Постановление от 9 декабря 2025 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-55305/2025

Дело № А40-287370/24
г. Москва
10 декабря 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валиева В.Р., судей Алексеевой Е.Б., Бондарева А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Степаненко М.А., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 15 сентября 2025 года по делу № А40-287370/24,

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1

к Департаменту городского имущества города Москвы третье лицо: Департамент информационных технологий города Москвы

об обязании при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 09.08.2024, от ответчика: ФИО3 по доверенности от 05.12.2024,

от третьего лица: не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик), с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ИП ФИО1 договор купли-продажи объекта недвижимости, а именно: нежилое помещение общей площадью 80,5 кв.м. (этаж подвал, пом. IX - комн. 1,2; пом. VIII - комн. 1, 1а, 16), с кадастровым номером 77:05:0004003:7716, расположенное по адресу: <...>, по цене равной 4 550 000 (четыре миллиона пятьсот пятьдесят тысяч) рублей, без учета НДС, в соответствии с заключением эксперта № А40-287370/24-11-1828, выпаленным АНО «Центр проведения независимых судебных экспертов» с условием об оплате в рассрочку сроком на 7 (семь) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на указанных условиях.

Решением от 15 сентября 2025 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

Дело рассмотрено судом в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что решение суда первой инстанции незаконно.

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, представил возражения.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

12.01.2021 между Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту - Департамент, Арендодатель, Ответчик) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее по тексту - ИП ФИО1, Арендатор, Истец) заключен Договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00003/21 от 12.01.2021 (далее по тексту - Договор), согласно которому Истец принял в аренду нежилое помещение общей площадью 80,5 кв.м. (этаж подвал, пом. IX - комн. 1,2; пом. VIII -комн. 1, 1а, 16), расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:05:0004003:7716.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

25.09.2024 в целях реализации своего права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту ФЗ № 159-ФЗ), Истец обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги «возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы» в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

10.10.2024 Департамент городского имущества города Москвы письмом № 33-5- 107403/24-(0)-2 отказал истцу в предоставлении государственной услуги.

Отказ мотивирован тем, что испрашиваемое помещение включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - Перечень) на основании распоряжения Департамента от 24.07.2020 № 23041.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2.10.1.2 Административного регламента, Департаментом принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлению от 25.09.2024 № 33-5-107403/24-(0)-0.

По истечении пяти лет со дня включения в Перечень, а именно не ранее 23.07.2025, ИП ФИО1 вправе повторно обратиться в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого

имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы».

ИП ФИО1 соответствует всем критериям, установленным в вышеуказанной ст. 3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества».

В соответствии с п. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что Заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более для недвижимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; (в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 № 158-ФЗ, от 03.07.2018 № 185-ФЗ, от 29.12.2022 № 605- ФЗ);

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления в отношении недвижимого имущества и в течение трех лет до дня подачи этого заявления в отношении движимого имущества; (в ред. Федерального закона от 29.12.2022 № 605-ФЗ);

3) в отношении арендуемого движимого имущества в утвержденном в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечне государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона.

31.10.2024 истцом письмом № 07/10-2024 в адрес ответчика направлено досудебное требование с предложением заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи, составленным истцом на основании Отчета, подготовленного организации ООО «Столичное агентство экспертизы собственности» № 108/24 от 16 октября 2024 года Об определении рыночной стоимости объекта оценки: Нежилое помещение общей площадью 80,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

27.11.2024 Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес Общества письмо № ДГИ-1-57949/24-1, в котором повторно отказал в заключении договора купли-продажи по причине того, правовые основания для заключения договора купли-продажи на условиях, предложенных Обществом, отсутствуют.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, -на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 г.;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Судом первой инстанции установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-фз, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

Таким образом, судом первой инстанции было установлено, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

28 марта 2025 года Определением Арбитражного суда города Москвы по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Центр проведения независимых судебных экспертиз» ФИО4

На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, общей площадью 80,5 кв.м. (этаж, подвал, пом. IX – комн. 1,2; пом. VII – комн. 1, 1а, 1б), с кадастровым номером

77:05:0004003:7716, расположенное по адресу: <...> по состоянию на 25 сентября 2024 года?».?

Согласно выводам эксперта, отраженным в Заключении эксперта № А40-287370/24-11-1828: «Рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения общей площадью 80,5 кв.м. (этаж, подвал, пом. IX – комн. 1,2; пом. VII – комн. 1, 1а, 1б), с кадастровым номером 77:05:0004003:7716, расположенное по адресу: <...> по состоянию на 25 сентября 2024 года составляет: 4 550 000 (Четыре миллиона пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Ввиду изложенного при рассмотрении спора суд первой инстанции обоснованно руководствовался результатами экспертного заключения, соответствующего требованиям процессуального законодательства, законодательства об оценке.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав заключение эксперта, не усматривает его несоответствия нормам процессуального законодательства, законодательства об оценке. Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159 выкуп Объекта, находящегося в Перечне, возможен только по прошествии пяти лет нахождения объекта в Перечне. Такой порядок является более длительным и обременительным по сравнению с общим порядком выкупа имущества, установленным ст. 3 Закона № 159.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Объект аренды включен в перечень государственного имущества, созданный Ответчиком на основании ч.4 ст. 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства» (далее - Перечень), на основании Распоряжения от 24.07.2020 № 23041.

Обстоятельство наличия / отсутствия объекта недвижимости в указанном Перечне имеет принципиальное правовое значение для определения момента возникновения преимущественного права арендатора на выкуп такого объекта. Включение недвижимого имущества в Перечень влечет для арендатора более затруднительный порядок выкупа по сравнению с общими правилами.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 (далее - Информационное письмо № 134), суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ субъектом РФ или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства № 209- ФЗ, государственное имущество, включенное в Перечни, используется в целях предоставления его во владение и в пользование на долгосрочной основе (в том числе по

льготным ставкам арендной платы) субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП.

Согласно ч. 1 ст. 15 ФЗ-209, инфраструктурой поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является система коммерческих и некоммерческих организаций, которые создаются, осуществляют свою деятельность или привлекаются в качестве поставщиков (исполнителей, подрядчиков) для осуществления закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд при реализации государственных программ РФ, субъектов РФ, муниципальных программ, обеспечивающих условия для создания субъектов малого и среднего предпринимательства, и для оказания им поддержки.

Однако, в нарушение требований ч. 4 ст. 18 ФЗ-209 истцу не было предоставлено никакой имущественной поддержки от включения Объекта в Перечень, что подтверждено истцом документально.

Права аренды в отношении спорного Объекта были получены истцом на аукционе (п. 1.1. Договора аренды), что само по себе исключает наличие у истца каких-либо льгот.

Так, согласно п. 13.10. Договора (раздел «Особые условия»), льготы по арендной плате, предусмотренные правовыми актами г. Москвы, не применяются к Договору, заключенному по результатам аукциона.

Кроме того, согласно п. 13.4. Договора, величина арендной платы по Договору, заключенному по результатам аукциона, не подлежит пересмотру в сторону уменьшения.

Начисление арендных платежей происходило исходя из рыночных ставок.

Кроме того, Договором для арендатора предусмотрены несоразмерно завышенные штрафные санкции (п. 7.8, п. 7.10, п. 7.11, п. 7.14).

При этом, как очевидно следует из фактических обстоятельств настоящего дела, истец имел намерение выкупить Объект аренды по прошествии 2-х лет аренды.

Департамент в отказе от 10.10.2024 № 33-5-107403/24-(0)-2 не указал, в чем выражается имущественная поддержка истца как арендатора спорного Объекта и в чем выражалась необходимость включения Объекта в Перечень после вступления в силу 159-ФЗ.

Не представлено Департаментом и доказательств, свидетельствующих о соответствии истца установленным критериям инфраструктуры поддержки субъектов МСП.

Объект аренды включен в перечень государственного имущества, созданный Ответчиком на основании ч.4 ст.18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства» (далее - Перечень), на основании Распоряжения от 24.07.2020 № 23041, то есть за месяц до принятия решения о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного объекта недвижимости -31.08.2020г (Распоряжение Департамента от 31.08.2020г № 28126), что самим Департаментом не оспаривается, и свидетельствует о недобросовестном поведении уполномоченного органа.

Обстоятельство наличия / отсутствия объекта недвижимости в указанном Перечне имеет принципиальное правовое значение для определения момента возникновения преимущественного права арендатора на выкуп такого объекта. Включение недвижимого имущества в Перечень влечет для арендатора более затруднительный порядок выкупа по сравнению с общими правилами.

Права аренды в отношении спорного Объекта были получены истцом на аукционе (п. 1.1. Договора аренды), что само по себе исключает наличие у истца каких-либо льгот.

С учетом фактических обстоятельств дела и разъяснений, приведенных в п. 5 Информационного письма № 134, имеет место злоупотребление правом со стороны Департамента, поскольку спорный Объект был включен в Перечень уже после вступления в силу 159-ФЗ, при этом какой-либо имущественной поддержки от включения Объекта в Перечень истцу предоставлено не было. Кроме того, Истец не участвует в

каких-либо государственных программах, то есть не является организацией, образующей инфраструктуру поддержки субъектов МСП.

Таким образом, судом установлено, что истец соответствует требованиям, установленным Федеральным ном от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и у ответчика отсутствовали основания для отказа истцу в выкупе арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению с установлением стоимости объекта в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 сентября 2025 года по делу № А40-287370/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: В.Р. Валиев

Судьи: Е.Б. Алексеева

А.В. Бондарев