Постановление от 10 сентября 2024 г. по делу № А70-11250/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А70-11250/2023 Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Щанкиной А.В., судей Демидовой Е.Ю., ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 02.08.2023 Арбитражного суда Тюменской области (судья Коряковцева О.В.) и постановление от 03.05.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Халявин Е.С., Бацман Н.В., Веревкин А.В.) по делу № А70-11250/2023 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертиз «Партнер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент имущественных отношений администрации города Тобольска.

В заседании принял участие индивидуальный предприниматель ФИО2, лично, паспорт.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО3, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертиз «Партнер» (далее - ООО «ЦОЭП», общество, ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета от 12.12.2022 № 10/22 (далее - отчет).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Администрации города Тобольска (далее - Департамент).

Решением от 02.08.2023 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 03.05.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП ФИО2 обратилась

с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Тюменской области, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда и принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие проведение оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее - Закон № 135-ФЗ), федеральными стандартами оценки №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, Стандартами и правилами оценочной деятельности, утвержденными решениями Совета Ассоциации (протокол от 09.12.2020); судом не дано надлежащей оценки представленным письменным пояснениям специалиста № 018- Р/24 (рецензия на заключение эксперта № 24/04-5) от 20.04.2024г., который пояснил, что эксперт при проведении экспертизы допустил грубые ошибки; судом апелляционной инстанции не верно было отказано в удовлетворении заявленного истцом ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы; проведение повторной экспертизы необходимо для рассмотрения настоящего дела; экспертом при проведении экспертизы не учтены понесенные предпринимателем затраты на обустройство проезда и замощения земельного участка.

В судебном заседании предприниматель полностью поддержала доводы жалобы.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в рамках реализации полномочий по проведению публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства Администрация города Тобольска организует обратилась в Тобольский городской суд Тюменской области с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304005:5599, расположенного по адресу: <...> участок № 9в (далее - объект), путем продажи с публичных торгов.

Решением Тобольского городского суда Тюменской области, вступившим в законную силу 27.03.2020, требования Администрации удовлетворены.

В отношении вышеуказанного объекта Департаментом неоднократно организованы и проведены публичные торги по продаже объекта (27.08.2020, 26.01.2021, 06.07.2021, 16.11.2021, 11.05.2022, 04.08.2022, 26.10.2022, 28.02.2023), которые признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в аукционе.

За период с 2020 по 2022 годы оценка спорного объекта проведена Департаментом четыре раза, по результатам которых установлена цена: в размере 3 153 152 руб. в отчете от 17.06.2020, в размере 3 290 000 руб. в отчете от 17.05.2021, в размере 2 771 666,67 руб. в отчете от 25.03.2022, в размере 2 669 166 руб. в отчете от 12.12.2022.

Поскольку основания для приостановления продажи объекта незавершенного строительства отсутствовали, проведение очередных публичных торгов по

вышеуказанному объекту было назначено на 05.06.2023. Информация о торгах размещена на официальных сайтах www.torgi.gov.ru, www.admtobolsk.ru.

Начальная цена продажи вышеуказанного объекта установлена на основании оценки его рыночной стоимости в размере 3 203 000 руб. (с учетом НДС), определенной в отчете, подготовленном обществом в рамках заключенного муниципального контракта от 29.11.2022 № 81/22.

В Администрацию города Тобольска 26.04.2023 поступило обращение предпринимателя, в котором указано о занижении стоимости объекта в указанном отчете. В ответ на обращение в адрес предпринимателя направлены письма от 04.05.2023

№ 13-01-11/2379, от 10.05.2023 № 13-01-11/2380 с разъяснениями о стоимости объекта, также предложено представить технические документы с целью их использования для расчета стоимости объекта, технические документы в Департамент не представлены.

В рамках настоящего дела истец оспаривает величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета, указывая, что итоговая величина стоимости, отраженная в отчете, не соответствует рыночной стоимости объекта.

Суд первой инстанции, признавая спорный отчет достоверным, учитывая, что определенная в нем стоимость объекта незавершенного строительства соответствует рыночной (с учетом влияющих внешних факторов), при истцом не приведено каких-либо надлежащих доказательств несоответствия оспариваемого отчета федеральным стандартам оценки, отказал в удовлетворении иска.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал, учитывая позиции сторон, пришел к выводу, что для разрешения вопросов, возникающих при рассмотрении настоящего спора, требуются специальные знания, в связи с чем удовлетворил ходатайство истца о назначении судебной экспертизы.

Оценив представленное заключение эксперта № 24/04-5, согласно которому рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304005:5599, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, 7 мкр., № 9в., по состоянию на 12.12.2022, составила с учетом округления: 3 349 000 руб., указав на небольшую разницу между оспариваемой и установленной стоимостью (146 000 руб.), соизмеримость ранее установленных размеров рыночной стоимости, также не усмотрел оснований для удовлетворения иска.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона № 135-ФЗ).

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В силу абзаца 3 статьи 6 Закона № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92), отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

По смыслу части 1 статьи 13 Закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи с учетом требований статьи 71 АПК РФ, установив, что разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной экспертом согласно заключению № 24/04-5 и рыночной стоимостью, установленной в спорном отчете, составляет 146 000 руб. (3 349 000 руб. - 3 203 000 руб.), что менее 20%, полученные за период 2020-2022 годов результаты оценки спорного объекта сопоставимы с оспариваемой величиной, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу

об отсутствии оснований не доверять результатам экспертизы, поскольку он согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.

Судами обоснованно учтено, что: спорный отчет выполнен в соответствии с муниципальным контрактом № 81/22 на оказание услуг по определению рыночной стоимости муниципального имущества от 29.11.2022; объектом оценки явилось вышеуказанное арестованное имущество для целей его реализации на публичных торгах; в отчете учтен корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве с января 2020 года по ноябрь 2022 года, физический износ, функциональное (моральное, технологическое) устаревание, экономическое (внешнее) обесценение; спорный документ содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и места оценки, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, сведения о заказчике оценки и об оценщике, а также допущения и ограничительные условия, основные определения и понятия, перечень использованных источников информации, анализ внешней среды, включающий макроэкономический обзор, анализ социально-экономического положения, расчет рыночной стоимости в рамках примененного подхода.

Апелляционная коллегия правомерно исходила из отсутствия оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы в рамках настоящего дела (соответствующее ходатайство заявлено истцом 22.04.2024), существенных доводов, доказательств, по которым заключение эксперта не отвечает требованиям закона или обязательным для данного вида экспертизы нормативным актам, правилам или стандартам.

Исходя из того, что по материалам дела обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности представленного экспертного заключения, истцом не приведено (статья 65 АПК РФ), в экспертном заключении содержатся выводы на поставленные вопросы, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное; выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом № 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности, апелляционный суд правомерно отклонил предоставленную истцом рецензию на экспертное заключение как одно из доказательств по делу, не подтвержденных иными надлежащими доказательствами. Суд правомерно указал, что ссылка на рецензии, приобщенные как в суде первой инстанции, так в суде апелляционной инстанции на полученное экспертное заключение № 24/04-5, не опровергает результатов судебной экспертизы.

Согласно разъяснениям Минэкономразвития РФ, изложенным в письме от 18.06.2014 № Д23и-2103, в случае проведения нескольких независимых оценок рыночной стоимости земельного участка на заданную дату оценки, разница в значениях рыночной стоимости земельного участка возможна. Пределы допустимых отклонений в значениях

таких оценок не устанавливаются нормами действующего законодательства об оценочной деятельности. Однако расхождение между величинами рыночной стоимости, определенными в ходе нескольких независимых оценок одного и того же земельного участка на одинаковую дату оценки, не должно превышать 20%.

Как верно отметил апелляционный суд, разница в значениях рыночной стоимости земельного участка, определенной в ходе проведения нескольких оценок, сама по себе не свидетельствует о недостоверности одной из независимой оценок.

Довод о том, что объект не осматривался обществом, следовательно, нарушена установленная Методикой процедура определения физического износа объекта, обоснованно отклонен судами, поскольку в Приложении 4 к спорному отчету имеются фотографии, на которых отражено здание, у оцениваемого объекта степень готовности 8%, то есть фактически готовы только работы нулевого цикла, которые скрыты под снегом; апелляционным судом верно учтено, что спорный объект не достроен, отсутствуют стены, перегородки, кровля, фундамент, который располагается в земле без какой-либо защиты (крыши) подлежит значительно большему износу нежели готовое здание; при этом объект незавершенного строительства неоднократно подвергался оценке, инициированной Департаментом в период с 2020 по 2022 год, полученные результаты были сопоставимы, предприниматель ранее возражений против результатов оценки не предъявлял.

Доводы предпринимателя о том, что при изготовлении отчетов и экспертизы не обоснованно не учтены экспертами его затраты, понесенные на обустройство проезда к объекту, а также замощение, правомерно отклонены судами, поскольку указанные затраты на обустройство земельного участка не относятся к затратам на строительство спорного объекта (здания магазина, не завершенного строительством, степенью готовности 8 %), при этом могли быть разрешены истцом при прекращении договора аренды земельного участка и урегулированы непосредственно с арендодателем.

В условиях не урегулирования указанных вопросов при прекращении договора аренды, указанные расходы являются рисками самого предпринимателя, ведущего предпринимательскую деятельность на свой страх и риск.

Учитывая вышеизложенные нормы права, положения Закона № 135-ФЗ, исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в дело доказательства, признав допустимым доказательством по делу заключение эксперта, подготовленное по результатам судебной экспертизы, поскольку оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ и в нем даны исчерпывающие письменные пояснения относительно примененных методов оценки и обоснования полученной рыночной стоимости, в отсутствие каких-либо доводов, опровергающих, полученные данные, как и отсутствие доказательств недостоверности указанной в отчете величины рыночной стоимости объекта оценки, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной

жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 02.08.2023 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 03.05.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-11250/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Щанкина Судьи Е.Ю. Демидова ФИО1