Решение от 22 декабря 2021 г. по делу № А31-3626/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-3626/2020
г. Кострома
22 декабря 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 22 декабря 2021 года.


Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Кочетковой Екатерины Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Кострома (ОГРНИП 308440112700028, ИНН <***>) к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным одностороннего увеличения арендной платы по договору аренды земельного участка № Д. 0292 от 29.05.2017 года путем направления уведомления о повышении арендной платы от 25.07.2019 года № 02-62 исх.-732/19

при участии:

от истца: ФИО3 (доверенность от 11.04.2018),

от ответчика: ФИО4 (доверенность от 11.01.2021), после перерыва ФИО5 (доверенность от 13.08.2021)

от третьего лица: не явился,

эксперт: ФИО6, после перерыва не явился,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее – ответчик) о признании недействительным одностороннего увеличения арендной платы по договору № Д. 0292 от 29.05.2017 года путем направления уведомления о повышении арендной платы от 25.07.2019 года № 02-62 исх. 1732/19.

Определением от 24.12.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Определением от 02.09.2021 судом к рассмотрению приняты уточненные исковые требования, истец просит признать недействительным одностороннее увеличение арендной платы по договору № Д. 0292 от 29.05.2017 года путем направления уведомления о повышении арендной платы от 25.07.2019 года № 02-62 исх. 1732/19 в связи с недостоверностью отчета об определении рыночной стоимости арендной платы № 50-03/19 от 25.03.2019, установить арендную плату за земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 44:27:099803:83, общей площадью 608 кв.м в размере рыночной стоимости в сумме 58730 руб. в год.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Третье лицо (ООО «Центр оценки») явку представителя не обеспечило, извещено надлежащим образом.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Д.0292 от 29.05.2017.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:099803:83, расположенный по адресу: <...> (далее - Участок), с разрешенным использованием: объекты административного назначения, связанные с обслуживанием предприятия, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 608 кв.м.

На Участке расположено нежилое здание (здание столярной мастерской), состоящее из помещений, принадлежащих покупателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости содержатся записи о регистрации права от 13.03.2008 года № 44-44-01/041/2008-645, от 21.01.2016 года № 44-44/001-44/001/010/2015-3910/1 (пункт 1.2 договора).

Договор заключен сроком на 3 года с даты его подписания Сторонами. Датой подписания является дата, указанная в преамбуле Договора (п. 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Костромской области, о чем сделана запись в Едином государственном реестре недвижимости от 13.07.2017 № 44:27:090803:83-44/001/2017-1.

Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и изменяется в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов Костромской области и нормативных актов местного самоуправления.

Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи земельного участка от 29.07.2017 года.

Управлением в адрес ИП ФИО2 направлено уведомление от 25.07.2019 года № 02-62 исх-1732/19 «О размере арендной платы на 2019 г.», согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы составляет 155700 руб.

Из текста уведомления следует, что расчет арендной платы произведен в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а так же условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области», отчетом 350-03/19 от 26.03.2019 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы.

Отчет № 350-03/19 от 26.03.2019 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы составлен обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки».

Истец, полагая, что Отчет № 350-03/19 от 26.03.2019, выполненный ООО «Центр оценки», не соответствует Федеральному закону от 07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» направил в адрес ответчика претензию, в которой не согласился с размером арендной платы на 2019 год.

Истец, полагая, что ставка годовой арендной платы, установленная в уведомлении от 11.07.2019 № 02-37исх-1224/19 «О размере арендной платы на 2019 г.» не является рыночной, обратился в суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела судом удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой было поручено оценщику ФИО6.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 44:27:090803:83 общей площадью 608 кв.м, по состоянию на 25 марта 2019 года?

На время проведения экспертизы производство по делу приостанавливалось.

По результатам проведенного исследования экспертом в заключении сделаны следующие выводы: рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 44:27:099803:83, общей площадью 608 кв.м, по состоянию на 25.03.2019 составляет 58730 руб.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных лиц.

В силу статьи 65 и части 1 статьи 168 АПК РФ обстоятельства спора определяются по доказательствам, представленным сторонами, и с учетом подлежащих применению правовых норм влекут установление наличия либо отсутствия подлежащего судебной защите права и, соответственно, принятие решения об удовлетворении или об отказе в удовлетворении иска полностью или в части.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьями 606 и 614 ГК РФ арендодатель (наймодатель) по договору аренды (имущественного найма) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

По смыслу разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Подпунктом 1 пункта 2 постановления Администрации Костромской области от 23.10.2017 № 388-а (в редакции от 20.08.2018) установлено, что арендная плата по заключенным до 1 июня 2018 года договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, подлежит перерасчету в соответствии с положениями постановления администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а в случаях определения размера арендной платы по результатам рыночной оценки в период с 01.06.2018 до 31.12.2020, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом новый размер арендной платы устанавливается с даты составления соответствующего отчета об оценке в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно подпункту 3 пункта 2 постановления администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (далее – Порядок № 251-а) размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, не указанных в пунктах 3-8 Порядка № 251-а, определяется по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Заказчиком на проведение рыночной оценки ежегодной арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, является орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление таких земельных участков.

По заказу Управления ООО «Центр оценки» подготовило отчет № 350-03/19 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за арендованный истцом земельный участок по состоянию на 25.03.2019.

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия относительно рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:090803:83.

В силу положения части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются, в частности, заключения экспертов.

Из пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

При рассмотрении дела судом удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой было поручено оценщику ФИО6.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 44:27:090803:83 общей площадью 608 кв.м, по состоянию на 25 марта 2019 года?

Согласно экспертному заключению № 005-2021 рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 25.03.2019 года составляет 58730 руб.

Экспертное заключение составлено с соблюдением требований статьи 86 АПК РФ, в том числе не выявлены какие-либо противоречия между его описательной, исследовательской и резолютивной частями или заинтересованность экспертов в исходе рассматриваемого спора.

Экспертное заключение является ясным и полным, выводы носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Также суд учитывает, что заключение дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем экспертное заключение может быть положено в основу решения суда.

Эксперт был допрошен судом в судебном заседании, из его ответов на вопросы суда и сторон следует, что рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок определена им с учетом характеристик объекта, учитывающих его местоположение, при выборе объектов-аналогов запрашивались необходимые документы в Управлении Росреестра по Костромской области, анализировались сведения, содержащиеся в предложениях по реализации объектов-аналогов.

Ответчиком обоснованных возражений относительно результатов проведенной экспертизы не заявлено, доказательств несоответствия заключения эксперта нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела не представлено.

Доводы, изложенные ответчиком в дополнительных пояснениях, отклонены судом, поскольку касаются вопроса оспаривания отчета № 350-03/19, выполненного ООО «Центр оценки», в то время как в рамках настоящего дела рассматривается требование истца об установлении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:099803:83, требование о признании недостоверным отчета № 350-03/19, выполненного ООО «Центр оценки», истцом не заявлялось.

Таким образом, учитывая выводы эксперта, суд полагает доказанным тот факт, что рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 25.03.2019 года составляет 58730 руб.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что уведомлением от 25.07.2019 года № 02-62 исх- 1732/19 «О размере арендной платы на 2019 г.» Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы возложило на истца обязанность по уплате арендной платы в размере, не соответствующем рыночной стоимости арендной платы, в связи с чем односторонняя сделка, оформленная оспариваемым уведомлением, является недействительной.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине и расходы на оплату судебной экспертизы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать недействительным одностороннее увеличение арендной платы по договору аренды земельного участка № Д.0292 от 29.05.2017 года, выраженное в уведомлении Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от 25.07.2019 года № 02-62 исх.-1732/19 «О размере арендной платы на 2019 г.».

Установить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 44:27:090803:83, общей площадью 608 кв.м, по состоянию на 25.03.2019 года в размере 58730 руб.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, <...> руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины, 25000 руб. в качестве возмещения расходов на оплату судебной экспертизы.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Костромской области ФИО6 25000 руб. за проведение экспертизы по делу № А31-3626/2020 по реквизитам, указанным в письме с исх. № 018 от 12.07.2021 года.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.


Судья Е.С. Кочеткова