Постановление от 18 августа 2025 г. по делу № А46-22810/2024

Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А46-22810/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2025 года


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Донцовой А.Ю.,

судей                                                                  Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи, веб-конференции помощником судьи Бусыгиной П.С. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение от 24.02.2025 Арбитражного суда Омской области (судья Малявина Е.Д.) и постановление от 30.04.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Кливер Е.П., Лотов А.Н.) по делу № А46-22810/2024 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пилар» (108811, <...> км Киевского шоссе, домовладение 6, строение 1, этаж 5, комната 33, ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным бездействия заинтересованного лица.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – закрытое акционерное общество «Первомайское» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Осокина Н.Н.) принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области – ФИО2 по доверенности от 09.01.2025;  посредством использования систем веб-конференции – представитель общества с ограниченной ответственностью «Пилар» – ФИО3 по доверенности от 14.04.2023.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Пилар» (далее – общество, ООО «Пилар», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление, заинтересованное лицо, регистрирующий орган) о признании незаконным бездействия, выразившегося в неперенесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи об обременении в виде аренды на основании договора аренды части земельного участка от 01.02.2019 № 675/2019 в отношении части земельного участка с кадастровым номером 55:20:020101:5026 (номер записи 55:20:020101.5026-55/104/2019-2 от 01.03.2019) на объекты недвижимости: земельные участки с кадастровыми номерами 55:20:020101:5436 и 55:20:020101:5435, образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 55:20:020101:5026. В качестве способа восстановления права заявитель просил суд обязать Управление внести в ЕГРН в отношении объектов недвижимости: земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:020101:5436 и 55:20:020101:5435, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 55:20:020101:5026, запись об обременении в пользу ООО «Пилар» в виде аренды на основании договора аренды части земельного участка от 01.02.2019 № 675/2019.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Первомайское» (далее – ЗАО «Первомайское»).

Решением от 24.02.2025 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 30.04.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным бездействие Управления, выразившееся во невнесении в ЕГРН записи об обременении в виде аренды в отношении части земельного участка с кадастровым номером 55:20:020101:5436 в пользу общества на основании договора аренды части земельного участка № 675/2019 от 01.02.2019. На Управление возложена обязанность осуществить государственную регистрацию обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:20:020101:5436 в пользу общества.

Не согласившись с результатами рассмотрения спора, Управление обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просило решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества.

В обоснование кассационной жалобы заинтересованное лицо привело следующие доводы: при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в случае образования земельных участков из земельного участка, в отношении которого в ЕГРН содержались записи об обременении, возникшем на основании договора аренды, в отношении образованных земельных участков сведения об ограничении прав не переносятся, а в отношении измененного земельного участка такие сведения сохраняются, при этом арендатор может представить в регистрирующий орган дополнительное соглашение к соответствующему договору, в котором уточнены характеристики земельного участка, а также условия договора; поскольку заявитель являлся  арендатором  только части земельного участка, а исходный участок  прекратил свое существование, при этом ни одна из частей вновь образованных земельных участков не является тождественной той части земельного участка с кадастровым номером 55:20:020101:5026, который выступал предметом договора аренды от 01.02.2019 № 675/2019, принцип преемственности арендных отношений к настоящему спору не применим; общество не владело всем земельным участком, а только частью, в связи с чем  исполнение решения суда  повлечет  нарушение прав  ЗАО «Первомайское» как собственника земельного участка с кадастровым номером 55:20:020101:5436.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители заявителя и заинтересованного лица поддержали свои доводы и возражения.

Учитывая надлежащее извещение третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ЗАО «Первомайское» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» (арендатор, далее – ООО «Т2 Мобайл») 01.02.2019 заключен договор аренды № 675/2019 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование (аренду) за плату сроком на 25 лет часть земельного участка площадью 100 кв. м с кадастровым номером 55:20:020101:5026/чзу1, входящую в состав земельного участка с кадастровым номером 55:20:020101:5026, имеющего следующие характеристики: площадь 43 864 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения объекта сельскохозяйственного производства (строй цеха); адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир контора стройцеха, почтовый адрес ориентира: Омская обл., Омский район, с. Ачаир, ул. Первомайская, д. 16Б.

Участок предоставляется арендатору для возведения временного сооружения связи (разборное антенно-мачтовое сооружение для размещения оборудования связи высотой до 40 м).

01.02.2019 стороны подписали акт приема-передачи части земельного участка. Передаваемая в аренду часть земельного участка отражена на схеме размещения оборудования сотовой связи, являющейся приложением № 2 к договору.

Земельный участок являлся собственностью ЗАО «Первомайское», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.06.2015 серии 55-АБ № 135389 и данными ЕГРН.

В результате реорганизации ООО «Т2 Мобайл», право аренды по вышеуказанному договору перешло к ООО «Пилар», что подтверждается листами записи Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ), передаточным актом от 10.08.2021, уведомлением о реорганизации.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 55:20:020101:5026 снят с государственного кадастрового учета 20.11.2023 в связи с его разделом, в результате которого образованы и поставлены на учет земельные участки с кадастровыми номерами 55:20:020101:5436 и 55:20:020101:5435.

Раздел произведен в соответствии с межевым планом от 31.10.2023, подготовленным по заявлению ЗАО «Первомайское».

Из плана раздела земельного участка с кадастровым номером 55:20:020101:5026 следует, что после его раздела сооружение связи стало размещаться на земельном участке с кадастровым номером 55:20:020101:5436.

Поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:20:020101:5436 сведения об обременении участка в виде аренды не внесены, ООО «Пилар» обратилось в Управление с заявлением от 01.11.2024 о внесении таковых в ЕГРН.

Ответным письмом от 12.11.2024 Управление отказало обществу в регистрации обременения образованного земельного участка с кадастровым номером 55:20:020101:5436 правом аренды по договору, указав, что при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в случае образования земельных участков из земельного участка, в отношении которого содержались записи об аренде в ЕГРН, в отношении образованных земельных участков сведения об ограничении прав (обременении) не переносятся. Заинтересованное лицо разъяснило, что арендатор исходного земельного участка имеет право на заключение договора аренды в отношении образованных земельных участков на тех же условиях, что были указаны в договоре в отношении исходного земельного участка. Новый договор, предметом которого являются образованные земельные участки, представляется в орган регистрации прав с соответствующим заявлением о государственной регистрации такого договора. Дополнительно в ответе указано, что согласно сведениям ЕГРН заявления о государственной регистрации договора аренды на вновь образованные земельные участки в Управление не поступали.

Полагая, что бездействие Управления, выразившееся во невнесении записи об обременении в виде аренды в ЕГРН, является незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя, ООО «Пилар» обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением по настоящему делу.

При вынесении решения суд первой инстанции руководствовался положениями статей 11.2, 11.8, 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи  41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), правовой позицией, выраженной в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (далее – Обзор от 27.11.2019), определении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.04.2017 № 889-О, и исходил из наличия у регистрирующего органа обязанности по регистрации обременения (в виде аренды) в отношении образованного земельного участка в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на этот участок.

Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции, дополнительно руководствуясь  статьей 44 Закона № 218-ФЗ, разъяснениями, данными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), пункте 74 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 (далее – Приказ № П/0514), Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016 (далее – Обзор от 30.11.2016), выводы суда первой инстанции поддержал.

Оснований для несогласия с выводами судебных инстанций суд округа не усматривает.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (статьи 198, 200, 201 АПК РФ).

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде (пункты 1, 2 и 8 статьи 8.1 ГК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

С государственной регистрацией прав Закон № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе (часть 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 ЗК РФ).

В силу пунктов 1, 4 статьи 11.8 ЗК РФ возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 – 11.7 настоящего Кодекса. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Положения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ направлены на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства (пункт 31 Обзора от 27.11.2019).

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен частью 12 статьи 41 Закона № 218-ФЗ.

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен частью 12 статьи 41 Закона № 218-ФЗ. В случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Таким образом, регистрация обременения (в виде аренды) в отношении образованного земельного участка осуществляется регистрирующим органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на этот участок.

В силу части 1 статьи 64 и статьей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статьями 67 и 68 АПК РФ об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств.

Учитывая вышеприведенные правовые нормы и разъяснения по их применению, суды первой и апелляционной инстанций на основании оценки всей совокупности обстоятельств и доказательств по делу, произведенной в порядке статьи 71 АПК РФ, установив, что земельный участок с кадастровым номером 55:20:020101:5026 (часть которого площадью 100 кв. м с кадастровым номером 55:20:020101:5026/чзу1 арендовало общество) снят с государственного кадастрового учета 20.11.2023 в связи с его разделом, произведенным в соответствии с межевым планом от 31.10.2023, подготовленным по заявлению ЗАО «Первомайское», которое не указало на новом межевом плане арендуемую часть и не предприняло никаких действий к заключению нового договора, что привело к  неотражению в ЕГРН сведений об обременении участка в виде аренды, приняв во внимание гарантируемое арендатору сохранение права аренды на прежних условиях в случае раздела арендуемого земельного участка, пришли к верному выводу о незаконности бездействия управления, выразившегося в неосуществлении государственной регистрации обременения на вновь образованный участок,  нарушающего права ООО «Пилар» как арендатора части исходного земельного участка.

Выводы судов соответствуют позиции, изложенной, в частности, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2020 № 306-ЭС20-8091.

Вопреки суждениям Управления, изложенным в кассационной жалобе, то обстоятельство, что общество арендовало только часть земельного участка, в рассматриваемом случае для решения вопроса о совершении регистрационных действий правового значения не имеет.

Отклоняя данный довод, суд апелляционной инстанции, констатировав возможность установления регистрирующим органом обременения в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 55:20:020101:5436, аргументированно сослался на разъяснения, изложенные в пункте 9 Постановления № 73, согласно которому положения ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения) (Обзор от 30.11.2016).

Доводы жалобы об отсутствии у регистрирующего органа полномочий по своей инициативе определять на какую из образованных частей земельного участка должно быть зарегистрировано ограничение/обременение, также являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую оценку.

Как обоснованно отметил апелляционный суд, признавая данное суждение ошибочным, из плана раздела земельного участка с кадастровым номером 55:20:020101:5026 очевидно усматривается, что после раздела земельного участка антенно-мачтовое сооружение для размещения оборудования связи, под размещение которого арендовалась часть земельного участка, располагается полностью в пределах земельного участка с кадастровым номером 55:20:020101:5436, который представляет собой юго-западный угол земельного участка с кадастровым номером 55:20:020101:5026 в прежних границах.

Аргументы Управления о том, что исполнение решения суда повлечет нарушение прав ЗАО «Первомайское» как собственника земельного участка с кадастровым номером 55:20:020101:5436, судом округа признаются ничем не подтвержденными ввиду направленности действий общества по инициированию настоящего спора на актуализацию в ЕГРН сведений о наличии действующих арендных правоотношений между сторонами.

Таким образом, приведенные в кассационной жалобе доводы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность судебных актов, не опровергают выводы судов, а потому подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм материального права, а также несогласии Управления с выводами судебных инстанций, что само по себе основанием для отмены состоявшихся судебных актов, принятых при правильном применении норм материального и процессуального права, служить не может.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены решения и постановления в порядке статьи 288 АПК РФ, судом округа не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 24.02.2025 Арбитражного суда Омской области и постановление от 30.04.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-22810/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                      А.Ю. Донцова


Судьи                                                                                    Е.Ю. Демидова


ФИО1