Решение от 13 июня 2023 г. по делу № А07-31458/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А07-31458/2022
г. Уфа
13 июня 2023 года
Резолютивная часть решения оглашена 05.06.2023 г. Полный текст решения изготовлен 13.06.2023 г.

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Айбасова Р. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Авилон инвистиционная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо ООО «Аудит-Безопасность»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора с учетом уточнения исковых требований

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель, доверенность от 01.09.2022, удостоверение № 1631 от 04.09.2009.

от ответчика – не явились, извещены от третьего лица – не явились, извещены

Общество с ограниченной ответственностью «Авилон инвистиционная компания» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 05.08.2022, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 2 113 000 (Два миллиона сто тринадцать тысяч рублей) рублей, без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской


Федерации», что подтверждается Отчетом № 237-22 от 05.09.2022 года, составленным ООО «Агран-бизнес оценка»»; пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 211300 (Двести одиннадцать тысяч триста) рублей, перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность».

10.01.2023 от Управления поступил отзыв, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта, установленная отчетом об оценке, не оспорена истцом, отчет выполнен квалифицированным специалистом.

В ходе рассмотрения дела истцом представлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по установлению соответствия федеральным стандартам оценки представленного отчета № 22-7/13/5-Н от 04.07.2022 общества «Аудит-безопасность» по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, а также со ссылкой на ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по установления независимой оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, которое удовлетворено судом, определением от 19.01.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Технология оценки и экспертизы» ФИО3, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, иным нормативным правовым актам Российской Федерации в области оценочной деятельности, отчет выполненный ООО «Аудит-безопасность» по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:020211:6205, общей площадью 66,4 кв. м., расположенного по адресу: <...>, литер А. Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости

2) Определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:020211:6205, общей площадью 66,4 кв. м., расположенного по адресу: <...>, литер А., без учета НДС по состоянию на 07.06.2022.

29.03.2023 в суд поступило заключение эксперта № 23-02/03 от 27.03.2023.

15.05.2023 от Управления поступили пояснения с учетом заключения эксперта, которые также направлены эксперту.


30.05.2023 от истца поступило заявление об уточнении исковых требований с учетом экспертного заключения, просит суд урегулировать договорные разногласия при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства с рассрочкой платежа от 05.08.2022, изложив:

- пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 2 397 500 Два миллиона триста девяносто семь тысяч пятьсот) рублей, без учета НДС 20%»;

- пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 239750 (Двести тридцать девять тысяч семьсот пятьдесят) рублей, перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Уточнение исковых требований судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцом представлены возражения на пояснения ответчика по экспертизе.

Судом в соответствии со ст. 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперту ФИО3 разъяснены уголовно - правовые последствия за дачу заведомо ложных заключений, о чем отобрана расписка.

29.05.2023 от эксперта поступило письменное объяснение на вопросы по экспертному заключению, в заседании 01.06.2023 экспертом даны пояснения, выводы заключения, представленного суду, поддерживает.

Представитель ответчика в заседании 01.06.2023 заявил ходатайство об отложении судебного заседания для подготовки рецензии к заключению эксперта, устно заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, доказательств внесения денежных средств на депозит суда для проведения экспертизы не представил.

Суд отказал в отложении судебного заседания с учетом даты поступления заключения эксперта 29.03.2023. Судом также отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы ввиду отсутствия доказательств внесения денежных средств на депозит суда для проведения экспертизы.

В судебном заседании 05.06.2023 представитель истца не возражал против рассмотрения спора по существу в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, исковые требования с учетом уточнений поддерживает.

Дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия ответчика, третьего лица.

Исследовав представленные доказательства, выслушав истца, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 07.06.2022 общество с ограниченной ответственностью «Авилон инвистиционная компания» в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» обратилось в Администрацию городского округа г. Уфа РБ с заявлением о выкупе арендуемого объекта - нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:020211:6205, общей площадью 66,4 кв. м., расположенного по адресу: <...>, литер А.

Администрацией 02.08.2022 принято постановление № 1245 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда», проведена оценка спорного помещения.

Управлением в адрес истца сопроводительным письмом направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 05.08.2022, цена объекта в соответствии с п. 3.1 определена в сумме 3 633 652 руб. 02 коп. без учёта НДС 20 %.

Не согласившись с предложенной ценой, истец 05.09.2022 направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 05.08.2022 с предложением установить цену в размере 2 113 000 руб. без учёта НДС 20 %, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчётом об оценке № 237-22, выполненным ООО «Агран-бизнес оценка».

Управление письмом от 15.09.2022 № 24290 отклонило предложенный истцом протокол разногласий.

Истец, полагая, что указанная в проекте договора купли-продажи цена нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или


нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.


Из материалов дела следует, что преддоговорной спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта.

Обществом «Авилон инвистиционная компания» предложено о применении рыночной стоимости согласно заключению № 237-22, выполненным ООО «Агран-бизнес оценка».

Управление полагает, что указанная стоимость является заниженной, настаивает на применении стоимости объекта, определенной независимым оценщиком ООО «Аудит-Безопасность» в соответствии с отчетом № 227/13/5-Н от 04.07.2022.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Согласно положениям ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.


В п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца определением от 19.01.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Технология оценки и экспертизы» ФИО3, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, иным нормативным правовым актам Российской Федерации в области оценочной деятельности, отчет выполненный ООО «Аудит-безопасность» по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:020211:6205, общей площадью 66,4 кв. м., расположенного по адресу: <...>, литер А. Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости

2) Определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:020211:6205, общей площадью 66,4 кв. м., расположенного по адресу: <...>, литер А., без учета НДС по состоянию на 07.06.2022.

29.03.2023 в суд поступило заключение эксперта № 23-02/03 от 27.03.2023.

Экспертом ФИО3 в заключении № 23-02/03, содержащим подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, на вопрос первый сделан вывод о том, что отчет об оценке № 227/13/5-Н от 04.07.2022 не соответствует требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ, не соответствует федеральным стандартам оценки ФСО № 1, № 3, № 7; результат итоговой рыночной стоимости объекта нежилого фонда – нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:020211:6205 общей площадью 66,4 кв. м.,


расположенного по адресу: РБ, <...> литер А без учета НДС по состоянию на 07.06.2022 следует признать недостоверным.

На второй, поставленный перед экспертом вопрос, сделан вывод, что рыночная стоимость объекта нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:020211:6205, общей площадью 66,4 кв. м., расположенного по адресу: РБ, <...> литер А без учета НДС по состоянию на 07.06.2022 года составляет 2 397 500 руб.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами. Поскольку экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, изложено последовательно и логично, соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, выводы эксперта понятны и мотивированны, суд считает, что указанное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства. Оснований не доверять выводам эксперта, имеющего необходимые специальные познания и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд в данном случае не усматривает.

На все возражения ответчика экспертом даны пояснения.

Таким образом, исследовав и оценив выводы эксперта, сопоставив их также с имеющимися в материалах дела доказательствами, суд приходит к выводу о возможности принятия заключения эксперта в качестве надлежащего доказательства (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности указанного заключения эксперта, а равно о необходимости назначения дополнительной или повторной экспертизы, судом не установлено.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.


Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Несоответствие представленного в материалы дела отчета об оценке от 27.03.2023, подготовленного ФИО3, положениям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах суд полагает, что выкупная стоимость спорного объекта должна определяться исходя из рыночной стоимости, установленной заключением эксперта в рамках назначенной судебной экспертизы и составляет 2 397 500 руб. Спорные условия договора подлежат урегулированию в редакции условий договора, предлагаемых истцом.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с урегулированием разногласий в редакции истца расходы по оплате государственной пошлины по заявлению (6000 руб.) и по оплате экспертизы (30 000 руб.) относятся на Управление. Денежные средства в размере 30 000 руб., находящиеся на депозитном счете Арбитражного суда Республики Башкортостан, подлежат выплате эксперту, о чем судом вынесено отдельное определение.

Излишне уплаченная истцом сумма подлежит возврату с депозитного счета суда, о чем вынесено отдельное определение.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Авилон инвистиционная компания» и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 05 августа 2022 года.

Определить пункт 3.1. договора в следующей редакции:


«3.1. Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 2 397 500 (Два миллиона триста девяносто семь тысяч пятьсот) рублей, без учета НДС 20%.

Определить пункт 3.3. договора в следующей редакции:

«3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 239750 (Двести тридцать девять тысяч семьсот пятьдесят) рублей, перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «Авилон инвистиционная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по уплате госпошлины по иску в размере 6 000 руб., по оплате экспертизы 30 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Р.М. Айбасов