Постановление от 25 февраля 2019 г. по делу № А56-69820/2015

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-69820/2015
25 февраля 2019 года
г. Санкт-Петербург



Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Желтянникова В.И., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Смирновой Н.В.

при участии:

от истца: Бочоришвили А.Ю. (доверенность от 31.08.2018)

от ответчика: Проволоцкий В.В. (доверенность от 26.12.2018)

от 3-го лица: 1. Чудакова Н.Н. (доверенность от 09.01.2019), 2. не явился, извещен


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы(регистрационный номер 13АП-447/2019, 13АП-1867/2019) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.11.2018 по делу № А56-69820/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску ООО "Лонгфуд"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-и лица: 1.Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"; 2. Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

об урегулировании разногласий, возникших при выкупе имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Лонгфуд» (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кирочная ул., д.28, лит.А, пом. 1Н, площадью 226,2 кв.м., подвал, кадастровый номер 78:31:1273:2001:9:5, указанной в договоре купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого помещения с условием о залоге; а также требованием об обязании Комитета заключить договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 34 400 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУП ГУИОН), открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд имущества).

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил заявленные требования, просил урегулировать разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кирочная, д.28, лит.А, помещение 1-Н, кадастровый номер 78:31:1273:2001:9:5, приняв пункты 2.1, первый и второй абзацы пункта 2.2 договора в следующей редакции:

«2.1 Цена объекта продажи составляет 38 500 000 руб., НДС не облагается.

2.2 Оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения договора в соответствии с приложением 1 к договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца № 40702810235000002666 в ПАО «БАНКТ САНКТ-ПЕТРБУРГ» кор. Счет №30101810900000000790, БИК 04030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001. Датой заключения настоящего договора является дата вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу А56-69820/2015.

Первый платеж по приложению 1 должен быть оплачен покупателем в срок не позднее 26 числа месяца соответствующего квартала с даты заключения настоящего договора».

Решением от 25.11.2018 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, в части требования о принятии первого и второго абзацев пункта 2.2 договора в редакции истца оставить иск без рассмотрения, в части требования о принятии пункта 2.1 договора в редакции истца принять по делу новый судебный акт, оставив пункт 2.1 договора в редакции Комитета, указывая, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части первого и второго абзацев пункта 2.2 договора купли-продажи полагая, что судом неправомерно применены к спорным правоотношениям положения статьи 445 ГК РФ, дана ненадлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам, необоснованно назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта, поскольку отчет ГУП ГУИОН в установленном порядке не признан недостоверным. По мнению Комитета, заключение судебной экспертизы является ненадлежащим доказательством размера выкупной стоимости спорного помещения, судом первой инстанции неправомерно отклонено ходатайство ГУП ГУИОН о проведении повторной экспертизы.

В апелляционной жалобе ГУП ГУИОН, также считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, полагая, что в отсутствие доказательств недостоверности отчета ГУП ГУИОН правовых оснований для заключения договора купли-продажи по цене, отличной от определенной в отчете ГУП "ГУИОН", не имелось. По мнению подателя жалобы, заключение судебной экспертизы от 12.10.2018 №5, выполненное ООО «Стройэкспертсервис», является недостоверным доказательством, однако, несмотря на необоснованность и противоречивость заключения экспертизы в назначении по делу повторной экспертизы судом отказано.

Общество возразило против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом и Обществом заключен договор аренды от 08.10.2002 03-А141408 помещения 1Н площадью 226,2 кв.м. подвал, с кад. № 78:31:1273:2001:9:5, расположенного по адресу: 191123, город Санкт-Петербург, Кирочная улица, дом 28, литер А.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренного частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ), Общество обратилось в Комитет с заявлением от 06.04.2015 о выкупе помещения.

Распоряжением Комитета от 17.08.2015 № 638-рз определены следующие существенные условия договора купли-продажи: выкупная цена недвижимого имущества - 55 000 000 руб., форма оплаты: в рассрочку, поквартально, равными долями; период рассрочки: 20 кварталов.

Фондом имущества направлен Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Считая предложенную выкупную стоимость объекта завышенной, Общество обратилось в ООО «Недвижимость и консалтинг» за определением рыночной стоимости помещения на дату обращения с заявлением о выкупе. Согласно отчету №НК-188/15РВ-В от 10.09.2015 рыночная стоимость объекта составляет 34 300 000 руб.

В связи с получением заключения об иной рыночной стоимости объекта Общество 23.09.2015 направило Фонду имущества протокол разногласий к договору с предложением заключить договор по цене 34 300 000 руб., неподписание которого послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Субъектов Российской Федерации или в Муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения значительно отличалась, в соответствии с вышеприведенными разъяснениями по ходатайству истца определением от 22.11.2017 судом назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Городской центр оценки» Мизикову Дмитрию Юрьевичу, с постановкой перед экспертом вопроса: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кирочная, д.28, лит.А, помещение 1-Н, кадастровый номер 78:31:1273:2001:9:5, площадью 226 кв.м., без учета НДС по состоянию на 06.04.2015?

Согласно представленному заключению эксперта от 12.12.2017 рыночная стоимость помещения составляет 34 300 000 рублей.

С учетом доводов Комитета и ГУП «ГУИОН» относительно достоверности заключения эксперта, суд определением от 04.04.2018 назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Совет экспертов» Якуповой А.Ю, постановив перед экспертом вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кирочная, д.28, лит.А, помещение 1-Н, кадастровый номер 78:31:1273:2001:9:5, площадью 226 кв.м., без учета НДС по состоянию на 06.04.2015?

Согласно заключению эксперта от 16.05.2018 №87 стоимость помещения составляет 35 900 000 рублей без учета НДС, 42 362 000 рублей с учетом НДС.

В ходе судебного разбирательства суд пришел к выводу о необходимости проведения повторной экспертизы, определением от 20.09.2018 назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО»Стройэкспертсервис» Бережному Б.Б., с постановкой вопроса: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кирочная, д.28, лит.А, помещение 1-Н, кадастровый номер 78:31:1273:2001:9:5, площадью 226 кв.м., без учета НДС по состоянию на 06.04.2015?

Согласно заключению эксперта от 12.10.2018 N 5 рыночная стоимость объекта по состоянию на 06.04.2015 составляет 38 500 000 руб. без учета НДС.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив по правилам статей 71, 86 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение от 12.10.2018 N 5, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 38 500 000 руб, определенной в названном заключении.

Вопреки доводам Комитета и ГУП ГУИОН проверка достоверности отчета ГУП ГУИОН осуществляется путем назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта.

Несоответствие заключения от 12.10.2018 N 5, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, наличие существенных нарушений либо замечаний при его составлении, влияющих на определение рыночной стоимости объекта оценки, Комитетом и ГУП ГУИОН не доказано, противоречий в выводах эксперта апелляционным судом не установлено, в связи с чем ходатайство ГУП ГУИОН о назначении повторной экспертизы отклонено.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, при расчете экспертом выбраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки, при подборе объектов-аналогов экспертом приняты во внимание наиболее значимые ценообразующие факторы, по которым объекты-аналоги и объект оценки схожи, произведены необходимые корректировки.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования и подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, противоречащие вышеприведенным нормам права, разъяснениям и имеющимся в деле доказательствам.

Вопреки доводам Комитета оснований для оставления без рассмотрения иска в части требования об урегулирования разногласий относительно пункта 2.2 договора не имеется. Пункты 2.1 и 2.2 договора являются взаимосвязанными, определенная судом редакция п. 2.2 договора соответствует нормам материального и процессуального права.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционных жалоб Комитета и ГУП ГУИОН следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.11.2018 по делу № А56-69820/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


И.А. Тимухина



Судьи



В.И. Желтянников


Н.С. Полубехина