Постановление от 18 января 2018 г. по делу № А82-4993/2016

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-4993/2016
г. Киров
18 января 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 января 2018 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хоровой Т.В.,

судейВеликоредчанина О.Б., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

без участия в судебном заседании представителей сторон, представителей третьих лиц и самих третьих лиц:

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2017 по делу №А82-4993/2016, принятое судом в составе судьи Украинцевой Е.П.,

по иску муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дизель-Магистраль»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

третьи лица: Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10,

о взыскании 641 002,70 руб.,

установил:

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (далее – Истец, Агентство) обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью «Дизель-Магистраль» (далее – Ответчик, ООО «Дизель-Магистраль», Общество) о взыскании 356 131,43 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.01.2006 № 18336-о за период с июня 2014 по 30.04.2017 (доплаты с 01.04.2016 по 30.04.2017) и 284 871,27 руб. пени за период с 10.01.2014 по 29.04.2017.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2017 иск удовлетворен частично, в пользу Агентства взыскано 22 320,27 руб. арендной платы по договору аренды от 23.01.2006 № 18336-о за период с июня 2014 по 29.10.2015 (с учетом доплат за период с 01.04.2014 по 29.10.2015, выставленных к оплате по сроку 06.11.2015) и 32 229,51 руб. пени за период с 10.06.2014 по 29.04.2017.

В остальной части исковые требования Агентства оставлены без удовлетворения.

Агентство с принятым решением суда не согласилось и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и приять по делу новый судебный акт, поскольку:

- при вынесении решения суд не принял во внимание, что предметом права собственности третьих лиц, в отношении которых суд первой инстанции сделал вывод о возникновении у них прав аренды земельного участка, является объект незавершенного строительства, в отношении которого подлежат применению специальные нормы права;

- ООО «Дизель-Магистраль» является застройщиком, ему выданы разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства – то есть для осуществления комплекса мер по строительству застройщик обязательно должен обладать земельным участком. Переход права аренды земельного участка только в силу оформления права собственности на объект незавершенного строительства исключило бы возможность застройщика осуществлять свои функции.

- Денежные средства, полученные по договору от участника долевой собственности, могут быть использованы только на цели, предусмотренные в статье 18 Федерального закона № 214-ФЗ, в том числе и на уплату арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство.

- Вывод суда первой инстанции о том, что обязательства по внесению арендной платы возникают у каждого участника долевой собственности на объект незавершенного строительства, что фактически повлечет необходимость повторной оплаты арендных платежей, но уже в адрес Агентства, является необоснованным.

Таким образом, заявитель жалобы считает, что решение от 11.10.2017 подлежит отмене, так как при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и неверно оценил фактические обстоятельства дела.

Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Стороны и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Агентство ходатайствует о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своих представителей.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2017 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в ходе исполнения условий договора аренды земельного участка № 18336-о от 23.01.2006 между Агентством и Обществом возникли разногласия, что и послужило основанием для направления иска в суд.

Арбитражный суд Ярославской области, руководствуясь статьями 130, 219, 307, 309, 310, 552, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Постановлением ленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2017), статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановлениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исковые требования удовлетворил частично.

Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 130 ГК РФ и пункта 30 Постановления №10/22 объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

На основании статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 59 Постановления № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РоссийскойФедерации от 12.07.2017).

Частью 1 статьи 35 ЗК РФ определено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

По смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка (пункт 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013)).

Согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ, изложенной в пункте 14 Постановления от 24.03.2005 № 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенных выше нормативных и правоприменительных положений, арендаторами земельного участка по рассматриваемому договору являются все собственники объекта недвижимости, который расположен на этом земельном участке, поэтому соответствующие обязательства по внесению арендной плате возникают у каждого из них.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.01.2006 между Агентством (арендодатель) и ООО «Дизель-Магистраль» (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 18336-о (в редакции дополнительных соглашений от 06.11.2016 №1, от 23.09.2009 №2, 30.09.2010 №3 и от 05.04.2015 №4), согласно которому арендодатель обязался предоставить в аренду земельный участок площадью 900 кв. м из земель населённых пунктов, с кадастровым номером 76:23:031003:0019, расположенный в Кировском районе г.Ярославля, во дворе дома № 44а по ул. Рыбинской, а арендатор обязался принять указанный земельный участок, использовать его в соответствии с видом функционального использования, указанным в пункте 1.1 договора (для проектирования и строительства много-этажного жилого дома с встроенной автостоянкой с инженерными коммуникациями), принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием и своевременно производить платежи за пользование (пункты 1.1, 2.4.1, 2.4.3 договора).

Названный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 25.01.2006, в котором указано что земельный участок Общество использует с 19.09.2005.

За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, в соответствии с действующим законодательством начисляется арендная плата в сумме, указанной в приложении № 3 настоящего договора. Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно (пункт 3.3 договора).

Арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством, регламентирующим изменение ставок арендной платы за земельные участки в целом в городе Ярославле (пункт 3.4 договора).

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок Арендатору начисляются пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 19.09.2005 по 31.12.2012.

Согласно данным единого государственного реестра недвижимости (ранее - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) в отношении объекта незавершенного строительства площадью 311 кв. м (степень готовности 100%, инв. № 28961, литер А) с кадастровым номером 76:23:010101:184750, расположенного по адресу <...> во дворе дома № 44а, на арендуемом Ответчиком земельном участке произведена регистрация права общей долевой собственности с участием:

- ФИО5 - доли в праве 12100/117990 и 2250/117990 (дата регистрации 18.03.2011),

- ФИО11 - доли в праве 11980/117990 и 5000/117990 (дата регистрации 18.03.2011), которые затем переданы ФИО6 (дата регистрации 02.06.2011),

- ФИО3 - доли в праве 5970/117990 и 1100/117990 (дата регистрации 18.03.2011),

- ФИО4 - доли в праве 5970/117990 и 1100/117990 (дата регистрации 18.03.2011),

- ФИО8 - доли в праве 12000/117990 и 3600/117990 (дата регистрации 07.08.2014),

- ООО «Дизель-Магистраль» - доля в праве 11900/117990 (дата регистрации 23.07.2015), которая затем передана ФИО10 (дата регистрации 17.08.2015),

- ООО «Дизель-Магистраль» - доля в праве 12700/117990 (дата регистрации 23.07.2015), которая затем передана ФИО7 (дата регистрации 17.08.2015),

- ООО «Дизель-Магистраль» - доля в праве 11900/117990 (дата регистрации 23.07.2015), которая затем передана ФИО10 (дата регистрации 17.08.2015),

- ООО «Дизель-Магистраль» - доля в праве 12180/117990 (дата регистрации 23.07.2015), которая затем передана ФИО9 (дата регистрации 17.08.2015),

- ООО «Дизель-Магистраль» - доля в праве 8240/117990 (дата регистрации 02.10.2015), из которой затем передано по 2746/117990 ФИО10, ФИО7 и ФИО9 (дата регистрации 30.10.2015).

Поскольку вступление в право общей собственности на объект незавершенного строительства влечет получение права аренды на земельный участок по рассматриваемого договору у каждого участника общей долевой собственности, размер арендных обязательств новых собственников объекта определяется относительно площади земельного участка пропорционально их доле в праве, что влечет уменьшение соответствующих обязательств Ответчика, а именно:

- с 18.03.2011 в части площади 346,84 кв. м пропорционально сумме долей в праве ФИО5, ФИО11 (в дальнейшим - ФИО6), ФИО3, ФИО4,

- с 07.08.2014 в части площади 118,99 кв. м пропорционально доле в праве ФИО8,

- с 17.08.2015 в части площади 371,32 кв. м пропорционально сумме долей в праве ФИО10, ФИО7, ФИО9,

- с 30.10.2015 в части площади 62,84 кв. м пропорционально сумме долей в праве ФИО10, ФИО7, ФИО9

Таким образом, учитывая, что по состоянию на 30.10.2015 права Ответчика на объект незавершенного строительства прекращены полностью и с этой даты ООО «Дизель-Магистраль» фактически не использовало земельный участок, являющийся предметом договора аренды, суд первой инстанции обоснованно указал, что взыскание с Ответчика арендной платы после 30.10.2015 является неправомерным, а также недопустимым в силу общих начал и принципов гражданского законодательства.

При таких обстоятельствах, признав доказанным факт нарушения Обществом сроков внесения арендной платы за периоды с 10.01.2014 по 29.04.2017 (что подтверждено Ответчиком), проверив составленный Истцом расчет долга применительно к площади земельного участка, приходящейся на Ответчика за вычетом указанной выше площади, приходящейся уже на иных лиц, судом первой инстанции был сделан правильный вывод о наличии оснований для взыскания с Общества 22 320,27 руб. (долг по арендной плате за период с июня 2014 по 29.10.2015 (с учетом доплат за период с 01.04.2014 по 29.10.2015, выставленных к оплате по сроку 06.11.2015)). Данная сумма признана Ответчиком.

Кроме суммы основного долга Истец начислил и предъявил к взысканию неустойку, проверив расчет которой суд первой инстанции обоснованно указал, что взысканию подлежат пени за период:

- с 10.06.2014 по 29.10.2015 в размере 13 882,25 руб., начисленные по ставке 0,15% в порядке статьи 330 ГК РФ и пункта 5.1 договора,

- с 30.10.2015 по 29.04.2017 в сумме 18 347,26 руб. (из расчета: 22 320,27 руб. х 0,15% х 548 дней), поскольку переход прав арендатора к другому лицу в договоре аренды не прекращает обязательств Общества по внесению соответствующей платы за период пользования земельным участком (пункт 66 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 в ред. от 07.02.2017).

Довод Агентства о том, что вывод о возникновении прав аренды земельного участка сделан судом первой инстанции в отношении объекта незавершенного строительства, в отношении которого подлежат применению специальные нормы права, апелляционный суд не принимает, поскольку спор рассматривался применительно к наличию (отсутствию) оснований для взыскания с Общества соответствующих сумм арендной платы, а не в отношении соблюдения (нарушения) Обществом требований Градостроительного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Довод Агентства о наличии у Общества статуса застройщика, который осуществляет комплекс мер по строительству, для чего застройщик обязательно должен обладать земельным участком, апелляционный суд не принимает, так как после вступления в право общей собственности лиц, которым были выделены их доли, возложения на Общество спорных сумм арендных обязательств невозможно в силу статьи 413 ГК РФ.

Довод Истца о том, что возникновение у каждого участника долевой собственности на объект незавершенного строительства обязательств по внесению арендной платы фактически повлечет необходимость повторной оплаты арендных платежей, но уже в адрес Агентства, апелляционный суд отклоняет, так как соответствующих доказательств Агентство в материалы дела не представило.

На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2017 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также исходя из фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы Агентства по изложенных в ней доводам у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2017 по делу №А82-4993/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

Т.В. Хорова

ФИО12

ФИО1