Постановление от 3 октября 2018 г. по делу № А07-37908/2017

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД






ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-12913/2018
г. Челябинск
03 октября 2018 года
Дело № А07-37908/2017


Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2018 года.


Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пирской О.Н.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.07.2018 по делу № А07-37908/2017 (судья Перемышлев И.В.).


Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации муниципального района Зилаирский район Республики Башкортостан (далее – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, путем принятия пунктов 2.3, 3.1,3.2, 4.1.12, 4.13 сторонами в редакции покупателя (с учетом отказа на основании части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в уточнении исковых требований т. 2 л. д. 116-118).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 12.07.2018 (резолютивная часть объявлена 05.07.2018) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласился ИП ФИО2 (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просил решение суда первой инстанции отменить (изменить), направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неверное применение судом норм материального права. Так податель жалобы настаивает на том, что стоимость продаваемого имущества была указана с прямым нарушением законодательства, а именно без обязательного требования проведения оценки в течении 6 месяцев с даты составления отчета об оценке. В связи с чем, судом необоснованно отклонено ходатайство истца о проведении оценки. Податель жалобы отмечает, что ходатайство об оценке и ходатайство об экспертизе это два разных ходатайства и не согласен с отказом суда в их удовлетворении и рассмотрением как одного ходатайства. Также податель жалобы указывает на расторжение договора купли-продажи от 30.01.2006 путем подписания дополнительного соглашения от 20.06.2014, где указано, что договор расторгнут в связи с заключением договора купли-продажи от 30.05.2014, который впоследствии решением суда был признан ничтожным. Соответственно юридические последствия, оформленные в виде соглашения о расторжении договора не влекут юридических последствий. Отмечает, что соглашение от 20.06.2014 судом не исследовано. Также податель жалобы не согласен с выводом суда относительно отсутствие факта подписи ответчика в проекте договора, поскольку само направление проекта договора в адрес истца уже говорит о его заинтересованности в его заключении.

Помимо прочего податель жалобы ссылается на нарушение судом норм процессуального права. Так податель жалобы отмечает, что судом не проведена стадия исследования доказательств; отсутствие в процессе стадии судебных прений и реплик; рассмотрение и отказ в удовлетворении всех ходатайств непосредственно перед вынесением итогового решения по делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились. В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.05.2014 между ИП ФИО2 (покупатель) и Администрацией (продавец) заключен договор № 2 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального района Зилаирский район Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (вместе с земельным участком, на котором оно расположено, с условием о рассрочке оплаты) (далее – договор, т. 1 л. д. 46-54), по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в рассрочку на 7 лет здание банно-прачечного комплекса (литера А) общей площадью 342,2 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, <...> д. б/н вместе с земельным участком кадастровый номер 02:25:040104:234, на котором оно расположено (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора определена цена имущества в размере 1 680 000 руб. с учетом НДС.

В Единый государственный реестр прав внесена запись о переходе права собственности на указанное имущество к ИП ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АД № 991469 от 23.07.2014.

Истец указал, что договор, в нарушение действующего законодательства, в частности пункта 6 статьи 5 Федерального Закона 159-ФЗ, не содержал условий о зачете неотделимых улучшений, созданных с согласия арендодателя.

9 июня 2015 года ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Администрации и Комитету по управлению собственностью Зилаирского района Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об обязании произвести взаимозачет стоимости ремонтных работ по договору купли-продажи в сумме 604 641 руб., внести необходимые изменения в договор дополнительным соглашением.

Администрацией также был заявлен встречный иск к ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального района Зилаирский район Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (вместе с земельным участком, на котором оно расположено, с условием о рассрочке оплаты) от 30.05.2015 № 2 в связи с существенными нарушениями условий договора; о взыскании 194 308 руб. 72 коп.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2016 по делу № А07-12746/2015 в удовлетворении иска ИП ФИО2 отказано.

В удовлетворении встречного иска Администрации отказано.

Также, в рамках рассмотрения спора по делу № А07-12746/2015, судом установлен факт ничтожности договора № 2 купли-продажи недвижимого имущества от 30.05.2014.

11 мая 2017 года истец повторно обратился в Администрацию с заявлением о заключении нового договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с действующим законодательством.

Администрация, рассмотрев заявление, направила проект договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального района Зилаирский район Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (вместе с земельным участком, на котором оно расположено) в новой редакции от 29.05.2017.

Истец считает, что проект договора в редакции ответчика содержит ряд положений, противоречащих Закону, а также в проект не включены положения затрагивающие интересы истца.

Истец, не согласившись с условиями договора купли-продажи, направил ответчику заявление с приложением Протокола разногласий к договору купли-продажи от 30.05.2017, согласно которого просит рассмотреть протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2017.

10 июля 2017 года истец обратился к ответчику с требованием (претензией) о досудебном решении преддоговорного спора по протоколу разногласий от 29.05.2016. Данная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Разногласия сторон договора по пунктам 2.3, 3.1, 3.2, 4.1.12, 4.13 послужили основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании преддоговорного спора.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия у ИП ФИО2 преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В настоящем случае истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий между сторонами по пунктам 2.3, 3.1,3.2, 4.1.12, 4.13 при заключении договора купли-продажи недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Как установлено статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В данном случае разногласия возникли в связи с заключением договора купли- продажи муниципальной собственности.

Между тем, как следует из материалов дела 23.07.2014 право собственности на спорный объект зарегистрировано за ФИО2 В настоящий момент право собственности истца не оспорено.

Согласно части 3 и части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В свою очередь, запись в ЕГРП о праве истца, является ни чем иным как последствием исполнения сделки, вопрос о применении которого может быть разрешен только в рамках специального иска, в процессе рассмотрения которого подлежат установлению все имеющиеся у недействительной сделки последствия и возможность их применения.

При рассмотрении дела № А07-12746/2015 суд в рамках своих правомочий лишь констатировали не соответствие договора купли –продажи от 30.05.14 закону, последствия недействительности данной сделки не применялись.

Абзацем третьим пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, в настоящий момент право собственности истца в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не прекращено.

Более того, договор купли-продажи от 30.05.14 исполнялся сторонами, то есть юридически сделка оформлена, ее исполнение подтверждено состоявшейся в установленном порядке регистрацией перехода к ФИО2 права собственности на спорное имущество.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что право собственности в настоящий момент зарегистрировано за ФИО2, отсутствуют какие-либо правовые основания, как для заключения нового договора купли-продажи, так и для урегулирования разногласий.

С учетом изложенного, отсутствуют основания для исследования в рамках настоящего спора вопроса о наличии либо отсутствии у ФИО2 преимущественного права на выкуп имущества в силу ФЗ № 159, соответствующие выводы суда первой инстанции подлежат исключению из мотивировочной части решения.

Иные доводы апелляционной жалобы также не являются основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Относительно доводов подателя жалобы о рассмотрении судом ходатайств непосредственно перед вынесением итогового судебного акта судебная коллегия отмечает следующее.

Заявления и ходатайства рассматриваются арбитражным судом в порядке, предусмотренном статьей 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд рассматривают заявление и ходатайство в разумный срок, обеспечивающий лицам, участвующим в деле, возможность заявить свои возражения, и по результатам их рассмотрения выносят определение.

Таким образом, действующим законодательством не установлен конкретный срок для рассмотрения судом ходатайств, заявленных сторонами при рассмотрении дела.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не проводилось исследование доказательств, противоречит аудиозаписи протокола судебного заседания от 05.07.2018.

Ссылка заявителя на нарушение судом первой инстанции процессуального законодательства (отсутствие стадии прений, реплик) не принимается во внимание, так как указанные им процессуальные нарушения не повлияли на принятие по существу законного и обоснованного судебного акта.

В части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрен закрытый перечень оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Указанные заявителем нарушения к таковым не относятся.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению, но мотивировочную часть решения суда первой инстанции следует считать измененной с учетом изложенного в настоящем постановлении.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.07.2018 по делу № А07-37908/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья О.Н. Пирская


Судьи: Г.Н. Богдановская


Л.П. Ермолаева