Решение от 12 июля 2024 г. по делу № А51-17099/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-17099/2023
г. Владивосток
12 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 12 июля 2024 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.Р. Яфаевой, при ведении протокола секретарем судебного заседания Гайдук В.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ТД Аристо" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Экспертно-консультационный центр "Апрайзер Групп" (группа оценщиков)" (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью "Айра Торрес" (ИНН <***>, ОГРН <***>), муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципальной собственности,

при участии (до и после объявленного судом перерыва):

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность, диплом,

от ответчика: ФИО2, удостоверение, доверенность, диплом, свидетельство,

установил:

истец – общество с ограниченной ответственностью "ТД Аристо" (далее – общество) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику – Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – управление) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд 18.06.2024 объявлял перерыв в судебном заседании до 02.07.2024.

В судебном заседании истец просил возложить судебные расходы по оплате государственной пошлине и судебной экспертизы на ответчика.

Из материалов дела следует, что управление (арендодатель) и общество (арендатор) 19.02.2019 заключили договор № 04-05605-001-Н-АР-8926-00 аренды недвижимого имущества: нежилого здания общей площадью 481,3 кв.м, этаж: 1, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:040014:3041.

Общество 13.01.2023 обратилось в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендованного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

Письмом от 04.08.2023 муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН») направило уведомление с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого обществом муниципального имущества, а также земельного участка общей площадью 1156 кв.м, кадастровый номер: 25:28:040014:5737, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: обслуживание автотранспорта, склады, земельные участки (территории) общего пользования. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, с приложением проектов договора.

В ответе на указанное уведомление общество 07.09.2023 выразило согласие заключить договор купли-продажи с условием о выкупе в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях, при этом общество полагало определенную, на основании отчета № 304/2023 об оценке рыночной стоимости выкупаемых объектов, произведенном ООО «Айра Торрес», цену в размере 18625245руб.53коп. завышенной и не соответствующей стоимости реализации аналогичных объектов недвижимости. При этом на основании заказа общества ООО «Апрайзер Групп» выполнило отчет выкупаемых объектов № 293-2023, согласно которому суммарная стоимость объектов составила 10001000руб., в связи с чем общество просило рассмотреть пункт 3.1 проекта договора купли-продажи с учетом отчета ООО «Арайзер Групп».

В письме от 14.09.2023 МКУ «АПМЗН» отказало в заключении договора в редакции общества.

Поскольку соглашение по вопросу определения продажной цены по спорному договору сторонами не было достигнуто, истец обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, изложив пункт 3.1 договора купли-продажи имущества, с условием о выкупе в рассрочку сроком на пять лет посредством ежемесячных выплат в равных долях, в редакции истца:

«Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 04.08.2023 № 2793/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 10 001 000 (десять миллионов одна тысяча) рублей.».

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон № 178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При этом в части 3 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ определено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом № 178-ФЗ.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку в материалы дела представлены два противоречащих друг другу отчета об оценке рыночной стоимости, с целью определения действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, определением суда от 20.02.2024 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» ФИО3.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость следующих объектов недвижимости по состоянию на 13.01.2023 в составе:

- Здание, назначение: нежилое здание, общей площадью 481,3 кв.м, этажность: 1, кадастровый номер: 25:28:040014:3041, адрес объекта: <...>;

- Земельный участок, кадастровый номер: 25:28:040014:5737, общая площадь 1156 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта, склады, земельные участки (территории) общего пользования, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>.

В материалы дела представлено заключение эксперта № 012-С/2024 от 25.04.2024, согласно которому рыночная стоимость: здания, назначение: нежилое здание, общей площадью 481,3 кв.м, этажность: 1, кадастровый номер: 25:28:040014:3041, адрес объекта: <...> составляет 9482500руб. (без учета НДС); Земельного участка, кадастровый номер: 25:28:040014:5737, общая площадь 1156 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта, склады, земельные участки (территории) общего пользования, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...> составляет 2669000руб. (без учета НДС).

Общая рыночная стоимость объектов экспертизы без учета НДС составляет на дату оценки 13.01.2023 – 12151500руб.

Изучив материалы судебной экспертизы, суд не усмотрел противоречий в выводах эксперта, сомнений в их обоснованности у суда не возникло.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Вопрос о проведении дополнительной и повторной экспертизы в ходе рассмотрения настоящего дела сторонами заявлен не был.

По настоящему делу исследование проведено экспертом объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения; экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности – принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой. Профессиональная подготовка и квалификация эксперта не вызывает сомнений, поскольку подтверждена документами об образовании. Ответ эксперта на поставленный судом вопрос понятен, объективен, следует из проведенного исследования материалов настоящего дела, подтвержден фактическими данными.

Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Пункт 2 статьи 64 АПК РФ устанавливает допустимость заключения экспертов в качестве доказательств по делу.

В рамках рассмотрения настоящего дела арбитражным судом созданы условия для установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора с назначением в порядке статьи 82 АПК РФ экспертизы.

Относимых и допустимых доказательств недостоверности или недостаточности информации в порядке статьи 65 АПК РФ, использованной экспертом при оценке согласно отчету, равно как и доказательств недостоверности величины рыночной стоимости спорных объектов, указанной в отчете об оценке, изготовленном экспертом, сторонами в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. В силу части 5 статьи 71 АПК РФ, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Изучив заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что в нем исследованы все вопросы, поставленные перед оценщиком, каких-либо противоречий в выводах оценщика не имеется, отсутствует неясность и неполнота заключения оценщика.

В силу статьи 12 Федерального закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Таким образом, суд приходит к выводу о нецелесообразности применения рыночной стоимости спорного объекта, установленной отчетами об оценке № 304/2023 от 28.04.2023 и № 293-2023 от 06.09.2023, ввиду истечения шестимесячного срока.

Принимая во внимание полученные по результатам судебной оценочной экспертизы выводы эксперта, разногласия сторон, возникшие при заключении договора № 390-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества (с субъектами малого и среднего предпринимательства) в отношении здания, назначение: нежилое здание, общей площадью 481,3 кв.м, этажность: 1, кадастровый номер: 25:28:040014:3041, адрес объекта: <...> и земельного участка, кадастровый номер: 25:28:040014:5737, общая площадь 1156 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта, склады, земельные участки (территории) общего пользования, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, подлежат урегулированию с учетом выкупной стоимости объекта недвижимого имущества, определенной в заключении эксперта от 25.04.2024 № 012-С/2024, в сумме 12151500руб. (без учета НДС).

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Право на возмещение судебных расходов в связи с рассмотрением дела возникает при условии фактического несения стороной таких затрат.

Из представленного в материалы дела платежного поручения от 22.11.2023 № 196 следует, что на депозитный счет Арбитражного суда Приморского края в счет проведения экспертизы обществом с ограниченной ответственностью «ТД Аристо» перечислены денежные средства в размере 60000руб.

Согласно счету на оплату от 25.04.2024 № 091 общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» расходы на проведение экспертизы составили 30000руб.

При таких условиях, учитывая, что судом экспертное заключение от 25.04.2024 № 012-С/2024, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» ФИО3, признано соответствующим признакам относимости, допустимости доказательств и принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу, а материалами дела подтверждается обстоятельство несения расходов на оплату судебной экспертизы, возмещение расходов по оплате судебной экспертизы и расходы по уплате государственной пошлины подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи с условием о рассрочке на пять лет посредством ежемесячных выплат в равных долях (с субъектом малого и среднего предпринимательства) муниципального недвижимого имущества: нежилого здания общей площадью 481,3 кв. м, этаж: 1, кадастровый номер 25:28:040014:3041, расположенного по адресу: <...> и земельный участок общей площадью 1156 кв. м, кадастровый номер 25:28:040014:5737, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>., изложив п. 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжения управления муниципальной собственности г. Владивостока от 04.08.2023 № 2793/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 12151500 (двенадцать миллионов сто пятьдесят одна тысяча пятьсот) рублей (без учета НДС)».

Взыскать с Управлению муниципальной собственности г.Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТД Аристо" судебные расходы в сумме 36000 рублей.

Выдать исполнительные листы.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Яфаева Е.Р.