Постановление от 25 февраля 2019 г. по делу № А45-28107/2018

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск Дело № А45-28107/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Фертикова М.А.

судей: Павловой Ю.И.

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Интер-Стар» (№ 07АП-657/2019) на решение от 06.12.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-28107/2018 (судья Булахова Е.И.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Интер-Стар» (630089, <...>, ком. 213, ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (г. Бердск, ОГРНИП 306544516600010), о признании изменения договора недействительным и обязании исполнять договор на прежних условиях,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Бердска Новосибирской области, г. Бердск; общество

с ограниченной ответственностью «Инком», г. Бердск

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Интер-Стар»

о взыскании 194377 рублей, расторжении договора субаренды от 01.05.2014 № 04-14,

в судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО4 по доверенности от 01.02.2019, паспорт; ФИО5 по доверенности от 18.05.2018, паспорт;

от ответчика: ФИО6 по доверенности от 20.08.2018, паспорт; ФИО3: лично, паспорт;

от иных лиц: не явились (извещены);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Интер-Стар» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, предприниматель) о признании незаконным и недействительным одностороннее изменение договора № 04-14 субаренды земельных участков от 01.05.2014 в части повышения арендной платы ответчиком (ИП ФИО3) до 160000 рублей в месяц, установленное уведомлением от 18.05.2018; обязании ответчика ИП ФИО3 исполнять договор № 04-14 субаренды земельных участков от 01.05.2014 в части взимания арендной платы на условиях, согласованных сторонами в договоре, а именно арендную плату начислять и взимать в размере 50000 рублей; обязании ответчика ИП ФИО3 установить за свой счет на прежнее место (г. Бердск, пересечение ул. Ленина и ул. Лелюха, площадью 9,9 кв. м (в районе ГУМа) киоск истца, ранее ею переставленный.

К участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрацию города Бердска Новосибирской области, общество с ограниченной ответственностью «Инком».

Определением от 19.09.2018 арбитражный суд принял для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 (уточнённое заявлением, поступившим в суд 13.11.2018) к обществу с ограниченной ответственностью «Интер-Стар» о взыскании задолженности по договору субаренды № 04-14 от 01.05.2014 за период июль, август 2018 года в сумме 180974 рубля, задолженности по оплате электроэнергии в сумме 13363 рублей, о расторжении договора субаренды № 04-14 от 01.05.2018, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Интер-Стар» и индивидуальным предпринимателем ФИО3.

Предпринимателем, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнены исковые требования по встречному иску в части сумм, предъявленных к взысканию, просит взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интер-Стар» задолженность по договору субаренды № 04-14 от 01.05.2014 за период июль, август 2018 года в сумме 141999 рублей 70 копеек, задолженность по оплате электроэнергии за июнь, июль 2018 года в сумме 13363 рубля. Требование о расторжении договора субаренды № 04-14 от 01.05.2018 оставлено без изменения.

Решением от 06.12.2018 арбитражного суда в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен в полном объёме. Расторгнут договор субаренды от 01.05.2014 № 04-14, заключённый между Индивидуальным предпринимателем ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «Интер-Стар».

Не согласившись с принятым решением суда, ООО «Интер-Стар» подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

В обоснование своей жалобы истец полагает, что выводы суда о недоказанности ООО «Интер-Стар» необоснованности повышения индивидуальным предпринимателем арендной платы, прямо противоречат обстоятельствам дела. Указывает, что обстоятельства обоснованности арендной платы нельзя признать установленными, поскольку судом за основу принят не тот отчет об оценке. Считает, что вывод суда о неоплате арендной платы за июль и август 2018 года противоречит обстоятельствам дела.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу возражал против доводов жалобы, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу истца не подлежащей удовлетворению; просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представители в судебном заседании поддержали свои позиции изложенные письменно.

Представители третьих лиц, извещенные о судебном заседании надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть жалобу в отсутствие третьих лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между предпринимателем и администрацией города Бердска Новосибирской области были заключены договоры аренды земельных участков, расположенных в городе Бердске по условиям которых земельные участки предоставлялись для размещения торговых киосков:

- договор № 460-д от 23.03.2007 – земельный участок, на пересечении ул. Ленина и ул. Лелюха, с кадастровым номером 54:32:010531:0043, площадью 62,0 кв. м, с ограничением на весь земельный участок для эксплуатации подземных коммуникаций (срок действия с 31.01.2007 до 25.11.2022 (в редакции соглашения № 156-д от 27.02.2015);

- договор № 459-д от 23.03.2007 – земельный участок в районе дома № 50 по ул. Вокзальная, с кадастровым номером 54:32:01056860044, площадью 80,0 кв. м с ограничением площади 68,8 кв. м для эксплуатации подземных коммуникаций (срок действия с 31.01.2007 до 25.11.2022 (в редакции соглашения № 155-д от 27.02.2015);

- договор № 461-д от 23.03.2007 - земельный участок, расположенный на пересечении ул. Первомайская и ул. Комсомольская, с кадастровым номером 54:32:010528:0053, площадью 30,0 кв. м, без обременении (срок действия с 31.01.2007 до 25.11.2022 (в редакции соглашения № 168-д от 27.02.2015);

- договор № 266-д от 09.04.2008 - земельный участок, расположенный в районе остановочной платформы «Зеленая роща» с кадастровым номером 54:32:010060:0039, площадью 20,0 кв. м (срок действия с 27.11.2007 г. до 25.11.2022 (в редакции соглашения № 157-д от 27.02.2015);

- договор № 464-д от 23.03.2007 - земельный участок, расположенный в городе Бердске, в районе дома № 9 ул. Лелюха, площадью 43,0 кв.м. с кадастровым номером 54:32:010078:0027 (срок действия договора с 09.02.2007 до 25.11.2022 (в редакции соглашения № 152-д от 27.02.2015).

01.05.2014 предприниматель, являясь арендатором вышеперечисленных земельных участков, заключила с обществом договор субаренды № 04-14 (далее – договор субаренды), по условиям которого (пункт 1.1.) предприниматель (арендатор) передает, а общество (субарендатор) принимает в субаренду пять благоустроенных земельных участков с торговыми киосками, имеющими технические условия на подключение электроэнергии, расположенные в гордое Бердске Новосибирской области: пересечение ул. Первомайской и Комсомольской - в районе рынка (S=9,92 кв. м); пересечение улиц Ленина и Лелюха - в районе ГУМа (S=9,9 кв. м); ул. Вокзальная в районе дома № 50 S=9,92 кв. м; ул. Лелюха в районе дома № 9 (S=9,92 кв. м); в районе остановочной платформы «Зеленая роща» (S=9,9 кв. м). Согласно пункту 1.3 договора, участки предоставляются для установки торговых киосков, иная цель использования земельных участков недопустима. Срок действия договора согласован сторонами с 01.05.2014 до 01.04.2015 с дальнейшей пролонгацией (пункт 1.4 договора).

Договор аренды № 266-д от 09.04.2008 был расторгнут с 05.09.2017.

Права и обязанности арендатора по договору аренды № 464-д от 23.03.2007 в отношении земельного участка в городе Бердске, в районе дома № 9 по ул. Лелюха в связи с неиспользованием этого земельного участка ООО «Интер-Стар», на основании договора переуступки права аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности от 06.06.2018, были переданы предпринимателем обществу с ограниченной ответственностью «Инком».

Согласно пункту 2.1. договора субаренды за пользование благоустроенными земельными участками субарендатор ежемесячно, не позднее 03 числа текущего месяца уплачивает арендную плату в размере 50000 рублей.

Согласно пункту 2.3. размер арендной платы может быть изменен арендатором в одностороннем порядке, но не ранее чем через 1 (один) месяц после уведомления субарендатора об изменении арендной платы.

Согласно пункту 2.4. договора, сверх арендной платы субарендатор возмещает арендатору фактические затраты за пользование электроэнергией. Оплата потребленной электроэнергии производится не позднее 10-го числа каждого месяца, следующего за расчетным.

В случае несвоевременного внесения платежей, субарендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы платежа за истекший период за каждый день просрочки.

Разделом 5 договора, установлена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендатора в случаях нарушения субарендатором условий настоящего договора, земельного законодательства и нормативно-правовых актов Новосибирской области и города Бердска, а также систематическое (более 2 месяцев подряд) не внесение арендной платы.

Предприниматель письмом от 18.05.2018 со ссылкой на пункт 2.3. договора субаренды уведомила общество об увеличении с 03.07.2018 арендной платы по договору субаренды с 50000 рублей до 160000 рублей.

Общество направило предпринимателю отзыв от 04.07.2018 на уведомление о повышении арендной платы, в котором выразило несогласие с увеличением арендных платежей. Оплату аренды за июнь, июль 2018 года производило в сумме 50000 рублей, оплату электроэнергии за июнь, июль 2018 года общество не производило.

16.07.2018 предприниматель направила обществу требование о расторжении договора субаренды, в котором, указав на нарушение условий договора, уведомила о расторжении договора с 01.08.2018 и необходимости оплатить образовавшуюся задолженность.

17.07.2018 предпринимателем был осуществлён перенос торгового киоска, принадлежащего обществу, с земельного участка, расположенного в городе Бердске на пересечении ул. Ленина и ул. Лелюха, площадью 9, 9 кв. м (в районе ГУМа).

В связи с указанными обстоятельствами истец обратился с первоначальным иском, ссылаясь на незаконность одностороннего изменения договора субаренды в части увеличения размера арендной платы и на неправомерность действий по переносу торгового киоска.

Между ООО «Интер-Стар» и ИП ФИО3 возникли правоотношения из договора субаренды, которые регулируются 34 главой ГК РФ.

Принцип свободы договора, установленный ст. 421 ГК РФ, предполагает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон.

В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу ст. 310 ГК РФ, одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Судом первой инстанции было установлено, что 01.05.2014 между ООО «Интер-Стар» и ИП ФИО3 был заключен договор субаренды, п.2.3. которого предусмотрено право арендатора (предпринимателя) в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, но не ранее, чем через один месяц после уведомления субарендатора (общества) об этом изменении. С 03.07.2018 арендная плата была увеличена, чему предшествовало соответствующее уведомление об этом субарендатор, направленное ему 18 мая 2018 года. При этом, требование законодательства об изменении арендной платы не чаще одного раза в год было соблюдено.

В обоснование своей позиции об объективной необходимости изменения размера арендной платы, в материалы дела представлен отчет независимого оценщика № 0-2326-ВП/18 «Об определении рыночной стоимости арендной платы за спорные земельные участки», из которого следует, что размер арендной платы за все пять арендуемых земельных участков по договору субаренды отличается незначительно в большую сторону.

Пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), разъяснено, что допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Пунктом 22 Постановления № 73 закреплено, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что оснований для признания недействительной односторонней сделки по изменению договора субаренды № 04-14 от 01.05.2014 в части повышения арендной платы, выраженной в уведомлении от 18.05.2018, не имеется.

Согласно материалам дела истцом в период с июля по август 2018 года, были допущены нарушения обязанности по внесению арендных платежей, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате в размере 141 999,70 руб., в том числе за три земельных участка с кадастровыми номерами 54:32:010531:43, 54:32:010568:44, 54:32:010528:53 за июль 2018 года в размере 67 106 руб. с учетом оплаты в размере 50 000 руб., а также за два земельных участка с кадастровыми номерами 54:32:010568:44 и 54:32:010528:53 за август 2018 года в размере 74 893,50 руб.

Указанный расчёт проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Расчет задолженности производен путем определения стоимости одного квадратного метра от общей арендной платы в размере 150 000 руб. за пять земельных участков путем умножения размера платы за один квадратный метр на размер, переданных в субаренду земельных участков.

Кроме задолженности по арендным платежам, судом первой инстанции был установлен факт неисполнения обществом обязанности, предусмотренной п. 2.4. договора субаренды, по возмещению предпринимателю фактических затрат на потребленную субарендатором электроэнергию. Долг ООО «Интер-Стар» по оплате затрат за потреблённую электроэнергию за июнь, июль 2018 года составляет 13363 рубля.

Ст. 450 ГК РФ, установлено, что договор, может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. При этом, существенными признаются нарушения договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование арендодателем досрочного расторжения договора предусмотрено ст. 619 ГК РФ, согласно которой, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Доводы, изложенные в жалобе, были предметом исследования в суде первой инстанции, по существу сводятся к иному толкованию норм материального права, иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем, на законность и обоснованность судебного постановления не влияют.

С учетом изложенных обстоятельств, решение, является законным и обоснованным. Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а фактически сводятся к переоценке доказательств, представленных суду первой инстанции.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 06.12.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-28107/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Интер-Стар» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий Фертиков М.А.

Судьи Павлова Ю.И.

ФИО1