Решение от 15 июня 2018 г. по делу № А61-4829/2017

Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А61-4829/2017
г. Владикавказ
15 июня 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 13.06.2018.

Решение в полном объеме изготовлено 15.06.2018.

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи Коптевой М.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Акционерного коммерческого банка «Банк Развития региона» (ОАО) в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации местного самоуправления Алагирского района РСО-Алания (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Космос - 2000» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 23.01.2018,

от АМС Алагирского района - не явились,

от ООО «Космос-2000» – не явились;

установил:

Акционерный коммерческий банк «Банк Развития региона» (ОАО) в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» (далее - Банк) обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрации местного самоуправления Алагирского района РСО-Алания (далее - Администрация, АМС Алагирского района) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 22.12.2005 из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером №15:07:030102:0010, находящегося по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, с.Цей об изменении арендатора на АКБ «Банк развития Региона» (ОАО) в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов».

Определением суда от 26.12.2017 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Космос-2000» (далее - ООО «Космос-2000»).

Определением суда от 10.05.2018 ООО «Космос-2000» в порядке статьи 46 АПК РФ привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Исковое заявление и письменные объяснения истца мотивированы тем, что Администрация незаконного, в нарушение статьи 35 Земельного кодекса РФ и статьи 271 Гражданского кодекса РФ уклоняется от надлежащего оформления существующих в силу закона арендных отношений, а предъявление иска об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к существующему договору аренды от 22.12.2005 является надлежащим способом защиты права. Кроме того, считает, что процессуальный срок на обращение в суд, истцом не пропущен, так как данный спор не имеет публичного характера, следовательно, глава 24 АПК РФ к настоящим правоотношениям не применима.

АМС Алагирского района РСО-Алания в отзывах на заявление от 25.01.2018, 20.02.2018, 21.02.2018 считает требования не подлежащими удовлетворению, в связи с пропуском трехмесячного срока для подачи искового заявления в суд, а также с направлением жалобы учредителя ООО «Космос-2000» ФИО3 в государственные органы и, в связи с этим, приостановлением заключения дополнительного соглашения к договору.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

21.03.2001 между ООО «Космос-2000» и АМС на основании протокола об итогах аукциона от 20.03.2001 № 2 был заключен договор купли-продажи, согласно которому Администрация передала в собственность ООО «Космос-2000» здание пансионата «Орбита», расположенное по адресу: РСО–Алания, Алагирский район, с.Нижний Цей.

На основании постановления АМС Алагирского района № 348 от 21.12.2005 между АМС Алагирского района и ООО «Космос-2000» заключен договор аренды земельного участка из земель особо охраняемых территорий и объектов с КН №15:07:030102:0010, находящегося по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, в с.Цей на территории горно-реакционного комплекса «Цей» для эксплуатации нежилого здания (литер А) сроком 49 лет.

19.06.2006 ООО «Космос-2000» и АКБ «БРР» (ОАО) (далее Банк) заключили кредитный договор № 13.

31.05.2007 Соглашением о предоставлении отступного ООО «Космос-2000» передал в собственность Банка нежилое здание (литер «А», согласно технического паспорта, изготовленного 15.02.2002 Алагирским бюро технической инвентаризации, инвентарный номер № 8698) общей полезной площадью 995,6 кв.м., расположенное по адресу: 363225, РСО-Алания, Алагирский район, с.Нижний Цей, пансионат «Орбита».

Актом приема-передачи от 31.05.2007 указанное имущество передано ООО «Космос-2000» Банку.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости нежилое здание (литер «А», согласно технического паспорта, изготовленного 15.02.2002 Алагирским бюро технической инвентаризации, инвентарный номер № 8698) общей полезной площадью 995,6 кв.м., расположенное по адресу: 363225, РСО-Алания, Алагирский район, с.Нижний Цей, пансионат «Орбита» принадлежит на праве собственности Банку (запись о регистрации права от 23.07.2007).

Банк 01.11.2016 и 17.05.2017 письмами №01-8036 и №01-8608 обратился в АМС Алагирского района с заявлениями о заключении соглашения (дополнительного соглашения) к договору аренды земельного участка от 22.12.2005, предусматривающее изменение арендатора.

Письмом от 27.06.2017 №1108 Администрация сообщила, что приостановила рассмотрение вопроса заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 22.12.2005 №51, в связи с обращением ФИО3 к Президенту РФ, Генеральному Прокурору РФ по СКФО, Прокурору РСО-Алания.

Вместе с тем, решением Арбитражного суда РСО-Алания по делу А61-1790/2015 от 26.02.2016, оставленным в силе постановлениями 16 ААС от 09.08.2016 и АС СКО от 08.11.206, в удовлетворении требований ФИО3 отказано.

Согласно статье 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда обязательны для государственных органов и органов местного самоуправления.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания по делу А61-4046/2013 от 27.12.2013 Банк признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Полагая, что Администрация незаконно уклоняется от надлежащего оформления существующих в силу закона арендных правоотношений, Банк обратился в суд с настоящим заявлением.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, в том числе рекреационного назначения (подпункт 3 пункта 2 статьи 94 Кодекса).

В соответствии с пунктом 4 статьи 94 ЗК РФ порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий регионального и местного значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий регионального и местного значения устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В статье 98 ЗК РФ установлено, что к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан (пункт 1). В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты (пункт 2). На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению (пункт 5).

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (пункт 1 статьи 264 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ).

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Таким образом, согласно требованиям статьи 27 ЗК РФ спорный земельный участок не относятся к земельным участкам, изъятым из оборота или ограниченным в обороте, не предусматривает наличие специальных условий и норм, регулирующих переход права аренды, следовательно, нормами земельного законодательства, предоставлено право Банку на приобретение на праве аренды спорного земельного участка.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» предусматривает, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с постановлением Президиума ВАС РФ №8611/09 от 27.10.2009, в силу прямого указания закона, переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником каких-либо требований в связи с договором аренды, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Согласно пункту 13 постановления Пленума ВАС РФ № 11 переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений путем заключения соглашением между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом вышеизложенного, заключение между собственником участка и арендатором нового договора аренды не требуется.

Вследствие того, что решением Арбитражного суда РСО-Алания по делу №А61-4046/2013 от 27.12.2013 Банк признан несостоятельным (банкротом), обязанности конкурсного управляющего возложены на ГК «АСВ», в силу статьи 189.78 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсный управляющий Банка предпринимает меры на реализацию его имущества.

Право аренды спорного земельного участка является имуществом Банка, которое, в силу закона, подлежит реализации совместно с расположенным на нем нежилым зданием, принадлежащим Банку.

Таким образом, суд пришел к выводу, что отказ ответчика в заключении дополнительного соглашения к существующим в силу статей 35 ЗК РФ и 271 ГК РФ арендным правоотношениям, нарушает права и законные интересы кредиторов Банка и соответственно истца.

Данный вывод подтверждается и сложившейся судебной практикой (Определение ВС РФ №307-ЭС14-7829 от 22.01.2015, Постановления АС Московского округа №Ф05-15453/2016 от 17.10.2016, №Ф05-3034/2016 от 19.04.2016, №Ф05-8736/2014 от 18.08.2014, №Ф05-120/2014 от 05.02.2014, ФАС ДВО №Ф03-3768/2013 от 13.08.2013).

С учетом установленных обстоятельств, суд считает, что требования истца об обязании Администрации заключить с АКБ «БРР» (ОАО) дополнительное соглашение к Договору аренды земельного участка от 22.12.2005 с изменением арендатора на АКБ «БРР» (ОАО) с сохранением условий вышеназванного Договора подлежат удовлетворению.

В соответствии со статей 110 АПК РФ уплаченная истцом при подаче искового заявления в бюджет Российской Федерации госпошлина подлежит взысканию с Администрации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Акционерного коммерческого банка «Банк Развития региона» (ОАО) в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» удовлетворить.

Обязать Администрацию местного самоуправления Алагирского района РСО-Алания (ОГРН <***>, ИНН <***>) заключить с Акционерным коммерческим банком «Банк Развития региона» (ОАО) (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» дополнительное соглашение к Договору аренды земельного участка № 51 от 22.12.2005г. в отношении земельного участка из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 15:07:030102:0010, находящегося по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, с.Цей, в редакции с изменением арендатора на Акционерный коммерческий банк «Банк Развития региона» (ОАО) с сохранением условий Договора № 51 от 22.12.2005г. в двухнедельный срок с момента принятия решения.

Взыскать с Администрации местного самоуправления Алагирского района РСО-Алания (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Акционерного коммерческого банка «Банк Развития региона» (ОАО) (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» расходы по уплате госпошлины в размере 6000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Судья М.Б. Коптева