Постановление от 5 октября 2021 г. по делу № А04-2756/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА


Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5182/2021
05 октября 2021 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.


судей: Новиковой С.Н., Бурловой-Ульяновой М.Ю.


при участии


от ИП Овсепяна Г.Г.: Тихонов В.В., представитель по доверенности от 10.08.2020 № 26 (до перерыва)


от МИО Амурской области: представитель не явился


рассмотрев в проведенном с использованием веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Амурской области


на решение от 30.03.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2021


по делу № А04-2756/2020 Арбитражного суда Амурской области


по иску Министерства имущественных отношений Амурской области


к индивидуальному предпринимателю Овсепяну Генрику Грантовичу


о взыскании 430 979 руб. 48 коп.






Министерство имущественных отношений Амурской области (ОГРН 1082801003340, ИНН 2801130929, адрес: 675000, г. Благовещенск, ул. Ленина, 135; далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к индивидуальному предпринимателю Овсепяну Генрику Грантовичу (ОГРНИП 304280426000017, ИНН 282400025521; далее – ИП Овсепян Г.Г., предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды от 27.01.2016 № 16-15з в сумме 81 920 руб. 27 коп. за период с 01.01.2019 по 28.01.2019 и неустойки в размере 14 336 руб. 05 коп. за период с 16.10.2019 по 07.04.2020 (делу присвоен номер А04-2754/2020).


Также Министерство предъявило к ИП Овсепяну Г.Г. самостоятельный иск о взыскании задолженности по договору аренды от 21.02.2019 № 19-06з за период с 29.01.2019 по 30.06.2019 в сумме 360 000 руб. и неустойки за период с 16.10.2019 по 07.04.2020 в размере 70 979 руб. 48 коп (делу присвоен номер А04-2756/2020).


Суд первой инстанции определением от 06.07.2020 на основании части 2 статьи 130 АПК РФ объединил указанные дела в одно производство для их совместного рассмотрения. Делу присвоен номер А04-2756/2020.


До принятия судом решения по существу спора ИП Овсепян Г.Г. с учетом результатов проведенной по делу экспертизы согласился с наличием долга по договору от 27.01.2016 № 16-15з в сумме 17 554 руб. 30 коп. и неустойки в размере 1 531 руб. 39 коп., по договору от 21.02.2019 № 19-06з – 95 921 руб. 72 коп. основного долга и 8 367 руб. 96 коп. неустойки. Указанная задолженность в полном объеме погашена предпринимателем платежными поручениями от 22.03.2021 №№ 117, 118, 119 и от 26.03.2021 №№ 127, 128.


С учетом этого Министерство в порядке статьи 49 АПК РФ уточнило свои требования и просило взыскать с ИП Овсепяна Г.Г.:

- по договору аренды от 27.01.2016 № 16-15з основной долг в сумме 64 365 руб. 97 коп. за период с 01.01.2019 по 28.01.2019, неустойку в размере 42 062 руб. 34 коп. за период с 16.10.2019 по 25.03.2021;

- по договору аренды от 21.02.2019 № 19-06з основной долг в сумме 264 078 руб. 28 коп. за период с 29.01.2019 по 30.06.2019, неустойку в размере 191 534 руб. 39 коп. за период с 16.10.2019 по 25.03.2021.


Решением суда от 30.03.2021, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2021 без изменения, в удовлетворении уточненных требований Министерства отказано.




Министерство в кассационной жалобе выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает что судами неправильно применены нормы материального права и неверно установлены фактические обстоятельства спора, в связи с чем просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.


В обоснование своей позиции Министерство приводит доводы о том, что при заключении первоначального договора аренды в 2016 году предприниматель имел возможность провести самостоятельный осмотр земельного участка и ознакомиться с его фактическим состоянием, однако этим правом не воспользовался, в связи с чем арендодатель в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ не должен нести ответственность за недостатки спорного участка. Кроме того, при подписании акта приема-передачи предприниматель не выразил претензий и тем самым подтвердил соответствие арендуемого участка условиям договора и его целевому назначению. При этом заключая аналогичный договор аренды в 2019 году, предприниматель уже в течение трех лет пользовался спорным участком и достоверно знал о его качественных характеристиках, однако не высказывал каких-либо замечаний по этому поводу и не уведомлял арендодателя о невозможности его использования. Таким образом, по мнению Министерства, предприниматель после прекращения договорных правоотношений не вправе требовать снижения арендной платы. Также заявитель полагает, что представленное по результатам проведенной по делу экспертизы заключение не может подтверждать невозможность использования спорного участка для сельскохозяйственных целей, поскольку кадастровый инженер не является специалистом в этой области и не вправе определять состояние плодородия земель. При этом условия договоров аренды прямо предусматривают обязанности арендатора проводить мероприятия по защите угодий от зарастания деревьями и кустарниками, а также осуществлять мелиоративные работы. Дополнительно Министерство указывает на необоснованное применение судами положений статьи 333 ГК РФ на основании формального заявления ответчика.


ИП Овсепян Г.Г. в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Полагает, что по смыслу статьей 606, 611, 614 ГК РФ арендатор не обязан платить арендную плату в случае, если он по объективным причинам не имел возможности использовать всю площадь арендуемого участка для сельскохозяйственных целей ввиду наличия на его значительной части древесных насаждений (возрастом свыше 10 лет) и болота. При этом предприниматель не мог знать о перечисленных недостатках, поскольку для этого требуются специальные познания и технические средства измерения. Кроме того, считает, что вина предпринимателя в деградации земель отсутствует, в связи с чем он не обязан был проводить рекультивацию спорного земельного участка.

В судебном заседании, проведенном в онлайн-режиме посредством использования системы веб-конференции, представитель ИП Овсепяна Г.Г. возражал против удовлетворения поданной Министерством жалобы по мотивам, изложенным в отзыве на нее.


В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 28.09.2021 (на 15 часов 50 минут), после которого представитель ответчика, несмотря на одобренное ходатайство о проведении веб-конференции, участие в заседании не принял по неизвестной причине.


Министерство извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд не обеспечило, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).


Проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов Министерства, возражений предпринимателя и пояснений его представителя, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.


Как усматривается из материалов дела, по результатам проведенного аукциона (протокол комиссии от 22.01.2016 № 21) между Министерством (арендодатель) и ИП Овсепяном Г.Г. (арендатор) был заключен договор аренды от 27.01.2016 № 16-15з земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 28:23:021206:47, общей площадью 5 350 000 кв.м, расположенного в Серышевском районе Амурской области и предоставленного предпринимателю для сельскохозяйственного производства на срок с 27.01.2016 по 28.01.2019.


В пункте 1.3 договора от 27.01.2016 № 16-15з приведена экспликация арендуемого участка и указаны следующие характеристики: пашня – 348 га, сенокос – 55 га, пастбище – 19 га (итого сельхоз угодий – 422 га); прочие земли – лес 103 га, кусты – 2 га, дороги – 1 га, прочие – 7 га.


Согласно пунктам 1.4, 1.5 договора и акту приема-передачи (приложение № 1) участок пригоден для сельскохозяйственного производства. Фактическое состояние участка соответствует условиям договора и его целевому назначению. Освоение участка не требуется.


Размер арендной платы определен на основании заявки победителя аукциона и составил в 2016 году 996 790 руб. (пункт 3.1 договора). Арендная плата вносится за 1-ое полугодие не позднее 15 октября текущего года, за 2-ое полугодие не позднее 15 ноября текущего года (пункт 3.2 договора).


Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается ежегодно в одностороннем порядке без согласия арендатора и без внесения изменений, дополнений в договор на коэффициент-дефлятор или при переводе участка из одной категории в другую.


Разделом 4.4 договора предусмотрены обязанности арендатора, в том числе по использованию участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны причинять вред земле как природному объекту, в том числе проводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя и иным негативным (вредным) воздействия хозяйственной деятельности (пункт 4.4.6); соблюдению стандартов, норм, нормативов, правил и регламентов проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозийных мероприятия (пункт 4.4.10).


За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю неустойку из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).


В связи с истечением срока действия договора от 27.01.2016 № 16-15з между сторонами на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ заключен новый договор аренды от 21.02.2019 № 19-06з на аналогичных условиях сроком действия с 29.01.2019 по 28.01.2068.


Арендная плата по договору аренды от 21.02.2019 № 19-06з увеличилась и составила 1 027 582 руб. 11 коп. в год (пункт 3.1).


По соглашению от 03.07.2019 № 19-20дсз стороны досрочно расторгли договор аренды от 21.02.2019 № 19-06з с 01.07.2019, арендуемый участок возращен Министерству. При этом по условиям пункта 2 данного соглашения предприниматель принял на себя обязанность в срок до 31.07.2019 оплатить арендную плату за период с 29.01.2019 по 30.06.2019 в размере 466 528 руб. 38 коп.


В предупреждениях от 24.10.2019 № 10-17/6517 и от 22.01.2020 № 10-17-340 Министерство потребовало от ИП Овсепяна Г.Г. надлежащим образом исполнить свои обязательства по внесению арендных платежей и уплате начисленной неустойки по договорам аренды от 27.01.2016 № 16-15з и от 21.02.2019 № 19-06з.



Поскольку указанные требования предпринимателем в добровольном порядке не были исполнены, имеющаяся задолженность не погашена, Министерство обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исками, объединенными в одно производство.


Возражая против заявленных Министерством требований, предприниматель указал, что им обрабатывалась лишь часть арендуемого участка площадью 75 га, поскольку остальная часть сельхозугодий покрыта лесными насаждениями, кустарником и заболочена, что подтверждено заключением ООО «Вектор» от 26.05.2020 № 214.


В целях проверки указанных доводов ответчика по его ходатайству судом первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ была назначена землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено кадастровому инженеру ООО «Геосфера» Горячкун Н.С.


Согласно представленному в материалы заключению эксперта от 24.02.2021 № 52 фактический состав спорного земельного участка с кадастровым номером 28:23:021206:47 не соответствует экспликации земель, указанной в договорах аренды от 27.01.2016 № 16-15з и от 21.02.2019 № 19-03з; общая площадь, покрытая древесно-кустарниковой растительностью, составляет 425 га, 1 га – под дорогу, сельхозугодья – 109 га, из них под пашню 99 га, под сенокосы 10 га.


С учетом результатов проведенной по делу экспертизы ответчик в добровольном порядке погасил задолженность по арендным платежам за использование 109 га арендуемого участка и начисленной неустойки исходя из двукратной банковской ставки, в связи с чем Министерство уточнило (уменьшило) размер предъявленных требований и настаивало на их удовлетворении.


Рассматривая возникший спор, суды обеих инстанций руководствовались статьями 309, 310, 611, 612, 614 ГК РФ, статьями 1, 3, 22 Земельного кодекса РФ, пунктом 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, пунктом 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, и с учетом результатов проведенной по делу экспертизы, пришли к выводу о невозможности использования предпринимателем всей площади арендуемого им земельного участка, что исходя из возмездного характера договора аренды лишает Министерство права требовать получения арендной платы в отсутствие с его стороны встречного предоставления.


Кроме того, судами также указано на то, что зарастание участка многолетними кустарниками и его переувлажнение произошло по вине предпринимателя материалами дела не подтверждается.


Приняв во внимание добровольную оплату предпринимателем имеющейся задолженности за использование 109 га арендуемого участка и начисленной на нее неустойки из расчета двойной банковской ставки с учетом положений статьи 333 ГК РФ, суды признали, что уточненные требования Министерства о взыскании задолженности за оставшуюся неиспользуемую в спорный период часть спорного участка являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.


Между тем судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.


В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.


Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.


Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.


При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.


В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.



Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ также установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.


Кроме того, согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом том числе в случаях, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).


В данном случае установленная статьей 611 ГК РФ обязанность арендодателя предоставить арендатору спорный участок фактически исполнена Министерством одновременно с заключением первоначального договора аренды от 27.01.2016 № 16-15з, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи и предпринимателем не отрицалось. При заключении нового договора аренды от 21.02.2019 № 19-06з соответствующий акт приема-передачи сторонами не подписывался ввиду нахождения спорного участка в фактическом владении предпринимателя.


При этом при заключении в 2016 году первоначального договора, так и при его перезаключении в 2019 году, а также в течение всего периода использования спорного участка вплоть до прекращения арендных отношений со стороны предпринимателя не высказывалось каких-либо претензий или замечаний относительно характеристик данного участка и наличия у него недостатков, исключающих возможность его использования по назначению.


Выводы судов о том, что предприниматель не мог знать о состоянии спорного участка, поскольку для его обследования требовались специальные познания и использование технических средств измерения, не свидетельствуют о наличии скрытых недостатков, о которых не могло быть известно арендатору при заключении указанных договоров аренды. Объективных препятствий, исключающих возможность своевременного осмотра данного участка, в том числе с привлечением специалистов, на стадии заключения договора, а также в процессе его использования, судами не установлено.



Следует отметить, что обрабатывая земельный участок лишь на площади 75 га, предприниматель должен был объективно знать о фактическом состоянии остальной части этого участка, вместе с тем привлек специалиста для обследования данного участка лишь после расторжения договора аренды от 21.02.2019 № 19-06з (заключение ООО «Вектор» от 26.05.2020 № 214).


Признавая подтвержденным факт невозможности использования всей площади спорного земельного участка для сельскохозяйственных целей, суды сослались на заключение судебной землеустроительной экспертизы от 24.02.2021 № 52, однако не учли, что кадастровым инженером в данном случае выявлено несоответствие фактического состава арендуемого предпринимателем земельного участка сведениям экспликации, приведенным в договорах аренды от 27.01.2016 № 16-15з и от 21.02.2019 № 19-06з, а также сделаны общие выводы относительно площадей сельхозугодий (109 га), покрытых древесно-кустарниковой растительностью (425 га) и занятых дорогой (1 га).


Вместе с тем выводов о том, что наличие древесно-кустарниковой растительности на части спорного земельного участка не позволяло его использовать по своему назначению по независящим от предпринимателя причинам, указанное экспертное заключение не содержит. Кроме того, как обоснованно указано Министерством в кассационной жалобе, кадастровый инженер Горячкун Н.С., проводивший судебную экспертизу, не является специалистом в области оценки плодородия земель.


Суды также не учли, что изначально стороны при заключении договоров аренды согласовали, что в состав арендуемого земельного участка помимо сельхозугодий входят также прочие земли – лес 103 га, кусты – 2 га, дороги – 1 га, прочие – 7 га.


Мотивов, по которым суды сочли возможным освободить предпринимателя от внесения арендной платы за указанную часть арендуемого участка, в судебных актах не приведено. При этом экспертом не было определено, какая часть из общей указанной им площади занята непосредственно лесом, а какая кустарниками.


Отсутствие вины предпринимателя в зарастании участка многолетними кустарниками и его переувлажнении, вопреки выводам судов, не свидетельствует о нарушении Министерством положений статей 606, 611 ГК РФ и неисполнении им встречного обязательства по предоставлению данного участка в аренду.



Как предусмотрено статьей 12 Земельного кодекса РФ одной из целей охраны земель является обеспечение рационального использования земель, в том числе для восстановления плодородия почв на землях сельскохозяйственного назначения и улучшения земель.


Пунктом 2 статьи 13 Земельного кодекса РФ в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по: 1) воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения; 2) защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и другого негативного воздействия;

3) защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению мелиоративных защитных лесных насаждений, сохранению достигнутого уровня мелиорации.


Соответствующие обязательства предпринимателя как арендатора по использованию и охране спорного земельного участка также были предусмотрены разделами 4.4 договоров аренды от 27.01.2016 № 16-15з и от 21.02.2019 № 19-06з.


Следовательно, в данном случае предприниматель не только имел возможность, но и в силу действующего правового регулирования с учетом указанных договорных условий обязан был предпринимать меры по воспроизводству плодородия сельхозугодий и отчистки спорного участка от имеющейся на нем древесно-кустарниковой растительности.


Таким образом, нельзя признать обоснованными выводы судов о том, что предприниматель был лишен возможности использовать спорный земельный участок по объективным и независящим от него причинам, поэтому не должен платить за него арендную плату.


Доказательств того, что состояние земельного участка ухудшилось после заключения договора аренды от 27.01.2016 № 16-15з в силу обстоятельств, за которые предприниматель не отвечает (пункт 4 статьи 614 ГК РФ), в деле также не имеется.


Помимо изложенного суд округа также считает необходимым отметить, что расторгая по соглашению от 03.07.2019 № 19-20дсз договор аренды от 21.02.2019 № 19-06з, предприниматель в пункте 2 данного соглашения принял на себя обязанность в срок до 31.07.2019 оплатить арендную плату за период с 29.01.2019 по 30.06.2019 в размере 466 528 руб. 38 коп.

Однако впоследствии предприниматель уклонился от исполнения указанной обязанности, сославшись на недостатки арендуемого земельного участка, о которых он ранее арендодателя не ставил в известность на протяжении всего периода использования спорного участка. При этом спора по вопросу о внесении арендной платы за период до 2019 года между сторонами не имелось.


Суды не дали оценки такому противоречивому поведению предпринимателя с точки зрения принципов добросовестности и «эстоппеля» (утраты права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения не согласуются с предшествующими действиями).


Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 АПК РФ).


С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, принятые с нарушением норм процессуального права без выяснения и надлежащей оценки всех существенных обстоятельств спора, подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.


При повторном рассмотрении спора суду следует устранить отмеченные недостатки, должным образом исследовать вопрос о возможности использования арендуемого предпринимателем земельного участка по назначению с учетом проведения мероприятий по воспроизводству плодородия и указанных в договорах аренды характеристик, вынести на обсуждение и дать оценку добросовестности поведения ответчика, длительное время умалчивающего о наличии недостатков у спорного участка, и в зависимости от установленного принять законное и обоснованное решение.


Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа





ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.03.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2021 по делу № А04-2756/2020 Арбитражного суда Амурской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.


Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья С.И. Гребенщиков


Судьи С.Н. Новикова


М.Ю. Бурлова-Ульянова