи пятьсот) рублей 00 копеек без учета НДС».

Уточнение исковых требований принято судом на основании ст. 49 АПК РФ.

Ответчик (общество) представил письменный отзыв, согласно которому просит в удовлетворении предъявленных к нему требований отказать.

Ответчик (Комитет) заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для разрешения следующего вопроса:

1) Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, этаж 2, площадью 184,2 кв. м., с кадастровым номером 66:36:0103013:212?

Проведение судебной экспертизы просит поручить Ассоциации Саморегулируемая организация судебных экспертов «Сумма мнений», эксперту ФИО4, срок проведения – 10 рабочих дней, стоимость проведения – 40 000 руб.

Истец просит проведение судебной экспертизы поручить одной из следующих экспертных организаций:

- ООО «Уральская палата оценки и недвижимости», эксперт ФИО5, срок проведения – 10 рабочих дней, стоимость – 18 000 руб.

- Обществу с ограниченной ответственностью «Грант Оценка», эксперту ФИО6, срок проведения – 10 рабочих дней, стоимость проведения – 10 000 руб.

- ООО «МирЭкс», эксперт ФИО7, срок проведения – до 10 рабочих дней, стоимость – 30 000 руб.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы приняты судом к рассмотрению.

Определением от 03.11.2020г. судебное заседание отложено в целях представления дополнительных документов на основании ч. 5 ст. 158 АПК РФ.

В судебном заседании истец заявил ходатайство об уточнении субъектного состава сторон, просит исключить из числа ответчиков по делу Общество с ограниченной ответственностью «Авант-Альянс», поскольку согласно подготовленному им отчету №003-09012020/НП от 15.01.2020г. рыночная стоимость выкупаемого имущества в нарушение положения Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ определена не на дату подачи заявки.

С учетом уточнения субъектного состава сторон, истец просит урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению имуществом и ООО «ТРИКС, при заключении договора № 1/20 купли-продажи недвижимого имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества встроенного помещения площадью 190,0 кв. м., расположенное по адресу: <...>, путем заключения с истцом договора купли - продажи нежилого встроенного помещения площадью 190,0 кв. м., расположенного по адресу: <...>, по цене, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Уточнение принято судом на основании ст. 49 АПК РФ.

ООО «Авант-Альянс» подлежит исключению из числа ответчиков по делу, суд на основании ст. 51 АПК РФ привлекает ООО «Авант-Альянс» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Истец не поддерживает ранее заявленную в качестве кандидатуры эксперта ФИО5, просит проведение судебной экспертизы поручить эксперту ООО «Уральская палата оценки и недвижимости» ФИО8, стоимость проведения – 18 000 руб., срок проведения 10 рабочих дней.

Комитетом представлены следующие кандидатуры экспертных организаций:

- ООО «Профи Апрайс», эксперт ФИО9, стоимость проведения – 45 000 руб., срок проведения – 10 рабочих дней,

- ООО «ГрантОценка», эксперт ФИО6, стоимость проведения – 20 000 руб., срок проведения – 10 рабочих дней,

- ООО «Консалтинг Групп», эксперт ФИО10, стоимость проведения – 25 000 руб., срок проведения – 10 рабочих дней, Администрация в качестве приоритетной указывает кандидатуру эксперта ФИО6 в связи с тем, что проведение экспертизы данным лицом будет менее затратным.

Администрация представила письменные возражения по кандидатурам экспертов, предложенных истцом.

Третье лицо просит проведение экспертизы поручить эксперту ООО «Консалтинг групп» ФИО10 (срок проведения – 10 рабочих дней, стоимость проведения – 25 000 руб.), либо эксперту ООО «Профи Апрайс», ФИО9 (стоимость проведения – 45 000 руб., срок проведения – 10 рабочих дней).

Рассмотрев заявленные лицами, участвующими в деле, ходатайства о назначении судебной экспертизы, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд считает его подлежащим удовлетворению, поскольку между сторонами возникли разногласия по стоимости выкупаемого имущества.

Принимая во внимание, что ООО «Авант-Альянс» стоимость муниципального имущества в нарушение требований Закона №159-ФЗ определена не на дату подачи истцом заявки о предоставлении имущества в собственность, соответственно, фактически в представленном Комитетом проекте договора купли-продажи цена выкупаемого имущества не определена, суд назначает судебную экспертизу в целях определения рыночной стоимости встроенного помещения площадью 190,0 кв. м., расположенное по адресу: <...>, по состоянию на дату 07.10.2019г.

Рассмотрев представленные лицами, участвующими в деле, кандидатуры экспертов, суд полагает возможным поручить проведение судебной экспертизы эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Грант оценка» ФИО6, при выборе эксперта суд исходил из средней стоимости проведения экспертизы, а также наличия у ФИО6, при сравнении с другими кандидатурами экспертов, квалификации, профессиональных знаний, наиболее приближенных к квалификации, необходимой для оценки рыночной стоимости недвижимого имущества.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость нежилого встроенного помещения площадью 190,0 кв. м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 66:36:0103013:212, по состоянию на 07.10.2019г.».

Эксперту представлены следующие материалы:

- договор №1/20 купли-продажи недвижимого имущества от 11.03.2020г.,

- запрос (заявление) от 07.10.2019г.

Вознаграждение эксперту назначено в размере 20 000 руб.

На основании п. 1 ст. 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд приостановил производство по настоящему делу до окончания производства экспертизы и получения заключения эксперта.

Определением от 27.11.2020 общество с ограниченной ответственностью «Авант-Альянс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) исключено из числа ответчиков по делу, привлечено третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора.

От экспертной организации 25.01.2021 в материалы дела поступило заключение №039-20/Э от 22.01.2021.

Определением от 26.01.2021 производство по делу возобновлено.

Определением от 02.02.2021 произведена замена судьи Н.Я. Лутфурахмановой. Посредством системы автоматизированного распределения первичных документов дело распределено судье Ю.Е. Яковлевой.

В судебном заседании 26.02.2021 истец заявил ходатайство о приобщении отчета об оценке. Ответчик возражает относительно заявленного ходатайства. Ходатайство удовлетворено, документ приобщен.

Ответчик заявил ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений о проведенной по делу экспертизе. В обоснование ходатайства ответчик указывает, что экспертом рыночная стоимость объекта по состоянию на 07.10.2019, определена в сумме 5 272 000 руб. 00 коп. При этом эксперт указал, что стоимость включает в себя все налоги и пошлины, характерные для данного объекта (в т.ч. НДС). Однако по тексту экспертного заключения нет указания на то, что в стоимость объектов-аналогов включены налоги и пошлины. Аналоги взяты из архива сайта бесплатных объявлений «Авито». Корректировка на увеличение стоимости на коэффициент 2,0 (20 % НДС) отсутствует. Применяемые стандарты оценки, допущения и ограничительные условия, методики оценки, сравнительный и доходный подходы не свидетельствуют о включении НДС в стоимость объекта оценки.

Истец заявил возражения в отношении удовлетворения ходатайства о вызове эксперта. Третье лицо ходатайство поддержало.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Суд, рассмотрев ходатайство, удовлетворяет его и вызывает в судебное заседание эксперта ФИО6 для дачи пояснений по экспертному заключению.

Судебное разбирательство подлежит отложено на 23.03.2021.

19.03.2021 от ответчика и от третьего лица (общества) поступили вопросы эксперту.

В судебном заседании 23.03.2021 экспертом ФИО6 даны пояснения по экспертному заключению: поясняет, что в рыночную стоимость объекта недвижимости НДС не включен.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

ООО «ТРИКС» на основании договора на аренду объекта муниципального нежилого фонда городского округа Верхняя Пышма № 1-780 от 29.08.2006 года арендует встроенное помещение площадью 190,0 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

ООО «ТРИКС» является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. Полагая, что в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ оно имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, ООО «ТРИКС» обратилось к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа верхняя Пышма с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Рассмотрев обращение, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с указанием цепы объекта в размере 6 134 190 рублей 00 копеек без НДС в соответствии с отчетом ООО «Авант-Альянс» от 15.01.2020 года № 003-09012020/НП.

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. Согласно отчету НОЧУ ДПО «Институт судебных экспертиз и криминалистики» от 25.03.2020 года № 39/2020 рыночная стоимость выкупаемых нежилых помещений на 25.03.2020 составляет 3 702 500 рублей 00 копеек без НДС.

Истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемого имущества в размере 3 702 500 рублей 00 копеек без НДС (п. 2.1 договора).

Ответчик договор с учетом протокола разногласий к нему не подписал, в связи с чем истец обращается в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец, как участник гражданских правоотношений, соответствует критериям, установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют. Кроме того, спорные нежилые помещения соответствуют требованиям п. 4 ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

В силу ч. 5 ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела, по ходатайству сторон по настоящему делу судом назначена к проведению судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Согласно заключению эксперта № 039-20/Э от 22.01.2021 рыночная стоимость объекта недвижимости - встроенное помещение площадью 184,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровьм номером 66:36:0103013:212 по состоянию па 07 октября 2019 года, составляет: 5 272 000 рублей 00 копеек.

Эксперт поясняет, что в рамках данного экспертного заключения, в соответствии с поставленным вопросом, определена рыночная стоимость объекта. То есть стоимость, которая включает в себя все налоги и пошлины, характерные для данного объекта (в т.ч. НДС).

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения по НДС операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ.

Указанная норма распространяется на правоотношения, возникшие с 01.04.2011. При этом после указанной даты реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями), не облагается НДС, независимо от того, кто приобретал имущество.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12, при определении налоговой базы по НДС в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель как налоговый агент должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя НДС, поскольку именно из данного дохода и должна быть удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного налога. В случае если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя НДС.

При данном подходе указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена экспертом без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из заключения.

В судебном заседании 23.03.2021 экспертом ФИО6 даны пояснения по экспертному заключению: поясняет, что в рыночную стоимость объекта недвижимости НДС не включен.

На основании изложенного, рыночная стоимость объекта определена экспертом в размере 5 272 000 руб. 00 коп. без НДС

Оценив названное заключение судебной экспертизы по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, суд не усматривает каких-либо противоречий в заключении, полагает, что данное заключение соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание отсутствие доказательств недостоверности заключения судебной экспертизы по настоящему делу, суд приходит к выводу о том, что при определении условий договора о цене имущества следует руководствоваться ценой имущества, указанной в экспертном заключении, равной 5 272 000 руб. 00 коп. (без учета налога на добавленную стоимость).

Разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора №1/20 купли-продажи недвижимого имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: встроенное помещение площадью 184,2 кв. м., расположенное по адресу: <...>, суд урегулировал, изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта устанавливается в размере 5 272 000 руб. 00 коп.»

Как разъяснено в п. 21 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» в силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством.

Согласно статье 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Таким образом, поскольку требования удовлетворены частично, судебные расходы распределяются пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп. пропорционально удовлетворенным требованиям. Расходы по госпошлине в размере 3 000 руб. 00 коп. возлагаются на истца пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора №1/20 купли-продажи недвижимого имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: встроенное помещение площадью 184,2 кв. м., расположенное по адресу: <...>, а именно изложить п. 2.1 договора в следующей редакции:

«Цена объекта устанавливается в размере 5 272 000 руб.00 коп.»

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества ограниченной ответственностью «Трудовая реабилитация инвалидов Культура и спорт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) госпошлину в сумме 3000 руб.00 коп. пропорционально удовлетворенным требованиям.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

СудьяЮ.Е. Яковлева