Решение от 28 сентября 2025 г. по делу № А51-23344/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-23344/2024
г. Владивосток
29 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 29 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Яфаевой Е.Р., при ведении протокола помощником судьи Кан А.Д., рассмотрев дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"

об урегулировании разногласий,

при участии:

от истца: ФИО2, паспорт, диплом, доверенность,

от ответчика: ФИО3, удостоверение, диплом, доверенность,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к управлению муниципальной собственности г.Владивостока об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, изложив пункт 3.1 договора купли-продажи имущества, с условием о выкупе в рассрочку сроком на семь лет посредством ежемесячных выплат в равных долях, в редакции истца: «Согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества составляет 4 361 700 (четыре миллиона триста щестьдесят одна тысяча семьсот) рублей (НДС не облагается в соответствии с пунктом 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации)» (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований от 26.08.2025).

Из материалов дела следует, что предприниматель является арендатором муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 63,5 кв.м, этаж: цокольный, кадастровый номер 25:28:020036:1287, расположенного по адресу: <...>, пом. III, на основании договора от 11.05.2023 № 01-17741-001-Н-АР-10767-00 аренды недвижимого имущества.

Предприниматель обратился в управление с заявлением от 01.07.2024 о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендованного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

Письмом от 08.11.2024 муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН») направило уведомление с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого предпринимателем муниципального имущества с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В ответе на указанное уведомление письмом от 29.11.2024 предприниматель выразил несогласие с ценой объекта – 5096666руб.67коп., определенной на основании отчета ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» от 10.09.2024 № 3968-24 (подготовленного по заказу управления), предложив установить размер выкупаемого имущества – 3724000руб., определенный на основании отчета об оценке ООО «Апрайзер Групп» от 23.11.2024 № 496-2024 (подготовленного по заказу предпринимателя).

В письме от 02.12.2024 МКУ «АПМЗН» отказало в заключении договора с указанием цены выкупа в редакции предпринимателя.

Поскольку соглашение по вопросу определения продажной цены по спорному договору сторонами не было достигнуто, истец обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора в части цены выкупаемого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон № 178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При этом в части 3 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ определено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом № 178-ФЗ.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины  рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку в материалы дела представлены два противоречащих друг другу отчета об оценке рыночной стоимости, с целью определения действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, определением суда от 17.04.2025 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость объекта недвижимости – нежилое помещение общей площадью 63,5 кв.м., этаж: цокольный, кадастровый номер 25:28:020036:1287, расположенное по адресу: <...>, пом. III, по состоянию на 01.07.2024.

В материалы дела представлено заключение эксперта от 01.07.2025 № 051-С/2025, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества: нежилые помещения общей площадью 63,5 кв.м., этаж: цокольный, назначение: нежилое, кадастровый номер 25:28:020036:1287, адрес объекта: Приморский край, ул. Крыгина, д. 15, пом. III, составляет на дату оценки 01.07.2024 округленно – 5234000руб. с учетом НДС или 4361700руб. без учета НДС.

Изучив материалы судебной экспертизы, суд не усмотрел противоречий в выводах эксперта, сомнений в их обоснованности у суда не возникло.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Вопрос о проведении дополнительной и повторной экспертизы в ходе рассмотрения настоящего дела сторонами заявлен не был.

По настоящему делу исследование проведено экспертом объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения; экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности – принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой. Профессиональная подготовка и квалификация эксперта не вызывает сомнений, поскольку подтверждена документами об образовании. Ответ эксперта на поставленный судом вопрос понятен, объективен, следует из проведенного исследования материалов настоящего дела, подтвержден фактическими данными.

Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Пункт 2 статьи 64 АПК РФ устанавливает допустимость заключения экспертов в качестве доказательств по делу.

В рамках рассмотрения настоящего дела арбитражным судом созданы условия для установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора с назначением в порядке статьи 82 АПК РФ экспертизы.

Относимых и допустимых доказательств недостоверности или недостаточности информации в порядке статьи 65 АПК РФ, использованной экспертом при оценке согласно отчету, равно как и доказательств недостоверности величины рыночной стоимости спорных объектов, указанной в отчете об оценке, изготовленном экспертом, сторонами в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. В силу части 5 статьи 71 АПК РФ, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Изучив заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что в нем исследованы все вопросы, поставленные перед оценщиком, каких-либо противоречий в выводах оценщика не имеется, отсутствует неясность и неполнота заключения оценщика.

В силу статьи 12 Федерального закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Таким образом, суд приходит к выводу о нецелесообразности применения рыночной стоимости спорного объекта, установленной отчетом об оценке ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» от 10.09.2024 № 3968-24 и отчетом об оценке ООО «Апрайзер Групп» от 23.11.2024 № 496-2024.

Принимая во внимание полученные по результатам судебной оценочной экспертизы выводы эксперта, разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества (с субъектами малого и среднего предпринимательства) в отношении нежилого помещения общей площадью 63,5 кв. м., этаж: цокольный, кадастровый номер 25:28:020036:1287, расположенное по адресу: <...>, пом. III, подлежат урегулированию с учетом выкупной стоимости объекта недвижимого имущества, определенной в заключении эксперта от 01.07.2025 № 051-С/2025, в сумме 4361700руб. без учета НДС.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и управлением муниципальной собственности города Владивостока,  возникших при заключении договора купли-продажи объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 63,5 кв. м., этаж: цокольный, кадастровый номер 25:28:020036:1287, расположенное по адресу: <...>, пом. III, путем изложения пункта договора купли -продажи , с условием о выкупе в рассрочку сроком на семь лет посредством ежемесячных выплат в равных долях, в редакции отчета об оценке объекта недвижимости: «Согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества составляет 4361700 (четыре миллиона триста шестьдесят одна тысяча семьсот) рублей без учета НДС.

Взыскать с управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины в размере 15000 рублей.

Выдать исполнительный  лист.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья                                                                                                  Яфаева Е.Р.