Решение от 16 июля 2020 г. по делу № А66-13348/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

С объявлением перерыва в порядке статьи 163 АПК РФ

Дело № А66-13348/2019
г.Тверь
16 июля 2020 года


Резолютивная часть решения оглашена 09.07.2020

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Рощиной С.Е., при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, с участием представителя предпринимателя – ФИО2, доверенность, рассмотрев в онлайн судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Тверь,

к Администрации города Твери, г. Тверь,

заинтересованное (третье) лицо: общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Наш Дом», г. Тверь,

о признании незаконным отказа в заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 21.05.2019 г. № 01/2748-и и обязании направить проект договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – заявитель, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Администрации города Твери (далее – ответчик, администрация) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 21.05.2019 г. № 01/2748-и и обязании направить проект договора аренды.

При участии заинтересованного (третьего) лица: общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Наш Дом», г.Тверь.

Администрация и Общество извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 09 октября 2019 года суд приостановил производство по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта, принятого по делу № А66-3317/2019.

Поскольку решение суда по делу А66-3317/2019 от 25.02.2020 вступило и не обжаловано, суд определением от 01.06.2020 возобновил производство по делу, назначив дело к рассмотрению в судебном заседании.

Предприниматель поддерживает требования полностью, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка, заключенный ранее с ООО «Агентство недвижимости «Наш Дом» по результатам торгов действовал в период с 12.09.2016 по 11.03.2018, на момент обращения с заявлением 19.04.2019 срок его действия истек. Считает, что в территориальной зоне Ж-4 (зона многоэтажной (высотной) жилой застройки (9 этажей и выше)) может быть размещен магазин, что не противоречит статье 25 Правил землепользования и застройки города Твери.

Администрация по требованиям возражает, ссылаясь на обстоятельства, установленные решением суда по делу А66-4099/2019, а также на то, что договор №718-1 от 15.09.2016 не расторгнут (отзыв л.д.50-53, т.1)

Из материалов дела следует: между Администрацией и ООО «АН «Наш дом» по результатам торгов заключен договор аренды земельного участка от 15.09.2016 № 718-1 (л. 61-65, т.1), согласно которому в аренду Обществу «Наш дом» с целью строительства многоуровневой автостоянки передан земельный участок из земель населенных пунктов площадью 972 кв.м с кадастровым номером 69:40:0100083:13, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир – жилой дом. Участок находится в 40 метрах от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>.

Распоряжением Администрации от 02.03.2017 № 138 утвержден градостроительный план данного земельного участка.

Обществом «Наш дом» получено разрешение на строительство от 25.04.2017 № 69-ru 69304000-75-2017 (л.д.77-79, т.1), согласно которому ему разрешено строительство на данном земельном участке объекта капитального строительства – многоуровневой авто-мотостоянки в соответствии с указанной в разрешении проектной документацией.

Как установлено в ходе рассмотрения дела А66-3317/2019, между Обществом «Наш дом» и предпринимателями ФИО3, ФИО4, ФИО5 заключены договоры долевого участия в строительстве: № 01 от 24.10,2017, № 02 от 24.10.2017, № 03 от 24.10.2017, по условиям которых Общество обязалось в предусмотренный договорами срок построить недвижимое имущество и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать дольщикам нежилые помещения, расположенные в данном объекте, в долях, размер которых предусмотрен договорами.

По окончании строительства Департамент выдал Обществу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.08.2018 № 69-ru 69304000-49-2018 (л.д.73-76, т.1), в соответствии с которым разрешено ввести в эксплуатацию построенный объект – многоуровневую авто-мото стоянку.

Объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет 14.08.2018 с присвоением кадастрового номера 69:40:0100083:1544 (л.д.12-17, т.1), право на объект ФИО3 зарегистрировано 11.03.2019 в соответствии с ранее заключенным договором долевого участия.

ФИО3 стала собственником нежилого помещения, находящегося в построенном объекте недвижимости с кадастровым номером 69:40:0100083:1544, с кадастровым номером 69:40:0100083:1546 (ФИО3), 69:40:0100083:1547 (ФИО3), 69:40:0100083:1548 (ФИО6), 69:40:0100083:1550 (ФИО3, ФИО4, ФИО5), 69:40:0100083:1551 (ФИО3, ФИО4, ФИО5), что подтверждено выписками из ЕГРН. Впоследствии помещение с кадастровым номером 69:40:0100083:1546 разделено на два помещения, которым присвоены кадастровые номера 69:40:0100083:1554 и 69:40:0100083:1555; помещение с кадастровым номером 69:40:0100083:1548 – на два помещения с кадастровыми номерами 69:40:0100083:1552 и 69:40:0100083:1553.

В итоге предприниматели стали собственниками семи помещений с кадастровыми номерами 69:40:0100083:1554, 69:40:0100083:1555, 69:40:0100083:1547, 69:40:0100083:1552, 69:40:0100083:1553, 69:40:0100083:1550, 69:40:0100083:1551, из которых состоит построенный объект недвижимости.

Помещение с кадастровым номером 69:40:0100083:1550 площадью 500,1 кв. м, находящееся на первом этаже указанного объекта недвижимости, передано собственниками в аренду АО «Тандер» по договору аренды от 05.10.2018.

Сотрудниками Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери в ходе выполнения планового (рейдового) задания на проведение планового (рейдового) осмотра, обследования земельного участка, состоявшегося 04.02.2019, установлено, что в границах участка с кадастровым номером 69:40:0100083:13 находится двухэтажное нежилое здание, место расположения которого соответствует объекту капитального строительства с кадастровым номером 69:40:0100083:1544. На первом этаже здания расположен магазин сети «Магнит». Данные обстоятельства отражены в акте от 04.02.2019 № 17 (л.д.69-72, т.1).

Администрация, посчитав возведенный объект самовольной постройкой, обратилось в суд (дело А66-3317/2019).

Решением суда по делу А66-3317/2019 от 25.02.2020, в удовлетворении требований о признании постройки – самовольной отказано. Решение вступило в силу.

Так же решением суда от 22.07.2019 по делу А66-4099/2019, рассмотренным по обращению ООО «Агентство недвижимости «Наш Дом» и индивидуального предпринимателя ФИО3 о признании незаконным отказа администрации, выраженного в письме от 24.12.2018 №01/7610и в изменении вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100083:13 на вид разрешённого использования «магазины» и обязании администрации изменить вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100083:13 на вид разрешённого использования «магазины», в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение вступило в силу.

Считая необходимым заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, сроком на 10 лет земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100083:13, расположенного по адресу <...>, для эксплуатации принадлежащих предпринимателю на праве собственности помещений, предприниматель ФИО3 обратилась с заявлением в Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери 19.04.2019 (л.д.29, т.1).

Администрация письмом от 21.05.2019 №01/2748-и (л.д.30-31, т.1), отказала в предоставлении земельного участка на праве аренды, сославшись на то, что согласно выписке из ЕГРН от 06.05.2019, испрашиваемый участок имеет обременение: аренда в пользу ООО «Агентство недвижимости «Наш Дом» и вид разрешенного использования земельного участка не соответствует целям его использования, со ссылкой на пункты 2 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ.

Не согласившись, предприниматель обратилась в суд.

Исследовав представленные сторонами документы, доказательства и письменные пояснения, заслушав представителя предпринимателя, суд исходит из следующего.

В силу статей 198, 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Здание магазина построено на земельном участке, предоставленном в аренду ООО «Агентство недвижимости «Наш Дом» (договор №718-1 от 15.09.2016 по результатам торгов для строительства многоуровневой автостоянки). ФИО3 являлпсь участником долевого строительства на основании договора №02 от 24.10.2017. Акт приема-передачи объекта долевого строительства оформлен 16.08.2018, объект введен в эксплуатацию 03.08.2018, 14.08.2018 года объект – нежилое здание многоуровневая автостоянка поставлено на государственный кадастровый учет, на объект зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО3, ФИО6, ФИО5, ФИО4

Предприниматель настаивает на заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Администрация отказывая в заключении договора ссылается на обременение земельного участка ранее заключенным на торгах договором аренды №718-1 от 15.09.2016, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Оспаривая довод Администрации, предприниматель ссылается на то, что поскольку договор в силу его пункта 2.1. на срок с 12.09.2016 по 04.03.2018, то срок его действия истек, следовательно, отсутствуют препятствия к заключению нового договора аренды.

Согласно пункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов, в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Предприниматель просит предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100083:13 со множественностью лиц на стороне арендатора поскольку является собственником помещений в здании с кадастровым номером 69:40:0100083:1544 находящемся на указанном выше земельном участке, цель - эксплуатация помещений, расположенных в административно-офисном, торговом здании.

При рассмотрении дела установлено: постановлением администрации от 28.09.2015 № 1586 О предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100083:13 (почтовый адрес ориентира: <...>) в Заволжском районе города Твери в отношении земельного участка установлен условно разрешённый вид использования земельного участка «под сооружение для постоянного и временного хранения транспортных средств (многоуровневую автостоянку)».

Земельный участок предоставлен по договору аренды №718-1 от 15.09.2016 ООО «Агентство недвижимости «Наш дом», заключенному по результатам проведенных торгов для строительства многоуровневой автостоянки.

В качестве существенных условий договор аренды предусматривал цель использования земельного участка - под строительство многоуровневой автостоянки (пункт 7.5 договора). Изменение вида разрешённого использования земельного участка не предусматривалось (пункт 7.6 договора).

Решением суда по делу А66-4099/2019 от 22.07.2019 в удовлетворении требований предпринимателя ФИО3 и ООО «Агентство недвижимости «Наш Дом» отказано в удовлетворении требований об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100083:13. Решение вступило в силу.

Предприниматель в обоснование своих доводов ссылается на статью 25 Правил землепользования и застройки города Твери, где приведены все виды использования земельных участков и объектов капитального строительства для зоны Ж-4.

Вместе с тем, как указано выше, при заключении договора от 15.09.2016 установлен условно разрешённый вид использования земельного участка «под сооружение для постоянного и временного хранения транспортных средств (многоуровневую автостоянку)». Из представленной выписки из ЕГРН от 06.05.2019 и на момент обращения предпринимателя с заявлением в Администрацию, вид разрешенного использования определен как «обслуживание автотранспорта».

Согласно пунктам 2,14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без торгов, если:

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса;

разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Таким образом, разрешенное использование земельного участка «под обслуживание автотранспорта» не соответствует целям использования такого земельного участка, под эксплуатацию помещений, расположенных в административно-офисном, торговом здании.

Ссылка Заявителя на то обстоятельство, что участок находится в территориальной зоне Ж-4 (зона многоэтажной (высотной) жилой застройки (9 этажей и выше) и пункт 25 Правил землепользования и застройки, отклоняется судом, поскольку спорный участок уже имеет вид разрешенного использования «обслуживание автотранспорта» (л.д.54-55, т.1). Решением суда от 22.07.2019 по делу А66-4099/2019 отказ Администрации в изменении вида разрешенного использования земельного участка, отказано (л.д.81-86, т.1).

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований не имеется, расходы по госпошлине подлежат оставлению на заявителе, излишне оплаченная пошлина подлежит возврату предпринимателю.

Руководствуясь статьями 110, 123, 156, 163, 167–170, 176, 180, 181, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований, отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб. оставить на заявителе.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО3, г. Тверь 5700 руб. излишне оплаченной госпошлины по платежному поручению №94 от 19.08.2019, на возврат выдать справку.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Вологда) в месячный срок со дня его принятия.

Судья С.Е.Рощина