Решение от 26 сентября 2017 г. по делу № А60-34345/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-34345/2017
27 сентября 2017 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 27 сентября 2017 года.


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахмановой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Данченко, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-34345/2017 по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПЕРВОУРАЛЬСК, ИНН <***>, ОГРН <***>(далее-истец)


 к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЧИСТЮЛЯ", ИНН <***>, ОГРН <***>(далее-ответчик, ООО  "ЧИСТЮЛЯ")


третье лицо: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЧИСТЮЛЯ",


о взыскании 172 122 руб. 39 коп., обязании заключить договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца:  не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен.

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.


АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПЕРВОУРАЛЬСК  обратилась в суд с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЧИСТЮЛЯ",   третье лицо: О ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЧИСТЮЛЯ", о взыскании 172 122 руб. 39 коп., в том числе 146410 руб. 24 коп. неосновательного обогащения , возникшего в результате использования земельного участка  с кадастровым номером 66:58:0116002:494, расположенного по адресу: <...>, в период м  ноября 2014 г. по июнь 2017 г.,  25712 руб. 15 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.12.2013 г. по 25.06.2017 г.; об  обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:58:0116002:494, общей площадью  1677 кв.м , расположенном по адресу: <...>.

В предварительное  судебное  заседание  истец  представил уведомление о вручении копии иска третьему лицу (приобщено к материалам дела).

В настоящее судебное заседание истец не явился, дополнительные документы не представил.

Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв на исковое заявление не представил.

Третье лицо отзыв не представило.

Каких-либо дополнительных документов и возражений сторонами не представлено, в связи с чем суд рассматривает дело по имеющимся в нем документа.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд 



УСТАНОВИЛ:

Между Администрацией городского округа  Первоуральск (арендодатель) и ООО «Азат» (арендатор)   был заключен договор аренды №2060-к от 15.04.2008 г.  земельного участка с кадастровым номером 66:58:0116002:0494, расположенный по адресу: <...>,   площадью 1677  кв.м. переданного под существующую  автомойки   на срок с 11.10.2007 г. по 11.10.2056 г. (п. п. 1.1, 1.2, 1.4, 1.5   договора).

Земельный участок передан по акту приема-передачи земельного участка (приложение №3 к договору аренды).

06.05.2011 г. между ООО «Азат» и ООО «Чистюля»(ИНН <***>) заключено дополнительное соглашение №б/н, на основании которого с 06.06.2011 г. ООО «Чистюля»(ИНН <***>) переданы права и обязанности  по договору аренды земельного участка № 2060-к от 15.04.2008 г.

На основании договора купли-продажи №8 от 24.06.2013 г. ООО «Чистюля»(ИНН <***>) продало ООО "ЧИСТЮЛЯ" (ИНН <***>)  здание автомойки, общей площадью 265,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Истец ссылается на то, что права аренды по договору аренды земельного участка № 2060-к от 15.04.2008  г. не переданы ООО "ЧИСТЮЛЯ" (ИНН <***>), поэтому к правоотношениям подлежат применению  положения ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с этим истец, ссылаясь на то, что ответчик в период с 21.11.2014г. по 30.06.2017г. не вносил платежи за пользование земельным участком, на его стороне образовалось неосновательное обогащение в размере 146410 руб. 24 коп., за взысканием которого истец, не получив удовлетворения претензии от 01.06.2017г. №1640  (уведомление о вручении ответчику представлено в дело), обратился с настоящим иском в суд.

Рассмотрев материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично в связи со следующим.

Как следует из представленного в материалы дела договора №8 от 24.06.2013г. ответчик приобрел объект недвижимости - здание автомойки, расположенной на земельном участке, в отношении которого между истцом и третьим лицом был заключен договор аренды  №2060-к от 15.04.2008 г.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из изложенного следует, что покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости означает, что договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю, а также к иному приобретателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, с даты регистрации права собственности на объект недвижимости  ООО "ЧИСТЮЛЯ" (ИНН <***>)  приобрело право пользования земельным участком, занятым приобретенным им объектом и необходимым для его использования на праве аренды.

Из изложенного следует, что  к ответчику  перешли права и обязанности по договору аренды  на тех же условиях и в том же объеме, какие были предусмотрены для арендатора по рассматриваемому договору аренды.

При этом  переход к приобретателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

В связи с этим истец не обязан заявлять требования в Арбитражный суд Свердловской области по изменению/дополнению договора аренды. Заключить дополнительное соглашение - это обязанность ответчика.

Таким образом, арендатором земельного участка в связи с регистрацией права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, стал ответчик , иными словами к ООО "ЧИСТЮЛЯ" (ИНН <***>)   перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка № 2060-к от 15.04.2008 г.

Иного не доказано, из материалов дела не следует (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в связи с переходом права собственности на вышеназванный объект недвижимости, обязательства по аренде земельного участка с кадастровым номером 66:58:0116002:0494 по договору аренды № 2060-к от 15.04.2008 г. перешли к ООО "ЧИСТЮЛЯ" (ИНН <***>), суд приходит к выводу о том, что при определении суммы задолженности по арендной плате должны применяться условия договора аренды № 2060-к от 15.04.2008 г. , а не положения о неосновательном обогащении (ст. 133, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Порядок внесения арендной платы определен п.3.2 договора № 2060-к от 15.04.2008 г. , согласно которому  арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно расчету истца плата за период с период с 21.11.2014г. по 30.06.2017г. составляет 146410 руб. 24 коп., ее размер определен с учетом того, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, расчет является верным.

Наличие задолженности ответчиком не оспорено; доказательств погашения задолженности по арендной плате либо наличия обстоятельств, служащих основанием для уменьшения размера долга, контррасчет ответчиком не представлены, доводы истца ответчиком документально не опровергнуты (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), отзыв с указанием возражений относительно исковых требований в нарушение требований ч. 1 ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком также представлен не был.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств погашения суммы долга в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации, заявленное истцом требование о взыскании задолженности в размере 146410 руб. 24 коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению на основании ст.ст.309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того,  полагая, что  ответчик в период с  ноября 2014 г. по июнь 2017г.   пользовался земельным участком без правовых оснований, истец на основании ст.ст. 395, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации начислил ответчику  проценты за пользование чужими денежными средствами  в размере 25712 руб. 15 коп. за период с 03.12.2013 г. по 25.06.2017 г.

Однако выше суд  с учетом положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи  552 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о наличии между сторонами договорных отношений по договору аренды земельного участка № 2060-к от 15.04.2008 г. 

Следовательно, поскольку квалификация данного правоотношения изменена , в качестве ответственности за нарушение обязательств по договору должна применяться договорная ответственность в виде пеней в размере, не превышающим размер заявленных процентов за соответствующий период (ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик каких-либо возражений относительно расчета пеней не представил, ходатайство о снижении суммы пеней на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявил.

На основании изложенного и,  поскольку суд пришел к выводу, что  к ООО "ЧИСТЮЛЯ" (ИНН <***>)   перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка № 2060-к от 15.04.2008 г., суд счел возможным переквалифицировать требования истца о взыскании с ответчика процентов по ст. 395 ГК за период  с 03.12.2013 г. по 25.06.2017 г. в размере 25712 руб. 15 коп.  и в связи с тем, что со стороны ответчика имело место нарушение исполнения обязательства по оплате арендной платы, взыскать указанную сумму как пени на основании п.  3.3.   договора в пределах заявленных требований, поскольку суд не вправе производить перерасчет исковых требований в сторону увеличения (ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, истцом заявлено требование об обязании  ответчика заключить  договор аренды земельного участка , расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 66:58:0116002:494.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В соответствии с п. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 02.03.2016 № 47-ФЗ), ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о понуждении к заключению договора ответчику должно быть направлено соответствующее требование, в том числе содержащее редакцию условий, на которых должен быть заключен договор (как указано в статье 445 ГК РФ - проект договора).

Представленная истцом претензия от  01.06.2017 г. № 1640  не содержит требование  об обязании заключить  договор аренды земельного участка. Следовательно,  до обращения с иском в суд истец не предлагал ответчику заключить  договор аренды в отношении арендуемого земельного участка.

Поскольку в данном случае в нарушение п. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 02.03.2016 № 47-ФЗ), ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  истцом  не представлено доказательств направления ответчику в порядке досудебного урегулирования спора требования о понуждении заключить договор аренды земельного участка либо иных доказательств соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора, суд на основании п.2 ч.1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставляет без рассмотрения требование истца об обязании ответчика  заключить  договор аренды земельного участка , расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 66:58:0116002:494.

При таких  обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет с учетом удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст.110, 148, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  



РЕШИЛ:

1. Исковые требования  удовлетворить частично.

2. Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЧИСТЮЛЯ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)  в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПЕРВОУРАЛЬСК (ИНН <***>, ОГРН <***>) 146410 (сто сорок шесть тысяч четыреста десять) руб. 24 коп. долга, 25712 (двадцать пять тысяч семьсот двенадцать) руб. 15 коп. пеней.

3. Требование об обязании ответчика  заключить  договор аренды земельного участка , расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 66:58:0116002:494, оставить без рассмотрения.

4. Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЧИСТЮЛЯ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6164 (шесть тысяч сто шестьдесят четыре) руб. госпошлины.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья                                                                   Е.Ю.Абдрахманова