Постановление от 26 июня 2018 г. по делу № А41-108979/2017

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-108979/17
27 июня 2018 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 июня 2018 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:  Семушкиной В.Н.,

судей: Иевлева П.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района МО: не явились, извещены;

от ООО "РАНТЕКТ- МФД": ФИО2, по доверенности от 01.08.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района МО на решение Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2018 года по делу №А41-108979/17, принятое судьей Уваровым А.О., по иску КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района МО к ООО "РАНТЕКТ-МФД" о взыскании, 



УСТАНОВИЛ:

КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "РАНТЕКТ-МФД" о взыскании 721 059, 72 рублей задолженности по оплате арендной платы за период 3 кв. 2017 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка N 2383 от 10.12.2008 г., а также 454 632, 4 рублей неустойки за период с 01.07.2017 г. по 30.09.2017 г., начисленной на основании п. 5.2. договора аренды по ставке 0,05% от суммы долга за каждый день просрочки.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2018 года по делу №А41-108979/17 в удовлетворении исковых требований КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

Представитель ООО "РАНТЕКТ-МФД" в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 Представители истца, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились , в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

 Изучив представленные в дело доказательства, отзыв на апелляционную жалобу, заслушав представителя ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 2383 от 10.12.2008 г. аренды земельного участка кадастровым номером 50:20:0030102:43 площадью 2180 кв. м из земель населенных пунктов, по адресу: Московская область, г. Одинцово, мкрн. N 2, д. 5/2, для жилищного строительства.

Из Приложения № 2 к договору аренды следует, что размер арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» и составляет 145 388 руб. 13 коп. в квартал.

Пунктом 5.2. договора аренды от 10.12.2008 г. № 2383 было предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 3.5 договора аренды было установлено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором.

Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.

12.01.2011 года Стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 10.12.2008 г. № 2383. В соответствии с этим дополнительным соглашением с «01» января 2011 года изменился размер арендной платы и стал составлять 28 846 руб. 85 коп. в квартал.

03.08.2011 года Стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 10.12.2008 г. № 2383, в соответствии с которым срок действия данного договора аренды был продлен до 14.12.2017 года.

С 01.01.2013 года в связи с изменением базового размера арендной платы вновь изменился размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.12.2008 г. № 2381.

Поэтому Комитетом по управлению муниципальным имуществом на период с 01 января 2013 года был произведен перерасчет размера арендной платы по договору аренды земельного участка, который стал составлять 623 682 руб. 91 коп. в квартал.

04.03.2013 представителем ООО «Рантект-МФД» было получено уведомление исх. 7.1.18/1251/3 об изменении с 01.01.2013 года размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.12.2008 г. № 2383.

Однако, ООО «Рантект-МФД» не согласилось с новым размером арендной платы и продолжило перечисление арендной платы в прежнем размере.

21.04.2014г. Комитет по управлению муниципальным имуществом направил в адрес ООО «Рандект-МФД» уведомление от 04.04.2014 г. исх. № 7.1.18/892/2 об изменении размера арендной платы.

Так, с 01.01.2014 г. размер арендной платы по договору аренды № 2383 от 10.12.2008 г. стал составлять 686 029 рублей 78 копеек в квартал.

20.04.2015г. Комитет по управлению муниципальным имуществом направил в адрес ООО «Рандект-МФД» дополнительное соглашение от 15.03.2015 г., в соответствии с которым с 01.01.2015 г. размер арендной платы изменился и стал составлять 721 059 рублей 72 копейки в квартал.

В связи с неисполнением со стороны ООО «Рантект-МФД» условий договора аренды № 2383 от 10.12.2008 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом неоднократно обращался в суд с исковыми заявлениями о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Однако, ООО «Рантект-МФД» не выполняет должным образом своих обязательств по внесению арендной платы в 2017 гг. В результате чего у Общества образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 года по 30.09.2017 годя в сумме 721 059, 72 руб.

Инициированный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, в связи с чем, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ).

Таким образом, обязательство арендатора производить оплату аренды возникает только в том случае, если арендодатель надлежащим образом исполнил условия договора аренды в части объекта аренды.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2017 года по делу N А41-21583/2017 оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27 декабря 2017 г. по делу N А41-21583/2017 установлено, что на дату передачи земельного участка (передаточный акт от 15.12.2008), на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030102:43 располагались два пятиэтажных многоквартирных дома: дом N 38, дом N 40 по улице Северная г. Одинцово.

Многоквартирный дом N 40 до настоящего времени располагается на спорном земельном участке и в нем проживают собственники квартир и наниматели.

Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на многоквартирный дом N 40 по ул. Северная, города Одинцово, от 07.04.2017, согласно которой дом N 40 по улице Северная, расположенный в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:43, был введен в эксплуатацию в 1964 году, имеет кадастровый номер 50:20:0000000:5337 и 80 кадастровых номеров помещений, расположенных в нем.

Выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на помещения (квартиры), расположенные в многоквартирном доме по ул. Северная, дом 40, г. Одинцово, выданными ФГИС ЕГРН от 07.04.2017, согласно которым все помещения (80 квартир) в многоквартирном доме по адресу: <...> принадлежат третьим лицам.

В настоящее время в указанном доме проживают собственники квартир и наниматели.

Из вышеизложенного следует, что истец передал в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:43, заведомо зная, что на нем располагается существующий многоквартирный дом и в части, занятой указанным домом, ответчик лишен возможности использовать земельный участок каким-либо образом.

В материалы дела также представлено экспертно-техническое заключение кадастрового инженера ФИО3 от 29.11.2017, из которого усматривается следующее, что на дату проведения измерений имеются следующие объекты:

1) жилой многоквартирный дом 1964 года постройки с площадью застройки 293 кв. м;

2) придомовая территория многоквартирного дома 1964 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5337, сумма площадей которых составляет 492 кв. м;

3) часть строительной площадки, не занятая объектом незавершенного строительства, площадь которой составляет 631 кв. м;

4) объект незавершенного строительства, площадь которого составляет 764 кв. м.

Таким образом, свободная площадь в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:20:030102:43 составляет 1395 кв. м, тогда как оставшаяся площадь 785 кв. м (293 x 492) на дату предъявлений иска занята чужой недвижимостью - жилим домом с придомовой территорией.

Каких-либо условий, предполагающих наличие на земельном участке объектов недвижимости при его передаче арендатору, договор аренды не содержит.

Отсутствуют такие указания и в приложенном к договору аренды кадастровом паспорте земельного участка.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Обстоятельства неисполнения арендодателем обязательства по передаче спорного земельного участка ответчику, ввиду нахождения данного земельного участка в законном владении и пользовании третьих лиц (жильцов (собственников) многоквартирного дома), установлены вступившим в законную силу судебным актом от 18.09.2017 по делу N А41-21583/17.

Как разъяснено в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданного в аренду имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему арендованного имущества.

Таким образом, право требовать уплаты арендной платы за земельный участок, занятый жилым домом, возникнет у истца только после фактического исполнения обязанности по передаче свободного земельного участка во владение и пользование ответчику.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает правомерным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы истца о том, что инвестиционный договор № 182/20-03 наделяет его правом взимать арендную плату за земельные участки под многоквартирными домами, отклоняются апелляционным судом, поскольку указанным договором, как и условиями спорного договора аренды предусмотрена передача ответчику только свободных земельных участков.

Договор № 182/20-03 не является договором о развитии застроенной территории, следовательно у истца отсутствует право на изъятие застроенных земельных участков у их владельцев (собственников помещений в многоквартирном доме) и на взимание с ответчика арендной платы в период нахождения земельного участка во владении и пользовании собственников помещений в многоквартирном доме.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется; апелляционная жалоба Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 08.02.2018 по делу №А41-108979/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.


Председательствующий


В.Н. Семушкина


Судьи


П.А. Иевлев


 М.А. Немчинова