Постановление от 6 июня 2019 г. по делу № А46-16398/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А46-16398/2018


Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2019 года


Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2019 года



Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Демидовой Е.Ю.

судей Зиновьевой Т.А.

Шуйской С.И.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 06.11.2018 Арбитражного суда Омской области (судья Распутина В.Ю.) и постановление от 05.02.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Иванова Н.Е., Кливер Е.П., Рыжиков О.Ю.) по делу № А46-16398/2018 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Геоторг» (644043, г. Омск, ул. Фрунзе, д. 1, корпус 3, офис 1П, ИНН 5503252099, ОГРН 1145543034450) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка.

В заседании приняли участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Геоторг» Молоков А.В. по доверенности от 15.01.2018.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Геоторг» (далее - ООО «Геоторг», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации г. Омска (далее – департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 площадью 16 986 кв.м, а также об обязании заключить договор аренды сроком на три года.

Решением от 06.11.2018 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 05.02.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования общества удовлетворены в полном объеме. Действия департамента об отказе в заключении нового договора аренды, сроком на три года, признаны незаконными; на департамент возложена обязанность заключить договор аренды испрашиваемого земельного участка для достройки объекта незавершенного строительства, сроком на три года, и направить его в адрес общества.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на неполное установление судами обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы считает, что поскольку право аренды на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090104:3540 возникло после 01.03.2015, следовательно, общество не имеет права на приобретение его в аренду для завершения строительства в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ); согласно экспертному заключению Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» у объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090104:4135 отсутствуют признаки недвижимой вещи, то есть он не является объектом недвижимости; отсутствует совокупность условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Общество отзыв на кассационную жалобу не представило.

В судебном заседании представитель общества, указывая на законность обжалуемых судебных актов, считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Учитывая надлежащее извещение лиц участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей департамента в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав представителя общества, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании распоряжения от 13.12.2006 № 379-р «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «АВИОР» в аренду земельного участка для строительства» Главным управлением по земельным ресурсам Омской области был заключен договор аренды от 19.12.2006 № ДГУ-Ц-34-42 земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:0500 общей площадью 55 040 кв.м, сроком на шесть лет, зарегистрированный 27.01.2007 в установленном законом порядке.

Соглашением от 11.07.2014 к указанному договору аренды изменен предмет договора с «земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:0500 общей площадью 55 040 кв.м» на «земельный участок с кадастровым номером 55:36:090104:3330 общей площадью 25 626 кв.м».

Соглашением от 23.01.2015 к указанному договору аренды продлен срок действия договора до 27.01.2018.

Соглашением от 09.04.2015 права и обязанности по договору аренды земельного участка переданы ООО «Геоторг» (зарегистрировано в установленном законом порядке 19.06.2015).

На основании договора аренды от 18.03.2016 № Д-Ц-31-11214 ООО «Геоторг» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 площадью 16 986 кв.м с местоположением, установленным в 168 м по направлению на северо-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, ул. Омская, 10 «Б», предоставленного для строительства торгово-развлекательного комплекса. Срок действия договора определен сторонами до 27.01.2018.

Согласно кадастровому паспорту № 55/201/16-57020 указанный земельный участок площадью 16 986 кв.м образован 15.02.2016 из земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3330, путем раздела.

ООО «Геоторг» 05.09.2017 было получено разрешение на строительство № 55-ru55301000-190-2017 торгово-развлекательного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090104:3540 площадью 16 986 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 22.11.2017 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090104:4135 поставлен на кадастровый учет и зарегистрировано право собственности ООО «Геоторг» на торгово-развлекательный комплекс, площадь застройки 514,5 кв.м, степень готовности 5%, расположенный на указанном земельном участке.

Общество 28.12.2017 обратилось в адрес департамента с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 площадью 16 986 кв.м, сроком на три года, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Не получив в установленный срок ответ, ООО «Геоторг» обратилось в арбитражный суд с требованием о признании бездействия департамента незаконным.

Решением от 17.04.2017 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 31.07.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда, по делу № А46-2888/2018 требования общества были удовлетворены, бездействие департамента, выразившееся в незаключении нового договора аренды, сроком на три года, земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 04:3540 признано незаконным. На департамент возложена обязанность, в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу, рассмотреть заявление общества о заключении нового договора аренды, и совершить одно из действий в соответствии с требованиями части 5 статьи 39.17 ЗК РФ.

ООО «Геоторг» 10.08.2018 обратилось в департамент с заявлением о добровольном исполнении указанных судебных актов.

В ответ на указанное заявление заинтересованное лицо письмом от 31.08.2018 № Исх-ДИО/13573 сообщило, что поскольку общество, как субъект земельных отношений, не подходит ни к одному из случаев предоставления земельного участка в аренду, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, департамент отказывает в заключении нового договора аренды, сроком на три года, земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090104:4135, о чем в адрес заявителя направлен ответ от 24.05.2018 № Исх-ДИО/8030.

Полагая, что действия департамента не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и интересы общества, поскольку препятствуют последнему в реализации его исключительных прав как собственника объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, ООО «Геоторг» обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствовались статьями 11.4, 39.6, 39.16, 39.17 ЗК РФ, статьями 65, 69, 71, 198, 200, 201 АПК РФ, положениями Закона № 137-ФЗ, и исходили из доказанности наличия у заявителя права на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности получения в аренду земельного участка для завершения строительства, поскольку на испрашиваемом земельном участке расположен принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что отказ обществу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 в аренду для завершения строительства мотивирован тем, что право аренды на него возникло после 01.03.2015, преюдициальное значение судебных актов по делу № А46-2888/2018, в которых уже была дана оценка данному доводу департамента, в частности со ссылкой на статью 11.4 ЗК РФ сделан вывод о том, что договор аренды от 18.03.2016 № Д-Ц-31-11214 не является новым договором, а фактически является продолжением договора аренды от 19.12.2006 № ДГУ-Ц-34-42 (действующим до 27.01.2018) на тот же срок и на часть вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540, в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3330, на котором расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект незавершенного строительства, обоснованно не найдя оснований для переоценки данного вывода, суды пришли к правильному выводу, что общество имеет право на реализацию предусмотренной нормами земельного законодательства возможности получения в аренду земельного участка для завершения строительства, и признали отказ департамента незаконным, как противоречащий действующему законодательству и нарушающий права общества, и в целях восстановления нарушенных прав заявителя обязали департамент заключить с обществом договор аренды указанного земельного участка сроком на три года.

Довод департамента о том, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090104:4135 не является объектом недвижимости, был предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, и правомерно отклонен, поскольку оценка состояния объекта и признание его недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) с учетом условий, оговоренных в абзаце 5 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», производится при решении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном случае государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществлена, не оспорена в установленном законом порядке и является действующей, при этом в рамках рассматриваемого дела законность государственной регистрации права собственности общества на незавершенный строительством объект не является предметом спора и, соответственно не подлежит оценке, кроме того невозможность отнесения возведенного обществом объекта к числу объектов капитального строительства в качестве основания для отказа в заключении нового договора аренды департаментом указана не была.

В целом доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, аналогичны доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 06.11.2018 Арбитражного суда Омской области и постановление от 05.02.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-16398/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий Е.Ю. Демидова


Судьи Т.А. Зиновьева


С.И. Шуйская