Решение от 15 января 2020 г. по делу № А35-10627/2019

Арбитражный суд Курской области

Карла Маркса ул., дом 25, Курск, 305004, http://kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-10627/2019
15 января 2020 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 15 января 2020г.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Ритм»

к обществу с ограниченной ответственностью Торговая компания «Красная поляна»

о признании договора аренды нежилого помещения от 24.01.2012 расторгнутым.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца – директор ФИО2 по паспорту;

от ответчика – не явился, уведомлен;

от третьего лица - не явился, уведомлен.

Общество с ограниченной ответственностью «Ритм» (далее – ООО «Ритм», истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Торговая компания «Красная поляна» (далее – ООО Торговая компания «Красная поляна», ответчик) о признании договора аренды нежилого помещения от 24.01.2012 расторгнутым.

Определением суда от 08.11.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, пояснил, что расходы по оплате государственной пошлине по делу берет на себя.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, ходатайств и заявлений не направил, письменный отзыв не представил.

Представитель третьего лица в судебное заседание также не явился, 05.12.2019 через канцелярию суда направил сообщение о невозможности подготовить мнение по делу, которое было приобщено к материалам дела.

Дело рассматривается в соответствии с частями 2, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, по имеющимся в деле документам.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ритм» зарегистрировано в качестве юридического лица 28.11.2002, ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 307220,Курская обл., Курчатовский р-н., Иванино пгт., Октябрьская ул. 21.

ООО Торговая сеть «Красная поляна» зарегистрирована в качестве юридического лица 05.02.2010, ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождение: Курская обл., Железногорский р-н., <...>, ком. 46.

Здание магазина Литер Б, общей площадью 60,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, принадлежит ООО «Ритм» на праве собственности, что подтверждается представленной в материалы дела копией свидетельства о государственной регистрации права от 20.01.2006 серия 46-АВ № 373438.

24.01.2012 между ООО «Ритм» (Арендодатель) и ООО Торговая есть «Красная поляна» («Арендатор») был заключен договор аренды нежилого помещения.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование здание магазина Литер Б общей площадью 60,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

При этом в пункте 2.1.5 договора стороны согласовали, что арендодатель вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор, уведомив арендатор не менее чем за 10 дней о дате расторжения, в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечение установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пунктов 5.1, 6.2 договор действует с 24.02.2012 по 24.02.2015 и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Здание магазина Литер Б, общей площадью 60,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 24.02.2012.

20.02.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесения запись об обременении нежилого здания магазина, общей площадью 60,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, арендой в пользу ООО Торговая есть «Красная поляна» на срок с 20.02.2012 по 24.02.2015 (запись №46-46-13/002/201-290).

12.12.2012 в связи с невнесением арендной платы, ООО «Ритм» в адрес ООО Торговая есть «Красная поляна» было направлено предупреждение о необходимости исполнения принятых на себя обязательств по договору аренды нежилого помещения от 24.01.2012.

21.12.2012 ООО «Ритм» направило в адрес ООО Торговая сеть «Красная поляна» сообщение о расторжении договора аренды, в связи с нарушением сроков выплаты арендных платежей и коммунальных услуг, в данном письме общество обратило внимание на необходимость передачи помещения в том состоянии, в котором оно было передано с учетом нормального износа и осуществление в помещении косметического ремонта.

09.01.2013 ООО «Ритм» был составлен акт № 1 о порче имущества ООО «Ритм», в соответствии с которым при осмотре здания, расположенного по адресу: <...>, своевольно оставленного 27.12.2012 арендатором ООО Торговая сеть «Красная Поляна», который арендовал данное здание для ведения торговой деятельности, было обнаружено следующее: ранее установленная пожарно-охранная сигнализация в здании отсутствовала, на стенах и потолке подсобного помещения следы остатков реализуемой продукции, вмятина на дверях переднего фасада здания, отсутствие замка на двери заднего фасада здания, а также с внутренней стороны двери отсутствие обшивки и утеплителя, сквозная дыра в стене с бокового фасада здания, оставленная после демонтажа принадлежащего Арендатору кондиционера.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по уплате арендной платы в размере, порядке и сроки, установленные договором, и причиненные убытки, ООО «Ритм» обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела, к ООО Торговая сеть «Красная Поляна» о взыскании задолженности по договору аренды от 24.01.2012 в счет постоянной арендной платы за февраль – март 2013 года в размере 54 000 руб. 00 коп., в счет переменной арендной платы за декабрь – февраль 2013 года в размере 19 533 руб. 97 коп., убытков в размере 37282 руб. 00 коп., судебных расходов за составление локального сметного расчета в размере 3 500 руб. 00 коп.

Решением Арбитражного суда Курской области от 04.06.2014 по делу №А35-8259/2013 исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Ритм" удовлетворены частично. С ООО Торговая сеть «Красная поляна» в пользу ООО "Ритм" задолженность по арендной плате в размере 17 044 руб. 69 коп., 665 руб. 16 коп. расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части иска отказано. При этом в ходе рассмотрения дела судом было установлено, что ответчик освободил арендуемое им помещение 29.12.2012.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2014 решение Арбитражного суда Курской области от 04.06.2014 по делу №А35-8259/2013 было оставлено без изменения. При этом суд апелляционной инстанции установил, что фактически здание было освобождено ответчиком 29.12.2012 в связи с расторжением договора аренды; совокупность представленных в материалы дела доказательств, подтверждает факт осуществления ответчиком действий по освобождению спорного помещения в связи с заявлением истца об одностороннем расторжении договора аренды в силу пункта 2.1.5 договора (статьи 619, 450 Гражданского кодекса РФ); в сложившейся ситуации отсутствие подписанного сторонами акта возврата арендованного имущества не свидетельствует о фактическом пользовании ответчиком этим имуществом в спорный период.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, 02.10.2019 ООО «Ритм» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде.

Вместе с тем, согласно уведомлению от 14.10.2019 №46/013/2019-4105 осуществление действий по регистрации прекращения аренды в отношении данного объекта было приостановлено по тем основаниям, что в орган регистрации не был представлен документ, свидетельствующий об исполнении обязательства арендатора по возврату арендодателю имущества, и соответственно прекращении договора аренды.

Полагая, что об одностороннем отказе от исполнения сделки ответчик был проинформирован еще 29.12.2012, ООО «Ритм» обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к ООО Торговая сеть «Красная поляна» о признании договора аренды нежилого помещения от 24.01.2012 расторгнутым.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон и представленные в их обоснование документы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (часть 2 статьи 450 ГК РФ).

Частью 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора, предусматривалось, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как усматривается из материалов дела, 24.01.2012 между ООО «Ритм» как арендодателем и ООО Торговая есть «Красная поляна» как арендатором был заключен договор аренды нежилого помещения - здания магазина Литер Б общей площадью 60,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на срок с 24.02.2012 по 24.02.2015.

Запись об обременении нежилого здания магазина, общей площадью 60,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, арендой в пользу ООО Торговая есть «Красная поляна» внесена регистрирующим органом 20.02.2012 за №46-46-13/002/201-290.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ) и арендатора (статья 620 ГК РФ). При этом, как разъяснено в пункте 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В пункте 2.1.5 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор, уведомив арендатор не менее чем за 10 дней о дате расторжения, в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечение установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

21.12.2012 ООО «Ритм» направило в адрес ООО Торговая сеть «Красная поляна» сообщение о расторжении договора аренды, в связи с нарушением сроков выплаты арендных платежей и коммунальных услуг.

Решением Арбитражного суда Курской области от 04.06.2014 и постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2014 и по делу №А35-8259/2013, имеющими для сторон настоящего спора в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение, установлено, что на основании пункта 2.1.5 договора, статей 619, 450 ГК РФ истцом было заявлено об одностороннем расторжении договора аренды; фактически здание было освобождено ответчиком 29.12.2012 (ключи были переданы истцу 09.01.2013).

Таким образом, в силу положений части 3 статьи 450 ГК РФ договор аренды от 24.01.2012 следует считать расторгнутым.

Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ). В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

По смыслу указанных разъяснений в случае же одностороннего отказа стороны от договора по вине противоположной стороны регистрирующий орган не должен осуществлять проверку обоснованности данного отказа и вследствие этого вправе потребовать заявление второй стороны либо решение суда о признании договора прекратившимся.

Материалами дела подтверждается, что 02.10.2019 ООО «Ритм» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде.

Согласно уведомлению от 14.10.2019 №46/013/2019-4105 осуществление действий по регистрации прекращения аренды в отношении данного объекта было приостановлено в связи с непредоставлением документа, свидетельствующего об исполнении обязательства арендатора по возврату арендодателю имущества, и соответственно прекращении договора аренды.

Как следует из искового заявления, истец неоднократно обращался к ответчику по вопросу прекращения договора аренды путем направления заказным писем с уведомлениями о вручении (ответчик не получает корреспонденцию) и путем вручения ее работникам ответчика (отказываются принимать), в связи с чем разрешить данный вопрос во внесудебном порядке не представляется возможным. Доказательств обратного из материалов дела не усматривается и ответчиком не представлено.

В ходе рассмотрения дела ответчик возражений по заявленным исковым требованиям не заявил, факты, изложенные истцом, не оспорил, письменный отзыв не представил. О начавшемся процессе ответчик был уведомлен надлежащим образом.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Частью 3 статьи 70 АПК РФ установлено, что признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Поскольку ответчик не оспорил заявленное требование, суд пришел к выводу о том, что ответчик признал обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование иска, в том числе расторжение договора аренды нежилого помещения от 24.01.2012 в одностороннем порядке на основании уведомления арендодателя от 21.12.2012.

С учетом изложенного, отсутствие акта приема-передачи арендованного имущества в рассматриваемой ситуации само по себе не свидетельствует о том, что помещения не были фактически возвращены, а договор аренды не прекратился.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд с учетом установленного и изложенного выше, полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины суд относит на истца на основании его ходатайства, заявленного в судебном заседании.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 65, 70, 102, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать договор аренды нежилого помещения от 24.01.2012, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Ритм» и обществом с ограниченной ответственностью Торговая компания «Красная поляна», расторгнутым (прекращённым).

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.Н.Белых