Решение от 27 января 2020 г. по делу № А66-3329/2019

238/2019-136471(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

(с перерывом в порядке статьи 163 АПК РФ)

Дело № А66-3329/2019
г.Тверь
27 января 2020 года


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Кочергина М.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вельчевой Т.А., при участии представителей: от истца – ФИО1, от ответчика – ФИО2, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "ИНСАЙТ", д. Игуменка Тверской области, (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику

Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь, (ОГРН <***>, ИНН <***>),

Третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС" (<...>, литер А), Индивидуальный предприниматель ФИО3 (<...>).

неимущественное требование,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИНСАЙТ" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (далее – ответчик, Теруправление) с требованием об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью «Инсайт» (ИНН <***>) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимости - профилактория с кадастровым номером 69:15:0000013:452, общей площадью 292,8 кв.м, расположенный по адресу: Тверская область, Конаковский район, Городенское сельское поселение, д. Игуменка (на территории ООО «Санаторий Игуменка»), корп. № 13 с предоставлением рассрочки оплаты с порядком оплаты ежемесячными платежами.

В процессе рассмотрения дела была проведена судебная оценочная экспертиза.

Определением суда от 18 декабря 2019 года привлечены к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС" (<...>, литер А), Индивидуального предпринимателя ФИО3 (<...>).

Третьи лица о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителей не обеспечили. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражных судов в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» в сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru). Судебное заседание проводится без участия представителей третьих лиц по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в судебном заседании заявил об уточнении требований. Просит суд урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Инсайт» (ИНН <***>) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимости - профилактория с кадастровым номером 69:15:0000013:452, общей площадью 292,8 кв.м, расположенный по адресу: Тверская область, Конаковский район, Городенское сельское поселение, д. Игуменка (на территории ООО «Санаторий Игуменка»), корп. № 13 с предоставлением рассрочки оплаты с порядком оплаты ежемесячными платежами, путем принятия пунктов 1.7, 3.1. и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:

1.7 «Договор считается заключённым с момента вступления в законную силу решения суда по делу № А66-3329/2019.»;

3.1. «Цена объекта составляет 2 446 000 (два миллиона четыреста сорок шесть тысяч) рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса российской Федерации не начисляется.»;

3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 40 766 (сорок тысяч семьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.».

Заявленное истцом ходатайство не противоречит нормам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем удовлетворено судом. Рассмотрению подлежат уточненные требования истца.

Суд определил с учетом обстоятельств дела и на основании статьи 163

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявить перерыв в судебном заседании до 27 января 2020 года 11 час. 30 мин., которое продолжить в помещении суда по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д.23, каб. № 17 (4 этаж). Суд о перерыве разместил информацию на официальном сайте арбитражных судов в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» в сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru).

После перерыва 27 января 2020 года судебное разбирательство было продолжено.

Истец требования поддержал.

От третьего лица поступили письменные пояснения, согласно которым отчёт Общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС" не мог быть использован при определении выкупной цены.

Из имеющихся в материалах дела документов судом установлено следующее.

Здание – профилакторий, площадью 292,8 кв.м., расположенное по адресу: Тверская область, Конаковский район, Горорденское сельское поселение, д. Игуменка (на территории ООО "Санаторий Игуменка"), корп. № 13 (далее - Здание) является объектом государственной собственности Российской Федерации.

Указанное здание передано в аренду по договору № 21/04-1 Обществу с ограниченной ответственностью "Инсайт" сроком действия 08.08.2014 – 04.06.2029 года.

02 августа 2018 года истец обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого Здания в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

Поскольку в процессе заключения договора купли-продажи недвижимости - профилактория с кадастровым номером 69:15:0000013:452, общей площадью 292,8 кв.м, расположенный по адресу: Тверская область, Конаковский район, Городенское сельское поселение, д. Игуменка (на территории ООО «Санаторий Игуменка»), корп. № 13 с предоставлением рассрочки оплаты с порядком оплаты ежемесячными платежами, между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества и порядка оплаты, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Из содержания статей 1, 2 и 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Ответчик в своих возражениях ссылается исключительно на ошибочность определения выкупной цены имущества, установленную судебной экспертизой. Вместе с тем о назначении повторной экспертизы Теруправлением не заявлено.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

Из положений статей 3, 4, 6 Закона № 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным федеральным органом исполнительной власти с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли- продажи арендуемого государственного имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 упомянутого Федерального закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

Назначать экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки, при оценке имеющегося отчета независимого оценщика как одного из доказательств по делу рекомендовано судам пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо № 92).

Согласно пункту 2 Информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего

самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора судом установлено, что на основании государственного контракта № К18-15/47 от 14.08.2018 года Обществом с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС" по состоянию на 01 июля 2018 года произведена оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, размер которой составил 7 600 000 рублей.

Суд, учитывая правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 18.10.2012г. № 7240/12, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, посчитал необходимым определить рыночной стоимости имущества по состоянию на 02 августа 2018 года, т.е. на дату обращения истца с соответствующим заявлением о выкупе.

Принимая во внимание заявленные истцом требования, в целях установления рыночной цены недвижимого имущества на 02 августа 2018 года, суд в процессе рассмотрения дела назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил Обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки", эксперту ФИО4.

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость недвижимого имущества - профилактория с кадастровым номером 69:15:0000013:452, общей площадью 292,8 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, Городенское сельское поселение, д. Игуменка (на территории ООО «Санаторий Игуменка»), корп. № 13, без учета стоимости земельного участка, на котором расположено указанное здание, по состоянию на 02.08.2018?

Экспертом ФИО4 установлено, что рыночная стоимость недвижимого имущества - профилактория с кадастровым номером 69:15:0000013:452, общей площадью 292,8 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, Городенское сельское поселение, д. Игуменка (на территории ООО «Санаторий Игуменка»), корп. № 13, без учета стоимости земельного участка, на котором расположено указанное здание, по состоянию на 02.08.2018 года составляет 2 886 000 рублей (без НДС 2 446 000 рублей).

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также

муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Суд, признавая достоверность выводов судебной экспертизы, учитывая отсутствие иных допустимых бесспорных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 02 августа 2018 года, и принимая во внимание имущественные интересы ответчика, как продавца имущества, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела документы, а также, учитывая, что в силу положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, не являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость, считает возможным определить продажную цену объекта недвижимости в размере 2 446 000 (два миллиона четыреста срок шесть тысяч) рублей (за вычетом НДС).

При таких обстоятельствах пункт 3.1 подлежит включению в договор в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 2 446 000 (два миллиона четыреста сорок шесть тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта Общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки" ФИО4 № 18/09-19 Э от 17.09.2019 года, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса российской Федерации не начисляется.».

Согласно пункту 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за

пользование чужими денежными средствами", в соответствии со ст. 823 Гражданского кодекса Российской Федерации к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.

Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами. При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные частью 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ - процентами за пользование займом, подлежащими начислению на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка.

Согласно пунктам 2, 4 статьи 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

При этом закон не ограничивает субъект малого или среднего предпринимательства в выборе размеров и периодов оплаты. Норм императивного характера, предусматривающих неизменный размер платежей, Закон № 159-ФЗ не содержит.

На основании изложенного пункт 3.4 подлежит включению в договор в редакции истца:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 40 766 (сорок тысяч семьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.».

При этом суд принимает во внимание, что проект спорного договора купли-продажи имущества содержит все исходные данные, необходимые для начисления соответствующих процентов в соответствии с законодательством, с учетом сумм, выплаченных покупателем за выкупаемое недвижимое

имущество, в связи с чем дополнительному судебному регулированию отношения в данной части не подлежат.

Пункт 1.7 в редакции истца соответствует положениям пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежит включению в договор в следующем виде:

"Договор считается заключённым с момента вступления в законную силу решения суда по делу № А66-3329/2019.".

Иные пункты оферты договора купли-продажи недвижимости - профилактория с кадастровым номером 69:15:0000013:452, общей площадью 292,8 кв.м, расположенный по адресу: Тверская область, Конаковский район, Городенское сельское поселение, д. Игуменка (на территории ООО «Санаторий Игуменка»), корп. № 13 с предоставлением рассрочки оплаты с порядком оплаты ежемесячными платежами, Истцом и Ответчиком не оспариваются и на урегулирование сторонами не выносились.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в пользу истца в размере 36 000 рулей, в том числе 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 30 000 рублей расходов на оплату услуг эксперта.

Руководствуясь статьями 110, 156, 163, 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Инсайт» (ИНН <***>) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимости - профилактория с кадастровым номером 69:15:0000013:452, общей площадью 292,8 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, Городенское сельское поселение, д. Игуменка (на территории ООО «Санаторий Игуменка»), корп. № 13, с предоставлением рассрочки оплаты с порядком оплаты ежемесячными платежами, а именно:

Пункт 1.7 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Договор считается заключённым с момента вступления в законную силу решения суда по делу № А66-3329/2019.».

Пункт 3.1 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Цена объекта составляет 2 446 000 (два миллиона четыреста сорок шесть тысяч) рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25

числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 40 766 (сорок тысяч семьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.».

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ИНСАЙТ", д. Игуменка Тверской области, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 36 000 рублей судебных расходов.

Взыскателю выдать исполнительный лист в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд город Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья М.С. Кочергин