Решение от 1 февраля 2021 г. по делу № А63-23854/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-23854/2019
г. Ставрополь
01 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 января 2021 года

Мотивированное решение изготовлено 01 февраля 2021 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой О.Н., рассмотрев в заседании суда исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, ОГРН <***>, к обществу с ограниченной ответственностью фирме «Югкомстрой», ОГРН <***>, г. Ставрополь, об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:16:040802:110, расположенного по адресу: <...>, в целях его реализации путем продажи с публичных торгов, в отсутствие представителей сторон (извещены),

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска (далее – истец, Комитет), обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью фирме «Югкомстрой» (далее – ответчик, ООО фирма «Югкомстрой») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:16:040802:110, расположенного по адресу: <...>, в целях его реализации путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования мотивированы тем, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не завершено, на момент обращения комитета с настоящим иском срок действия договора аренды истек.

Стороны в заседание суда не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К дате заседания от ответчика поступил отзыв на заявление, в котором он просил отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на доводы, изложенные в нем. Считал, что оснований для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, поскольку на спорном земельном участке отсутствует незавершенный строительством объект.

В судебном заседании, проводимом 18.01.2021, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 25.01.2021.

Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте арбитражного суда http://www.stavropol.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено в назначенное время в отсутствие представителей сторон, участвующих в деле.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по имеющимся доказательствам.

Исследовав материалы дела, доводы сторон, суд считает, что требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено материалами дела, 14.02.2013 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 3500 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 26:16:040802:100.

В отношении названного земельного участка между ФИО1 и КУМИ заключен договор аренды от 26.02.2013 № 68 сроком до 25.02.2017.

Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Невинномысска 07.07.2014 выдано разрешение № Ru26307000-70 на строительство ресторана общей площадью 1 489 кв.м. в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:16:040802:100 сроком до 03.07.2015.

За ФИО1 25.07.2014 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 1 489,4 кв.м., расположенный по адресу: <...>, степень готовности 8 %, кадастровый номер 26:16:040802:110.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.08.2014 по делу № А63-3207/2014 договор аренды земельного участка от 26.02.2013 № 68, заключенный между ФИО1 и КУМИ. признан недействительным.

В дальнейшем между ФИО1 и КУМИ заключен договор от 03.10.1016 № 354 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:040802:100, площадью 3500 кв.м., для целей – земельный участок ресторана, расположенный по адресу: по адресу: <...>, сроком до 02.10.2019. Дополнительными соглашениями № 1 от 16.12.2016, № 2 от 06.06.2017 земельный участок предоставлен для целей - кафе на срок до 02.10.2019. Договор и дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке.

Между ООО фирма «Югкомстрой» и ФИО1 01.08.2017 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому общество приобрело указанный объект незавершенного строительства. Вместе с объектом недвижимости фирме также были переуступлены права и обязанности по договору аренды № 354 находящегося в государственной собственности земельного участка от 03.10.2016.

Первоначально ФИО1 было выдано разрешение на строительство ресторана NRu26307000-70. В последующем 19.04.2019 администрацией города Невинномысска обществу выдано разрешение на строительство № 26-Ru26307000-11-2019 на строительство кафе в соответствии с проектной документацией, выполненной ООО «Институт архитектуры и градостроительства Ставропольского края», сроком действия до 18.04.2020.

Ссылаясь на то, что строительство объекта недвижимости не завершено, договор аренды земельного участка прекратил свое действие, Комитет обратился с настоящим иском в суд.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Законом № 171-ФЗ.

В силу части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

Законом № 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Как усматривается из материалов дела, между ФИО1 и КУМИ был заключен договор аренды земельного участка площадью 3500 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 26:16:040802:100, от 26.02.2013 № 68 сроком до 25.02.2017.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.08.2014 по делу № А63-3207/2014 договор аренды земельного участка от 26.02.2013 № 68, заключенный между ФИО1 и КУМИ. признан недействительным.

За ФИО1 25.07.2014 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 1 489,4 кв.м., расположенный по адресу: <...>, степень готовности 8 %, кадастровый номер 26:16:040802:110.

Между ФИО1 и КУМИ заключен договор от 03.10.1016 № 354 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:040802:100, расположенного по адресу: по адресу: <...>, сроком до 02.10.2019 для завершения строительства.

При заключении ООО фирма «Югкомстрой» с ФИО1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.08.2017, вместе с объектом недвижимости фирме также были переуступлены права и обязанности по договору аренды № 354 находящегося в государственной собственности земельного участка от 03.10.2016.

Договор аренды земельного участка от 03.10.2016 № 354 был заключен с ФИО1 без проведения торгов сроком на три года.

В силу части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 03.10.2016 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 03.10.2016 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства.

Как усматривается из материалов дела, а именно заключения эксперта ООО «ЭкспертПро» от 14.01.2021 № 7/2020- Э, спорный объект недвижимости был достроен и представляет собой нежилое здание, завершенное строительством. Для такого вида объектов капитального строительства степень готовности не указывается. Степень готовности соответствует объекту завершенного строительства.

Оценив представленное в материалы дела заключение экспертизы, суд приходит к выводу, что данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным и полным. В выводах эксперта содержится ответ на поставленный, противоречия в выводах отсутствуют. Судом не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом официальных разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в выводах эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется соответствующая подписка в заключении.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт завершения строительства объекта и его эксплуатации, что свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объекта на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая и предусматривает в качестве одного из условий изъятия объектов незавершение строительства объекта.

С учетом вышеизложенного, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как строительство заявленного к изъятию объекта завершено.

Доказательства иного, в том числе доказательства незавершения строительства объекта, истцом в материалы дела не представлены. Следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований комитета.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.10.2020 по делу № А63-23598/2018.

Руководствуясь статьями 65, 69, 110, 167-170, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, ОГРН <***>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.А. Керимова