Решение от 13 ноября 2019 г. по делу № А47-5259/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-5259/2019
г. Оренбург
13 ноября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 ноября 2019 года

В полном объеме решение изготовлено 13 ноября 2019 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Кофановой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Губернское»,г.Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>)

к Комитету по управлению имуществом г. Оренбурга, г.Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>),

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Оренбургская региональная оценочная компания», г. Оренбург

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого помещения,

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 15.01.2018.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в порядке ст.156 АПК РФ, судебное заседание проведено в их отсутствие.

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендованного помещения, назначение: нежилое, общей площадью 128,9 кв.м., этаж расположения: подвал, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Советская/Пролетарская, д. 34/19, пом. 1 кадастровый (или условный) номер 56-56-01/026/2012-276; и помещения, назначение: нежилое, общей площадью 3,5 кв.м., этаж подвал, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Советская/Пролетарская, д. 34/19, пом. 2, кадастровый (или условный номер 56-56-01/026/2012-278, в части цены приобретения имущества.

Истец поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве. С выводами, изложенным в экспертном заключении, согласен.

Третье лицо мнение по спору с документальным и правовым обоснованием в материалы дела не представило.

Определением от 26.08.2019 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по делу. Выполнение судебной экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки собственности» г. Оренбург ФИО3.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

пределить, соответствует ли отчёт№15/18-о, выполненный ООО Оренбургская региональная оценочная компания» 20.06.2018 требованиям Федерального Закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки, иным стандартам профессиональной практики, используемым оценщиком при выполнении указанного отчёта, с учётом требований ФЗ№159 ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъекта малого и среднего предпринимательства».

Если выявленные недостатки несоответствия отчёта могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, то определить, какова действительная рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью128,9кв.м., расположение: подвал, помещение 1, кадастровый (или номер 56-56-01/026/2012-276, находиться по адресу: <...>/Пролетарская д.34/19;

нежилое помещение №2 общей площадью 3,5кв.м., подвал, расположенный по адресу <...>/Пролетарская д.34/19.

В арбитражный суд 09.10.2019 поступило заключение эксперта № Г19001 от 08.10.2019 (т.2, л.д. 66-76), из которого следует, что отчет №15/18-0 от 20.06.2018 соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, иным стандартам профессиональной практики, используемым оценщиком при выполнении указанного отчета, с учетом требований ФЗ №159 ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъекта малого и среднего предпринимательства». Выявленные экспертом недостатки являются незначительными. Выявленные экспертом недостатки отчета №15/18-0 от 20.06.2018 являются незначительными и не повлияли на определение итоговой рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 128,9 кв.м., расположение: подвал, помещение 1, кадастровый (или номер 56-56-01/026/2012-276, находится по адресу: <...>/Пролетарская д. 34/19; нежилое помещение №2 общей площадью 3,5 кв.м., подвал, расположенный по адресу <...>/ Пролетарская д. 34/19.

При исследовании экспертного заключения судом не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности. Сведений, позволяющих усомниться в компетентности экспертов, сторонами не представлено.

Доказательства необъективности проведенного исследования и пристрастности экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отсутствуют.

В материалах дела не имеется доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам. Возражения ответчика по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

В силу положений ст. 64, 68 АПК РФ вышеуказанное экспертное заключение следует признать допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу, поскольку получено судом с соблюдением требований ст. 82, 87 АПК РФ.

При этом суд отмечает, что в соответствии с частью 1 и частью 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности

Согласно пункту 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение исследуется судом наряду с другими доказательствами по делу и не имеет для суда заранее установленной силы.

Истец, ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключены договоры аренды помещений № 1-1697в-12381 от 20.04.2016, № 1-299к-12394 от 26.05.2014 назначение: нежилое, общей площадью 128,9 кв.м., этаж расположения: подвал, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Советская/Пролетарская, д. 34/19, пом. 1 кадастровый (или условный) номер 56-56-01/026/2012-276; назначение: нежилое, общей площадью 3,5 кв.м., этаж подвал, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Советская/Пролетарская, д. 34/19, пом. 2, кадастровый (или условный номер 56-56-01/026/2012-278.

27.04.2018 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пункту 1 постановления Администрации города Оренбурга № 2329-п от 13.07.2018 принято решение реализовать преимущественное право арендатора - ООО «Губернское» на приобретение арендуемого муниципального имущества, размещенного в выявленном объекте культурного наследия: усадьба городская ФИО4. Дом жилой с магазином. Флигель. 2 пол. XIX в., а именно:

помещение, назначение: нежилое, общей площадью 128,9 кв.м., этаж расположения: подвал, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Советская/Пролетарская, д. 34/19, пом. 1 кадастровый (или условный) номер 56-56-01/026/2012-276;

помещение, назначение: нежилое, общей площадью 3,5 кв.м., этаж подвал, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Советская/Пролетарская, д. 34/19, пом. 2, кадастровый (или условный номер 56-56-01/026/2012-278.

Осуществить приватизацию арендуемого муниципального имущества, указанного в пункте 1 постановления Администрации города Оренбурга № 2329-п от 13.07.2018, на следующие условиях (пункт 2 постановления Администрации города Оренбурга № 2329-п от 13.07.2018):

1) цена приобретения муниципального имущества, указанного в подпункте 1 пункта 1, составляет 2 910 169 руб. 00 коп. (без учета НДС) в соответствии с письменным отчетом ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 20.06.2018 № 15/18-о;

2) цена приобретения муниципального имущества, указанного в подпункте 2 пункта 1, составляет 67 797 руб. 00 коп. (без учета НДС) в соответствии с письменным отчетом ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 20.06.2018 № 15/18-о;

3) оплата приобретаемого муниципального имущества производится в рассрочку, срок рассрочки оплаты составляет 5 (пять) лет;

4) оплата будет производиться без первоначального взноса.

В материалах дела содержится отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> (пом. № 2, площадью 3,5 кв.м. и пом. № 1, площадью 128,9 кв.м.) № 15/18-о от 20.06.2018, согласно которому рыночная стоимость помещения № 1 составляет 2 910 169 руб.; помещения № 2 - 67 797 руб. (т.2, л.д. 77-140)

Ответчиком был подготовлен проект договора купли-продажи арендованных помещений (далее - проект договора), согласно которому продавец (Комитет по управлению имуществом города Оренбурга) обязуется передать в собственность покупателя (ООО «Губернское»), а покупатель обязуется принять и своевременно оплатить в выявленном объекте культурного наследия: усадьба городская ФИО4. Дом жилой с магазином. Флигель. 2 пол. XIX в. следующие помещения:

помещение, назначение: нежилое, общей площадью 128,9 кв.м., этаж расположения: подвал, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Советская/Пролетарская, д. 34/19, пом. 1 кадастровый (или условный) номер 56-56-01/026/2012-276;

помещение, назначение: нежилое, общей площадью 3,5 кв.м., этаж подвал, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Советская/Пролетарская, д. 34/19, пом. 2, кадастровый (или условный номер 56-56-01/026/2012-278 (пункты 1.1-1.3 проекта договора).

Согласно пункту 2.1 проекта договора цена приобретения имущества, указанного в п. 1.2 договора составляет 2 910 169 руб. 00 коп.

В соответствии с пунктом 2.2 проекта договора цена приобретения имущества, указанного в п. 1.3 договора составляет 67 797 руб. 00 коп.

Договор подписан ответчиком с протоколом разногласий, направленным сопроводительным письмом от 17.08.2018, в отношении пунктов 2.1, 2.2 проекта договора.

Согласно доводам, изложенным в исковом заявлении, в протоколе разногласий к проекту договора истцом предложено пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

«цена приобретения имущества, указанного в п. 1.2 договора составляет 2 077 000 руб. 00 коп.»;

пункт 2.2 изложить в следующей редакции:

«цена приобретения имущества, указанного в п. 1.3 договора составляет 56 000 руб. 00 коп.».

В обоснование цены приобретения имущества, указанной в протоколе разногласий к проекту договору, истцом в материалы дела представлен отчет № 246/18 от 20.08.2018 по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> пом. №№1,2 по состоянию на 15.08.2019, согласно которому стоимость пом. № 1 составляет 2 077 000 руб., пом. № 2 - 56 000 руб. (т.1, л.д. 19-87).

Письмом № 1-28/5007 от 24.08.2018 ответчиком отклонены разногласия истца к проекту договора по следующим основаниям. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2018 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» цена продажи субъекту малого и среднего предпринимательства государственного и муниципального имущества должна соответствовать его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом, положения ФЗ от 22.07.2018 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Результаты независимой оценки являются обязательными для органов государственной власти и местного самоуправления при установлении цены имущества, продаваемого субъектам малого и среднего предпринимательства, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями ФЗ от 22.07.2018 № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Согласие по спорным положениям договора сторонами достигнуто не было, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со статьями 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

По смыслу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены в статье 12 ГК РФ, защита может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом, использование других способов защиты права допускается только при наличии прямого указания закона.

ГК РФ не ограничивает субъект в выборе способа защиты нарушенного права; граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, однако избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

В силу п. 1, п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрении сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано правилам, установленным законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Исходя из материалов дела, в обоснование цены спорных помещений, указанной в проекте договора, ответчик ссылается на отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> (пом. № 2, площадью 3,5 кв.м. и пом. № 1, площадью 128,9 кв.м.) № 15/18-о от 20.06.2018, согласно которому рыночная стоимость помещения № 1 составляет 2 910 169 руб.; помещения № 2 - 67 797 руб.Довод ответчика о том, что отсутствует согласие арендодателя на проведение ремонтных работ и перепланировки спорного помещения, опровергаются материалами дела.

Установив, что между сторонами имеется спор об урегулировании разногласий по вопросу стоимости недвижимого имущества, определенной на основании указанного отчета, арбитражным судом по ходатайству истца на основании статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза с целью определения соответствия отчета № 15/18-о от 20.06.2018 об оценке рыночной стоимости нежилое помещение, общей площадью 128,9 кв.м, этаж расположения: подвал, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Советская/Пролетарская, д. 34/19 пом. 1 кадастровый (или условный) номер 56-56-01/026/2012-276; и помещение, назначение: нежилое, общей площадью 3,5 кв.м., этаж подвал, адрес объекта: <...> пом. №2 кадастровый (или условный) номер 56-56-01/026/2012-278., выполненный ООО «Оренбургская региональная оценочная компания», требованиям ФЗ от 29.07.1998г. № 135 -ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при выполнении отчета, а также выяснения действительной рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 128,9 кв.м., этаж расположения: подвал, адрес объекта:Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Советская/Пролетарская, д. 34/19 пом. 1 кадастровый (или условный) номер 56-56-01/026/2012-276; и помещения, назначение: нежилое, общей площадью 3,5 кв.м., этаж подвал, адрес объекта: <...> пом. №2 кадастровый (или условный) номер 56-56-01/026/2012-278., определенной в целях реализации преимущественного права приобретения имущества в соответствии с ФЗ № 159 ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства в случае, если выявленные недостатки несоответствия отчета смогли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

При исследовании и оценки экспертного заключения судом установлено, что заключение не содержит каких-либо противоречий. Сомнений в его обоснованности у суда не возникло. Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта ответчиком не представлено.

Доказательств необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суду не представлено.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Таким образом, органам государственной власти и органам местного самоуправления при установлении стоимости имущества следует руководствоваться результатами независимой оценки. Положений об изменении стоимости имущества, установленной оценщиком в отчете, Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит.

Кроме того, согласно заключению эксперта № Г19001 от 08.10.2019 отчет №15/18-0 от 20.06.2018 соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, иным стандартам профессиональной практики, используемым оценщиком при выполнении указанного отчета, с учетом требований ФЗ №159 ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъекта малого и среднего предпринимательства». Выявленные экспертом недостатки являются незначительными. Выявленные экспертом недостатки отчета №15/18-0 от 20.06.2018 являются незначительными и не повлияли на определение итоговой рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 128,9 кв.м., расположение: подвал, помещение 1, кадастровый (или номер 56-56-01/026/2012-276, находится по адресу: <...>/Пролетарская д. 34/19; нежилое помещение №2 общей площадью 3,5 кв.м., подвал, расположенный по адресу <...>/ Пролетарская д. 34/19.

Истцом доводов в отношении экспертного заключения в материалы дела не представлено. Заключение эксперта истцом не оспаривалось.

С учетом изложенного и руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», исковые требования подлежат отклонению. Учитывая предмет настоящего спора, состоящий в урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения , общей площадью 128,9кв.м., подвал, расположенного по адресу <...>/Пролетарская, д.34/19, помещение1, кадастровый (или условный ) номер 56-56-01/026/2012-276 и нежилого помещения №2, площадью 3,5кв.м., этаж подвал, кадастровый (или условный)номер 56-56-01/026/2012-278, адрес объекта <...>/Пролетарская, д.34/19, суд полагает необходимым урегулировать спорные разногласия на условиях ответчика.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно ст. 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки ее уплаты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу п. 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Вместе с тем, исходя из неимущественного характера требований, к данной категории дел не могут применяться положения п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, регламентирующие распределение судебных расходов при частичном удовлетворении заявленных требований.

Размер государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными определяется ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и составляет 6000 руб., и не зависит от количества пунктов договора, переданных на рассмотрение суда.

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 ГК РФ, статьи 173 АПК РФ, результатом разрешения преддоговорного спора является определение судом содержания всех спорных условий договора. Вместе с тем, это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорные пункты договора.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований судом отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения , общей площадью 128,9кв.м., подвал, расположенного по адресу <...>/Пролетарская, д.34/19, помещение1, кадастровый (или условный ) номер 56-56-01/026/2012-276 и нежилого помещения №2, площадью 3,5кв.м., этаж подвал, кадастровый (или условный)номер 56-56-01/026/2012-278, адрес объекта <...>/Пролетарская, д.34/19 на условиях продавца-Комитета по управлению имуществом города Оренбурга.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Н.А.Кофанова