Решение от 19 августа 2025 г. по делу № А57-5388/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, <...>; тел/ факс: <***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-5388/2025
20 августа 2025 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 06 августа 2025 года

Полный текст решения изготовлен 20 августа 2025


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи А.И. Михайловой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Широковой Р.Р., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1,

заинтересованное лицо:

Территориальное управление Росимущества в Саратовской области,

о признании незаконным отказа Территориального управления Росимущества в Саратовской области, выраженного в письме от 20.02.2025 № 64-ЕМ-02/1097 «об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524, площадью 862 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, расположенной по адресу: <...>»,

об обязании Территориального управления Росимущества в Саратовской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП ФИО1 посредством совершения действий, предусмотренных пунктами 5 и 6 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ,

при участии:

от заявителя - ФИО2 по доверенности от 01.03.2025, ФИО3 по доверенности от 26.06.2024,

от ТУ Росимущества в Саратовской области – ФИО4 по доверенности от 09.01.2025,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - заявитель, предприниматель)) обратился в арбитражный суд Саратовской области с вышеуказанным заявлением.

Представители заявителя поддержали заявленные требования.

Представитель ТУ Росимущества в Саратовской области заявленные требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив представленные документы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив их доводы, арбитражный суд находит правовые основания для удовлетворения заявленных требований в силу следующих обстоятельств.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействий), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействия).

Как установлено судом, 02.03.2017 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Филтех» (арендатор) заключен договор аренды № 1428 земельного участка, находящегося в федеральной собственности с кадастровым номером 64:48:040803:2524, площадью 862 кв. м., по адресу <...>.

Договор заключен на срок 3 года (с 02.03.2017 по 01.03.2020) для завершения строительства.

В соответствии с п. 7.2 договора аренды при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Согласно п. 1.2 договора аренды на участке расположен объект незавершенного строительства – градирня, кадастровый номер 64:48:040714:1212, находящийся на праве собственности у ООО «Филтех».

02.09.2022 ООО «Филтех» (продавец) и ООО «НПП «Сфера» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимости – объекта незавершенного строительства (незавершенное строительством сооружение – градирня степенью готовности 56%), по адресу <...>.

13.06.2024 ООО «НПП «Сфера» (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) заключили договор № 1Н-24 купли-продажи недвижимого имущества – объекта незавершенного строительства (незавершенное строительством сооружение – градирня степенью готовности 56%), по адресу <...>.

17.06.2024 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ИП ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:040714:1212 (запись регистрации № 64:48:040714:1212-64/087/2024-4).

08.11.2024 ФИО1 обратился в Территориальное управление с заявлением о предоставлении на основании пп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524, площадью 862 кв. м., по адресу <...>, для завершения строительства.

Письмом от 20.02.2025 № 64-ЕМ-02/1097 Территориальное управление отказало ИП ФИО1 в предоставлении в аренду спорного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства, поскольку ранее испрашиваемый земельный участок предоставлялся в аренду для завершения строительства. Таким образом, возможность однократного предоставления земельного участка в аренду без торгов реализована, оснований для заключения нового договора аренды без проведения торгов на основании п. 10 ст. 39.6 ЗК РФ не имеется.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ).

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Земельный кодекс и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ закреплено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015). Данное положение применяется, если собственником объекта незавершенного строительства уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, дано следующее разъяснение. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 статьи 39.6 данного Кодекса (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6).

В то же время в силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 и пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Соответствующая правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (определения от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699) и закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

Из материалов дела следует, что на испрашиваемом в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства (степень готовности 56%) с кадастровым номером 64:48:040714:1212, что подтверждается выпиской из ЕГРН) (данное право заявителя никем не оспорено в установленном законом порядке).

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется как при продаже объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В абз. 2 п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи незавершенного строительства (Постановление Президиума высшего Арбитражного Суда РФ от 11.05.2010 № 82/09).

В п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса РФ о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях, и в том же объеме, что и прежний собственник объекта недвижимости, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Поскольку ни в адрес ООО «Филтех», ни в адрес ООО «НПП «Сфера» соглашение о расторжении договора аренды не было направлено, то договор № 1428 от 02.03.2017 не прекратил свое действие. Уполномоченный орган с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов в суд не обращался. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

В этой связи, учитывая положения Закона № 171-ФЗ, суд полагает, что предприниматель как собственник объекта незавершенного строительства обладает правом на предоставление в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка для завершения строительства (наличие которого в границах спорного участка подтверждено представленными в дело доказательствами и не оспорено сторонами). Какие-либо нарушения, выявленные в рамках муниципального контроля, со стороны арендатора отсутствуют.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. До ввода в эксплуатацию спорный объект недвижимости продолжает оставаться незавершенным строительством, в целях чего предоставление земельного участка под таким объектом для завершения строительства является обоснованным.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 указано, что согласно положениям статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что отказ Территориального управления в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524 для завершения строительства без проведения торгов, изложенный в письме от 20.02.2025 № 64-ЕМ-02/1097, не соответствует действующему законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Частью 2 статьи 201 АПК РФ установлено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе, указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В качестве способа восстановления нарушенных прав и законных интересов заявитель просит обязать Территориальное управление Росимущества в Саратовской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП ФИО1 посредством совершения действий, предусмотренных пунктами 5 и 6 статьи 39.17 ЗК РФ.

Вместе с тем, с учетом установленных судом обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что надлежащим способом восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя будет являться обязание Территориального управления Росимущества в Саратовской области в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу направить предпринимателю проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524, расположенного по адресу: <...>, для завершения строительства, что направлено на соблюдение принципа правовой определенности в спорных правоотношениях, стабильности гражданского оборота, баланса частного и публичного интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Поскольку заявление подлежит удовлетворению, с Территориального управления в пользу заявителя подлежат взысканию понесенные последним расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 000 рублей.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Территориального управления Росимущества в Саратовской области в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524, расположенного по адресу: <...>, выраженный в письме от 20.02.2025 № 64-ЕМ-02/1097.

Обязать Территориальное управление Росимущества в Саратовской области в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524, расположенного по адресу: <...>, для завершения строительства.

Взыскать с Территориального управления Росимущества в Саратовской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины в размере 10 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке и в сроки, предусмотренные статьями 257 - 260, 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области

Судья А.И. Михайлова