Постановление от 2 февраля 2026 г. 3 ААС (Третий арбитражный апелляционный суд)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-10579/2024
г. Красноярск
03 февраля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2026 года.


Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Паюсова В.В.,

судей: Белан Н.Н., Пластининой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фарносовой Д.В.,

при участии:

от истца – общества с ограниченной ответственностью «Альбион-2002»: ФИО1, представителя по доверенности от 25.07.2025 № 1715-ЦО,

от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3, представителя по доверенности от 21.05.2024,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 05 ноября 2025 года по делу № А33-10579/2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» (истец, арендатор, ООО «Альбион-2002») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ответчик, арендодатель, ИП ФИО4) с требованиями:

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу привести арендуемую ООО «Альбион-2002» в рамках Договора аренды нежилого помещения от 30.01.2019 № 07-60/18Н/7/19 часть нежилого помещения №24, площадью 181 кв.м., расположенную на этаже № 1 нежилого здания общей площадью 1902,6 кв.м., по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Телевизорная, №1, стр. №15, кор. № 1, пом. №24, кадастровый номер: 24:50:0100234:577, в соответствие с требованиями, отвечающими целевому назначению арендуемого нежилого помещения согласно п. 1.1 Договора аренды нежилого помещения от 30.01.2019 № 07-60/18Н/7/19 и требованиями, применяемыми к торговым объектам розничной купли-продажи, в том числе:

обеспечить в арендуемой ООО «Альбион-2002» части нежилого помещения №24, площадью 181 кв.м., надлежащий температурный режим в соответствии с п. 4.1.3 Договора аренды нежилого помещения от 30.01.2019 № 07-60/18Н/7/19 и требованиями ГОСТ 30494-2011, предъявляемыми к микроклимату в торговых организациях, а именно: обеспечить температуру воздуха в помещении в пределах +17°C - +20°C;

обеспечить арендуемую ООО «Альбион-2002» часть нежилого помещения №24, площадью 181 кв.м., централизованным теплоснабжением в соответствии с п. 4.1.3 договора аренды нежилого помещения от 30.01.2019 № 07-60/18Н/7/19 любым законным способом, не противоречащим нормам действующего законодательства Российской Федерации, включая нормативно-правовые акты, устанавливающие требования в области пожарной безопасности, охраны труда, санитарно-эпидемиологического благополучия населения;

обеспечить беспрепятственный доступ к арендуемой ООО «Альбион-2002» части нежилого помещения №24, площадью 181 кв.м. и на прилегающую к нежилому помещению территорию в соответствии с п. 4.1.2 договора аренды нежилого помещения от 30.01.2019 № 07-60/18Н/7/19 путем демонтажа установленного ограждения (забора) и ворот.

- взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» судебную неустойку за каждый день просрочки исполнения решения суда, принятого по рассматриваемому спору в размере 3 000 руб. за каждый день просрочки.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 12.04.2024 исковое заявление принято к производству суда.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 26.06.2024 принято к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2, для рассмотрения совместно с первоначальным иском, согласно которому просит (с учетом принятых судом 28.07.2025 уточнений):

1. Расторгнуть заключенный между ООО «Альбион-2002» и ИП ФИО2 договор аренды нежилого помещения от 30.01.2019 № 07-60/18H/7/19.

2. Взыскать с ООО «Альбион-2002» в пользу ИП ФИО2 задолженность по арендной плате в размере 570 313,30 руб. по состоянию на 24.06.2024.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 28.08.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Искра-Прибор».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 05.11.2025 в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» отказано.

Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворен частично.

Расторгнут договор аренды нежилого помещения от 30.01.2019 № 07-60/18Н/7/19, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 252 351,02 руб. долга, а также 12 374 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

Возвращено индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета на основании настоящего решения 794 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 25.06.2024 № 160.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец (ООО «Альбион-2002») обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, в соответствии с которым в удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО4 к ООО «Альбион-2002» о взыскании задолженности по арендной плате отказать в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО «Альбион-2002» ссылается на следующие обстоятельства:

- ограничение свободного доступа лишило арендатора использовать помещение в соответствии с целью и условиями договора аренды (под размещение розничного магазина);

- довод суда первой инстанции о том, что отсутствие иного доступа не опровергнуто Арендатором не соответствует действительности, так как арендатор приводил в суде контраргументы о том, что другой проход на территорию также ограничен воротами, которые открываются Арендодателем только по личной инициативе в нужное ему время для проезда своего транспорта. Также в материалы дела ООО «Альбион-2002» были приобщены схемы территории, которым не было дано судом правовой оценки при вынесении обжалуемого судебного акта;

- письмом исх. № 1226 от 15.05.2024 подтверждается, что ООО «Альбион-2002» уведомило ИП ФИО2 о том, что для проведения работ по восстановлению теплового режима в помещении ООО «Альбион-2002» готово в любой момент, по предварительному согласованию, предоставить доступ в помещение арендодателю и его представителям на время необходимых ремонтных работ;

- риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (если иное непосредственно не вытекает из закона), освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против доводов жалобы, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Кроме того, не согласившись с указанным судебным актом, ИП ФИО2 обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит изменить в мотивировочной части, исключив указание на то, что арендная плата подлежит взысканию исключительно в неотопительный период.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на следующие обстоятельства:

- арендодатель установил в спорном помещении радиаторы отопления в количестве 10 штук, провел дополнительные электрические линии (для электропитания радиаторов отопления), заполнил в проемах верхней части стен помещения листов из поликарбоната для сохранения тепла и создания теплового контура, которые истец не использовал.

- в части помещения, арендуемой ООО «Альбион-2002» (181кв.м.) никогда не было отдельной системы центрального отопления (отопление имелось по всему периметру нежилого здания (1902 кв.м.). Обеспечить арендуемую часть здания централизованным отоплением, не изменив при этом существующего технического решения в помещении – невозможно, необходима реконструкция задания

- письмом от 16.04.2024 арендодатель, с учетом отсутствия в помещении централизованного отопления, просил передать помещение для проведения ремонтных работ не позднее 17.05.2024, вместе с тем, передавать спорное помещение ООО «Альбион-2002» отказалось (письмо от 15.05.2025 №1226);

- суд первой инстанции, установив злоупотребление правом со стороны ООО «Альбион-2002», не применил последствия злоупотребления правами в смысле статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу ИП ФИО2, в котором возражает против доводов жалобы, просит в удовлетворении апелляционной жалобы ИП ФИО2 отказать в полном объеме.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.12.2025 апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание назначено на 26.01.2026.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 № 220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 15.12.2025, подписанный судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

В материалы дела поступили:

- 20.01.2026 через «Мой арбитр» от истца отзыв на апелляционную жалобу ответчика с положенными документами: выпиской из ЕГРИП на ИП ФИО2; выпиской из ЕГРЮЛ на ООО «Искра-Прибор»; доказательствами направления указанного отзыва в адрес ответчика;

- 23.01.2026 через «Мой арбитр» от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу с приложенными к нему доказательствами направления указанного отзыва в адрес лиц, участвующих в деле.

Документы приобщены судом к материалам дела.

В судебном заседании представитель ООО «Альбион-2002» поддержал доводы своей апелляционной жалобы, изложил доводы апелляционной жалобы. Отклонил доводы апелляционной жалобы ответчика. Дал пояснения по вопросам суда.

Представитель ИП ФИО2 отклонил доводы апелляционной жалобы истца. Изложил возражения на апелляционную жалобу ООО «Альбион-2002». Поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Дал пояснения по вопросам суда.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пунктах 14, 15, 16, 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 года № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов» путем размещения определения суда о принятии апелляционной жалобы к производству суда, выполненного в форме электронного документа, на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет», явку своих представителей не обеспечило.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом с ограниченной ответственностью «Искра-Прибор» (арендодатель с учетом дополнительного соглашения от 25.02.2022 № 1 к договору) и обществом с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 30.01.2019 № 07-60/18H/7/19 в редакции дополнительного соглашения от 25.02.2022 № 1 (договор аренды), в соответствии с пунктом 1.1 которого предметом настоящего договора является предоставление арендодателем во временное владение и пользование арендатора, за обусловленную сторонами договора плату, нежилых помещений, которые будут использованы арендатором в своих производственных целях и целях получения коммерческих результатов в соответствии с конструктивными и эксплуатационными данными помещений, а именно: для использования в качестве магазина розничной купли-продажи алкогольной и табачной продукции, товаров народного потребления, продовольственных товаров и прочей продукции.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды объектом аренды по настоящему договору является часть помещения № 24 площадью 181 кв.м., расположенная на этаже № 1 нежилого здании общей площадью 1902,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, стр. № 15, кор. № 1, ном. №24, кадастровый номер 24:50:0100234:577.

Пунктом 4.1.2 договора аренды установлено, что арендодатель обязан обеспечивать беспрепятственный доступ в помещение арендатора, его сотрудников, посетителей, субарендаторов, подрядчиков, обеспечивать транспорту арендатора использование прилегающей к помещению территории в соответствии с установленным режимом работы арендатора. Не чинить препятствий арендатору в правомерном использовании арендуемых помещений.

Согласно пункту 4.1.3 договора аренды арендодатель обязан передать арендатору помещение, обеспеченное теплоснабжением, водоснабжением, электроснабжением, и обеспечивать арендатора энергоресурсами и коммунальными услугами в течение срока аренды. Ответственность за подачу энергоресурсов и коммунальных услуг сохраняется за арендодателем, за исключением случаев, когда городские линии центрального отопления. Электроснабжения, водоснабжения (водоотведения) отключены местными властями для ремонта, технического обслуживания и по другим причинам, не зависящим от арендодателя.

Арендодатель обязуется, обеспечить в помещении разрешенную к использованию мощность не менее 15 кВт и уровень напряжения 0,4 кВт, трехфазный ввод (в случае отсутствия трехфазного ввода смонтировать в отдельном боксе для опломбировки трехполюсный вводной автомат не менее 25А), предоставив арендатору копию акта энергоснабжающей (сетевой) организации о технологическом присоединении к сетям энергоснабжения на допустимую мощность потребления, либо иной документ, подтверждающий допустимую мощность потребления в течение 30 календарных дней от даты заключения настоящего договора аренды.

В случае нарушения арендодателем пункта 4.1.3 настоящего договора (предоставление недостоверной информации о допустимой мощности потребления), и эксплуатации арендатором помещения в соответствии с данными, предоставленными арендодателем, и как следствие причинение ущерба имуществу, и/или оборудованию арендатора, арендодатель обязан возместить арендатору причиненный ущерб в течение 7 дней с момента получения соответствующего требования арендатора.

Арендодатель обязуется обеспечить климатический (температурный) режим в помещении, согласно требованиям, предъявляемым к микроклимату в торговых организациях, а именно в холодный период года температура в помещении не должна быть ниже +17 °С.

Арендодатель не несет ответственности за перебои (временное прекращение или изменение параметров электро-, тепло-, водоснабжения, канализации), если это связано: с аварией, ремонтом или техническим обслуживанием этих систем организациями, оказывающими коммунальные услуги: по иным причинам, не зависящим от арендодателя. Арендодатель не несет ответственности за перерыв в предоставлении услуг, вызванный независящими от него причинами, в том числе авариями, повреждениями, необходимостью ремонтных или иных работ в помещении и здании, в котором расположено помещение.

В случае плановых отключений линий центрального отопления, электроснабжения, водоснабжения (водоотведения), связанных с их ремонтом или техническим обслуживанием, о факте неподачи коммунальных услуг арендодатель письменно уведомляет арендатора в срок не позднее трех дней до момента предполагаемого отключения.

Если подача энергоресурсов и/или коммунальных услуг не осуществляется в течение 24 часов и более, и это явилось причиной приостановления деятельности арендатора, то постоянная часть арендной платы на период отсутствия подачи энергоресурсов и/или коммунальных услуг, арендатору не начисляется.

Как установлено пунктом 5.1 договора аренды, стороны договора установили, что стоимость владения и пользования помещением, переданным арендатору (арендная плата), состоит из двух составляющих: постоянной часть; переменной часть.

Постоянная часть арендной платы за первый месяц аренды начисляется с даты подписания акта приема передачи Помещения, устанавливается в твердом размере и составляет 10 000 руб., в том числе НДС.

Постоянная часть арендной платы за второй месяц аренды (с даты подписания акта приема передачи помещения) устанавливается в твердом размере и составляет 143 850 руб., в том числе НДС.

С третьего месяца аренды (с даты подписания акта приема передачи помещения) размер постоянной части арендной платы составляет 156 457,63 руб., в том числе НДС 26 076,27 руб. Переменная часть арендной платы включает в себя компенсацию затрат арендодателя на оплату электроэнергии.

Количество потребленной арендатором электроэнергии определяется согласно показаний приборов учета, установленных в арендуемом помещении. Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно (за прошедший месяц) на основании счетов, счетов-фактур (актов), выставляемых поставщиком электроэнергии, с постатейной расшифровкой объема и стоимости услуги. Переменная часть арендной платы по настоящему договору начисляется с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Согласно пункту 5.2 договора аренды сумма постоянной части арендной платы за текущий месяц перечисляется на расчетный счет арендодателя не позднее 17 числа текущего месяца в размере 100% по реквизитам, указанным в договоре.

Пунктом 5.4 договора аренды установлено, что в обеспечение обязательств по настоящему договору, в течение 7 банковских дней с даты государственной регистрации настоящего договора арендатор оплачивает обеспечительный платеж в размере 156 457,63 руб., который зачитывается в счет оплаты постоянной части арендной платы за последний месяц аренды по настоящему договору, либо подлежит возврату арендатору.

В силу пункта 5.5 договора аренды, арендная плата за неполный месяц рассчитывается исходя из фактического срока аренды и фактического числа дней в месяце.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует 10 лет, начиная с даты подписания сторонами настоящего договора. Условия настоящего договора распространяются на отношения сторон, возникшие с момента подписания настоящего договора.

Помещение передано по акту приема-передачи от 22.02.2019, в соответствии с пунктом 2 которого помещение на момент передачи имеет следующее техническое состояние: а) состояние и отделка стен: хорошее; b) состояние и отделка потолка: подвесной потолок Армстронг; с) состояние и отделка пола: бетон, удовлетворительное; d) состояние и отделка дверей и дверных проемов: входная группа ПВХ, состояние рабочее; е) состояние и отделка оконных проемов: окна ПВХ; f) состояние системы водоснабжения: исправное, рабочее; g) состояние системы электроснабжения: исправное, рабочее; h) состояние системы водоотведения: исправное, рабочее; i) состояние системы отопления: исправное, рабочее; j) состояние сетей телефонии и интернета: отсутствует; k) наличие и состояние системы ОПС: установлена, рабочая.

В Единый государственный реестр недвижимости 15.06.2023 внесена запись о праве собственности ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером 24:50:0100234:577. Письмом от 01.02.2024 исх. № 8 индивидуальный предприниматель ФИО2 уведомил ООО «Альбион-2002» о смене собственника. 31.08.2023 внесена запись о государственной регистрации права собственности ИП ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:1576, на котором расположены объекты недвижимости, в том числе здание с арендуемым помещением.

Письмами от 20.02.2024 №1 арендатор уведомил арендодателя о составлении 22.02.2024 акта о выявленных недостатках помещения, от 28.02.2024 № 2 – 29.02.2024. Письмом от 01.03.2024 арендодатель просил согласовывать удобное для сторон время или назначать разумный срок для прибытия представителя. Письмом от 05.03.2024 № 3 арендатор уведомил о составлении акта о нарушении температурного режима 12.03.2024.

22.02.2024 ООО «Альбион-2002» в одностороннем порядке составлен акт выявленных недостатках нежилого помещения № 1, в соответствии с которым температура в торговом зале составляет – 10,7 градусов Цельсия; подъезд к помещению огорожен со всех сторон бетонными блоками, въезд ограничен металлическими воротами; обесточена рекламная конструкция на входной зоне. К акту приложены фотоматериалы.

29.02.2024 ООО «Альбион-2002» в одностороннем порядке составлен акт выявленных недостатков нежилого помещения № 2, в соответствии с которым температура в торговом зале составляет 10,2 градусов Цельсия. К акту приложен фотоматериал.

ООО «Альбион-2002» обратился к ИП ФИО2 с претензией от 29.02.2024 исх. № 489, потребовав принять все необходимые меры по восстановлению климатического режима в помещении и беспрепятственного доступа транспорта арендатора к помещению.

В ответе на претензию арендодатель не согласился с требованиями ООО «Альбион-2002», указал, что помещение принято арендатором в исправном состоянии, заявление о нарушении климатического режима не обосновано, пост охраны обеспечивает свободный доступ к помещению.

12.03.2024 ООО «Альбион-2002», в присутствии представителя ИП ФИО2 составлен акт выявленных недостатков нежилого помещения № 3, в соответствии с которым температура в торговом зале составляет 11,6 градусов Цельсия. К акту приложены фотоматериалы. Представителем ИП ФИО2 в акте сделана запись о несогласии с изложенными выводами.

Повторной претензией (от 12.03.2024 исх. № 579) ООО «Альбион-2002» сообщило о приостановлении внесения арендных платежей, до устранения арендодателем обстоятельств, препятствующих нормальной эксплуатации помещения.

ООО «Альбион-2002» письмом от 22.03.2024 исх. № 650, указав, что понимает заинтересованность истца, предложило арендодателю расторгнуть договор при условии получения единовременной компенсации в размере 7 000 000 руб.

Письмом от 27.03.2024 исх. № 22 ИП ФИО2 сообщил ООО «Альбион-2002», об отказе в расторжении договора на условиях выплаты единовременной компенсации арендатору в размере 7 000 000 руб., предложил при расторжении договора выплатить единовременную компенсацию в 800 000 руб., а также предложил заключить договор аренды на иное помещение.

Письмом от 29.03.2024 исх. № 710 ООО «Альбион-2002» отклонило предложения арендодателя, настаивало на ранее предъявленных требованиях.

12.04.2024 арендодателем в одностороннем порядке составлен акт-приема передачи оборудования, в соответствии с которым арендатору переданы электрические конвекторы в количестве 10 шт.

Претензией от 15.04.2024 исх. № 28 ИП ФИО2 потребовал от ООО «Альбион-2002» уплаты задолженности по договору аренды.

Письмом от 26.04.2024 № б/н, арендодатель, с учетом отсутствия в помещении централизованного отопления, просил на время проведения ремонтных работ передать ему помещение.

Согласно представленным в материалы дела письмам от 17.04.2024 № 991, от 15.05.2024 № 1226, от 29.05.2024 № 1329 в ответ на предложение арендодателя принять электрические конвекторы, в последующем с учетом отказа – освободить помещение для осуществления ремонтных работ по обеспечению истребуемого арендатором климатического режима, арендатор ответил отказом. Вместе с тем, указывая, что понимает заинтересованность арендодателя в расторжении договора ранее окончания срока его действия, арендатор выразил открытость к диалогу.

Претензией от 22.05.2024 ИП ФИО2 уведомил о досрочном расторжении договора аренды, потребовал освободить помещение и возвратить по акту приема-передачи в срок до 30.06.2024.

В материалы дела представлен совместный акт осмотра от 18.11.2024. Согласно выводам представителей ООО «Альбион-2002» «на въезде на территорию выставлен забор, натянута проволока, стоит табличка «вход воспрещен». Территория обнесена полностью забором металлическим, тем самым въезд невозможен, стоит КПП. В помещении имеются шесть радиаторов, температура в помещении 1,6 градусов. На территории ведутся строительные работы, радиаторы холодные». В акте имеется пометка представителя ИП ФИО2, согласно которой «проход/проезд на территорию свободный, никакого строительства не ведется, температурный режим измерен неверно, кроме того отключены электрические радиаторы отопления». К акту приложены фотоматериалы.

В материалы дела представлен совместный акт осмотра от 07.02.2025. Согласно выводам представителей ООО «Альбион-2002»:

1) «прилегающая территория к зданию, в котором располагается арендуемое ООО «Альбион-2002» помещение, по всему периметру огорожена бетонными блоками, свободный доступ к помещению ограничен: проход для посетителей магазина, а также проезд транспортных средств к помещению ограничен металлическим воротами и постом охраны. Установлен металлический трос, преграждающий свободный проход и проезд к зданию».

2) «в помещении проведены замеры температуры воздуха с помощью Термогигрометра «Фармацевт», модификация СИ ТМФЦ-101, заводской (серийный) номер 007903, дата изг. 16.09.2022, рег. № 79106-20, свидетельство о поверке № С-АШ/07-11-2024/385389146, дата поверки: 07.11.2024г., действительно до 06.11.2026г. Температура воздуха в помещении на момент проведения замеров составила: торговый зал – 3,5 градуса, возле батареи – 6,4 градуса, подсобное помещение – 3,8 градуса».

3) «в помещении отсутствует подача электроэнергии».

Указанные в акте от 07.02.2025 документы на термогигрометр представлены в материалы дела.

Согласно выводам представителя ИП ФИО2:

1) «температурный режим измерен не верно, кроме того отключены в помещении радиаторы отопления (10 штук)».

2) «вход/выход непосредственно в помещение, арендатор, а также контрагенты и посетители арендатора имеют возможность осуществлять круглосуточно без каких-либо ограничений».

3) «земельный участок огорожен по периметру забором на расстоянии 150 м. от здания и дальше, имеются ворота и проезд (дорога), будка охраны. Вход на территорию земельного участка арендатору, а также контрагентам и посетителям арендатора имеется возможность осуществлять круглосуточно без каких-либо ограничений. Пропускной режим (необходимость составления каких-либо пропусков для проезда/прохода и т.п. документов) отсутствует».

4) «внутри помещения установлены конверторы электрические (радиаторы отопления бытовые электрические) в количестве 10 штук. Находятся в исправном состоянии, но не включены арендатором».

Согласно акту арендодателя от 24.03.2025, с которым выразил несогласие арендатор, вход/выход непосредственно в помещение, арендатор, а также контрагенты и посетители арендатора имеют возможность осуществлять круглосуточно без каких-либо ограничений, земельный участок огорожен частично, с другой стороны здания земельный участок не огорожен, имеется проезд/проход к зданию.

От ИП ФИО2 в материалы дела поступило заключение эксперта от 11.04.2025 (эксперт ФИО5 свидетельство о квалификации № 10.01500.01.00019282.28), согласно которому по результатам обследования, при текущем состоянии системы отопления здания и конструкции внутренних ограждающих перегородок, обеспечить теплоснабжение помещения № 24/1 невозможно. Отапливаемая площадь обследуемого помещения к площади первого этажа составляет примерно 9,5 %, а с учетом подвала, ко всем отапливаемым площадям здания около 4,75%. Очевидно, что при таком соотношении площадей экономически целесообразно рассматривать варианты теплоснабжения, относящиеся только к обследуемому помещению № 24/1. С технической точки зрения использовать существующую систему разводящих трубопроводов и элеваторный узел с узлом учета тепловой энергии для подключения отопительных приборов в помещении № 24/1 невозможно - узел учета и элеваторный узел попадают в диапазон расходов теплоносителя, исключающих их работоспособность, скорость теплоносителя в магистральных разводящих трубопроводах при существующих диаметрах стремится к нулевой, т.е. даже при наличии расчетного слоя теплоизоляции практически все тепло будет уходить в окружающую атмосферу с тепловым потоком через теплоизоляционную конструкцию не доходя до отопительных приборов помещения № 24/1. Для индивидуального подключения помещения № 24/1 к тепловым сетям потребуется провести реконструкцию теплового пункта, узла учета тепловой энергии и самой системы отопления с разводящими трубопроводами с учетом изменившейся тепловой нагрузки. Количество существующих отопительных приборов и их расстановка в помещении не будет соответствовать проектным решениям. С учетом изменившихся теплотехнических характеристик помещения № 24/1 расстановку отопительных приборов необходимо предусмотреть вдоль всех стен, по периметру, либо использовать воздушное отопление. Стоимость работ составит ориентировочно 1 600 000 – 2 100 000 руб. До начала проведения работ потребуется запросить технические условия на реконструкцию у теплоснабжающей организации, выполнить и согласовать рабочую документацию. По окончании реконструкции, необходимо сдать выполненные работы контролирующим органам для получения допуска в эксплуатацию. Можно пойти по пути использования электрического отопление с воздушными отопительными приборами. Запрашивать дополнительную электрическую нагрузку, согласовывать рабочую документацию и получать допуск в эксплуатацию не потребуется. Стоимость работ составит ориентировочно 450 000 - 550 000 руб. Независимо от выбранного варианта отопления главным препятствием является отсутствие теплового контура у помещения № 24/1. Для создания теплового контура необходимо выполнить теплоизоляцию пола над перекрытием подвального этажа и ограждающих перегородок, за исключением наружной стены. Стоимость работ составит ориентировочно 3 500 000 – 5 000 000 руб. Для выполнения теплоизоляционных работ потребуется освободить помещение № 24/1 от торгового оборудования, демонтировать слаботочные систем пожарно-охранной сигнализации, системы видеонаблюдения, электрические кабели и низковольтную аппаратуру. Технология работ по теплоизоляции пола предполагает производство мокрых процессов, одномоментно по всей поверхности пола (выполнение бетонной стяжки по слою теплоизоляции и полимерцементное покрытие). Потребуется частичный демонтаж подвесного потолка для выполнения примыкания теплоизоляционных конструкций к потолочному перекрытию.

Письмами 23.06.2025 исх. № 1479, от 05.08.2025 исх. № 1814 ООО «Альбион-2002» предлагало арендодателю подписать дополнительное соглашение № 2 к договору, с целью передачи помещения для проведения ремонтных работ.

В обоснование доводов о нарушении арендодателем климатического режима и ограничении доступа к помещению ООО «Альбион-2002» представило в материалы дела фотографии и видеоматериалы.

В обоснование доводов о наличии свободного доступа к помещению ИП ФИО2 представил в материалы дела фотографии и схемы прохода.

В подтверждение внесения обеспечительного платежа по договору ООО «Альбион-2022» представило в материалы дела выписку операций по расчетному счету, в соответствии с которой обеспечительный платеж в размере 156 457,63 руб. внесен платежным поручением от 06.03.2019 № 50806.

В отношении оплаты постоянной части арендной платы стороны представили в материалы дела:

- платежное поручение от 15.03.2024 № 395098 на сумму 55 517,22 руб. (назначение платежа: арендная плата за март 2024).

В отношении начисления и оплаты переменной части арендной платы стороны представили в материалы дела:

- платежное поручение от 26.09.2024 № 611647 на сумму 24 998,70 руб. (назначение платежа: компенсация затрат на коммунальные услуги за февраль, марта 2024);

- платежное поручение от 29.11.2024 № 688714 на сумму 993,83 руб. (назначение платежа: компенсация затрат на коммунальные услуги за апрель 2024);

- составленный арендодателем в одностороннем порядке акт снятия показаний прибора учета электроэнергии.

В материалы дела представлены фотографии, видеоматериалы.

Согласно позиции ООО «Альбион-2022», предоставленные арендодателем электрические обогреватели не являются надлежащим исполнением обязательств по обеспечению надлежащего климатического режима в помещении, поскольку использование таких обогревателей противоречит установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации» правилам. Указанное обстоятельство в совокупности с причинением препятствий к доступу в помещение обуславливает отсутствие обязанности по внесению арендной платы в спорный период.

ИП ФИО2 оспаривает факт причинения препятствий к доступу в помещение, считает, что арендодателем предприняты все возможные меры к обеспечению климатического режима в помещении, арендатор фактически не намерен использовать помещение, и злоупотребляет правом.

В материалы дела в суде первой инстанции представлен отзыв общества с ограниченной ответственностью «Искра-прибор», согласно которому обеспечение температурного режима в нежилом помещении дополнительной системой отопления в рамках заключенного договора не предусмотрено, с марта 2024 года арендная плата арендатором не вносилась.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды нежилого помещения от 30.01.2019 № 07-60/18H/7/19 в редакции дополнительного соглашения от 25.02.2022 № 1, регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено, что спорное помещение передано по акту приема-передачи от 22.02.2019.

В силу положений пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

Согласно положениям пункта 4.1.3 договора арендодатель обязуется обеспечить климатический (температурный) режим в помещении, согласно требованиям, предъявляемым к микроклимату в торговых организациях, а именно в холодный период года температура в помещении не должна быть ниже +17 °С. Если подача энергоресурсов и/или коммунальных услуг не осуществляется в течение 24 часов и более, и это явилось причиной приостановления деятельности арендатора, то постоянная часть арендной платы на период отсутствия подачи энергоресурсов и/или коммунальных услуг, арендатору не начисляется.

Как следует из материалов дела, ООО «Альбион-2002», ссылаясь на отсутствие отопления в арендуемом помещении и ограничение доступа к нему со стороны арендодателя (акты от 22.02.2024, от 29.02.2024, от 12.03.2024), приостановило уплату арендной платы и предложило арендодателю расторгнуть договор при условии получения единовременной компенсации в размере 7 000 000 руб. (письма от 12.03.2024, от 22.03.2024).

Как установлено судом первой инстанции, ИП ФИО2 отказался от расторжения договора на предложенных условиях, ссылаясь на экономическую нецелесообразность работ по обеспечению трубопроводной системы отопления, предложил предоставить в аренду иное помещение и компенсацию в размере 800 000 руб. (письмо от 27.03.2024), предоставил в распоряжение арендатора электрические обогреватели (акт от 12.04.2024).

Претензией от 15.04.2024 исх. № 28 ИП ФИО2 потребовал от ООО «Альбион-2002» уплаты задолженности по договору аренды.

Письмом от 26.04.2024 № б/н, арендодатель (ИП ФИО2), с учетом отсутствия в помещении централизованного отопления, просил на время проведения ремонтных работ передать ему помещение.

Согласно представленным в материалы дела письмам от 17.04.2024 № 991, от 15.05.2024 исх. № 1226, от 29.05.2024 № 1329 в ответ на предложение арендодателя принять электрические конвекторы, в последующем с учетом отказа – освободить помещение для осуществления ремонтных работ по обеспечению истребуемого арендатором климатического режима, арендатор ответил отказом. Вместе с тем, указывая, что понимает заинтересованность арендодателя в расторжении договора ранее окончания срока его действия, арендатор выразил открытость к диалогу.

В ходе рассмотрения дела сторонами были составлены совместные акты осмотра от 18.11.2024, от 07.02.2025, при этом обстоятельства изложены сторонами по-разному. В материалы дела также представлены фото и видеоматериалы.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции полагает, что отсутствие надлежащего климатического режима в холодный период подтверждено, в том числе следует из фото, видеоматериалов, представленного ИП ФИО2 заключения эксперта от 11.04.2025, действий ИП ФИО2 по предоставлению арендатору электрических обогревателей.

Как установлено пунктом 32 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации» запрещается оставлять по окончании рабочего времени необесточенными (не отключенными от электрической сети) электропотребители, в том числе бытовые электроприборы, за исключением помещений, в которых находится дежурный персонал, электропотребители дежурного освещения, систем противопожарной защиты, а также другие электроустановки и электротехнические приборы, если это обусловлено их функциональным назначением и (или) предусмотрено требованиями инструкции по эксплуатации.

Учитывая невозможность круглосуточного использования электрических обогревателей, суд соглашается с доводом ООО «Альбион-2002» о том, что предоставление указанных обогревателей не является надлежащим способом исполнения обязательства арендодателя по обеспечению надлежащего климатического режима.

При таких обстоятельствах, а также учитывая положения пункта 4.1.3 договора аренды (арендодатель обязался обеспечить температурный режим не ниже +17 °С в холодный период) ООО «Альбион-2002» правомерно приостановило выплату арендных платежей в холодный период.

Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы ООО «Альбион-2002» о том, что предпринятые арендодателем меры для сохранения тепла и создания теплового контура достаточны для сохранения надлежащего климатического режима, как неподтвержденные.

Согласно пояснениям ООО «Альбион-2002», помещение не используется арендатором с 12.03.2024, оборудование и товары из помещения вывезены. Факт неиспользования арендатором помещения подтверждается представленными в материалы дела актами, фото и видеоматериалами.

Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции, передать помещение арендодателю в целях ремонтных работ в 2024 году арендатор намерения не выразил (с учетом представленной переписки апрель-май 2024 года), согласился только на определенных условиях в ходе рассмотрения дела (летом 2025 года).

При этом ссылка ООО «Альбион-2002» на письмо от 15.05.2024 (исх. № 1226) судом апелляционной инстанции не принимается.

Из заключения эксперта от 11.04.2025 следует, что при текущем состоянии системы отопления здания и конструкции внутренних ограждающих перегородок, обеспечить теплоснабжение помещения № 24/1 невозможно. Для индивидуального подключения помещения № 24/1 к тепловым сетям потребуется провести реконструкцию теплового пункта, узла учета тепловой энергии и самой системы отопления с разводящими трубопроводами. Главным препятствием является отсутствие теплового контура у помещения № 24/1. Для создания теплового контура необходимо выполнить теплоизоляцию пола над перекрытием подвального этажа и ограждающих перегородок, за исключением наружной стены. Для выполнения теплоизоляционных работ потребуется освободить помещение № 24/1 демонтировать слаботочные систем пожарно-охранной сигнализации, системы видеонаблюдения, электрические кабели и низковольтную аппаратуру. Технология работ по теплоизоляции пола предполагает производство мокрых процессов, одномоментно по всей поверхности пола (выполнение бетонной стяжки по слою теплоизоляции и полимерцементное покрытие). Потребуется частичный демонтаж подвесного потолка для выполнения примыкания теплоизоляционных конструкций к потолочному перекрытию.

Письмом от 15.05.2024 (исх. № 1226) ООО «Альбион-2002» предложило арендодателю по предварительному согласованию обеспечить доступ к помещению его представителей, что, по мнению суда, недостаточно для проведения вышеуказанных работ.

Настаивая на заявленных требованиях и возражая против встречного иска ООО «Альбион-2002» указывает, что доступ в помещение был ограничен арендодателем.

ИП ФИО2 не признает указанные доводы, отмечает, что доступ к помещению предоставлен.

Таким образом, между сторонами имеется спор относительно входа в здание, доступа к помещению.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции отсутствие доступа арендатора в помещение противоречит факту вывоза имущества из помещения, регулярных осмотров, как совместных, так и каждой из сторон, представленными фото и видеоматериалами и, как следствие, как таковой возможности проведения фото-, видео-съемки на территории. Арендатор указал, что не использует помещение с 12.03.2024, вместе с тем из представленных актов и фотографий следует, что в апреле 2024 года в помещении были размещены стеллажи арендатора (с учетом представленных фотографий электрических конвекторов, которые арендодатель предоставлял арендатору в целях повышения температуры в спорный период).

Также из представленных схем, фотографии земельного участка следует, что в здание имеется более одного входа (юго-запад через КПП и северо-восток). При этом наличие каких-либо ограждений, КПП на входе с северо-восточной стороны здания материалами дела не подтверждается.

Доводы ООО «Альбион-2002» о том, что указанный вход неудобен для погрузо-разгрузочных работ изучен судом апелляционной инстанции.

Данный довод с учетом отсутствия в материалах дела доказательств установления какого-либо графика проезда через КПП, наличия иных препятствий для проезда коммерческого автотранспорта не влияет на выводы суда о недоказанности ограничения доступа к помещению.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что единственным препятствием для использования спорного помещения в соответствии с целевым назначением является несоблюдение температурного режима в холодный период, соответственно арендная плата подлежит взысканию исключительно за неотопительный период.

Выводы суда первой инстанции в данной части сделаны применительно к заявленному периоду взыскания арендной платы (март-июнь 2024 года) соответствуют установленным обстоятельствам и являются правильными, соответственно апелляционная жалоба ИП ФИО2 удовлетворению не подлежит.

При этом распоряжением администрации города Красноярска от 12.05.2024 № 156-р «Об окончании отопительного периода 2023/24 года» установлено окончание отопительного периода в городе Красноярске 12 мая 2024 года в 12 ч. 00 мин.

Несоблюдение температурного режима в период после 12.05.2024 судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно положениям пункта 5.1 договора размер постоянной части арендной платы составляет 156 457,63 руб.

ИП ФИО2 заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период март-июнь 2024 года (по состоянию на 24.06.2024) в размере 570 313,30 руб. (156 457,63 x 3 – 55 517,22 руб. (платежное поручение от 15.03.2024 № 395098)).

Как было указано ранее, с учетом окончания отопительного периода 12.05.2024, требование ИП ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, начисленной за период до 12.05.2024 включительно, является неправомерными.

С учетом произведенного судом первой инстанции перерасчета, подлежащая к взысканию сумма арендной платы составляет 252 351,02 руб., исходя из следующего:

95 893,39 руб. (19 дней с 13.05.2024 по 31.05.2024: 156 457,63 руб./31х19) + 156 457,63 руб. (июнь 2024 года) = 252 351,02 руб.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований о взыскании арендной платы судом первой инстанции обоснованно отказано.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом первой инстанции установлено, что претензией от 15.04.2024 исх. № 28 ИП ФИО2 потребовал от ООО «Альбион-2002» уплаты задолженности по договору аренды. Претензией от 22.05.2024 ИП ФИО2 уведомил о досрочном расторжении договора аренды, потребовал освободить помещение и возвратить по акту приема-передачи в срок до 30.06.2024.

Помещение по акту приема-передачи арендодателю передано не было, из избранной в рамках данного спора позиции защиты ООО «Альбион-2002» следует, что расторгать договор и возвращать помещение ООО «Альбион-2002» не намерено.

В силу статей 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 13 информационного письма № 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 обязательство арендатора по внесению арендной платы сохраняется до момента расторжения договора аренды в установленном законом порядке и возврата помещения арендодателю по соответствующему акту приема-передачи; сам по себе факт неиспользования помещения в период действия договора аренды не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ООО «Альбион-2002», общество с момента направления претензии от 12.03.2024 по настоящий момент приостановило уплату арендных платежей (в том числе в летние периоды, когда отопление помещения в принципе не предусмотрено).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии препятствий в пользовании помещением арендатором в теплый период. Поскольку с момента приостановления выплат прошло более двух летних месяцев, требования арендодателя о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.01.2019 № 07-60/18Н/7/19 подлежат удовлетворению.

Также суд учитывает, что ООО «Альбион-2002» письмом от 22.03.2024 исх. № 650 предложило арендодателю расторгнуть договор при условии получения единовременной компенсации в размере 7 000 000 руб.

Письмом от 27.03.2024 исх. № 22 ИП ФИО2 сообщил ООО «Альбион-2002», об отказе в расторжении договора на условиях выплаты единовременной компенсации арендатору в размере 7 000 000 руб., предложил при расторжении договора выплатить единовременную компенсацию в 800 000 руб., а также предложил заключить договор аренды на иное помещение.

Письмом от 29.03.2024 исх. № 710 ООО «Альбион-2002» отклонило предложения арендодателя, настаивало на ранее предъявленных требованиях.

ООО «Альбион-2002» отказалось принимать электрические конвекторы, рассмотреть возможность электрического отопления в соответствии с установленными требованиями пожарной безопасности.

Письмом от 26.04.2024 № б/н, арендодатель, с учетом возникшей ситуации, просил на время проведения ремонтных работ передать ему помещение.

Согласно представленным в материалы дела письмам от 17.04.2024 № 991, от 15.05.2024 № 1226, от 29.05.2024 № 1329 в ответ на предложение арендодателя принять электрические конвекторы, в последующем с учетом отказа – освободить помещение для осуществления ремонтных работ по обеспечению истребуемого арендатором климатического режима, арендатор ответил отказом.

При этом с учетом экспертного заключения, фактического выезда всех иных арендаторов на момент приобретения ИП ФИО2 задания, отопление помещения требовало новых технических решений.

Таким образом, из установленных судом первой инстанции обстоятельств явствует создание самим ООО «Альбион-2002» препятствий для приведения ответчиком помещения в состояние пригодное для использования по целевому назначению в холодный период; отсутствие намерения ООО «Альбион-2002» осуществления в спорном помещении заявленной деятельности (ООО «Альбион-2002», осуществляя торговую деятельность посредством организации розничных сетей, в теплый период спорное помещение для заявленной деятельности не использовало); осуществление ООО «Альбион-2002» действий (бездействия), направленных на получение с ответчика экономически не обусловленной компенсации. При таких обстоятельствах первоначальные требования удовлетворению не подлежали.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Альбион-2002» и частичном удовлетворении встречного иска ИП ФИО2

Доводы апелляционных жалоб, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда является законным и обоснованным.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителей апелляционных жалоб.

В соответствии с подпунктом 19 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы, а также при подаче кассационной жалобы на судебный приказ установлен размер государственной пошлины: для физических лиц - 10 000 рублей; для организаций - 30 000 рублей.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе ИП ФИО2 составляет 10 000 руб.

Ответчиком при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в размере 30 000 руб., согласно платежному поручению от 03.12.2025 №147.

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 20 000 руб., на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 05 ноября 2025 года по делу № А33-10579/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.


Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) из федерального бюджета 20 000 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 03.12.2025 №147.


Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.


Председательствующий

В.В. Паюсов

Судьи:

Н.Н. Белан


Н.Н. Пластинина