Решение от 1 февраля 2024 г. по делу № А43-14339/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-14339/2023

г. Нижний Новгород 01 февраля 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 17.01.2024,

Решение в полном объеме изготовлено 01.02.2024,


Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Ю.Ю.,

(шифр дела 44-362), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кабановой Е.О., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ООО «СПЖРТ «Володарский» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Нижний Новгород,

к ответчику: Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Нижний Новгород,

при участии третьего лица: ООО «Консалтинг – Спект»,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи объекта недвижимости,

с участием представителей сторон:

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.03.2023, диплому,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 29.12.2023, диплому,

от третьего лица: не явились,



установил:

ООО «СПЖРТ «Володарский» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи объекта недвижимости: здание площадью 251,90 кв.м., по адресу: <...>, лит.А.

Исковые требования основаны на положениях статей 12, 421, 445, 446 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Определением суда от 10.07.2023 ООО «Консалтинг – Спект» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

В процессе рассмотрения спора истец настаивал на удовлетворении уточненных требований.

Ответчик против удовлетворения предъявленных требований.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (Арендодатель) и ООО «СПЖРТ «Володарский» (Арендатор) заключен договор № 8/1088 от 11.05.2007 аренды нежилого помещения общей площадью 251,90 кв.м., по адресу: <...>, лит.А.

06.08.2020 Общество обратилось в адрес Комитета с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендованного муниципального имущества в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

Согласно ответу Комитета (Исх-03-02-404157/20 от 09.09.2020) реализация преимущественного права возможно после разделения земельного участка под названным нежилым здание.

На протяжении длительного времени действий по реализации Обществу как субъекту малого предпринимательства преимущественного права выкупа со стороны Комитета совершено не было, в связи с чем Общество обратилось в Комитет с заявлением о необходимости совершить действия по реализации преимущественного права выкупа арендованного муниципального имущества - нежилого здания по адресу: <...>, лит.А., а также предоставления информации по проведенной за период с августа 2020 года по декабрь 2021 года со стороны Комитета работы по предоставлению Обществу преимущественного права выкупа арендованного муниципального имущества

В ответ на данное обращение Комитетом направлено письмо (№ Исх-03-02-618242/21 от 28.12.2021), согласно которому Обществу отказано в преимущественном праве выкупа объекта недвижимости.

Не согласившись с данным отказом, Общество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконными действий Комитета об отказе в реализации преимущественного права выкупа нежилого здания.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 21.06.2022 №А43-5735/2022, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2022, постановлением Арбитражного суда Волго - Вятского округа от 16.01.2023, требования ООО «СПЖРТ «Володарский» удовлетворены.

Суд обязал Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Сормовский производственно-жилищный ремонтный трест "Володарский" путем совершения юридически значимых действий, направленных на реализацию преимущественного права ООО "СПЖРТ "Володарский" на выкуп нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, лит.А, общей площадью 251,90 кв.м., в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Во исполнение решения суда ответчиком направлен в адрес истца договор купли - продажи вышеуказанного нежилого здания.

Согласно пункту 1.2 цена договора купли - продажи составляет 7 915 877 руб. 64 коп.

Не согласившись с величиной рыночной стоимости объекта недвижимости и датой проведения оценки, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли - продажи.

Письмом от 10.05.2023 № Исх-03-02-231717/23 Комитет отклонил протокол разногласий и предложил подписать договор на ранее предложенных условиях.

Уклонение арендодателя от заключения договора на предложенных Обществом условиях, послужило основанием для обращения последнему с настоящим иском в суд.

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

В силу пункта 3 статьи 2, пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), настоящий закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Данное преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Закон N 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке. Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора. Это гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П "По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в связи с жалобой администрации города Благовещенска").

Согласно положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Из материалов дела следует, что фактически предъявленные требования направлены на урегулирование разногласий, возникший между сторонами при определении выкупной стоимости объекта недвижимости.

Определением суда от 20.09.2023 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Премиум – Оценка» ФИО3.

На разрешение эксперта поставить следующий вопрос:

- Определить рыночную стоимость нежилого здания, площадью 251,90 кв.м., по адресу: <...>, лит.А. кадастровый номер 52:18:0010310:155, по состоянию на 10.08.2020 без учета НДС?

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению рыночная стоимость нежилого здания, площадью 251,90 кв.м., по адресу: <...>, лит.А. кадастровый номер 52:18:0010310:155, по состоянию на 10.08.2020 без учета НДС составила 5 063 000 рублей.

В установленном процессуальном порядке выводы эксперта относительно рыночной стоимости объекта недвижимости не оспорены.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Исследовав экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем содержатся ясные и полные ответы на поставленные судом вопросы, не допускающих различного толкования; заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта.

Заключение основано на достаточном исследованном материале, выполнено с применением действующих технологий и методик, заключение соответствуют предъявляемым законодательством требованиям, в нем отражены все необходимые сведения, экспертные заключение содержат категоричные выводы. Противоречий в выводах эксперта не установлено.

Таким образом, данное заключение является надлежащим и допустимым доказательством по делу.

В соответствии с частью 2 статьи 64 и частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ экспертное заключение ООО "Премиум - Оценка" в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признал данное заключение надлежащим доказательством и пришел к выводу о возможности применения установленной экспертом величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, установленной в рамках судебной экспертизы.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также экспертное заключение № 03/11, суд полагает требования истца подлежащим удовлетворению.

Расходы по делу, состоящие из расходов по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Расходы на оплату судебной экспертизы в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого здания, общей площадью 251,90 кв.м., расположенного по адресу: <...>, лит.А в следующей редакции: абзац 2 пункта 1.2. - Цена "объекта", отчуждаемого по настоящему договору, составляет 5 063 000 (Пять миллионов шестьдесят три тысячи) рублей (НДС не облагается); пункт 3.2. - "Покупатель" перечисляет сумму в размере 5 063 000 (Пять миллионов шестьдесят три тысячи) рублей (НДС не облагается) единовременным платежом в течении 30 календарных с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>; ОГРН <***>), г. Н.Новгород, в пользу общества с ограниченной ответственностью «СПЖРТ «Володарский» (ИНН <***>; ОГРН <***>), <...> 600 руб. расходов за производство экспертизы по делу и 6000 руб. расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Бухгалтерии Арбитражного суда Нижегородской области перечислить обществу с ограниченной ответственностью "Премиум-Оценка" (ИНН <***>; ОГРН <***>) 35 000 руб. за производство экспертизы по делу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Андрюхина Ю.Ю.