Решение от 13 июня 2017 г. по делу № А56-52280/2016

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-52280/2016
14 июня 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 14 июня 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Общество с ограниченной ответственностью «Стойкий» (адрес: Россия 198260, <...>/пом.14Н; Россия 191025, Санкт-Петербург, ул. Стремянная АБ "ФРЕММ" (для ООО "Стойкий") д.11,пом.11Н, ОГРН: <***>)

Ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, <...>/Б, ОГРН: <***>)

третье лицо: 1. Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (адрес: Россия 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5), 2. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (адрес: Россия 191023, Санкт-Петербург, ул.Зодчего Росси, <...> подъезд)

о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит.А, пом. 25-Н, обязании Комитета имущественных отношений в лице АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» заключить с ООО «Стойкий» договор купли продажи нежилого помещения

при участии

- от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 10.03.2017;

- от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 29.12.2016;

- от третьих лиц: 1. не явился (извещен); 2. ФИО4, представитель по доверенности от 09.01.2017; ФИО5, представитель по доверенности от 31.05.2017

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Стойкий» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит.А, пом. 25-Н, обязании Комитета имущественных отношений в лице АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» заключить с ООО «Стойкий» договор купли продажи нежилого помещения.

Определением суда от 04.08.2016 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание на 20.10.2016; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Определением суда от 06.12.2016 производство по делу приостановлено; назначена судебная экспертиза. Производство экспертизы поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки собственности» ФИО6. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу6 <...>, литера А, пом. 25-Н (ч.п. 1-25), кадастровый номер 78:15:0844101:4498, общей площадью 465,1 кв.м., расположенного на 1-2 этаже на дату получения КУГИ Санкт-Петербурга заявления о реализации ООО «Стойкий» преимущественного права на приобретение указанного объекта недвижимости (31.01.2012)?

19.01.2017 в адрес суда поступило экспертное заключение №1 от 16.01.2017. Производство по делу возобновлено.

В судебное заседание 08.06.2017 вызван эксперт ООО «Центр экспертизы и оценки собственности» ФИО6 для дачи пояснений по экспертному заключению от 16.01.2017 применительно к положениям части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 08.06.2017 представитель истца поддержал ранее заявленное ходатайство об уточнении требований; просил суд признать недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит.А, пом. 25-Н, (ч.п. 1-25), кадастровый номер 78:15:0844101:4498, общей площадью 465,1 кв.м., расположенного на 1-2 этаже, определенную в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.12.2015 № 31-8-0119(276)-2015, выполненным СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»; обязать Комитет заключить с ООО «Стойкий» договор купли продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит.А, пом. 25-Н, (ч.п. 1-25), кадастровый номер 78:15:0844101:4498, общей площадью 465,1 кв.м., расположенного на 1-2 этаже, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив условия договора в следующей редакции:

- изложить п. 2.1 Договора: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 22 800 000 руб., НДС не облагается»;

- изложить абзац первый пункта 2.2 Договора: «2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения договора в соответствии с приложением 1 к Договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца № 40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» кор. счет № 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН <***>, КПП 783801001»;

- Приложение №1 к Договору «Ориентировочный график платежей» изменить, определить график платежей с учетом согласованной Сторонами цены Объекта и периода рассрочки платежа на дату подписания Договора в редакции протокола разногласий от 06.04.2016;

- пункт 2 статьи 9 «Юридические адреса и реквизиты Сторон»: «ПОКУПАТЕЛЬ: Общество с ограниченной ответственностью «Стойкий», зарегистрировано Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №15 по Санкт-Петербургу 05.05.2008, основной государственный регистрационный номер <***>, ИНН <***>, КПП 780501001, ОКПО 85565011, ОКВЭД 70.3, место нахождения и почтовый адрес: 198260, <...>, литера А, пом. 14-Н, расчетный счет № <***> в ф-л ПТР ПАО «ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК ОТКРЫТИЕ» г. Санкт-Петербург, кор.счет № 30101810740300000809, БИК 044030809».

Суд принимает уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представители Комитета и ГУП "ГУИОН" заняли солидарную позицию по существу спора, поддержали доводы, изложенные в отзывах; возражали против экспертного заключения, ссылаясь на то, что подготовленное экспертом ООО «Центр экспертизы и оценки собственности» ФИО6 заключение не отвечает критериям достоверности и объективности, содержит некорректные и необоснованные выводы, что приводит к итоговым недостоверным результатам определения стоимости объекта недвижимости; ходатайствовали о назначении повторной экспертизы.

Фонд, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился.

Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон и ГУИОН, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 21.04.2005 заключен договор аренды № 05-А005300 части помещения (ч.п. 12-16,18-35,53,54) площадью 474.3 кв.м. на первом этаже в помещении 14-Н общей площадью 1010,3 кв.м. расположенного по адресу: <...>, Лит.А, кадастровый номер 78:8441А:1:1:21.

В последующем 31.01.2012 Общество обратилось в Комитет с заявлением в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) о выкупе арендуемого имущества, а именно: части помещения 14-Н (ч.п. 12-16,18-35,53,54) площадью 474.3 кв.м. на первом этаже в помещении 14-Н общей площадью 1010,3 кв.м. расположенного по адресу: <...>, Лит.А, кадастровый номер 78:8441А:1:1:21.

Письмом от 03.02.2012 №329-05/12 Комитет отказал заявителю в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Не согласившись с позицией Комитета, Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказ Комитета в реализации ООО «Стойкий» преимущественного права на приобретение в собственность арендуемой Заявителем части нежилого помещения 14Н общей площадью 1010,3 кв.м, кадастровый № 78:8441 А: 1:1:21, этаж- 1, расположенного по адресу: <...>, лит. А, а именно: части помещения 12-16,18-35,53,54 площадью 474,3 кв.м.; обязать Комитет совершить все предусмотренные действующим законодательством и правовыми актами действия, направленные на реализацию ООО «Стойкий» преимущественного права на приобретение в собственность части нежилого помещения 25Н общей площадью 526,8 кв.м, кадастровый № 78:15:8441 А: 11:1:27, этаж - цокольный-1-2, расположенного по адресу: <...>, лит. А, а именно: части помещения 1-25 площадью 465,1 кв.м (ранее - части нежилого помещения 14Н общей площадью 1010,3 кв.м, кадастровый № 78:8441 А: 1:1:21, этаж - 1, расположенного по адресу: <...>, лит. А, а именно: части помещения 12-16,18-35,53,54 площадью 474,3 кв.м), включая действия, направленные на формирование указанной части помещения в качестве отдельного объекта недвижимости.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу № А56-21630/2012, оставленным без изменений Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.12.2013, суд обязал Комитет заключить с истцом договор купли-продажи части нежилого помещения 25Н общей площадью 526,8 кв.м, кадастровый № 78:15:8441 А: 11:1:27, этаж - цокольный-1-2, расположенного по адресу: <...>, лит. А, а именно: части помещения 1-25 площадью 465,1 кв.м.

Во исполнение Постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу № А56-21630/2012, Фондом имущества был подготовлен проект договора купли-продажи Объекта при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге и отправлен Покупателю для ознакомления и подписания письмом от 26.02.2016 № 585/30.

Не согласившись с ценой выкупаемого помещения, а также с иными положениями договора, Общество подписало договор с протоколом разногласий и направило указанные документы Фонду имущества письмом от 06.04.2016 № 01/СП.

Поскольку договоры с учетом протокола разногласий не были подписаны, истец обратился в суд с требованием о признании недостоверным отчета о рыночной стоимости объекта, определенной ГУП «ГУИОН», и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, посредством внесения изменений в договор с учетом протокола разногласий и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Согласно отчету ГУИОН об оценке от 11.12.2015 № 31-8-0119(276)-2015 рыночная стоимость определена в размере 26 100 000 руб.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

Таким образом, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ.

Учитывая изложенное, производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной на основании отчета ГУИОН от 11.12.2015 № 31-8-0119(276)-2015, подлежит прекращению на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Оценивая обоснованность требования об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи спорного помещения по цене 22 800 000 рублей, арбитражный суд исходит из следующего.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 пункта 1 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возник спор относительно цены помещения.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно отчету ГУИОН об оценке от 11.12.2015 № 31-8-0119(276)-2015 рыночная стоимость определена в размере 26 100 000 руб.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.

Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.

Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Оспаривая достоверность отчёта, выполненного ГУИОН, Истец ссылается на выполненный по его заказу отчет ООО «Бизнес-Тема» от 03.06.2016 № 03-2016, согласно которому рыночная стоимость Объекта составила 21 000 000 руб.

Вместе с тем, из приведенных выше норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

При таких обстоятельствах указанная в отчете от 11.12.2015 № 31-8-0119(276)-2015 рыночная стоимость является обязательной для Комитета при формировании им цены продажи спорного помещения.

Исходя из изложенного, обязанность заключить договор на иных условиях, чем были предложены Комитетом изначально, у последнего отсутствует. 

Вместе с тем, согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В процессе рассмотрения дела для устранения разногласий между сторонами относительно рыночной стоимости объекта оценки судом назначена судебная экспертиза Определением от 06.12.2016.

Производство экспертизы поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки собственности» ФИО6.

19.01.2017 в адрес суда поступило экспертное заключение №1 от 16.01.2017.

Как следует из заключения эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки собственности» от 16.01.2017 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 31.01.2012 составляет 22 700 000 руб.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о предоставлении ему спорного помещения, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 22 800 000 руб.

Вопреки доводам ГУП ГУИОН нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий.

По ходатайству участвующих в деле лиц, в порядке статьи 86 АПК РФ, в судебное заседание 08.06.2017 был вызван эксперт ФИО6 для дачи пояснений и ответов на дополнительные вопросы участвующих в деле лиц.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ГУП «ГУИОН» и Комитетом не представлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствует. Несогласие Комитета и ГУП ГУИОН с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта.

Доводы ГУП «ГУИОН» о том, что эксперт использовал при расчете рыночной стоимости неверную ставку капитализации, а также о нарушении экспертом положений пункта 23 (е) ФСО № 7, а именно допущение несоответствия структуры капитализируемого дохода и ставки капитализации при расчете, отклоняются судом.

Согласно Заключению эксперта в расчете значение базовой ставки капитализации в сегменте недвижимости торговых помещений в Санкт-Петербурге в 4 квартале 2011 года принято в размере 10,13%. Как следует из пояснений эксперта Базовая ставка капитализации была принята на основании данных для встроенных торговых помещений в Санкт-Петербурге; приведенные в возражениях ГУП ГУИНО формулы и объяснения касаются ставки капитализации, которая рассчитывается для конкретного помещения на её основе. Вместе с тем, как отметил эксперт, согласно справочным данным, размещённым на сайте ГУП "ГУИОН", базовая ставка арендной платы по состоянию на IV квартал 2014 составляет 11 970 руб. за кв.м. в год, показатель "базовой стоимости права собственности" за этот же период указан равным 116 540 руб.за кв.м (в материале ГУП "ГУИОН" допущена опечатка, так как размерность указана для стоимости руб.за кв.м в год). Отношение базовых величин, приведённых ГУП "ГУИОН" даст "базовую" величину капитализации в размере 10,27%.

Исходя из проведенного экспертом исследования, разброс значений ставки капитализации в сегменте торговых помещений от 9% до 12%, среднее значение составляет 10,31%. Таким образом, значения ставок, принятой экспертом и средней по интернет источникам, очень близки. ГУП «ГУИОН» приводит значение 10,69%, что так же попадает в данный диапазон. Ставка капитализации, которую использует эксперт (10,13%), меньше ставки капитализации, используемой ГУП «ГУИОН» (10,69%).

Учитывая достаточно большой разброс значений ставок капитализации, подтверждённых независимыми источниками, использование экспертом ставки на уровне середины диапазона ставок из этих источников, а также крайне незначительное изменение (уменьшение) итогового результата расчёта при использовании ставки, указанной в замечании ГУП "ГУИОН", суд не находит оснований полагать, что ставка капитализации применена экспертом неверно.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заключение ООО «Центр экспертизы и оценки собственности» от 16.01.2017 позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда.

В связи с такими обстоятельствами судом не усматривается оснований для назначения повторной судебной экспертизы.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ, статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Кроме того, Общество просило в рамках рассмотрения преддоговорного спора обязать Комитет для целей реализации преимущественного на приобретение нежилого помещения, заключить договор купли-продажи с учетом разногласий по пунктам 2.2, Приложения №1 к Договору «Ориентировочный график платежей», п. 2 ст. 9 Договора «Юридические адреса и реквизиты сторон».

В силу положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ, оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В силу п. 2 ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 № 748-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге» (в редакции Закона Санкт-Петербурга от 03.06.2015 № 290-50) срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, составляет пять лет.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, ействующим в момент его заключения.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об изложении п. 2.2 Договора в редакции, предложенной покупателем, а именно: «2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения договора в соответствии с приложением 1 к Договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца № 40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» кор. счет № 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН <***>, КПП 783801001», при этом Приложение №1 к Договору «Ориентировочный график платежей» изменить, определить график платежей с учетом согласованной Сторонами цены Объекта и периода рассрочки платежа на дату подписания Договора в редакции протокола разногласий от 06.04.2016.

Кроме того, суд оставляет редакцию покупателя в части п. 2 ст. 9 Договора «Юридические адреса и реквизиты сторон», поскольку условия указанного пункта не противоречат действующему законодательству и не нарушают права и законные интересы сторон.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Частью 4 этой же статьи предусмотрено, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Исходя из изложенного, суд считает исковые требования Истца подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Учитывая, что заявленные истцом требования удовлетворены в полном объеме, судебные издержки по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с Комитета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Прекратить производство по делу в части требования о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит.А, пом. 25-Н, (ч.п. 1-25), кадастровый номер 78:15:0844101:4498, общей площадью 465,1 кв.м., расположенного на 1-2 этаже, определенную в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.12.2015 № 31-8-0119(276)-2015, выполненным СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» заключить с ООО «Стойкий» договор купли продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит.А, пом. 25-Н, (ч.п. 1-25), кадастровый номер 78:15:0844101:4498, общей площадью 465,1 кв.м., расположенного на 1-2 этаже, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив условия договора в следующей редакции:

- изложить п. 2.1 Договора: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 22 800 000 руб., НДС не облагается»;

- изложить абзац первый пункта 2.2 Договора: «2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения договора в соответствии с приложением 1 к Договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца № 40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» кор. счет № 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН <***>, КПП 783801001»;

- Приложение №1 к Договору «Ориентировочный график платежей» изменить, определить график платежей с учетом согласованной Сторонами цены Объекта и периода рассрочки платежа на дату подписания Договора в редакции протокола разногласий от 06.04.2016;

- пункт 2 статьи 9 «Юридические адреса и реквизиты Сторон»: «ПОКУПАТЕЛЬ: Общество с ограниченной ответственностью «Стойкий», зарегистрировано Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №15 по Санкт-Петербургу 05.05.2008, основной государственный регистрационный номер <***>, ИНН <***>, КПП 780501001, ОКПО 85565011, ОКВЭД 70.3, место нахождения и почтовый адрес: 198260, <...>, литера А, пом. 14-Н, расчетный счет № <***> в ф-л ПТР ПАО «ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК ОТКРЫТИЕ» г. Санкт-Петербург, кор.счет № 30101810740300000809, БИК 044030809».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Стойкий» 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяКротов С.М.